2022房价会怎么样？楼市4月还会迎来“抛售潮”吗？

2022房价会怎么样？楼市4⽉还会迎来“抛售潮”吗？

从相关数据来看，不少家庭还是有住房的，所以未来整个楼市的房产流通相对⽽⾔并没有以前那么好了，所以有专家预

测，楼市4⽉还会迎来抛售潮，如果是这个情况，2022年还值得买房吗?未来的房价⾛势⼜会是什么样⼦的呢?房范⼉带

你⼀起分析下!

2020年4⽉，央⾏公布了⼀份关于城镇家庭的统计报告。数据显⽰，截⾄2019年12⽉，我国城镇家庭户均资产为317.9

万元，资产主要以实体资产构成，其中房产占⽐超七成。与此同时，我国城镇家庭住房普及率超过96%，户均持有1.5

套房，持有两套房的家庭占⽐31%，持有三套及以上房产的家庭占⽐10.5%。结合第七次⼈⼝普查数据，不断算出持有

两套房的家庭数量约为1.08亿，持有三套及以上住房家庭数量约为0.38亿。

上述数据说明两个问题，其⼀是当前楼市真正的住房需求已经不⾜，并且住房已经出现了明显过剩的情况。其⼆是随着

过去房价不断上涨，许多⼈都将房产作为主要投资对象，助推了房价进⼀步⼤涨。由于楼市不健康、不成熟的发展下，

导致了⼀系列问题出现，⽐如百姓消费能⼒持续降低、⾼房价与城市发展不协调、实体经济边缘化、部分地⽅对于⼟地

依赖程度过⾼等。

正因如此，2016年底我国正式提出了“房住不炒”的理念，与此同时开始了持续的调控，根据国家统计局公布的数据显

⽰，⾃2018年起，我国房价⼤涨趋势就已经停⽌，取⽽代之的是涨幅不断收缩，意味着房产的投资属性在不断降低，随

着时间进⼊2021年下半年，房价更是出现了罕见的持续性下跌，年末平均房价回落⾄9500元/㎡，相较最⾼点降低了

15%，70个典型城市中，七成城市新房价格下跌，⼆⼿房价格回落的城市占⽐更是⾼达九成。

房地产专家冯仑曾表⽰，对于炒房客投资者来说，考虑到房贷、折旧率、持房成本等多⽅⾯因素，⼀旦房价涨幅低于

9%，就毫⽆盈利空间了。也就是说，当前的楼市对于投资房产的体来说，基本上已经没有盈利空间，⼤概率会出现

亏损。可能有个别城市涨幅超过9%，但对于炒房客投资者来说，需要房价涨幅稳定超过9%才能盈利，由此可见当前住

房已经失去了投资属性。

随着住房⾦融属性的消除，越来越多的炒房客投资者都在抛售房产，公开资料显⽰，当前已经有11个中⼼城市，⼆⼿房

挂牌量超过了10万套，并且其中⼤多数都是⾼能级城市：杭州挂牌量超过17万套，重庆超过16万套，天津为15.2万

套，成都为14.8万套，沈阳为13.5万套，武汉为12.6万套，南京、苏州超过11万套，西安、⼴州、哈尔滨超过10万套。

为什么说⼀定是炒房客抛售的房产呢?原因很简单，这些城市近两年房价并没有出现⼤跌，并且⼤多数时候还在上涨，

因此不可能是刚需体在抛售。

根据相关机构统计的消息显⽰，上述城市的⼆⼿房挂牌量仍在快速增加。正如独⽴经济学家马光远总结的那样：当前的

楼市已经出现了⾃98年房改以来⼤家第⼀次形成的共识，那就是房地产要⾛下坡路了，房地产的“黄⾦时代”已经过去，

未来房价下跌会成为常态，2022年将成为中国房地产的新⽣元年。随着4⽉“抛售潮”的来临，内⾏预测未来房价或将“超

出想象”，主要有三个原因：

1、“房住不炒”已经成为长期调控政策，未来房价⾛势逐渐明朗

根据中原地产公布的数据显⽰，2021年我国楼市调控次数⾼达651次，同⽐2020年增长33%，调控次数全⾯刷新历史纪

录。与此同时，去年更是迎来⼀系列的“硬核”调控，有⾦融层⾯的“三道红线”，限制房企的负债，还有“限贷令”收紧流⼊

楼市的资⾦注⽔⼝;有针对⼆⼿房市场的“⼆⼿房指导价”;还有针对⼟地市场的“两集中”，有效抑制了房价泡沫的形成。

与此同时，正如专家强调的那样，⼀旦我国房地产市场突破“两个18”，即商品房销售⾦额超过18万亿元，销售⾯积超过

18亿平⽶，意味着楼市发展已经达到顶点，即将“触顶反弹”，理由是⽆论怎么计算都不会有更好的数据出现了。根据易

居研究院公布的数据显⽰，2021年我国商品房销售额为18.7万亿元，销售⾯积为18.3亿平⽶。说明已经突破了“两个

18”。

2、楼市真正购房需求显现，在供过于求的⼤趋势下，市场会继续偏向“买⽅市场”

上⽂已经提到过，当前我国真正的住房需求已经不⾜4%，但反观住房供应，已经出现了明显的过剩情况。克⽽瑞研究

中⼼披露数据显⽰，截⾄2022年2⽉28⽇，商品住宅库存量TOP20城市中，青岛、沈阳、武汉位居“商品住宅库存量”的

前三名，都超过了2000万平⽅⽶。其中青岛超过了2500平⽅⽶。狭义库存⽅⾯，第⼀名是贵阳，商品住宅的⼴义库存

前三名，都超过了2000万平⽅⽶。其中青岛超过了2500平⽅⽶。狭义库存⽅⾯，第⼀名是贵阳，商品住宅的⼴义库存

超过了1.8亿平⽅⽶，有8座城市的⼴义库存超过了1亿平⽅⽶。

与此同时，去化周期最长的三个城市分别是防城港、连江、⼤连。其中防城港的商品住宅去化周期达到了90个⽉左右，

连江超过80个⽉，⼤连、烟台、河源超过了50个⽉。由此可见，当前的楼市已经出现了明显的供应过剩的问题，在供过

于求的⼤趋势下，市场会继续偏向“买⽅市场”，原因很简单，房⼦本质上也是⼀种商品，在供不应求的情况下价格会上

涨，在供过于求的趋势下，价格会下跌。

3、房产税即将落地

⼀直以来，房产税都被喻为楼市调控的“⼤招”，经过⼗多年的准备，如今终于已经到了实质性推进阶段——10⽉23⽇的

重要会议上，已经明确了房产税将在部分试点城市落地。房产税能够有效调控房价吗?答案是肯定的，⽆论是根据已经

出台房产税的国家的经验，还是国内黄奇

帆、任泽平、马光远等经济专家的观点来看，房产税都能够起到明显调控房价的效果。

因此，对于刚需来说，未来房价会逐渐偏向理性发展，因此没有必要像过去房价⼤涨时期背负过⾼的负债买房了，在经

济条件允许的情况下，可以选择流⼊集中流⼊的热点城市，在经济不允许的情况下，就算今年买不起也可以明年再买。

对于投资房产的体来说，当前房⼦已经不具备任何的投资属性，因此不建议继续投资房产，以免未来出现亏损甚⾄⾯

临“⽆⼈接盘”的问题⽽烂在⼿中。