2022年中国房地产市场发展特征分析

2022年中国房地产市场发展特征分析

据宇博智业市场讨论中心了解到，2022年中国房地产市场以5

月份为界，呈现迥然不同的“风景”：5月份之前，连续上年的高歌

猛进；5月份之后，“新常态”的重要特征之一开头显现，那就是从

高速增长转为中高速增长。2022年中国房地产市场进展特征分析如

下。

往年轻轻松松便可完成全年销售任务的龙头房企们，在这一年

或多或少都遭受挫折。即使是北京这样楼市最为坚挺的地区，住宅成

交量也创下数年来的新低。明显，中国房地产业不行避开地步入转型

期。

实际上，中国新一代领导集体今年已经以“新常态”定义了当

下的中国经济进展阶段。而对于房地产行业来说，这个定义也恰如其

分。

有专家表示，中国房地产市场已经度过居民住房普遍短缺、企

业拿地开发就能赚钱的时代，开头进入居民理性消费、企业理性开发

和产品质量不断提升的时代。企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的

普及，将进一步推动房企转型和创新。

最新居地产行业市场调查分析报告数据也显示，2022年1月

份-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，

增速比1月份-10月份回落0.5个百分点；全国房地产开发企业土地

购置面积29736万平方米，同比下降14.5%。不过，虽然房地产投资

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增速等核心数据消失放缓迹象，但实际的总体增量依旧可观，整个行

业也还有巨大进展空间等待人们去挖掘。

此外，楼市调控政策在2022年也发生了重大变化，行政干预

手段开头逐步退出，尤其是自2022年开头在全国范围内实施的限购

政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。而这，无疑有利于推动房

地产的进一步市场化。

可以说，中国房地产行业在走过了初期高速进展的“黄金时代”

后，正在变革中步入“新常态”。从业者们也已经做好了为此转变的

预备，部分企业为了抢占将来数年的行业制高点，已经提前绽开行动。

就像万科高级副总裁毛大庆所言，“变者，天下之公理也。为之，则

难亦易；不为，则易亦难”。信任我国的房地产市场也会在这一场变

革中，走向更加理性和成熟的新阶段。

楼市调控告辞“一刀切” 限购城市只剩5个

限购松绑、调整公积金使用门槛、购房及契税补贴……自2022

年楼市急速转冷以来，地方政府纷纷出台救市措施，刺激市场回暖；

同时，金融管理部门对住房信贷政策也进行了微调；中央层面也明确

提出“稳定住房消费”，并要求加强保障房建设，放宽提取公积金支

付房租条件。

面对楼市的快速变化，2022年楼市调控也消失了由紧转松的

状况。有业内人士称，现实压力导致政府出台一些政策来缓解楼市压

力，相关政策势必由之前的遏制房价疯长，转变为刺激楼市回暖。

在房地产仍是支柱性产业的背景下，萎靡不振的楼市，已让不

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少地方政府火急火燎。而对楼市成交抑制作用最大的限购，也成为地

方政府的“眼中钉”。

自6月底呼和浩特市领先宣布取消限购后，各地方政府便纷纷

跟进，仅一个多月的时间里，相继又有36个城市以不同的方式对限

购政策进行了调整。截至目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一

线城市和三亚之外，46个限购城市当中，41个已正式取消或变相放

松了限购。

除取消限购之外，财政金融政策紧随其后而来，显示出了极强

的威力。

9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金

融服务工作的通知》，放松了与自住需求亲密相关的房贷政策，其中

包括对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件

再次申请贷款购买一般商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政

策。多套房在非限购城市结清贷款也可以发放贷款；增加金融机构个

人住房贷款投放力量；连续支持房地产开发企业的合理融资需求。这

个后来被称为“930”新政的措施，被市场公认为是今年对楼市影响

最大的一个政策。

10月9日，住建部、财政部、央行三部委又联合下发了《关

于进展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，内容包括放松公积金

贷款条件、推动异地贷款、降低中间费用三项内容。以提高住房公积

金缴存职工住房消费力量，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。

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各地随后快速跟进，据不完全统计，截至目前，济南、苏州、南京、

武汉、贵阳、长春、成都等超过30个城市都对公积金贷款政策进行

了不同程度的调整。

同时，通过财政补贴手段鼓舞购房的地区也在不断增加。其中

江西省《关于促进房地产市场平稳健康进展的通知》规定，各地可对

二手房交易应缴纳的契税、营业税赐予适当补贴；江苏省则对于购买

成品住房且属于首套住房的家庭，由当地政府赐予相应的税费优待政

策支持；沈阳也在冬季房展会期间推出16项优待政策，其中多项政

策惠及购房者。此外，尚未取消限购的北京、上海，也通过大幅度调

整对一般住宅总价认定标准的方式，刺激改善型需求入市。

而另外一剂楼市强心剂则当属央行的不对称降息。11月21日，

央行发布通知称，打算自2022年11月22日起下调金融机构人民币

贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分

点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。有业

内人士当时就指出，对于房地产业的影响来说，货币手段历来是刺激

市场需求的最有效工具，此次降息将成为市场加快库存去化的重要利

器。

年内刚刚上任的住房和城乡建设部部长陈政高在总结今年的

政策时也称，“2022年以来，房地产市场快速变化，住房和城乡建

设部会同或协作有关部门，强化地方调控主体责任，准时调整了限购、

差别化信贷等方面的政策，支持居民合理的住房消费，总体上保持了

房地产市场平稳运行”。此外，住建部新闻发言人倪虹近日表示，用

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市场的手段调控房地产市场将是下一步调控的主要方向和手段。即政

府做好政府的事，市场发挥经济规律做好市场的事情。

房企海外投资井喷 2022年有望超300亿美元

2022年楼市的表现直接击穿了房地产企业最差的预期，就连

一向看多的任志强，近期也一反常态地发表看空的言论。为了维持业

绩的稳步增长，房企纷纷加大海外投资的力度，以填补国内市场下滑

带来的损失。

有机构报告显示，近年来中国已成为全球资本输出大国，对外

房地产投资增长快速。2022年全年，中国跨境房地产投资额则有望

超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。

今年以来，万科、碧桂园、万达、绿地、首创、新华联等企业

在海外市场动作频频。其中，新华联在今年1月份，相继敲定了在韩

国济州岛和马来西亚新山市伊斯干达开发区的项目；碧桂园今年2月

份斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场；同月，万科

在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号进行了动工典礼。

而对外投资规模最大的两家房企，无疑当属绿地和万达。

2022年7月8日，万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝

加哥建设五星级酒店及公寓项目，建成后该项目有望成为芝加哥第三

高建筑；一个月后，万达又在澳大利亚完成了对黄金海岸市珠宝三塔

项目的并购，方案建设一栋五星级酒店和两栋销售型酒店式公寓；而

在年初，万达还宣布投资20亿英镑-30亿英镑在英国开展城市改造

项目；6月份则以2.65亿欧元收购了西班牙马德里的地标建筑西班

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牙大厦。

至于绿地，其目前已进入韩国、澳大利亚、美国、英国、马来

西亚、泰国、加拿大等4大洲9个国家13个城市，海外项目总投资

超200亿美元。

国家在相关政策上的变动，也进一步支持了房企到海外的投资。

国务院在今年取消了对一般投资项目的核准制度，打破过去在外

汇管理、跨境资金流淌方面的多重限制，而不断加码海外房地产市场

的中国房企则正好搭上了这趟顺风车。

此外，移民人数的不断增长，也为出海房企供应了大量的需求。

胡润中国私人财宝管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%

正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家资在1亿

元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都

是上述房企海外项目的潜在客。

对此，多家在海外开发项目的房企负责人也表示，他们项目锁

定的主要客户就是有海外置业需求的华人。

分析认为，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍旧处

于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的阶段，市场

周期的特征打算品牌房企连续乐观布局海外市场。同时，部分大型房

企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化，因此业务上

也会逐步实现海外与国内的“二八原则”。

触网动作频频 房地产开启互联网元年

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在这个言必称互联网的时代，任何一个企业的创新之路都绕不

开它。截至2022年10月份，中国移动互联网用户已达到8.74亿，

这个浩大的市场用户量吸引着每一个传统行业向其靠近，包括传统的

房地产企业。

2022年，被称为房地产行业的互联网元年。实际上，在过去

一年里，记者与多家房企高层沟通时也未避开这个话题，在楼市“新

常态”下，几乎每家房企的老板都在谈如何“互联”，无论是营销方

式变革，还是产品升级，甚至在房企将来战略布局中，如何拥抱互联

网，怎么完成传统房企与互联网融合落地都是其讨论的大事。

值得留意的是，纵观全部房企触网的动作，目前尚未形成一个

成熟的运营模式，相对而言，从营销端口切入以O2O模式卖房，好像

是房企目前得到的能最快、最直接产生效果的合作。实际上，这对房

企的意义的确不小，变革营销方式、增加营销节点的同时，整合资源，

运营资源的时代到来了。

在互联网的刺激下，我们看到前有马云对赌王健林，后有万科

淘宝合作卖房，再后来有万达联手腾讯、百度成立O2O业务平台。紧

接着，“双十一”和“双十二”来了，在这个电商狂欢的营销节点上，

传统房企的身影越来越多。

万科、远洋、富力、保利、方兴、合生创展等多家房企今年都

开头乐观地拥抱互联网，纷纷跨界试水“互联网营销大战”，抢食

“双十一”市场蛋糕。于是，房子开头论“小时”卖了。

据记者了解，万科联合阿里，在天猫开拓“双十一”购房专区，

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将108个楼盘以8.9折销售；远洋地产与京东金融联手推众筹卖房，

用户支付11元，便可参加1.1折购房的抽取资格；方兴地产在线上

线下整合6大合作商搞“24小时间盘节”，在11月11日当天推出

11城22个项目4400套房源；合生创展则实行了“一对多”式跨界

营销模式卖房，联合线上线下10大商家搭建了“乐透”联盟平台，

一举推出1000套优待房源。

总结其“战果”如下：方兴地产24小时卖出了好几个月的成

果，实现近43亿元销售额，远洋地产价值25亿元房产众筹引发大量

关注。

当然，不行忽视的是，很大程度上是来自市场的压力，推动了

房企开头在营销模式上思变，正如一位触网营销的操盘手所说，房企

跨界、触网营销等实质上都是在打抢客户大战，包括抢夺投资客。同

时，房企可以整合各界资源，为其换来“流量”，即潜在购房者。

不得不说的是，当前房企与互联网企业的合作更多是停留在宣

扬和营销层面，由于房地产行业本身长期性、重资产、简单化的属性，

互联网要想像改造其它行业一样改造房地产业，还存在许多困难。

但这不影响房企触网“日记”的连续。8月29日，万达集团

与腾讯、百度成立O2O业务平台，三个土豪声称要打造全球最大O2O

电商公司，总投资达200亿元。对于合作的将来，百度公司董事长兼

李彦宏描述了一个情景：“假如某个人在万达广场逛街，发觉一个女

孩子的裙子很美丽，拍个照片就知道是万达哪家店卖的。看到一个海

报，就知道万达院线几点放映这场电影，可以完成选座和支付”。

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实际上，SOHO中国董事长潘石屹也表示，为了SOHO中国的其

次次转型，其多次去美国参观学习苹果等高科技企业，明年将宣布利

用互联网二次转型的详细动作。

种种迹象表明，假如你还把互联网思维当作房地产企业营销的

噱头，而不是经营思路的一种尝试和转变，那么你既有的竞争优势，

可能在瞬间就会被转变甚至逆转。在将来，不排解购房者可以在互联

网上下单，开发商可以用3D打印技术盖房。

地产并购骤增八成 行业集中度加速提高

2022年，资本市场收购案例急剧增长，房地产行业也正在以

加倍的速度兼并重组。这种现象的消失，代表着旧有竞争格局逐步被

打破，新的经营模式正在形成，行业集中度也逐步提高，这是“经济

新常态”下房企做出的选择，也是在遭受金融变化和行业利润率不断

下跌后，房地产企业不得不经受的阶段。

记者跟多位房企高层沟通时获得了这样的共识，今后房企转让

股权动作将激增，并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融

资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，房地产企

业将在大并购时代中加速转型。

楼市降温加剧后，地产行业并购潮实际上早已来临。

依据Wind资讯数据统计获悉，截至12月18日，2022年年内，

房地产行业并购标的交易达245宗，总价值为1210亿元（包括已完

成与未完成交易），同比增长幅度约为80%；2022年全年为150宗，

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总价值为668亿元，同比增长幅度为46%；2022年则为154宗，交易

宗价值仅为458亿元。

再来看一组今年房企并购重组的大宗交易数据，今年上半年，

中冶置业逐步肢解200亿元地王以股权方式转让；3月18日，金丰

投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的

股权进行置换，经预估，本次拟置出资产的预估值为23亿元、拟注

入资产的预估值为655亿元；5月22日，融创中国以62.98亿港元

的价格收购绿城中国24.31%的股权；8月12日，泛海控股38.23亿

港元收购和记港陆71.36%股权。由此可见，在行业并购案激增的同

时，并购标的金额也在提高。

记者认真对比近年来的相关数据发觉，在未完成的并购大事中，

凡是披露出来的交易最终并购胜利是也许率大事，失败的并购案特别

少见。

随着并购大潮的来临，房地产行业进入“下半场”已经成为共

识，房地产行业正在向“强者恒强”的方向进展。

从上述统计数据中不难发觉，部分中小房企、专业化程度较差

的房企今年被吞并了市场份额。换言之，虽然今年开发商的日子都没

过好，甚至个别大型房企也不得不转卖资产套现、优化资产配置以求

进展，但中小房企面临的则是求生压力。

首创置业董事长刘晓光曾表示，在地产大并购时代，产品类型

偏高端且周转率慢的房企、花高成本激进拿地且销售回笼资金慢的房

企、资金受限且去库存慢的房企将面临退出舞台的危急。

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不过，反观之，这也是标杆房企并购扩张的好时机，而且加快

了大型房企迈入转型过渡期的脚步。从今年并购交易的主体来看，在

完成的并购大事中，转让资产方为万方进展、亿城投资等中小房企，

而买方则为阳光城、首开股份等快速扩张的企业，其中，首开股份作

为交易买方，完成了4笔收购；而在未完成的并购大事中，在资产转

让方中，知名房企显现了身影，比如中国中冶、北京万科以及万通地

产等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买

方则为融创中国、龙湖地产等标杆房企。

这意味着小型地产公司为了生存将不断攀上“高枝”，而银行

的“橄榄枝”将会更为倾斜地投向大型开发商，从而加速房地产市场

两极化，“强者恒强”的竞争格局正在形成。

楼市步入“白银时代” 房企多元化转型突围

2022年，楼市步入了“白银时代”，这句话源于万科总裁郁

亮。他表示，“黄金时代”如少年青春期，而步入“白银时代”即进

入壮年期，行业将会更加成熟。但“白银时代”跟“黄金时代”相比，

毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价高。

2022年，房地产行业的确受到了打击，从多数房企无法完成

年度销售目标就可以折射出开发商的日子远不如过去了。不过，从房

地产投资增速来看，房企依旧可以在“白银时代”中查“黄金”盈

利点，而这些新的利润增长点来自多元化布局转型。同时，这也是“经

济新常态”下，房地产企业的新战术。

从数据方面来说，房地产企业今年面临的环境的确不乐观。不

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过，有的时候，或许部分业内人士的确没有好好算算账。万科是这样

算账的，2022年，全国房地产有8万亿元销售额，将来假如每年增

长5%，10年后，13万亿元；若略微乐观一些，年均假如增7%，10

年后就是15万亿元。即使销售面积不增加，房价正常上涨，遇到天

花板还有一倍的市场空间。

因此，郁亮说：“信任白银时代依旧是贵金属的时代，当下并

没有来到青铜时代，更没有来到黑铁时代，我们还远远没到烂铅时代，

所以还有足够的时代等着我们。”

事实上，房地产投资增速虽然在下滑，但房地产市场这块蛋糕

依旧让开发商劲头十足地争抢，由于可以创新，可以调整业务布局结

构，可以优化资产配置，还可以转型。

换句话说，当企业利润率下行、规模化达到肯定阶段时，房地

产企业势必会面临多元化转型问题，尤其是在传统住宅市场已经进入

“白银时代”的大背景下，多元化布局无疑将是挖掘“黄金”的关键

点。

于是，我们看到，万科从专注住宅开发转向“城镇化配套运营

商”，将目光投向了商业地产、养老地产等多元化领域，盼望拓展产

品线，分散政策风险；绿地集团从“地产开发商”向“综合地产全程

运营商”转型，从中国市场向全球市场转型布局；世茂集团建立云平

台，转型为生活方式服务商……

事实上，除了在地产领域内向更为细分的纵向市场转型外，不

少房企也在尝试横向转型。万达拥有万达商业地产和万达院线两家上

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市公司；恒大地产的多元化业务已经涉及农业、矿泉水、体育、甚至

光伏等领域。

从当前竞争格局来看，地产行业临时还能以规模定地位，但竞

争格局已经开头发生潜在变化，即地产企业开头寻或者已经选定且

预备深耕或横或纵的多元化方向，这些方向的业务布局将打算其将来

在行业中的地位。

我们可以临时假设一下，用不了一年时间，房地产市场对“老

大”的定位标准可能会变得更加多元化，呈现出多个领域的“老大”，

并且单个房企很难在多个领域同时做“老大”。

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