什么是房改房房改房详细流程

什么是房改房房改房详细流程

房改房在法律和政策上与商品房不相同的特征,使实践中对作为房

改房共有人的夫妻一方转让出卖房屋是否有效产生了很大的争议,如何

对房改房的转让、出售行为进行法律上的认定成为实践中应该统一的

迫切问题。什么是房改房呢？下面是店铺整理的什么是房改房，欢迎

阅读。

什么是房改房

房改房，是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产

物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政

策，现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房，是指城镇职工

根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，

按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房

屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所

有权，一般在5年后归职工个人所有。

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，

是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决

定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住

房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优

惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居

民和符合分配住房条件的职工。

在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面

积的控制指标，以防止一些人利用职权大量低价购买公有住房，造成

国有资产或公有财产的流失。

购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在

标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休

干部也有优惠政策。

另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售

给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，指职工以标

准价或成本价购买的公有住房。类别编辑

房改房分折价房及全价房两种。1981年第一次房改时，职工购房

可选择以折价方式或以全价方式购买，折价购买俗称“三三制”，即

以全价的1/3价格购买;1990年的第二次房改则不存在折价购买问题，

均按第二次住房制度改革方案政策计收房款，购房人全额支付房价。

我们通常可根据《房地产权证》的记载内容判别其所属类别，在

房屋所有权来源项目栏或备注栏，折价房改房会记载“折价购买”，

全价房改房会记载“全价购买”或“房改售房”的内容。[2]

房改房购买条件

要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报

市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其

原产权单位是单位或房管局，出售给个人所有。[3]

房改房过户流程

1.买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状

况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其

它证件。

2.如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定

金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖

合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权

状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意

见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买

卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，

审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部

分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市

交易。

4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对

象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方

才能办理立契手续。

5.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不

一样的。

6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理

完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有

权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7.对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双

方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交

易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，

待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一

次性发放。

8.买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清

所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。[4]

房改房详细流程

1.首先，去房改办政策法规科(在市房产局)领取《房改房上市交易

申请表》;

2.产权所有人填写好上述申请表后，到原产权单位盖章并领取

《职工个人住房档案建档登记表》《房改出售公有住房完全产权评估

价核定表》;

3.拿单位盖好章的申请表到市房产局公房科盖章(需要10个工作日

左右时间);

4.完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要

带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户

口簿、结婚证等(需要查看原件及留复印件2份)(夫妻离异的提供财产

分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚

证明原件);

5.用以上资料在房改办办理《房改房上市交易备案表》，即上市

证。

6.完成了在房改办的所有手续。[4]

房改房准备资料

产权证过户材料

旧产权证、买卖契约、权属申请登记表[4]

卖方

身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户

口本、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)[4]

买方

身份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户

口本、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)

注：在办理产权证过户时，要先配图[4]

房改房土地证

当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了

材料：新产权证(原、复印件)、买卖契约、老土地证原件、产权人

身份证(原、复印件)

注：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提

供本人身份证(原、复印件)、土地登记委托书

房改房税费

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以

福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所

有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产

可以直接上市交易：

契税、印花税

按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金

房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积

×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的

当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北

京市市区的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就

是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改

房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房

产权了;

个人所得税

房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，

房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间

为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际

成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原

购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为

4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在

有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改

房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优

惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×

建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市

交易了。

流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。

房改房政策一览

一、已购公有住房上市需知

A、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;

而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购

公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1.已取得房地产权证;

2.出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

3.交换、赠与的，已按成本价付清房款;

4.交纳应分摊共有建筑面积价款;

5.已按规定交纳国有土地使用权出让金;

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，

可以抵押、出租。

C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，

须作什么安排?

1.未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需

经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;

2.对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，

由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;

3.对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以

该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;

4.原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门;无上级主

管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室;

5.以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的

单位住房基金专户管理;

6.已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分

摊建筑面积价款的单位负责;

7.已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与

时，所得价款应全额归原产权人。

D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格

的1%缴纳国有土地使用权出让金;

2.原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的

国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;

3.已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收

税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、

土地增值税;

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

E、何种公有住房不得出售、交换及赠与?下列已购公有住房不得

上市：

1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制

房地产权利的;

2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

4.违反产权人与原产权单位购房约定的;

5.国家、省、市规定不能上市的。

F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项：

1.经广州市住房制度改革办公室核准;

2.按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交

易过户、产权登记、租赁登记手续;

3.出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认

后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可

办理产权转移登记;

4.已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等

条件下，原产权单位有优先购买权;

5.原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之

日起10日内作出书面答覆，并办理交易手续;

6.逾期不答覆或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权;

7.已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市

场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;

8.已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分

全部归个人所有;

9.以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权

单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专

户管理;

10.已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州

市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费;

11.已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优

惠政策分配、租住、购买公有住房。

G、买卖房改房的各项程序：

1.房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购

公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属

出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房

改申请办理上市核准手续;

①、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份;

②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

交换、赠与的，必须按成本价付清房款;

③、《广州市公有住房买卖协议书》;

④、产权人身份证。

2、出售、交换程序：

①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用

证》的附图未有共有建筑面积分摊的;到市房地产测绘所办理委托测量

的手续，计算应分摊的共有建筑面积;

②、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、

《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地

产交易所办理交易过户手续;

③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30

天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位

收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明

后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋

产权转移登记，领取《房地产证》;

3.赠与程序

①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》

的附图未有共有建筑面积分摊的，如出售、交换程序①的出来;

②、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房

地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估

价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公

证;

③、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准

表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、

国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款;

4.抵押程序

持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，

到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利

确认、缮证发证等抵押登记手续。

5.出租程序

①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准

表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续;

②、房改房上市经广州市房改办核准后，均应按有关出售、交换、

赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、

产权登记、抵押登记、租赁登记等手续。H、已购公有住房抵押后的

安排?

1.已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后

设定，并按规定办理抵押登记;

2.已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据

《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关

税费后，抵押权人方可依法受偿;

3.已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据

《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并

扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。

二、房改房上市收费一览

出售已购公有住房需缴税费：

卖方：

1.按房屋售价的0.5%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%缴交印花税;

3.按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;

4.按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的，免征个人所得税)。

买方：

1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费;

3.按房屋售价的3%缴交契税。

五项注意编辑

在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的“个体”，为

消除交易风险，业内专家提醒买家需特别注意以下关键环节。

一、 了解产权可靠性

确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权

证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要

确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留

优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

二、确认登记的面积、使用期限

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上

一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，

土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付

的。

三、清楚房屋背景与周边环境

买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或

者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配

套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老

化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽

频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

四、确定房价的合理性

通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家

还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比

较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理

的房价。

五、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不

要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很

重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位

(如有口碑的中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交

回卖方。

值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算

是完成过户手续，有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议

都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权

才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

另据中介公司介绍，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易

程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申

请上市，经过鉴定，拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同，

请查看参考资料.

房改房交易

“房改房”俗称单位房，由于历史的原因，这些房子一般地段优

越，且拥有较为成熟和完善的配套设施，成为二手市场上广受热捧的

产品。但不容忽视的是，消费者在面对情况多样且资讯不太明朗的

“个体”时，往往不敢轻易下手，究竟什么样的“房改房”才能买?消

费者应该注意哪些环节呢?

一、弄清“房改房”产权

“房改房”不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不

太明朗的“个体”，在实施交易之前，弄清房改房“产权”是房屋买

卖的“必修课”。

通过了解，二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和

部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，

当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种

选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一

定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所

有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后

才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工

拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，

以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的

差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按

照成本价补足差价。

据了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密

单位、教育部直属高校的“房改房”，不可以随便出售。

二、看看房子有无“前科”

和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清“房改房”的即时信

息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”

究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商

品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交

变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算

70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。

这样来看，从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”，如果

此套房屋几易其手，房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗?

事实并非如此，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房

管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定“房改房”的实际

“年龄”。

同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信

息以及户主所享有的优惠政策。

通过查询，消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和

抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥

有几套“房改房”的信息。

如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有

一套以上“房改房”，则此套房屋无法办理过户手续。

据了解，影响“房改房”上市交易的还有一个问题也很关键，那

就是户主享有房改政策是否超标的问题，按国家规定，初级职称享受

80㎡、中级职称100㎡、高级职称120㎡的房改政策，因此房屋在上

市交易时还应按成本价补足差价。[5]