小产权房问题

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情形一： 小产权房买卖合同效力问题

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

法律规定：（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市

郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留

地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形

式非法转让土地。（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的

通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理，

严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转

让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居

民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使

用证和房产证。（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律

和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村

村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

律师解读：根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小

产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在

同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律

法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员

具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示

真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264

号

案情简介：原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX

镇XX新村）村民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日，

原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX

新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》

约定由原告负责办理国有土地所有权房产证，国有土地使用权证等，被告因未取

得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后

双方发生争议，诉至法院。

裁判要旨：（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享

有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取

得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋，其中

还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》

违反我国有关法律、法规强制性规定，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地

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使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村

户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民，并非崇义县XX镇XX新村的集体

经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格，而双方所签房屋买卖

协议是一种集体土地上房屋买卖，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同

意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

同类案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254

号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。

3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

案例索引：江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号

案情简介：2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然

村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，下罗村委

会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补

偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套，

即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作

为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于

下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权

房。

裁判要旨：（一审法院）农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于

农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国

务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村

住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或

小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织

内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，

该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》

因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、

农民住宅或小产权房”的规定而无效。

例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相

关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

案情简介：案件当事人马某原为城镇居民。1989年，马某与陈某签署房屋买卖

合同，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某，价款21000元。

双方买卖行为发生后，马某向有关部门交纳了相应税款，取得了相应审批，并于

1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后，马某又于2005年将

户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定，农村宅基地不得向城市居民

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出售，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定，故于2007年向一审法院

起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求马某腾退房屋。

裁判要旨：（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有，马某属城镇

居民购买农村房屋，虽签订买卖合同当时系双方自愿，且马购买后在院内增建了

房屋居住至今，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化，故不能排除此房

屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效，马

某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定，农村

宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分

权利时，应当受到严格的限制。在此前提下，城市居民购买农村房屋的行为一般

应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本

案中，马某作为城市居民，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的

批准。此后，马某取得了该房屋的产权证书，并已于2005年将户口迁入。在十

几年的时间中，马某在诉争房屋中实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。

鉴于此，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考

虑，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此，二审法院作出撤销原

审判决，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

法律规定：（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被

撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，

应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，

应当各自承担相应的责任。（2）2006年9月14日，北京市高级人民法院下发

了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》，明确在合

同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的

处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因

房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避

免认定合同无效给当事人造成利益失衡。（3）海南省高级人民法院于2011年下

发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村

集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失

由双方按过错责任大小分担。（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下

发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上

开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，

依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当

事人之间利益关系失衡。（5）2013年4月，北京市高级人民法院整理了《当前

民事审判中需要注意的几个法律适用问题》，再次明确了在确定赔偿买受人损失

时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆

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迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式

确定房屋重置和区位补偿价格。

相关案例：江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204

号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。

5、上海地区对小产权房纠纷特别规定

相关法规：（《上海审判实践》 2008年第1期）（1）对于发生在本乡镇范围

内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；（2）

对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认

定合同有效；（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门

批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合

同应做无效处理；（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和

部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对

合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋

的权利。

情形二：小产权房抵押权效力问题

1、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持

案例索引（1）：江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2014）渝民初字第

02388号

案情简介：2012年7月23日，原告与第一被告签订《借款合同》一份，合同约

定：第一被告向原告借款人民币70万元，第二、三、四被告还分别与原告签订

承诺书、承诺四位被告用各自所有的集体土地使用权证住房进行抵押担保（注这

些抵押担保没有依法进行登记）。2012年7月24日原告向第一被告发放贷款70

万元。现该笔借款期限己届满，但第一被告只归还了部分借款，还有513500元

未履行还款义务，经多次催促未果，原告起诉至法院，请求第一被告还款，及原

告对第二、三、四被告的房屋享有抵押权优先受偿权。

裁判要旨：根据《中华人民共和国担保法》第四十一条规定：当事人以本法第四

十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

由于四被告这些抵押担保没有依法办理抵押登记，原告与四位被告的抵押合同

尚未生效，对善意第三人不产生约束力，原告主张对抵押物优先受偿权与法律

规定不符，本院不予支持。

案例索引（2）：江西省鹰潭市月湖区人民法院民事判决书（2014）月民一初字

第960号

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