房地产开发企业增值税算法

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房地产开发企业增值税算法

房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开

发和经营的企业。随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增

值税的管理。目前最新的房地产开发企业增值税计算方式是怎样的呢？今天就给大

家详细讲解！预交增值税（一）政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》

规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的

次月按照3%的预征率预缴增值税。计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+

适用税率或征收率）×3%。上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用

的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，

适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。计税方法依据房地产老项目和新项目分

别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税

方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计

税方法。（二）申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。2017年

12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。应预缴税款=预收款÷

（1+适用税率或征收率）×3%= 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00万

元（三）预缴申报（四）会计核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银

行存款 100.00万元 贷：其他应付款 100.00万元（2）收到预收款借：银

行存款 2,220.00万元 贷：预收账款 2,220.00万元（3）预缴增值税 借：

应交税费-预交增值税 60.00万元 贷：银行存款 60.00万元（五）纳税申

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报土地价款抵扣政策依据（一）《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕

36号第一条第（三）项第10点：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房

地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，

扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（二）财税〔2016〕

140号第七条：向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征

地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一

般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取

得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税

人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补

偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。（三）国家税务总局公告2016

年第86号第一条 ：房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位

或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许

在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规

定计算扣除。（四）国家税务总局公告2016年第18号：1. 房地产开发企业中的一

般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价

款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销

售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）

÷（1+11%）2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除

的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面

积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报

的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目

可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施

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的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地

价款的单位直接支付的土地价款。会计核算方法

案例：上述房地产开发公司2018年1月开具增值税发票价税合计8,880.00万元，

对应允许扣除的土地成本为2,220.00万元，2017年12月预交增值税60.00万元，

当月认证抵扣的进项税额为450.00万元，上期无留抵税额。第一步：确认收入及销

项税额借：预收账款 8,880.00万元 贷：主营业务收入

8,000.00万元 应交税费-应交增值税-销项税额 880.00万元 如果该房地产

开发公司对外开具的是增值税专用发票，则票面税额应为880.00万元，收票方可全

额抵扣增值税。第二步：土地价款抵扣增值税借：应交税费应交增值税-销项税额抵

减 220.00万元 贷：主营业务成本 220.00万元土地价款抵扣增值

税金额=土地价款÷(1+11%）*11% =2,220.00÷1.11*0.11=220.00万

元第三步：转出当月未交增值税借：应交税费应交增值税-转出未交增值税

210.00万元 贷：应交税费未交增值税 210.00万元当月实际销项税

额=880.00-220.00=660万元当月认证抵扣的进项税额=450万元当月应交增值税

=660.00-450.00=210万元第四步：将预缴增值税转入未交增值税借：应交税费未交

增值税 60.00万元 贷：应交税费预交增值税 60.00万元当月未交增值

税余额=210.00-60.00=150万元第五步：次月缴纳税金时借：应交税费未交增值税

150.00万元 贷：银行存款 150.00万元小编寄语：不要指望一张证书就

能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再

考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel

等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一

臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。

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会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时

应充分利用知识的关联性，通过分析实质，出核心要点。