抵押贷款

抵押贷款

抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主

义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、

以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必

须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。

基本定义

抵押是指债务人在法律上把财产所有权转让给债权人，但债权人并不占有财

产，以财产担保的债务一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，

主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是

以设置抵押的实物形态变成值来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为

抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为债务担保的一种法律保障行为。

借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的银行贷款称为抵押贷款。

储蓄机构的贷款组合中传统上有一大部分是有抵押的房地产贷款，一般称为

抵押贷款。抵押贷款的期限通常为１５～３０年，远比储蓄机构的债务的平均期

限要长。这样，利润就要暴露于利率风险中了。当利率上升时，储蓄机构就需要

对储户付出更高的利率，而其长期投资的收益率却是相对固定的。这一问题可能

是２０世纪８０年代储贷机构大崩溃的成因。７０年代利率节节上升时，许多银

行及储蓄机构的财务状况江河日下，这使得它们更愿意承担较高的风险，以求取

得更高的收益率。然而，存款者对贷款组合所面临的巨大风险却关心甚少，因为

存款是受联邦存款保险公司（ＦＤＩＣ）或现在已不存在的联邦储蓄与贷款保险

公司（ＦＳＬＩＣ）保障的。

抵押放款一方面使商品、票据、有价证券等提前转化为货币现款，这对于

加速资本周转、刺激资本主义扩大再生产，起着一定的作用。但是，另一方面，

这种贷款容易造成虚假的社会需求，是信用膨胀，助长投机活动，从而加深了资

本主义条件下生产与消费之间的矛盾。

担保公司的优势

设计适宜的贷款方案

争取优惠的贷款利率

加快贷款办理的进度

提供专业评估担保服务

目前，许多投资担保公司，在贷后管理和贷款风险化解方面的规范和高效运

营，获得了银行充分信任，一些合作银行把贷后催收、贷款资产处置外包给担保

公司，双方都取得了比较好的合作效果。

其中北京厚泽投资担保有限公司就是一个非常成功的案例。厚泽担保

是一家专业化的个人信贷服务机构，致力于为银行、商家、客户提供专业化的信

贷服务。截止2009年12月底，厚泽担保累计办理各类房屋抵押贷款超过3.6

万余笔，累计贷款额度超过220个亿，市场占有率为北京市场的20%左右。与

国内各家商业银行、外资银行和非银行金融机构都有着广泛的合作。

适用范围

必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理纳税登记和年检手续的

企事业法人；

产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用信贷资金，恪守信用；

有按期还本付息能力，原应付贷款本息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已

经做了银行认可的偿还计划；按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上信

用等级必须为A级（含）以上；

已在银行开立基本账户或一般存款账户；

除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额

未超过其净资产总额的50%；

借款人的经营和财务制度健全，主要经济和财务指标符合银行的要求；

申请中长期贷款的项目必须经国家主管部门批准，新建项目的企业法人所有

者权益与项目总投资的比例不低于国家规定的投资项目资本金比例。

作为抵押物的财产必须符合《中华人民共和国担保法》的有关规定，抵押人

必须依法享有对抵押物的所有权或处分权，并向银行明确表示愿以该抵押物为债

务人提供担保。

以房产抵押的，抵押率最高不得超过70%；以交通运输工具、通用机

器设备和工具抵押的，抵押率最高不得超过60%；以专用机器设备和工具，无

形资产（含土地使用权）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50%。

申请资料

信贷业务申请书；

借款人和抵押人最近一期的财务报表；

借款人和抵押人董事会决议；

抵押人出具的信贷担保承诺书；

抵押物权属证明及保险凭证；

银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；

用款计划及还款来源说明；

与借款用途有关的业务合同。

抵押品分类

要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原

则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：

（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、

原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。

（2）客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。

（3）证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、债券等作

为抵押，取得短期贷款。

（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。

（5）不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。

（6）人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险

合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。

贷款方式

抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人

与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权

作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在

于（1）最高额抵押所担保的债权为不确定债权；（2）最高限额抵押所担保的

债权通常为将来的债权；（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；（4）

最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的

更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并

无本质区别。

抵押贷款分类

个人小额抵押贷款

个人定期储蓄存款存单小额质押贷款是指在银行开户存款的客户，以所持有

的未到期银行同城网点的定期储蓄存款存单作质押，向银行申请取得一定金额的

贷款，到期归还贷款本息的一种存贷结合业务。

贷款最高额度不超过质押人民币储蓄存单面额的95%，以外币作质押的，

不超过外币存单按当日国家外汇管理局公布的外汇（钞）买入价折成人民币计算

金额的90%。

企业抵押贷款

企业贷款对象：工商注册的各类中小企业客户，经营情况良好。

企业贷款期限：一般为1－2年

企业贷款金额：10万~50万元

基本要求：

1、注册于上海市的中小企业

2、持有中国人民银行核发的贷款卡，无不良信用记录

3、公司注册与营运3年以上，最近一年年营业额300万以上。

企业抵押贷款取消部分收费详细资料

为切实减轻企业负担，经中国国务院减轻企业负担部际联席会议批准，国家

计委、财政部、国家经贸委、中国人民银行近日发出《关于整顿企业抵押贷款收

费的通知》，对企业抵押贷款收费进行全面整顿。

目前，中国企业在办理抵押贷款过程中收费项目多、收费标准高，一些政府

部门重复收费、乱收费，一些中介机构藉助行政权力强行服务并收费的问题十分

突出。例如，四川某丝绸集团公司在办理一千九百六十四万元人民币贷款的抵押

手续时共交纳土地评估费、房屋评估费、鉴证费、抵押登记费、公证费、工本费

等各项费用十一万元，相当于贷款额的千分之五点六；广西某企业用房地产作抵

押物申请办理二百万元人民币的贷款，在办理土地登记时，被有关部门要求两次

重复评估、登记和确认，前后花费了七个月时间。

针对抵押贷款存在的问题，《通知》明令取消了政府有关部门收取的验证费、

查档费、建档费、现场勘察费、过期保管费、注销费、管理费、审查费、确认费

等收费项目。

强调，企业办理抵押贷款过程中，除为保证贷款资金安全所必须履行的法定

登记外，任何部门、单位都不得强制实施服务及收费，不得强迫企业到指定的机

构接受服务及收费。

加强了对中介机构的监管，明确规定，办理抵押贷款需要进行评估、公证和

鉴证的，应按照“谁委托、谁付费”的原则，由委托方自行委托有资格的机构进

行评估、公证、鉴证，并适当降低了有关收费标准。

对企业抵押贷款相关政策界限作了进一步明确。《通知》规定，对贷款抵押

物进行评估，须以与贷款规模相适应的有效抵押物的评估金额为基数计取费用，

不得采取扩大评估标的范围或虚高估价的方式多收费；抵押物的抵押权益登记有

效期限应与贷款期限相一致。

在贷款期限内，评估、公证、鉴证机构不得再重复进行评估、公证、

鉴证并收费；企业抵押权益登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，

除工本费外，不再收取抵押物登记费。

抵押贷款利率

如果你正进行房产抵押再融资，现在的利率可是34年来最低的。

问题是，你希望贷款条件像原先一样，还是准备选择一种更适合你的抵押贷

款。

固定可调利率贷款(fixed-adjustable)

CountrywideHomeLoans的第一副总裁佩瑞(DougPerry)说，“目前抵押

再融资中最普遍的形式之一是固定可调利率抵押。”这种贷款的起始利率是固定

的--这个期限可能是3年、5年或7年，此后的利率则根据市场水平定期进行调

整。

AtCountrywide,the"3-1"fixed-adjustablefeaturesinterestratesinthe"lowfi

ves,"hesaid.

全国“3-1”固定可调利率贷款的利率在5%至5.5%之间。

金融出版商HSHAssociates的副总裁冈宾格(KeithGumbinger)说，这种

抵押贷款的风险是，在固定利率期限结束之后，利率水平可能显著上升。“你在

前5年中省下来的钱可能在1年之内化为乌有。”

然而，固定可调利率抵押贷款很合适那些还贷时间表为5至7年的家庭。

5/25和7/23这两种抵押贷款前5年或7年的利息是固定的，这个期限结

束后对剩馀的贷款一次性按市场利息计算。虽然这种贷款固定利率与可调利率之

间的差距不大，但对频繁更换工作的人还是很合适的。

15年期固定利率贷款

15年期固定利率抵押贷款对希望持有股票、早日还清贷款的人尤其有吸引

力。这种抵押贷款在新英格兰和纽约地区格外受欢迎，因为这些地区家庭持有股

票的期限通常较长。

只付息贷款(Interest-onlyloans)

许多人将这种贷款当作再融资计划的一种补充方式。

PricelineMortgage的总裁马克瑞尼(PatrickMcErnerney)说，“这也许是

抵押贷款中最有吸引力的产品之一，但似乎并没有引起大众的兴趣。”比如，在

Priceline公司贷款20万美元，头5年每月的分期付款为1,083美元，而标准

贷款本金加利息每月为1,231美元。

当然，初始利率期结束后分期付款额可能增加，但有人也许希望短期内手头

上较为宽松，而晚些偿还本金。

WellsFargoHomeMortgage还推出一种名为“SuperJumbo”的只付息

抵押贷款项目。

对贷款额在27万5000美元以上的抵押贷款，固定利率较基本利率低1%，

最高不超过5.49%，固定利率期限为10年。

采用这种抵押贷款方式的客户认为一定时期内利率不会上升。

意义

实行抵押贷款制度，是与经济体制改革相适应的，在实行计划经济时期，与

传统的经济体制相适应，银对企业发放的贷款都是信用贷款，这是信贷资金“供

给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主

义市场经济的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完

善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、盈利性明显优

于其它信贷资产。中国从八十年代末，才试办个人住房抵押贷款业务。截止2003

年6月末，累计办理个人住房抵押贷款2130多亿元，贷款金额达1670亿，促

进了住房商品化的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈

明显。

第一、增强了客户的信誉观念，提高了银企经济效益。客户在办理抵押贷款

后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活金

融、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据建设银行统计资料表明，个人住院

房抵押贷款逾期率均低于3%，利息实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以

使商品、票据、有价证券等提前转化为货币资金。对加速货币资金的周转，刺激

企业扩大生产和流通具有一定的作用。

第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业

一旦破产，信用贷款只是一种普通债权，银行只能以普通债权人的身份，参与破

产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主

义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求

和发展趋势。

注意事项

不管你选择何种抵押贷款，听听专家的建议十分有益：

再融资的时候必须考虑到所有的贷款成本，这不仅包括利息，还包括手续费

和点数。

如果想省钱，可以询问一下无成本再融资，这种方式的大部分费用都已经计

算在贷款之内。

由于抵押贷款市场竞争十分激烈，你目前的贷款商应该是你再融资的首选。

为了不失去你的业务，你目前的贷款商会按市场上最优惠的条件给你提供贷款。

也可考虑向Priceline、ELoan和LendingTree等线上贷款商告贷，作为再

融资的补充。例如，PricelineMortgage提供“下浮”利率保障，一旦市场利率

下降，贷款利率也将随之下调。

如果你认为利率不会下降，不妨锁定贷款的利率。锁定利率使你在利

率上升时得以保护自己的利益。但注意下浮利率贷款和锁定利率贷款都要支付手

续费。

存在问题

(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从

如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地

产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押

登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对

金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关

为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务

人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不

必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作

抵押，并在土地管理部门办理登记；此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待

办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登

记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记

机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门；以航

空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人

虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项

登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。

(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在:一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记

手续，无产权证书，无法办理登记；二是有的抵押物估价难度较大，若专门评

估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高。

(四)抵押权的实现难度较大

《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押

人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成

的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有

统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重

大损失；另一方面，由于市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有

拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。