二手房交易的详细流程

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二手房交易的详细流程

二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总

登记的、再次上市进行交易。

二手房交易的详细流程和注意事项：

1、 产权调查

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署

名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其

次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助

证据以初步确认房屋产权归属。如果房屋属于共有产权，则还要查

看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。

在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证

的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫

妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得

的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售

房屋的证明。2、交定金

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千

万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百

万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环

节时，请多留个心眼。

如果看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，

而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则

可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交

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给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合

同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行

监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定

在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少

需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。

风险提示：

a)当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或

约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金

额的20%;

b)卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买

卖合同中应注明“交由第三

c)为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，需要签一份交房保证

金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电

器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证

金。

3、赎楼

一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的

情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借

款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等

买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向

银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，

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但买家需要提前供楼。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中

最大。买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因

终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。4、付首期及资金监管除

了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。

事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风

险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。具体

操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开

一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款

打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出

现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，

一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银

行办理资金监管，则可以省去这笔费用。出于公平角度考虑，银行

会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时

买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖

家带来困扰。5、签订买卖合同在交定金环节，自主交易可以先签订

一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，

只是缺少了中介那部分内容。签订书面协议时，最主要要关注四个

方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是

书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，

像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。

买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本,也可以去

中介公司索要合同文本。风险提示： a)如果房产有共有权人，

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要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交

易存在失败的可能。 b)如果有租约的，应该让租客签订放弃优

先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

c)如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况

加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还

可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。 d)

如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约

条件。 e）要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，

业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的。6、办理按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷

款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合

同。申请贷款时直接到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就

会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款

额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会

延长二三个工作日。根据房产楼龄新旧，评估价格高低，贷款一般

最高能做到8成，一般6、7成。至于定金、首期款的银行监管，也

可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，四

大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利

率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致。风险提示：

a)如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首的准

备，否则交易不成将造成违约。

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b)目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情

况，则为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解

决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。7、注销他项权证

按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。8、过户及交

税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手

续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合

同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

交税时，如果合同约定是各付税费，则两人必须同时到场;如

果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就

可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，

银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾

款给业主。风险提示:

a)房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移

后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买

方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问

题。

b)目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，

让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，

约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，则视为业主违约，

必须承担违约责任。9、交房

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交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果

房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最

终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分

别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方

应准备好房产证复印件、身份证等。

最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部

家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，

则经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。风险提示:

a)如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金

无法弥补时，买方通常很难到卖家去索赔。所以最好在当初约

定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。

b)户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最

好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。10、买

方支付尾款

（如果没有签交房保证金协议）在二手房交易过程中，往往

有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以

及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完

好等起到相应的保障作用。

购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中

发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时

支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时

一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

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过户流程：

第一天：

领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买

方确认单》，填表。交易：买卖双方验人签字。查档：查房屋产权

是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结

果）。鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。核价：财政部门根据《房

屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价。地税：缴纳卖方房产

营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖

双方各万分之五。第二天或第三天交件，七天后交契税：交纳契税，

领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执。此后十个

有效工作日后：领证：买方拿身份证原件取房证提供资料：卖方提

供资料：

a)房屋所有权证（复印件1份、产籍图4份）；

b)契税证；

c)（夫妻双方）（复印件2份）；

d)夫妻双方户口簿（复印件1份）；

e)结婚证（如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式

不被承认）；

f)单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判

决书，离婚未再婚证明；丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明；

未婚者提供未婚证明（复印件1份）。买方提供资料:（复印件2份）

备注：

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a)房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供

《公证书》。

b)被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。

c)五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表

原件。

d)验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。

e)办理贷款请先预留资料，原房证（包括产籍图）、契税证、

买卖双方身份证复印件。

f)如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世

的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公

证后才可以办理转让。

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