重庆公租房运营模式探讨

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重庆公租房运营模式探讨

谢东辉刘景晖 中国人保资产管理股份有限公司

一

、

重庆公租房运营模式

公租房的目标客户定位于城镇中低收入 第三，资金通过政府和社会融资解决。４０００

体，既不符合廉租房申请要求，又无能力购买经 万平方米（包括３６００万平方米住宅和４００万平

济适用房和两限房的“夹心层”。目前对公租房运 方米商业配套）公租房建设预计需资金１０００亿

营尚无标准规范，各地均结合自身情况研究和探 元（每平方米２５００元），计划政府投入３００亿元

索不同模式。２０１０年１１月，重庆市三届八次全

会提出未来３年建设４０００万平方米公租房，共

计满足全市２００万居民住房需求的目标。结合这 动迁成本１００余亿元。实际相当于，政府将１００

一

目标，后出台了《重庆市公共租赁住房管理暂

行办法》和《重庆市公共租赁住房管理实施细 造），融资７００亿元。其中政府投入资金来源包括

则》，对公共租赁住房的申请方式、申请条件、申

请要求、审核配租、租赁管理、退出管理、出售管 ５％、发行债券、房产税所得等。

理等方面进行了明确和细化。重庆模式制度设计 第四，租金收入偿还利息，销售收入偿还本

细致具体，其主要特在于以下四点。

第一，通过公租房满足全方位住房保障需求， 息和日常运营支出，以实现“自体循环”。（２）通过

公租房５年后可转让。重庆不再单独建设经济适

用房、廉租房、专家楼、引进人才楼等，保障性住房

需求全部通过公租房解决。对于廉租房对象，通过

先租后补方式补贴。５年以后，部分公租房可以出

售给承租户，转为有限产权的经济适用房。该经适 二、重庆公租房运营模式优势分析

房可以继承和抵押，但是不能出售和出租，如需转

让，由政府以原购房价加合理利息回购。

第二，申请门槛较低，租金水平为同区域市场 广泛，具有较为明显的“社会保障”功能。相对而

水平的６０％。重庆公租房申请不需要本市户口，并

在第一次摇号后取消了收入限制。目前申请条件

为：凡年满ｌ８周岁，在主城区工作的本市无住房

或家庭人均住房建筑面积低于ｌ３平方米的住房 平约为４０元／平方米・月左右，大幅

困难家庭，大中专院校及职校毕业后就业人员及

进城务工、外地来主城区工作的无住房人员，均可

申请公共租赁住房。公租房租金水平确定为同区 作模式，避免了保障房与商品房之问

域市场水平的６０％，约为ｌ０元／平方米・月。

（包括中央财政补助１００亿元；地方政府税收支

出１００余亿元；公租房建设所需３万亩地的征地

余亿元投入土地开发，２００余亿元投入房屋建

中央拨付资金、地方财政资金、土地出让收益的

金。偿债整体计划为：（１）用房产租金弥补债务利

配建商品房销售和公租房销售偿还本金。按商业

配套１万元／平方米、住宅４０００元／平方米预

估，则出售全部商业配套及２０％左右的住宅即可

偿还全部７００亿元贷款。

第一，公租房定位合理，“保障”职能突出。重

庆公租房租金确定为市场价格的６０％，且受众面

言，其他地区公租房门槛高，定位不准确，租金水

平偏高。比如上海和北京的公租房租金均确定为

持平或略低于同类商品住宅的水平，目前租金水

１０元／平方米・月的水平。

第二，重庆公租房制度建立了有效

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易，有效杜绝利用保障房套利而形成的腐败和寻

租行为，从而确保其能够长久为市场提供低廉的

低。对于一些对租金不敏感的居户，宁愿选择离工

作和生活场所较近的房屋，而不愿意选择较远的

公租房。其二，部分公租房与区域产业相配套，局

住宅保障。就其他城市而言，虽然多数城市经济

适用房和两限房均制订了转让规则和补价措施，

如５年内不得转让，５年后转让需要补价或由政

府回购，但规定不细、尺度较宽，加之执行和监管 ２．融资难度大，存在制度性障碍

部产业发展尚待时日，劳动力仍未达到规模。鉴于

此，需求上升可能是一个较为缓慢的过程。

并不到位，购房者能够以商品房价格出售并从中 ２０１１年国家对于政府融资平台管控较为严

获取高额利润，随之产生了巨大的寻租空间，由

此所引发的不公平和腐败为社会所诟病。

第三，资金来源、运用和偿还较为明确，政府 受到一定限制。除此以外，由于公租房五年后才

资金压力相对可控。用房产租金弥补债务利息和

日常运营支出，通过配建商品房销售和公租房销 阻碍了一些商业银行的涉足。

售偿还本金。较其他城市建造的不可出售型公租

房，政府的资金压力相对较小。目前多数城市公 国银行业监督管理委员会发布《关于认真做好公

租房定位为只租不售，上海等地土地也系有偿取

得，从而造成公租房投资成本过高，给政府造成

长期的巨额财政负担，这也是公租房在各地推进 时，确定了“一省一市一家”的基本思路，即对于

速度不理想的原因之一。

第四，公租房运营由政府主导。重庆市确保公

租房一直姓‘公”，由市政府全资公司运营，重庆城 家融资平台公司承贷公共租赁住房贷款。重庆市

投和重庆地产两家公司市属企业共同进行市内公 政府有重庆城投和重庆地产两家市属企业承担

租房建设。重庆模式确保低成本的保障房资源一 市内保障房建设职能，两家企业均有融资要求，

直掌控在政府手中，使政府能够将房屋溢价收益

作为保障房运营的补贴，有利于实现财政平衡。

第五，公租房运营管理透明度高，信息披露

充分。重庆市政府专门成立公租房管理局，进行 所谓“自体循环”是指公租房的租金收入足

公租房配租和运营管理，并建立了公租房信息 够满足利息支出和维护费用，政府除资本金投入

网，及时公布公租房建造、配租等情况，时效性 外不需要再负担公租房的日常运营费用。根据重

强、信息透明。重庆公租房运营的规范性及信息 庆市政府对于公租房的战略规划，按官方计算条

的透明度，非其他地区公租房运营所能比拟。 件，项目运营刚好可以满 自体循环”，具体为：

三、重庆公租房运营过程中发现的问题 ４０００万平方米的重庆公租房由３６００万平方米

１．实际申请情况低于预期，边远地段问题更 的住宅和４００万平方米的商业店铺组成，每平方

加突出

由于重庆公租房受众面广，对申请人要求条 租金１０元／平方米・月计算，每年回收４３．２亿

件低，且租金价格合理，理论上需求应十分旺盛，

但实际申请情况远低于预期。

市房屋

公租房

住宅租

水平更

格，重庆公租房运营主体重庆城投和重庆地产均

列入重庆市“八大投”，也受到相应的管制，融资

可出售，资金偿还具有较大不确定性，客观上也

此外，２０１１年８月４日，中国人民银行、中

共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的

通知》，在明确对保障房建设进行融资支持的同

直辖市、计划单列市、省会（首府）城市政府投资

建设公共租赁住房项目，在同一个城市只能有一

明显与上述规定相违背。后期该现状能否得到特

批，或需要整合，尚不明确。

３．自体循环几近不可能

米开发成本在２５００元左右。住宅部分按照平均

元，商业店铺按照平均５０元／平方米・月计算，

每年回收２４亿，累计回收６７．２亿元；而７００亿

元贷款，以年利率６％～７％计算还款利息约需４２

亿～４９亿元，还有剩余部分可用于维修管理，以

此保证项目可以“自体循环”。

然而，落实到具体操作层面，假设条件均有

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所放宽。据了解，目前项目单位成本在２７００￣

租房需求。提高出租率是公租房运营的基础。产

２９００元之间，项目资本金一般确定为２０％，融资

成本按５年期以上基准利率计算，已达到

业工人和新就业大学生是重庆保障房两大目标

体，均与产业和经济发展具有较强相关性。未

来重庆市应进一步加大产业引进力度，在微电

子、医药、运输设备等方面发挥既有优势，增加用

工规模，同时，发挥现有的“组团’’优势（即市内有 在融资利率足够低且租金和出租率足够高时，租

７．０５％，结果导致项目“自体循环’，难度很大。我们

分别测算不同融资条件及出租率情况，发现只有

金收入才能够勉强覆盖借款利息。但是在运营初

期，出租情况可能较不理想，从而形成较大缺口。

只有出租率得以保证，远期租金水平进一步上 面强调均衡配置，客观上提高公租房的需求。

升，并且货币政策进入宽松期后利率下调，公租

房租赁对借款利息的保证程度才能够提高。 房贷款政策放松，融资难度有所下降，但关于偿债

４．销售存在制度性瑕疵且市场具有不确定性

由上所述，商业配套和公租房销售资金回笼 租房融资的支持，如启动其他市属企业担保、优质

成为项目能否偿债的关键。首先，４００万平方米

商业配套，以官方保守估计的销售价格为１万元

／平方米计算，将回笼资金４００亿元，占融资本

金的５７．１４％。商业配套销售不足以覆盖全部建

设支出，故公租房销售将成为项目偿债的关键。 场出售、只能按成本加成合理利息回售给政府的

鉴于每平方米３０００元以内的开发费用，以

其内外环间的地理位置，预计销售收入覆盖成本 增值带来的收益。因此，一些经济实力相对较强的

应较有保证。但存在两方面障碍：（１）公租房是否

可出售存在不确定性。根据２０１０年６月七部委

联合发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导

意见》，将公租房明确界定为“只租不售”；《重庆

市公共租赁住房管理暂行办法》则规定“承租人 显低于商品住宅，才能使销售得以实现。

在租赁５年期满后，可选择申请购买居住的公共

租赁住房”。显然，两者表述有较大差异。我们认 ，制度较为成熟且具备一定的可操作性，但出

为，公租房由租赁转出售属重大政策调整，似应

得到国家有关部门的批准，而并非仅由重庆市政

府批准。（２）由于公租房出售系非完全产权（即不

能在市场上再出售，只能由政府按成本加合理利

息回购），使公租房不再具有投资职能，若定价过 市远端公租房过剩现象可能更加明显。从长期

高需求可能不足，因而制订契合市场需求的合理

定价至关重要。目前，如何确定销售价格，尚缺乏 对公租房的进一步认可，公租房出租情况将有所

清晰的法律文件，亦难以通过现有资料进行判

断。因此，公租房未来是否能够顺利销售存在着

较大不确定性。

四、建议

未来重庆公租房运营制度可进行如下改进。

首先，促进产业发展和合理布局，以提高公

多个商业中心区，围绕各商业中心区发展，而不

是由唯一的市中心向外围发展），在区域布局方

其次，理顺融资渠道。进入２０１２年以后，保障

的担忧并未缓解。我们认为，政府应当增加对于公

资产抵押等方式，以改善企业融资能力。

再次，确定合理的定价机制，锁定公租房购买

体。公租房顺利实现销售是项目得以长期运营

和债务偿还的基础，由于重庆公租房尚不能在市

制约，使其不具有投资品的属性，难以享受到资产

居民宁愿支付相对较贵的价格购置商品房，以享

受资产增值收益。这将客观上制约公租房的需求，

因此需要制订合理的定价机制，使公租房价格与

商品房价格之间拥有合理价差，使其进入门槛明

综上所述，重庆公租房具有较为鲜明的特

租率不足、融资不畅、销售存疑是其在实际运营

中面临的主要问题。笔者分析，公租房出租率将

呈明显的“ｕ”型分布特征。在项目运营的最初几

年，随着房源不断供应，出租率将呈下行走势，城

看，随着产业的发展带动劳动力引入，以及公众

改善，并且呈从城市优越地段向远郊蔓延之趋

势，公租房需求长期较有保障。而未来公租房销

售的制度性问题将有望得以顺利解决，

租房能够真正起到为中低收入居民提

作用，将对全国保障房运营起到示范性

齐婧