物权法整理

一、物权法的基本原则

一、物权法定原则

（一）物权法定原则的含义

所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许

当事人自由创设。

（二）物权法定原则的立法理由

1、物权具有绝对性，任意创设物权将会妨碍不特定第三人的自由

2、整理物权类型，适应社会发展的需要

3、促进物尽其用

4、物权法定原则可保障完全的合同自由

5、物权法定有利于物权的公示，确保交易的安全与便捷

（三）物权法定原则的修正

检讨：

1、存在问题：立法滞后使社会变革后旧制度不能改变，新制度不能建立；法不周延使传统

的习惯不能被包容。

解决方案：

（1）物权法定无视说；（2）习惯法包含说（日本民法第2条：关于法令未规定事项之习惯，

与法律具有同一效力）；（3）习惯法有限承认说；（4）物权法定缓和说（将抵押扩大解释到

浮动抵押）。最佳因应之道：尽速立法。

二、一物一权原则

一物一权是虽非物权法明确规定的基本原则，但在学理上普遍被视为物权法的基本原

则。所谓一物一权原则，亦称物权客体特定原则，是指在一个标的物上不允许有互不相容的

两个以上物权同时存在，而一个物权的客体也只能以一物为限。具体言之，一物一权原则有

两层内涵：首先，一物不能多权，在同一标的物上只能成立一个所有权，也只能成立一个与

其他物权互不相容的用益物权，在物的某一部分上不能成立一个独立的物权；其次，多物不

能一权，数个物上一般不能成立一个物权，只能在一个物上成立一个物权。

三、公示公信原则

（一）公示原则

公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。

物权公示原则的立法理由在于：

第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在物权关系。

第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示

不足以确保商品交易的安全和有效。

（二）公信原则

1、公信原则的含义与起源

2、公信原则的立法理由

第一，公信原则有助于保护交易安全、促进交易效率。

第二，公信原则是公示原则在逻辑上的当然结果。

3、公信原则的具体内容

第一，动产占有产生公信力。

第二，不动产登记产生公信力。

第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。

二、物权的效力

一、物权效力的概念

自罗马法以来，为确保物权人能够直接支配标的物、享受物的利益的圆满状态不受侵害，

大陆法系各国在其法律中均赋予了物权某些特定的保障力，即物权的效力。

二、物权的排他、优先与追及效力

一、物权的排他效力

物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时

存在。

物权的排他效力主要表现为以下几点：

首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。

其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。

最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多个所有权存在；

其次是以占有为内容的他物权，如基地使用权、农地使用权等，同一标的物上不能有多个以

占有为内容的他物权存在。

二、物权的优先效力

(一)物权优先于债权的效力

具体可分为两种情形：

一是债权以某特定物为给付之标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均

优先于该债权。

二是物权优先于一般的债权。

物权优先于债权作为一般原则也存有例外：

其一，买卖不破租赁。

其二，基于社会公益或法政策的理由：法律规定某些特殊债权可优先于物权。

(二)物权相互之间的优先效力

1．不相容物权相互之间的优先效力

2．可相容物权相互之间的优先效力

先成立的物权优先于后成立的物权作为一项原则，也存在例外：

(1)他物权优先于所有权

(2)费用性担保物权优先于融资性担保物权

(3)基于社会公益或法政策考虑，法律规定成立在后的某些物权优先于在先的物权

三、物权的追及效力

物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可追及于物之所

在而直接支配其物的效力，也称追及权。

应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及效力的限制。

三、导致物权变动的不同法律事实

第二节 基于法律行为的物权变动

一、物权变动的规范模式

通说认为，从比较法的视角看，物权变动有三种规范模式：意思主义、债权形式主义、

物权形式主义。

二、物权行为

概念：以物权的设定、移转、变更或消灭为内容的法律行为。

要件：1、行为人有行为能力2、物权标的适当（可能、确定、适法）；

3、意思表示健全；4、登记或交付。

物权行为的独立性：

1、形成于形式主义立法的框架下；

2、物权行为、债权行为相互分离，物权行为独立于债权行为之外。

物权行为的无因性：

1、形成于形式主义立法的框架下；

2、物权行为不受债权行为影响。

1、意思主义（英、法、日）

也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产

的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为法国首先采用，故又称法国主义。

（1）买卖契约有效成立时，A屋和B车所有权即转移。（英国）

（2）买卖契约有效成立时，A屋和B车所有权即转移，但非经登记（不动产），或交付（动

产）不得对抗善意第三人。（法、日）

2、债权形式主义（奥地利、瑞士）

是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，

才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以又称奥地利主义。

3．物权形式主义（德国）

在债权行为之外，还须另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才

能发生物权变动的法律效果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义。

第三节 基于法律行为以外原因的物权变动

一、具体类型

1、直接依据法律的规定、法院的判决、政府的征收所发生的物权变动。

《物权法》第28条：自文书或决定生效时发生效力。

2、因继承发生的物权变动

《物权法》第29条：自继承或遗赠开始时发生效力。

3、因事实行为发生的物权变动

自我劳动（合法建房、拆除等）、先占、添附等

《物权法》第30条：自事实行为成就时生效

4、因自然事件发生的物权变动

如自然淤积于河滩的土地等。

河流、土地等自然资源，一律公有，个人不得先占。自然所生动产，主物所有人可取得。

二、适用的规则

对非依法律行为发生的物权变动而言，法律不强制要求物权变动的生效必须公示（如自

己建造的房屋不登记，法律也保护这种权利），但权利人在取得权利后如欲处分，则必须公

示（如上述房屋所有人想在房屋上设抵押权，则必须先办理房屋所有权登记）

《物权法》第31条：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，

依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”

四、债权行为效力与物权变动相区分原则

五、物权请求权

一、物权请求权的概念

所谓物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人为回复其物权

的圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。

物权请求权的行使既可以诉讼方式为之，也可以权利人的意思表示为之。在我国，三种

请求权均不适用诉讼时效。

二、物权请求权的类型

（一）返还原物请求权

（二）排除妨害请求权

（三）消除危险请求权

（四）恢复原状请求权

三、物权请求权的性质

首先，物权请求权是独立的请求权。

其次，物权请求权是物权的救济性权能。

四、物权请求权与债权请求权的区别

物权请求权与债权请求权的关系。此处所要区别的主要是物权请求权与损害赔偿请求权

之间的关系。当物被他人侵害造成损失的时候，物权人对侵权行为人发生损害赔偿请求权，

此种请求权系债权性质的请求权，而非物权请求权，两者具有根本区别。物权请求权以恢复

物权人对物的圆满支配状态为目的，而损害赔偿请求权是在物的圆满支配状态不能完全恢复

的时候，作为一种替代措施而存在的，其目的在于添补受害人的损失，故两种请求权是有可

能并存的。

六、占有的分类和保护

一、占有的概念

占有起源于罗马法，后经日耳曼法之融合，共同构成现代占有制度的渊源。占有是基

于占有的意思而对于物的事实上的控制和支配。

（一） 占有系以物为客体

（二） 占有人须对物有事实上的管领力

（三） 占有的成立须具有占有意思

（四） 占有是一种事实上的状态，而非权利

二、占有的分类

（一）有权占有和无权占有

（二）自主占有和他主占有

（三）善意占有和恶意占有

（四）直接占有和间接占有

（五）自己占有和辅助占有

自己占有是指占有人亲自对标的物进行的占有；辅助占有，是指基于特定的从属关系，

如受雇关系，受他人的指示而对标的物进行事实上的管领。

（六）公然占有和隐秘占有

以占有人是否对其占有采取了隐匿行为为标准。

第三节 占有的保护

一、占有人的自力救济权

自力救济，指由权利人自己或其辅助人，以强制力保护其权利，而排除现实权利障碍

的行为。在我国《物权法》中并没有关于自力救济的规定，从维护占有利益计，可通过对民

法总则的解释予以漏洞补充。私利救济表现为消极的私利救济和积极的私利救济两种形态。

二、占有保护请求权

占有人在其占有被侵夺时，可以请求返还其占有物，占有被妨害时，可以请求除去其

妨害，占有有被妨害之虞时，可以请求防止其妨害，此三者结合称为“占有保护请求权”。

我国《物权法》第245条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原

物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害

的，占有人有权请求损害赔偿。

（一）占有保护请求权的内容

１、占有物返还请求权

占有人于其占有物被侵夺时，可以请求返还其占有物，也称“回复占有请求权”。有权

行使该请求权的人为占有人。这些人包括直接占有人、间接占有人、自主占有人和他主占有

人。这些人对标的物的占有是否存在权源、善意或恶意，均非所问。

２、占有妨害除去请求权

占有被妨害时，占有人得以请求除去其妨害。占有被妨害，指以侵夺以外的方法妨碍占

有人管领其物。占有之妨害，占有人并未丧失占有，妨害人也未取得占有，只不过是对占有

人现实的占有状态加以妨害。请求除去对占有的妨害的人，为占有人，相对人为妨害人。

３、占有妨害防止请求权

占有有被妨害之虞时，占有人得请求防止其妨害。该请求权的对象是尚未发生，但有

将来发生之可能的危险，但究竟有无此危险，非依占有人的主观意思认定，而应就具体的事

实，依一般社会观念、客观的判断。

（二）占有保护请求权的行使期间

《物权法》第255条第2款规定：“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年

内未行使的，该请求权消灭。通说认为这一期间是属于除斥期间。期间经过后占有保护请求

权消灭，占有人尚可依照本权或侵权责任继续行使的相应权利，因此一年的时间亦属足够。

三、不当得利返还请求权

占有本身就是一种利益，故其可以成为不当得利的客体。因占有而生之不当得利类

型主要有两种：一是因侵害他人占有而获得利益。此种情况主要是指无法律上的根据而占有

他人财务。二是给付因自始欠缺目的或目的未达到产生的不当得利。

四、侵权损害赔偿请求权

侵权法往往要求侵权行为客体为合法的民事权利或利益，因此，作为一种事实状态的占

有能否成为侵权行为的客体，存在否定说与肯定说两种意见。肯定说的理由：一是占有本身

虽然是事实，但其也成为一种利益，此种利益当然属于民法的保障范围；二是从维护本权人

利益的角度出发，赋予占有人以侵权损害赔偿请求权，无疑对占有物或其替代物的维护有所

裨益。

七、相邻关系与地役权的区别

一、相邻关系的概念

所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利

人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用

邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。（相邻关系在性质上是所有权内容的限

制或扩张。）

二、相邻关系的特征

相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人和使用权人，动产的所有权人或者使用权人

不能成为相邻权的主体。

相邻关系的客体不是相邻的不动产本身，而只能是相邻的不动产各方在行使不动产的所有

权和使用权时，要求互相提供便利或接受限制过程中所体现和追求的利益。

相邻关系的内容是指相邻不动产的所有权人或使用权人行使不动产权利的扩张或限制，表

现为一方有权要求对方提供必要的便利或接受必要的限制，同时不得损害他方的合法权益。

相邻关系是一种法定的权利义务关系，是法律上基于地尽其利和物尽其用而生的对毗邻不

动产的最小限度的利用的调节，而非基于当事人的约定所产生的权利。

三、相邻关系的种类

按照《物权法》第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：

（一）因用水、排水而产生的相邻关系

1、相邻用水关系

2、相邻排水关系

自然排水:高地所有人的自然排水权,低地所有人不得妨阻;

低地所有人仅负不妨阻的不作为义务, 不负疏通阻塞的积极义务.

人工排水:邻地所有人无承受义务,如雨水是自然之水,邻地本应承受,但若以人工方法排之,则

邻地无义务承受.

（二）相邻土地的通行关系（第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用

其土地的，应当提供必要的便利。）

（三）营缮的邻地利用关系（第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、

电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应

当提供必要的便利）

（四）相邻管线安设关系

（五）相邻通风、采光、日照关系

（六）不可称量物的侵害

（七）相邻防险关系

四、相邻关系的处理原则

1、有利生产、方便生活2、互谅互让、团结互助3、公平合理、兼顾各方利益

（二）地役权

概念：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。

其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。

特征

（一）地役权以存在两项不动产为前提

（二）地役权具有很强的意定性

（三）地役权具有从属性

1、地役权不得与需役地分离而为让与

2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的

3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭

（四）地役权具有不可分性

地役权与相邻关系辨析

（一）地役权与相邻关系的联系

首先，二者均属于不动产物权范畴，且通常都发生在相邻不动产的物权人之间；

其次，二者均以调节不动产的利用为目的

再次，二者都以不动产物权的限制或扩张为基本内容；

最后，地役权可以弥补相邻关系制度的不足，因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最

低限度的调整。

（二）地役权与相邻关系的区别

１、性质不同

地役权是一种独立的物权，需要进行独立的公示。相邻关系则是所有权或用益物权的组

成部分，它不反映为独立的民事权利。

２、取得方式不同

地役权基于当事人之间意思表示一直的契约而设定，具有意定性。相邻关系则是基于法

律的直接规定而产生，无需当事人约定，具有法定性。

３、有偿性不同

４、对不动产物权的限制或扩张程度不同

５、期限上不同

八、建筑物区分所有权的法律规定

一、建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、

对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三

要素构成的统一体。

二、建筑物区分所有权的特征

(一)复合性

建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有

部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；

而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、

收益和处分的权利。

(二)专有权的主导性

在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前

提与基础。

(三)一体处分性

权利人只能进行法律上的处分，不能进行事实上的处分。

三、建筑物区分所有权人的专有权

专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。

(一)专有部分

专有部分必须具有独立性。 构造上的独立

使用上的独立

法律上的独立

二)专有权行使的限制

专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第7l条、77条、83条的规定：

其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。

其二，专有权人不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。

其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。

四、建筑物区分所有权人的共有权

共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共

用部分享有的权利。

(一)共有部分

区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。（绿地、道路、物业用

房等）

（二）建筑物区分所有权人共有权的特征

1、从属性

2、不可分割性

3、客体范围的广泛性

4、法律关系的多重性

5、不涉及优先购买权

（三）车位车库的归属

# 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

# 开发商修建了车位、车库后，首先应满足业主的需要。

（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务

权利：（1）共有部分的使用权。

(2)共有部分的收益权。

(3)共有部分的单纯的修缮改良权。

(4)物权请求权。

义务：(1)依共有部分本来的用途进行使用的义务。

(2)分担共同费用和负担，如维修费和税费等。

五、建筑物区分所有权人的成员权

(一)成员权的含义

所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密

切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。

(二)成员权的内容

成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理

者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照《物权法》

第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害

的业主可以请求人民法院予以撤销。

成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵

守管理规约的义务。

五、建筑物区分所有权人的成员权

(一)成员权的含义

所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密

切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。

(二)成员权的内容

成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理

者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照《物权法》

第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害

的业主可以请求人民法院予以撤销。

成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵

守管理规约的义务。

九、用益物权的种类和内容

一、用益物权的概念及特征

概念：非所有人对他人所有之物，在一定范围内进行使用并获取收益的权利。

特征：他物权 限制物权 独立性 以占有为条件，以使用收益为内容

一般以不动产为客体（117条的动产预留）

用益物权是定限物权

用益物权的内容是利用物的使用价值

用益物权的客体是不动产或者动产（权利）

用益物权是有期限的物权

用益物权为独立物权（担保物权）

二、用益物权的体系

现行《物权法》设计的用益物权体系由两部分构成：

1、一般用益物权

土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权

2、特别法上的用益物权

（1）海域使用权

准物权 （2）探矿权、采矿权

（3）取水权

（4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利

十、同一物上设立多个抵押权的效力

抵押权

概念：债权人对于债务人或第三人不转移占有而供担保的财产，于债务人不履行债务时，得

就其卖得价金优先受偿的权利

转让抵押物的效力

四、抵押权的效力

（一）抵押权担保的债权范围

主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用

（二）抵押权效力所及的抵押物范围

从物 添附 孳息

（三）抵押权的优先效力

1、优先于普通债权人受债权清偿

2、重复抵押中的顺位优先

（四）抵押权的保全效力：抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押

人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与

减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求

债务人提前清偿债务。

十、抵押权的实行

（一）抵押权实行的条件

*抵押权有效存在

*债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行抵押权的情形

*履行期限没有届满但可以实行抵押权的情形：

1、债务人被人民法院裁定受理破产案件

2、抵押人故意毁损或者减少抵押物的价值，抵押人应另行提供担保而予以拒绝

3、债务人明确表示或者以自己的行为表明不履行债务。

（四）抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序

《担保法解释》第74条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，

按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”

（五）物上保证人的追偿权

《物权法》第176条规定：“提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”

十一、留置权的行使要件和法律后果

一、留置权的概念

留置权，是指依照法律的规定，债权人在债务人不履行债务时，对其合法占有的债务

人的动产予以留置，并以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿的权利。

、留置权的实行

（一）留置权实行的要件

1．债权已届清偿期

2．留置权人确定债务人的履行宽限期

3．债务人在宽限期内没有履行债务，而且也没有另行提供担保

4．债权人持续占有留置物

（二）留置权的实行方式

1．折价受偿

2．拍卖受偿

3．变卖受偿