土地出让金如何计算

土地出让金如何计算

补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方

米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑

面积×年期修正系数。

随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使

用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税

费问题等，那么土地出让金如何计算?下面小编为大家解答。

▲一、土地出让金如何计算

公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元

/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年

期修正系数

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均

标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低

于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计

算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地

价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权

受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行

评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不

得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须

将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计

算土地出让金。

▲二、土地出让的税费计算标准

土地转让需要交纳的税费如下：

(一)、营业税及附加(出让方)：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

(二)、印花税和契税(双方)：

1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花

税。

2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。

(三)、土地增值税(出让方)：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴

纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发

土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。

3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%

的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%

的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，

税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。

为计算方便，可以通过速算公式计算：

土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣

除系数

(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。

(四)、新征耕地环节

1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的

单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用

的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。

实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批

准占用的耕地面积。

2、契税。按成交价格的3%缴纳。

3、印花税。土地使用证，每本贴花5元。

4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之日起

满1年时开始缴纳土地使用税;征用的非耕地，自批准征用

次月起缴纳土地使用税。征用的耕地与非耕地，以土地管理

机关批准征地的文件为依据确定。

(五)、土地出让环节

1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单

位和个人为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承受国

有土地使用权应支付的土地出让金应征收契税，不得因减免

出让金减免契税。

2、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权出

让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明出让金额的

万分之五缴纳。

(六)、土地转让环节

1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税

的纳税义务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费

用，按5%税率计算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不

动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使

用权购置或受让原价后的余额为营业额。

2、城建税、教育费附加、地方教育附加。以转让土地

使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税

人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为

1%。教育费附加的征收标准为3%，地方教育附加征收标准为

2%。

3、土地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的

单位和个人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和

国家以土地所有者的身份出让国有土地的行为不征土地增

值税。其计税依据为转让土地使用权所取得的增值额。

税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率

为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额

100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额

200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按

“财产转让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让

土地使用权，取得的转让所得计入应纳税所得额计征企业所

得税。

5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转

让合同按产权转移书据征收印花税，按合同载明转让金额

0.5‰缴纳。

6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单

位和个人为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%

缴纳;土地使用权赠与、交换按征收机关参照土地使用权出

售的市场价格核定金额的3%缴纳。

土地使用权的出让金的计算是一个十分复杂的问题，在

计算土地出让金时需要注意到各种参数。如果大家还有什么

不明白可以致电咨询▲，我们的在线律师能为你更好的解

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土地出让金包括？土地出让税费计算标准