合同法中定金与订金的区别

合同法中定金与订金的区别

首先，“订金”在法律上并没有严格的界定，从文字的理解上来说，“订”的含义是

订立、预订之意。

而“定金”在法律上有比较严格的界定。定金依法律性质不同可以有多种分类，如证

约定金、成约定金、违约定金、立约定金等。我国定金在《担保法》上是债的一种担保方

式，在《合同法》上是承担违约责任形式之一，其基本法律性质是违约定金，并具有担保

合同履行的性质。“定金”的作用有两种情形：

1、合约正常履行职责时，定金充为价款或由交货方归还；

2、合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应

双倍返还。

《关于适用于若干问题的表述》第一百一十八条规定：“当事人交货南

武线金、担保金、订约金、押金或者订金等，但没签订合同定金性质的，当事人主张定金

权利的，人民法院予以积极支持。”

由此可见，买受方在签订“房屋认购书”时，要分清自己交纳的到底是“订金”还是

“定金”，做到心中有数。

1、在“房屋认购书”中签订合同的为“订金”：《商品房销售管理办法》(2001年6

月1日起至颁布)第二十二条第二款规定：“房地产开发企业在签定商品房买卖合同之前

向保单方缴纳预约款性质费用的，签定商品房买卖合同时，所收费用应抵作房价款；当事

人没能签定商品房买卖合同的，房地产开发企业应向保单方退还所收费用；当事人之间

Seiches签订合同的，从其签订合同。”此种情况下，买受人可以与出卖人详尽签订合同

“订金”的性质，否则至时想主张“定金”的权利的话,将不能被人民法院积极支持。

2、在“房屋认购书”中约定的为“定金”：《关于审理商品房买卖合

同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2021年6月1日起施行)第四条规定：“出卖人通

过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当

事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归

责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受

人。”也就是说，买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人

一方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买

卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。

定金就是一个规范的法律概念，就是合约当事人为保证合约的履行职责而自愿签订合

同的一种借款形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应抵作价款或者归还；若买家

不履行合同，无权建议退还定金，发展商不履行合同的，应当双倍退还定金。我国《担保

法》还规定：定金应当以书面形式签订合同，严禁少于主合同标准额的20%。当事人一旦

以书面形式对定金并作了签订合同并实际缴付了定金，即为产生适当的法律后果。

另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条

款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，

若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，

过错方应

分担适当的民事责任，而不是充公或双倍退还定金了。

订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手

段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求

返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同

违约方无须承担违约责任。

值得一提的是，签定正式宣布的房屋预售契约之前，买卖双方签定的有关认购书(或

表示意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合

约。若认购书中存有定金条款，则若购房者在签定认购书后许诺，发展商有权充公购房者

的定金；若发展商偿付，不与购房者签定正式宣布的预售合约，则购房者有权建议发展商

双倍退还定金。如果认购书中签订合同的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房

定金与订金的区别

专家目前提醒费者，购买商品房一定要注意“定金”与“订金”的不同，莫把“定金”

当“订金”。消费者购买商品或者接受服务前，一定要看清交纳的款项究竟是“定金”还

是“订金”。对于“定金”，依据《合同法》相关条文规定，双方有约定的按照约定执行；

如果无约定，经营者违约时“定金”双倍返还，消费者违约时“定金”不返还。至于“订

金”，目前法律没有明确规定，可视为“预付款”，双方有约定的按照约定执行：如果无

约定，经营者违约时应无条件退款，消费者违约时可以要求经营者退款。订金和定金哪个

受保护所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的

约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超

过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金合同是从属于主合同的从合同，

其成立的前提是主合同已经成立生效。

而订金只是预付款性质的一种缴付，不具备定金的性质。因此，在购房者签定《预售

临时协议》时，真正的预售房屋正式宣布合约一主合同与否能设立，还处在一种不确认状

态，这与定金合约有著关键性差别。因此，预售订金不是定金，定金罚则也就当然无法适

用于。订金与定金的最为基本的区别就是定金适用于定金罚则，一方偿付应双倍退还定金

或无权建议退还定金，而订金适用于这样的罚则，只可以存有退还或抵销价款的促进作用。

订金与定金的具体内容区别“订金”与“定金”的含义：

“定金”在法律上有明确的概念：它既是履约的保证，又是一种支付，同时还是一种

赔偿，即通过支付一定数额的金钱来表明合同双方有意并要真诚履行签订的合同，如果购

房者违约，定金不退，如果开发商违约，就要向购买方双们返还定金。在法律上有明文规

定定金的灵敏额不能超过合同总价的20%.

“订金”则在法律上没明文规定。发生在房屋认购书中的“订金”，其业主或索赔仅

仅就是单方的，就是购房者对开发商的确保。在开发商如果偿付与否双倍退还的问题上并

不明晰。如果开发商偿付，只要归还订金即可。