房贷利率挂钩LPR,购房成本是升还是降

房贷利率挂钩LPR,购房成本是升还是降

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来源：《理财·市场版》 2019年第10期

在“房住不炒”的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖

区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

文／本刊记者 吴 辉

自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市

场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套

商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

房贷利率挂钩LPR政策实施后，房贷利率到底是提高了还是下降了？或者说购房成本是升

还是降？

专家表示，房贷利率新政兼顾“房住不炒”与“因城施策”，新定价机制下房贷利率整体

预计将与当前实际执行情况保持平稳。

房贷打折时代终结

挂钩LPR后，房贷利率定价就从“基准利率×折扣或上浮”变为“LPR+点数”。每笔贷款

具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷

款时与借款人协商约定。

从此，房贷利率只能加点，再无打折。

新的房贷利率下限提高

按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%-20%，二套房贷上

浮20%-30%。以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为

4.9×1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9×1.2=5.88%。

定价基准转换后，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率

不得低于相应期限LPR加60个基点。根据9月20日报价，新申请的首套房贷利率不得低于

4.85%；二套房贷利率则是在4.85%基础上加60个基点，也就是不得低于5.45%。

光大证券分析师指出，“对于新增个人住房贷款，首套和二套利率的下限均较原先更高。

首套个人房贷利率不低于LPR报价，5年期以上LPR最新报价4.85%，比原先贷款基准利率4.9%

只低了5个基点，相当于下浮1%，与原先有实行9.5折(4.66%)和9折(4.41%)的银行相比，利

率下限抬高”。

根据融360大数据研究院发布的35城市最新房贷利率数据来看，在首套房方面执行首套房

贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%，35城

市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月也仅有杭州（5.42%）、天

津（5.41%）两个城市低于5.45%，35城市的平均首套利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。

同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。

此外，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。目前，5年以上公积金贷款利率为3.25%，

5年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，

公积金政策暂不调整，是当前公积金政策便民和务实精神的体现。既能保障刚需购房成本不上

涨，同时也能保持贷款利率水平稳定。

如何应对房贷利率的变化

央行公告第二条规定：“借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约

定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应

期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”

根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重

定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为

最近一个月相应期限的LPR。

也就是说，新政之后，加点数值在合同期限内同样是固定不变的，但重定LPR的利率可以

有所约定，最短为一年调整一次，如果调整当月LPR降了你就捡便宜了，涨了你也要跟着涨。

假设9月的LPR是4.85%，你10月8日之后买房的加点数值为60个基点，贷款利率为

4.85%+0.6%=5.45%，到了明年10月，假设最新的LPR是4.75%，你的加点数值依然是60个基

点，贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少还点。

当然，你也可以选择在整个贷款周期都采用签合同时的LPR，不过如果以后LPR降了，你

也享受不到降息，这个贷款也就不划算了。

购房成本是升还是降

对于购房者来说，银行上浮房贷利率意味着买房成本上升，购房之后每个月要承担的月供

变多，还款压力也会随之增大。房贷利率与房价呈现反比，利率越高，导致人们购房欲望降低，

进一步拉低房价。

很多人关心，房贷利率挂钩LPR，个人房贷利率会下降吗？业内人士认为，在“房住不炒”

的调控背景下，房地产调控不会放松，房地产政策“因城施策”，通过辖区内首套和二套商业

性个人住房贷款利率加点，短期内大部分城市的房贷利率不会下降。

据了解，目前已有13省市部署住房贷款利率基准转化工作，部分银行的新发放住房贷款已

按照LPR定价。北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于

相应期限LPR加55个BP，这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎

相当；二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个BP。

然而，当房贷利率挂钩LPR碰上降准，市场又会发生什么化学反应呢？

9月6日，央行发布消息称，决定于2019年9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个

百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。与此同时，再额外对仅在省级行政

区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分

两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

有关负责人称，此次降准将释放长期资金约9000亿元，其中全面降准释放资金约8000亿

元，定向降准释放资金约1000亿元。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次降准规模虽大，但并不是为了刺激房地产，楼市再

次出现小阳春可能性不大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，虽然LPR政策使房贷利率有了调整空间，但因为

此前政策卡住了房贷利率下限，因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率情况的发生。

降准降的是存款准备金率，对老百姓购房成本影响不大，老百姓既不会占到便宜，也不会

吃亏。房价不变的情况下，房贷利率不下降，购房成本自然不会降。