小产权房最新政策解读

小产权房最新政策解读

2014小产权房最新政策解读

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，

其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权

房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称

谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会

备案。所谓的产权证也不是真正合法有效的产权证。

还了解到，小产权房的出现与城市房价攀升息息相关，其成为社会关注的

热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小

产权房”不得确权发证，不受法律保护。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，“对于借户籍

制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国

有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在

农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依

法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责

任”。

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、

转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有

使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的`买卖行为不能受到法律的认可与保护，

也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，加上

其产权不完整，购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

小产权房产权区分

国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。

大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3

种：

1.是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫

小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2.是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出

让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产

权房，经济适用房就是小产权房。

3.是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发

产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正

法律意义上的产权。

前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让

金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较

大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。性质分类

“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基

地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买;另一种是在

集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

小产权房购买风险

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房

屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，

可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同

尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产

权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成

员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值

也有一定影响。

(三)政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关

部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面

临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，

购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用

人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

(四)监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺

位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋

售后保修难以保证。