买房主要有哪些步骤

买房主要有哪些步骤

2016年后房地产市场⼜⽕热了起来，很多地⽅房地产的价格都在上涨，很多观望的⼈也都开始蠢蠢欲动准备买房。买

房⼦是⼀件需要极⼤的耐⼼与时间的事情，尤其是对于刚需购房者来说更是如此，那么买房主要有哪些步骤呢?

⼀、买房详细流程

看楼

⾸先，购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有⽆预售资格。在检查楼盘有⽆预售资格的流程⾥，重点是查商品

房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进⾏内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。房屋

质量⽅⾯，建议到现场查看有⽆墙体裂缝、漏⽔、渗⽔、偷⼯减料、管道渗漏等问题。

其次，购房者应该上⽹查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。如果选购的住房是由房地产中介

公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。

买楼

⾸先，购房者应慎签认购书。认购书是商品房买卖的预约合同，是独⽴合同。签认购书时常会引发⼀系列纠纷，

具体表现在购房者要收回定⾦，⽽发展商却不⼀定会退还。因此，为避免过多的⿇烦，购房者在决定买房，可以向发

展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容⼀般包括：双⽅当事⼈的基本情况;房屋基本情况(含房

屋位置、⾯积等基本情况);价格计算;签署契约的时限规定。⼤家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

最后，房款必须⽀付到监控账户。购房者应将房款⽀付到《商品房预售许可证》指定的银⾏监控账户上，不要直

接交给开发商或者中介。房款可以采取⼀次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双⽅约定。⽐如购买者可以留

15%的房款，其中10%可以在出卖⼈交付使⽤之前⽀付，5%的房款可以在预售⼈交付商品房房地产权证时⽀付。

房屋总价格、单位价格、楼⾯地价

房⼦总价格：简称总价，是指⼀宗房地产的整体价格。⼀般来说，总价不能说明房地产价格⽔平的⾼低。

房⼦单位价格：简称单价，是指单位⼟地⾯积或单位建筑物⾯积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产

价格⽔平的⾼低。

房⼦楼⾯地价：⼜称单位建筑⾯积地价，简称楼⾯价，是平均到每单位建筑⾯积上的⼟地价格。楼⾯地价=⼟地

总价格÷建筑总⾯积;楼⾯地价=⼟地单价÷容积率。

房⼦的签订认购书

在商品房正式销售⼯作开始后，⼀般会设⽴售楼处，购房⼈在认可本项⽬后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订

⾦。销售⽅应实事求是地向购房⼈介绍项⽬的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律⽂件交给购房⼈。

其实签订认购书是商品房销售程序的⼀个环节，买卖双⽅签订认购书的主要内容包括：

(1)房屋开发商名称、地址、电话;销售代理商名称、地址、电话;认购⽅名称、地址、电话、⾝份证件;指定律师所

名称、地址、电话。

(2)客户认购物业的楼层;户型;房号;⾯积。

(3)购房房价。包括单价;总价。

(4)买房付款⽅式。包括⼀次性付款;分期付款;按揭付款。

(5)房屋认购条件。包括：定⾦⾦额;签订正式契约的时间、地点;付款地址和帐户，签认购书⾄正式签约期间违约

补偿⽅式和争议解决⽅式。

在签订完认购书后，销售⽅应给购房⼈《签约需知》，以使购房⼈清楚下⼀环节及签约有关细节。签约须知主要

内容包括：

(1)本项⽬法律⽂件：国有⼟地使⽤证号、销售许可证。

(2)房屋购买⼈应携带的有效⾝份证件。公司应携带的⽂件、购房批⽂等。

(3)购房房款⽀付⽅式。

(4)买房应缴纳的税费说明：印花税、契税、⼿续费、房产权属登记费、权证⼯本费、权证印花税。

正式签约

标准格式的购房合同⽂本并⾮不能增删、也不能更改。消费者在签购房合同时有权利仔细琢磨合同的条款细节，

对其中不满意处提出改动要求。同时，购房者还应注意格式合同中的空⽩待填处，要懂得把许多保障⾃⼰权益的细节

填上，并规定达不到条件应承担的后果。

⼆、买房注意事项

1、买房⼦尽量买⼀期开发的，⼀般说来价格便宜⽽且质量好。

2、买房前试验隔⾳情况，否则会很痛苦。

3、不要买⼆层，⼀般厨房下⽔道是⼆层往上⼀条，⼀层独⽴⼀条。这样⼆层是最容易发⽣堵塞的，如发⽣堵塞

倒灌，其状惨不忍睹。

4、买房⼦要注意不要买临街的，噪⾳太⼤，即使是⼀条⼩路，也有发展成菜市场的潜⼒。

5、窗⼦外侧⼀定要是往外倾斜，否则窗⼦上的密封胶⽼化了就会⽔淹七军。

6、窗户的纱窗⼀定要买内置的，否则掉在地上还好，掉在⼈上就难办了。

7、窗户最好是推拉式，在中间关的，密封性好。

8、注意你所买的房⼦的位置，⼩⼼你的楼下空地成为停车场。

9、不要买顶层，顶层容易出现漏⽔现象，虽然能修理但耗时耗⼒，修理时间极可能被⽆限延长不要买带厨房下

⽔道的地下室，否则崩溃是早晚的事情。

10、卫⽣间的防⽔很重要⼀定要⿎动你的楼上和你⼀起在交房时做⾜48⼩时的闭⽔试验，确定其防⽔性能，否

则⼀旦漏⽔后果会⾮常痛苦。

11、要注意⼩区⾥的车位数量，也许近期你不买车但不带表以后不会。

12、家⾥的⽔管，暖⽓管道都要打压试⼀下，尤其是暖⽓。个别暖⽓⽚，会直接影响室温，如果安反了，想要改

过来极其困难，全安反了还可以在外⾯改，但如果安错了⼀两⽚，则要砸地⾯。

13、如果你的房⼦是带单元对讲的，那别买⼀层，关门声能让你疯掉，报警声威⼒更是惊⼈。

14、房⼦⾥的对讲系统⼀定要问明性能和使⽤⽅法，并且仔细试验，否则那些宣传中优越的性能可能只是宣传⽽

已。

15、厨房⼀定要有地漏，这样有个万⼀⽔管爆裂，还有个地⽅漏⽔，不⾄于让家⾥成了太平洋。

16、千万不要相信那些售楼⼩说的什么外国进⼝门窗，越是如此，门窗配件越难买，后期物业根本弄不了。

17、家⾥的⼊户门带猫眼的是防盗门，不带猫眼的是防⽕门，如果发⽣⽕灾猫眼会爆炸，但如果有陌⽣⼈，猫眼

看得见。看你需要。

18、装修时不要动卫⽣间的地砖，不要⾃⼰重新做防⽔—除⾮你有钱没地⽅花，要知道开发商并不是⼼⽢情愿的

为你保修防⽔的，他们正愁不到理由呢。

附：购房合同常见的六种“不公平条款”

根据《商品房买卖合同》格式⽂本，下⾯将合同中经常出现的六种“不公平条款”之处⼀⼀列出，对照此程序，消

费者见招拆招，可做到明明⽩⽩签约。

1、列明商品房情况

“买受⼈所购商品房的基本情况”是标准合同第三条的内容，消费者应留⼼其中填空处所填的条款，其中特别注意

列明⾃然层数和层⾼⼏⽶。

2、房屋⾯积计价⽅式

房屋的合同价款⼀般按实际建筑⾯积或使⽤⾯积计算，合同中应列明⾯积出现变化时，楼价的变更及退房的条

件。

3、交房⽇期条款

因建设资⾦不⾜⽽延期交房是常有的事，开发商为逃避⾃⼰的责任，常常在交房上⼤做⽂章。⼀是只注明竣⼯⽇

期，没有交付使⽤⽇期;⼆是交房⽇期极其含糊;三是既没有竣⼯⽇期，也没有交房⽇期。购房者在签订购房合同时，

⼀定要将交房⽇期明⽩⽆误地规定为“×年×⽉×⽇”，同时，还要注明开发商不能按时交房需承担的责任。

4、关于装饰、设备标准、基础设施和公共配套的承诺

现在有不少房地产纠纷都是由于货不对板⽽引起的。⾸先把交楼标准详细写进合同。双⽅应在合同中⽤明确的条

款来加以规范交楼的标准，如赠送装修、家电、橱柜等，应注明赠送的品牌和数量或加“不能低于样板房的标准”的字

样，避免使⽤某些开发商在售楼⼴告中所⽤的⾼档、豪华、进⼝等词语。

其次，将规划写进合同。如游泳池和会所不得向外营业、泳池的⾯积等都要写清楚，尤其是要求发展商不得主动

提出把原规划的花园改变⽤途，其他承诺的配套也应列明。

5、关于产权登记

取得房产证是买家最关注的事情。在签订合同时，建议买家勿接受发展商“若不能在规定时间内办理房产证，不

退房，只⽀付××违约⾦”的类似约定。购房者最好在合同中约定：如因开发商的原因造成购房者不能在双⽅约定的期

限内取得房地产权属证书，购房者有权提出退房，开发商应在双⽅约定的期限内退还房款，并赔偿经济损失。

6、保修责任

说到保修责任，购房者最好在合同中注明“保修期限不能少于法律规定的期限”。