房产税法

第十章 房产税法打印

预计2007年本章内容没有大的变化，考生仍可以按2006年的内容预习本章。

本章主要考点：

一、税义务人、征税对象及征税范围

（一）目前，我国只对国内单位和个人征收房产税，对外商投资企业和外国企业以及外籍个人

征收城市房地产税。（容易出客观题）

（二）房产税的纳税义务人包括：

1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人

纳税。

2、产权出典的，由承典人纳税。

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4、产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5、无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位

的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

（三）征税对象及范围

房产税的征税对象是房产。（房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生

产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所）

例如室内游泳池是房产，室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、酒窖、养花的暖房都不是房产。（注

意选择题）

房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但在出售前房地产开发企业已使用

或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区；开征房产税的工矿区须经省、自治区、

直辖市人民政府批准；房产税的征税范围不包括农村。

二、计税依据和税率

计税依据：

（一）从价计征：依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。

1、房产原值是指在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。纳税人对原有房屋进行改建、

扩建的，要相应增加房屋的原值。

2、注意以下问题：

（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计

税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳

税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央

调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。

3、房屋附属设备和配套设施的计税规定：

从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：

（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设施和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央

空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，

计征房产税。

（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设

备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入

房产原值。

（二）从租计征：

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

房产租金收入，包括货币收入和实物收入。

现行房产税采用的是比例税率：

（1）按房产余值计征的，年税率为1.2%；

（2）按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

对于个人出租的住房，各税税率如下：

※个人按市场价格出租的居民住房用于居住的，可暂减按4％的税率征收房产税；个人按市场

价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10％的税率征收个人所得税；

对个人按市场价格出租的居民住房，暂按3％的税率征收营业税。

注意前后章节结合着学习。

三、应纳税额的计算

（一）从价计征的计算

应纳税额＝应纳房产原值×（1－扣除比例）×1.2％

（二）从租计征的计算

应纳税额＝租金收入×12%（或4％）

注意：从价计征的1.2％是年税率。

因为房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，所以从价计征的税率1.2％为年税率。

例如某企业原有房屋4月1日对外出租，1－3月应按余值计税，按余值×1.2％÷12×3计算

房产税，4月以后按租金收入×12％的比例税率计算房产税。

四、税收优惠

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属

于免税范围。

※自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税，具体内容见第

四章《营业税法》。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。

为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支

后，从事业单位实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不予免税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳

税。（客观题中经常考这一考点）

（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用

的房产，免征房产税。

以上五条是法定优惠政策，对于符合优惠条件的房产，无需相关部门批准即可享受优惠。

（六）经财政部批准免税的其他房产：

1、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。

2、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂等临时性房屋，

在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给

基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。

3、对高校后勤实体免征房产税。

4、年服务机构自用的房产免税。

5、自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自

支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带

户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

6、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。

五、征收管理与纳税申报

纳税义务发生时间：

重点掌握：纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之月起，缴纳房产税。

其他六点都是“次月起”：

【注意】纳税人出租、出借房产，注意计算题：如果是在月初对外出租的，一定要在当月开始

计算房产税。（见下面的例5）

顺便看一下《房产税纳税申报表》的内容、格式及各行各列的勾稽关系，有助于本章内容的理

解。

本章例题：

例1：下列是房产税纳税人的是（ ）。

A．房屋的出典人

B．拥有房产的中外合资企业

C．允许他人无租使用房产的房管部门

D．产权不明的房屋的使用人

答案：D

解析：房屋出典的，由承典人纳税；外商投资企业和外国企业缴纳城市房地产税，不是房产税

的纳税人；无租使用房产的，由使用人纳税；产权未确定的，由代管人或使用人纳税。

例2：某国有企业在其所在城市有房屋三幢，其中两幢用于本企业生产经营，两幢房产账面原

值共为400万元。2004年12月对这两幢房屋进行改建装修当月完工，支付费用50万元（当

地政府规定允许按房产原值一次扣除30％）；另外一幢房屋租给某私营企业3年，年租金收

入为20万元。该企业2005年应缴纳的房产税为（ ）

A．6.18万 B．2.18万

C．6.40万 D．4.80万

答案：A

解析：生产经营用房应纳税额=（400+50）×（1-30％）×1.2％+20×12％=6.18万

例3：某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月1日用于投资联营（收取固定收入，不

承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣

除比例为20％。该企业2003年应缴纳房产税（ ）。（2004年）

A．6.0万元 B．9.6万元

C．10.8万元 D．15.6万元

答案：C

解析：以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税;应

纳房产税＝〔1000×（1－20％）×1.2％÷2＋50×12％〕＝4.8＋6＝10.8（万元）。

例4：赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的

房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1 200万元，赵某当年

应缴纳的房产税为（ ）。（2005年）

A．288元 B．576元

C．840元 D．864元

答案：A

解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值60万元的房产供自己及家人居住的用房是免房

产税的，另外一处，也只就其出租期间缴纳房产税；出租后仍用于居住的，减按4％税率征收。

应缴纳房产税＝1200×4％×6＝288（元）。

例5：某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的

原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，

该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的

月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税

（ ） （2006年）

A．15.04万元 B．16.32万元

C．18.24万元 D．22.72万元

答案：A

解析：A栋房产在2005年1月至4月间自用，实行从价计征方法计算，并在当年5月对其进

行大修，大修时间超过半年，根据规定，在大修期间免征房产税；Ｂ栋房产在2005年1至4

月用于出租，实行从租计征方法计算。并且从5月初开始自用，这期间实行从价计征的方法计

算：

该企业当年应缴纳房产税＝1200×（1-20％）×1.2％×4/12+4×10×12％+1000×（1-20％）

×1.2％×8/12＝15.04

例6：下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。（2005年）

A．对高校后勤实体免征房产税

B．对非营利性医疗机构的房产免征房产税

C．房管部门向居民出租的公有住房免征房产税

D．应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税

答案：AC

解析：应税房产大修停用半年以上的，在大修期间免征房产税，不是三个月。对于这里的B

选项非营利医疗机构的房产是在自用的情况下，才能享受免税的规定。

例7：某大型企业，其生产用房原值8000万元，还拥有一个内部职工医院、一个幼儿园、一

个超市和一个学校，房产的原值分别为280万元、100万元、100万元和120万元。已知当地

政府规定的扣除比例为20%，该企业缴纳的房产税为（ ）万元。

A．76.80 B．77.76

C．78.72 D．82.56

答案：B

解析：内部职工医院、幼儿园、学校均属于房产税免税单位，该企业缴纳的房产税=（8000+100）

×（1-20%）×1.2%=77.76（万元）。

例8：1、按房产税暂行条例的规定，下列各项不属于房产税征税对象的有（ ）。

A．工厂围墙

B．宾馆的室外游泳池

C．水塔

D．企业职工宿舍

答案：ABC

解析：ABC均属于独立于房屋之外的建筑物，不属于房屋，不征房产税。

例9：某国家拨付事业经费的单位有办公用房一幢，房产价值3000万元，将其1/3对外出租，

取得租金收入30万元。该省规定计算房产计税余值的减除幅度为20％，该单位应纳房产税3.6

万元。（ ）

答案：√

解析：由国家拨付事业经费的单位，本身业务范围内使用的房产免征房产税。用于出租营利的，

按租金收入计征房产税：30万×12％＝3.6万元

例10：下列有关房产税的纳税期限，表述错误的是（ ）。

A．纳税人自建房屋的，自房屋建成之日起缴纳房产税

B．纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日起缴纳房产税

C．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税

D．纳税人将房屋出典的，出典人签订合同时缴纳房产税

答案：ABD

解析：A选项应当是从建成次月起缴纳房产税；B选项应当是从办理验收手续之次月起缴纳房

产税；D选项应由承典人缴纳房产税，而不是出典人。