上海锐翔上房物业管理有限公司与上海同润投资（集团）有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

上海锐翔上房物业管理有限公司与上海同润投资（集团）有

限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同

纠纷

【审理法院】上海市第一中级人民法院

【审理法院】上海市第一中级人民法院

【审结日期】2021.05.06

【案件字号】(2021)沪01民终1481号

【审理程序】二审

【审理法官】杨斯空郑卫青毛慧芬

【审理法官】杨斯空郑卫青毛慧芬

【文书类型】判决书

【当事人】上海丽桥实业有限公司;上海锐翔上房物业管理有限公司;上海同润投资(集团)有

限公司

【当事人】上海丽桥实业有限公司上海锐翔上房物业管理有限公司上海同润投资(集团)有限

公司

【当事人-公司】上海丽桥实业有限公司上海锐翔上房物业管理有限公司上海同润投资(集团)

有限公司

【代理律师/律所】许闻侯上海盈仑律师事务所;王依来上海市海华永泰律师事务所;曾祯上海

市海华永泰律师事务所;毛莹上海小城律师事务所

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【代理律师/律所】许闻侯上海盈仑律师事务所王依来上海市海华永泰律师事务所曾祯上海市

海华永泰律师事务所毛莹上海小城律师事务所

【代理律师】许闻侯王依来曾祯毛莹

【代理律所】上海盈仑律师事务所上海市海华永泰律师事务所上海小城律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【原告】上海丽桥实业有限公司

【被告】上海锐翔上房物业管理有限公司;上海同润投资(集团)有限公司

【本院观点】本案的争议在于被上诉人锐翔公司是否有权要求上诉人丽桥公司支付物业管理

费，一审认定的物业管理费的缴纳标准是否合理。丽桥公司对涉案房屋的自我管理客观上切

实减轻了锐翔公司本应承担的物业服务工作，考虑到本案的实际情况及公平原则，应当对丽

桥公司应付物业费金额在《同润家园物业服务合同》及《关于从二月一日其调整物业费的通

知》等约定标准的基础上予以酌情调整。

【权责关键词】撤销实际履行违约金合同约定证明诉讼请求变更诉讼请求执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无

误，本院依法予以确认。

【本院认为】本院认为，本案的争议在于被上诉人锐翔公司是否有权要求上诉人丽桥公司支

付物业管理费，一审认定的物业管理费的缴纳标准是否合理。关于争议焦点一，根据查明事

实，可以认定涉案房屋在XX小区的规划红线内。锐翔公司系XX小区业主大会选聘的物业服

务企业，丽桥公司为涉案房屋的承租人，同润公司则为涉案房屋产权人，根据丽桥公司与同

润公司签订的租赁合同约定，物业管理费由丽桥公司与物业服务企业沟通并支付。根据相关

规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业

使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。一审据此认定锐翔公司有权

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要求丽桥公司支付物业管理费，并要求同润公司承担连带责任，于法不悖，本院予以支持。

上诉人丽桥公司关于其无需向被上诉人锐翔公司支付物业管理费的主张，缺乏事实及法律依

据，本院不予支持。关于争议焦点二，涉案房屋系独立建筑，由丽桥公司独立管理，与小区

有围墙相隔，并无通道可以进出小区。现丽桥公司陈述涉案房屋的安保、保洁、绿化养护等

均由其自行负担，锐翔公司并未提供任何的物业服务，而锐翔公司亦无证据证明其为涉案房

屋提供了具体的物业服务工作。在此情形下，本院认为，丽桥公司对涉案房屋的自我管理客

观上切实减轻了锐翔公司本应承担的物业服务工作，考虑到本案的实际情况及公平原则，应

当对丽桥公司应付物业费金额在《同润家园物业服务合同》及《关于从二月一日其调整物业

费的通知》等约定标准的基础上予以酌情调整。 综上所述，丽桥公司拒付物业管理费

的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但未根据实际情况对丽桥公司应

承担之物业管理费进行酌情调整，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、维持上海市松江区人民法院(2020)沪0117民初14336号民事判决第二项；

二、变更上海市松江区人民法院(2020)沪0117民初14336号民事判决第一项为上海丽

桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司自2017年7

月1日至2020年8月31日期间的物业费人民币284，615.22元。 二审案件受理费人民币

8，415.38元，由上诉人上海丽桥实业有限公司负担5，049.23元，被上诉人上海锐翔上房

物业管理有限公司负担3，366.15元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-25 00:23:52

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年6月30日，锐翔公司与XX小区业委会签订

《物业管理临时托管协议》，约定由锐翔公司对位于松江区XX镇XX路1号东至XX路、南至

XX路、西至XX路、北至XX路四至范围内的XX小区住宅、商铺行使物业服务临时托管义

务，托管时间为2017年7月1日至8月31日，并约定物业管理服务内容和收费标准参照小

区原前期物业服务合同约定为准，住宅物业费为1.83元／平方米／月。该协议约定的托管期

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届满前，锐翔公司与XX小区业委会于2017年8月底重新签订《XX小区物业服务合同》一

份，约定由锐翔公司继续履行该小区的物业服务义务，合同期自2017年9月1日至2020年

8月31日。物业费收费标准约定为别墅、商业用房均为3.38元／平方米／月，业主应在每

季度首月前10日之前支付，若业主延期交纳物业服务费用，按照每日千分之一计违约金。

2018年1月31日，XX小区业主委员会发出《关于从二月一日起调整物业费的通知》，该通

知明确自2018年2月1日起小区物业收费标准调低0.5元，按2.88元／平方米／月标准交

纳。前述《同润家园物业服务合同》签订之后，锐翔公司一直按约履行物业服务义务。 同

润公司系XX小区即XX路XX弄XX号商业房(即涉案房屋)的业主，产权登记日为2003年6月

30日，上海市房地产权证编号为(沪房地松字xxx第xxx号)，该商业房建筑面积：4，

318.63平方米，类型：商场，用途：商业。锐翔公司在履行物业服务合同期间，先后于2019

年8月18日、2020年6月10日二次向同润公司发函催讨物业费均未果。现锐翔公司因向同

润公司主张2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474，358.70元未果，遂成

讼。 一审另查明：同润公司自2012年4月1日起将涉案房屋即坐落于上海市松江区XX路

XX弄XX号全幢房屋出租给丽桥公司。为明确各自的权利义务，双方于2012年3月30日签

订了《房屋租赁合同》，该合同5-2条约定租赁期间物业管理费由丽桥公司直接与物业管理

公司协商沟通并支付。 锐翔公司曾向同润公司发函催讨物业费，同润公司收到锐翔公司

催讨物业费的书面材料后均转发给了丽桥公司。

【一审法院认为】一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物

业服务合同，对业主具有约束力。锐翔公司作为XX小区业主大会选聘的物业服务单位，已履

行了物业服务合同义务，同润公司作为涉案房屋的业主应当按约向锐翔公司支付物业服务

费。根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，

业主负连带交纳责任。本案中，同润公司与丽桥公司在租赁合同5-2条中约定物业费由丽桥

公司直接与物业管理公司协商沟通并支付。现锐翔公司诉请要求物业使用人丽桥公司支付拖

欠的2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474，358.70元，业主同润公司承担

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连带责任，符合法律规定及同润公司与丽桥公司的合同约定，法院予以支持。同润公司、丽

桥公司拒付物业费的抗辩理由不成立，法院不予采纳。 一审法院审理后作出判决：

一、上海丽桥实业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司自

2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费474，358.70元；二、上海同润投资(集

团)有限公司对上述债务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利

息。案件受理费8，415.38元，减半收取4，207.69元，由上海丽桥实业有限公司、上海同

润投资(集团)有限公司负担(于判决生效之日起七日内交付法院)。

【二审上诉人诉称】上诉人丽桥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全

部诉请。事实和理由：上诉人无需向被上诉人锐翔公司支付物业管理费。1．上海市松江区

XX路XX弄XX号全幢房屋(以下简称涉案房屋)与上海市松江区XX小区(以下简称XX小区)同

时设计建造并同时完工，涉案房屋自始即与小区是完全分隔，系两个独立的物业单元。2．上

诉人并未与被上诉人锐翔公司及原审被告同润公司就物业服务进行过协商，也未与被上诉人

或原审被告签订任何物业服务合同，被上诉人锐翔公司也未提供证明证明其就涉案房屋提供

过有关的物业服务。3．被上诉人自行记载的XX小区物业名单中没有涉案房屋，小区业主名

单也未记载上诉人，上诉人也从未接到参加业主大会等任何通知。4．上诉人与原审被告签订

的租赁合同包含了物业管理的选择权。 综上所述，丽桥公司拒付物业管理费的上诉请求不

能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但未根据实际情况对丽桥公司应承担之物业管

理费进行酌情调整，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第一款第二项规定，判决如下：

上海锐翔上房物业管理有限公司与上海同润投资（集团）有限公司等物业服务合同纠纷

二审民事判决书

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上海市第一中级人民法院

民事判决书

(2021)沪01民终1481号

当事人 上诉人(原审被告)：上海丽桥实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇

场南路1弄418号2楼。

法定代表人：吴丽兵，执行董事。

委托诉讼代理人：许闻侯，上海盈仑律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地上海市南苏州路

255号。

法定代表人：王希，总经理。

委托诉讼代理人：王依来，上海市海华永泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾祯，上海市海华永泰律师事务所实习律师。

原审被告：上海同润投资(集团)有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路

378号3号楼426室。

法定代表人：范荣，董事长。

委托诉讼代理人：毛莹，上海小城律师事务所律师。

审理经过 上诉人上海丽桥实业有限公司(以下简称丽桥公司)因与被上诉人上海锐

翔上房物业管理有限公司(以下简称锐翔公司)、原审被告上海同润投资(集团)有限公司

(以下简称同润公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院(2020)沪0117

民初14336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合

议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 上诉人丽桥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的

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一审全部诉请。事实和理由：上诉人无需向被上诉人锐翔公司支付物业管理费。1．上海

市松江区XX路XX弄XX号全幢房屋(以下简称涉案房屋)与上海市松江区XX小区(以下简

称XX小区)同时设计建造并同时完工，涉案房屋自始即与小区是完全分隔，系两个独立

的物业单元。2．上诉人并未与被上诉人锐翔公司及原审被告同润公司就物业服务进行过

协商，也未与被上诉人或原审被告签订任何物业服务合同，被上诉人锐翔公司也未提供

证明证明其就涉案房屋提供过有关的物业服务。3．被上诉人自行记载的XX小区物业名

单中没有涉案房屋，小区也未记载上诉人，上诉人也从未接到参加业主大会等

任何通知。4．上诉人与原审被告签订的租赁合同包含了物业管理的选择权。

二审被上诉人辩称 被上诉人锐翔公司辩称，涉案房屋在XX小区的红线范围内，

上诉人依法应当承担物业管理费。

原审被告同润公司述称，涉案房屋与XX小区确实是分离的，上诉人也确实对涉

案房屋单独进行了管理。原审被告与上诉人签订的租赁合同中写明物业管理费由上诉人

与物业公司协商支付，但没有给上诉人物业管理选择权。

原告诉称 锐翔公司向一审法院起诉请求：1．判令同润公司、薛浩向锐翔公司支

付拖欠的自2017年7月1日至2020年8月31日止物业费共计474，358.70元(人民

币，下同)；2．判令同润公司、薛浩从逾期之日起按日支付应缴费用千分之一的滞纳金

至实际履行日止。一审诉讼中，锐翔公司变更诉讼请求为：1．判令丽桥公司向锐翔公司

支付拖欠的物业费474，358.70元；2．判令丽桥公司从逾期之日起按日支付应缴费用千

分之一的滞纳金至实际履行日止；3．判令同润公司对上述两项债务承担连带责任。一审

庭审后，锐翔公司放弃第2项诉讼请求即判令丽桥公司从逾期之日起按日支付应缴费用

千分之一的滞纳金至实际履行日止。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年6月30日，锐翔公司与XX小区业委会

签订《物业管理临时托管协议》，约定由锐翔公司对位于松江区XX镇XX路1号东至XX

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路、南至XX路、西至XX路、北至XX路四至范围内的XX小区住宅、商铺行使物业服务

临时托管义务，托管时间为2017年7月1日至8月31日，并约定物业管理服务内容和

收费标准参照小区原前期物业服务合同约定为准，住宅物业费为1.83元／平方米／月。

该协议约定的托管期届满前，锐翔公司与XX小区业委会于2017年8月底重新签订《XX

小区物业服务合同》一份，约定由锐翔公司继续履行该小区的物业服务义务，合同期自

2017年9月1日至2020年8月31日。物业费收费标准约定为别墅、商业用房均为3.38

元／平方米／月，业主应在每季度首月前10日之前支付，若业主延期交纳物业服务费

用，按照每日千分之一计违约金。2018年1月31日，XX小区业主委员会发出《关于从

二月一日起调整物业费的通知》，该通知明确自2018年2月1日起小区物业收费标准调

低0.5元，按2.88元／平方米／月标准交纳。前述《同润家园物业服务合同》签订之

后，锐翔公司一直按约履行物业服务义务。

同润公司系XX小区即XX路XX弄XX号商业房(即涉案房屋)的业主，产权登记日

为2003年6月30日，上海市房地产权证编号为(沪房地松字xxx第xxx号)，该商业房

建筑面积：4，318.63平方米，类型：商场，用途：商业。锐翔公司在履行物业服务合同

期间，先后于2019年8月18日、2020年6月10日二次向同润公司发函催讨物业费均未

果。现锐翔公司因向同润公司主张2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费

474，358.70元未果，遂成讼。

一审另查明：同润公司自2012年4月1日起将涉案房屋即坐落于上海市松江区

XX路XX弄XX号全幢房屋出租给丽桥公司。为明确各自的权利义务，双方于2012年3月

30日签订了《房屋租赁合同》，该合同5-2条约定租赁期间物业管理费由丽桥公司直接

与物业管理公司协商沟通并支付。

锐翔公司曾向同润公司发函催讨物业费，同润公司收到锐翔公司催讨物业费的书

面材料后均转发给了丽桥公司。

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一审法院认为 一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签

订的物业服务合同，对业主具有约束力。锐翔公司作为XX小区业主大会选聘的物业服务

单位，已履行了物业服务合同义务，同润公司作为涉案房屋的业主应当按约向锐翔公司

支付物业服务费。根据法律规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费

用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，同润公司与丽桥公司在租赁合同5-2

条中约定物业费由丽桥公司直接与物业管理公司协商沟通并支付。现锐翔公司诉请要求

物业使用人丽桥公司支付拖欠的2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费

474，358.70元，业主同润公司承担连带责任，符合法律规定及同润公司与丽桥公司的合

同约定，法院予以支持。同润公司、丽桥公司拒付物业费的抗辩理由不成立，法院不予

采纳。

一审法院审理后作出判决：一、上海丽桥实业有限公司于判决生效之日起十日内

支付上海锐翔上房物业管理有限公司自2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业

费474，358.70元；二、上海同润投资(集团)有限公司对上述债务承担连带责任。如果

未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第

二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8，415.38元，减

半收取4，207.69元，由上海丽桥实业有限公司、上海同润投资(集团)有限公司负担(于

判决生效之日起七日内交付法院)。

本院查明 本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事

实无误，本院依法予以确认。

二审审理中，本院至涉案房屋现场进行勘查。经勘查，涉案房屋位于XX小区东

北角，共四层，为拐角型独立建筑。涉案房屋南侧及西侧为XX小区，其与小区间建有围

墙，围墙上铺设了铁丝网，无通往小区入口。

本院认为 本院认为，本案的争议在于被上诉人锐翔公司是否有权要求上诉人丽桥

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公司支付物业管理费，一审认定的物业管理费的缴纳标准是否合理。关于争议焦点一，

根据查明事实，可以认定涉案房屋在XX小区的规划红线内。锐翔公司系XX小区业主大

会选聘的物业服务企业，丽桥公司为涉案房屋的承租人，同润公司则为涉案房屋产权

人，根据丽桥公司与同润公司签订的租赁合同约定，物业管理费由丽桥公司与物业服务

企业沟通并支付。根据相关规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费

用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带

交纳责任。一审据此认定锐翔公司有权要求丽桥公司支付物业管理费，并要求同润公司

承担连带责任，于法不悖，本院予以支持。上诉人丽桥公司关于其无需向被上诉人锐翔

公司支付物业管理费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，

涉案房屋系独立建筑，由丽桥公司独立管理，与小区有围墙相隔，并无通道可以进出小

区。现丽桥公司陈述涉案房屋的安保、保洁、绿化养护等均由其自行负担，锐翔公司并

未提供任何的物业服务，而锐翔公司亦无证据证明其为涉案房屋提供了具体的物业服务

工作。在此情形下，本院认为，丽桥公司对涉案房屋的自我管理客观上切实减轻了锐翔

公司本应承担的物业服务工作，考虑到本案的实际情况及公平原则，应当对丽桥公司应

付物业费金额在《同润家园物业服务合同》及《关于从二月一日其调整物业费的通知》

等约定标准的基础上予以酌情调整。

综上所述，丽桥公司拒付物业管理费的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决

认定事实清楚，但未根据实际情况对丽桥公司应承担之物业管理费进行酌情调整，本院

在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，

判决如下：

裁判结果 一、维持上海市松江区人民法院(2020)沪0117民初14336号民事判决

第二项；

二、变更上海市松江区人民法院(2020)沪0117民初14336号民事判决第一项为

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上海丽桥实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锐翔上房物业管理有限公司

自2017年7月1日至2020年8月31日期间的物业费人民币284，615.22元。

二审案件受理费人民币8，415.38元，由上诉人上海丽桥实业有限公司负担5，

049.23元，被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司负担3，366.15元。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 杨斯空

审 判 员 郑卫青

审 判 员 毛慧芬

二〇二一年五月六日

法官助理 翟宣任

书 记 员 周 勰

附法律依据附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审

理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，

以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……

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