“小产权房”存在问题及对策思考

现代物业

Modern Property Management

“小产权房”存在问题及对策思考

林晓榕

（泉州信息工程学院，福建 泉州 ３６２０００）

摘 要：近年来，小产权房的不断发展，也影响到了整个房地产市场的进程。本文从小产权房管理角度，分析了小产权

房的存在问题，并就此提出了一系列规划小产权房的措施建议。希望本文能够对小产权房的管理有所启发。

关键词：小产权房；管理；存在问题；对策

引言

面对城乡一体化的趋势，也有越来越多的居民融入城市，希

望在城市安家落户，因此也促使着城市商品房的价格不断攀升，

导致许多居民无力购买商品房。因此，在一些城市郊区和周边农

村，价格更低的住房无疑成为了这部分人最好的居住选择。小

产权房在开发，销售和管理方面都存在着许多问题

[1]

。

1 小产权房的主要慨念

小产权是我国社会生活中约定俗成的特有说法，这是一种

相对概念，相对于大产权来说，小产权房的概念主要有以下几

个方面。

第一，从性质上来说，小产权房是在房地产市场供需关系失

衡的情况下衍生出来的产品，是对商品房市场的有益的补充，同

样具有商品的性质。也有一部分人认为，小产权房并不具备法律

的性质。

第二，从对比的角度上来说，小产权房可以一定程度上与大

产权房进行比较，通过比较可以得出，国家颁发产权证的称为大

产权房，而有地方乡镇，政府或者村委会颁发的叫小产权房。

第三，从消费者角度来看，大产权分消费者购买小产权房之

后再进行转让时，不用再缴纳土地出让金，大产权房则需要补交

这一部分金额。

2 小产权房存在的问题

2.1 严重影响法律的权威性

众所周知，小产权房的开发和买卖都是不合法的，国家政府

也多次发出通知，提醒居民不要参与购买小产权房的行为，但是

社会上依然有很多人抱着侥幸的心理在打擦边球。小产权房从多

个方面违反土地管理法，使得法律造成了一定程度的虚设。

2.2 导致耕地减少，威胁国家粮食安全

我国作为一个人口大国，人多地少，城市的扩张加快了农

村用地，也加快了耕地流失的速度。我国国家政策一直以来保护

耕地，实行的是占多少，补多少的耕地补偿制度。但是，小产权

房的开发是一种自发行为，没有做到占补平衡的原则。小产权房

进行出租和出售的这一现象不能得到很好的控制，而任其发展的

话，将会有更多的农村耕地被占有，用以开发小产权房。

2.3 影响城市规划的布局

每个城市都有自己的规划布局，统筹兼顾着各项功能，规划

布局应当遵循一定的科学规律，集合科学性与艺术性为一体，才

能够使得城市更好的发展。由于小产房权存在于城市的规划管理

之外，存在一定的盲目性和投机性，如果小产权房的发展与城市

功能的布局不相符合，就会给城市未来的发展带来一定的阻碍，

使得城市发展不在协调平衡。

3 探讨小产权房问题的解决途径

3.1 严肃处理占用耕地的小产权房

如何解决小产权房的问题上，学术界一直存在着各种各样的

争论，有关地方政府应当出台一些行之有效的对策，并不断的通

过实践去思考小产权房的合适出路。小产权房虽然具备一定的合

理性因素，但与土地制度之间又存在一定的冲突，为了维护国家

整体利益，保障民生，稳定市场，应当制定相应的举措处理小产

权房的问题。

3.2 转化为保障性住房或大产权房

如果强制性的将所有小产权房全部拆除，会让部分本来居住

在小产权房的居民感受到生存的危机，容易引起社会动荡不安。

为了社会的稳定与发展，国家可以采取逐步过渡型的政策。适当

的将小产权房转化为保障性住房，让住在小产权房里的居民适当

的交纳租金，在该房屋内长期租住。

针对那些已经渐成规模形成小区的小产权房，比较适合转化

为大产权房。不能够轻易打破他们稳定的生活圈，应当促进这部

分居民补齐法律手续，完成商品房的转化。可以让房地产监督部

门勒令开发商在规定时间内补交土地出让金，将这部分集体土地

转化为国有土地，在开发商和每户住户补交完毕之后，给其颁发

正规的房产证和土地证。

3.3 建立集体土地流转机制

对于土地的占有，使用，收益，处分，必须要严格遵循国家

的宏观调控。所有权人也需要承担一定的社会任务，才能够对土

地充分利用，实现自身的利益。土地征收制度要以严格的必要性

和合理性，明确批准主体和征地主体，严格划分征地范围，减少

其中的腐败空间保护，实现集体土地所有者与国家之间的公平交

易，进一步规范征地程序。对于在耕地上违法进行房地产开发的

个人或集体，应当强制拆除，并使其受到一定程度的处罚。

3.4 落实综合制度改革

政府应当加强对基础设施和公共服务的资金投入，进一步完

善农村的医疗体系和养老基本保险等，缩小城乡之间的差别。同

时，真正解决住房困难的问题，为农村户口的人们提供完善的住

房保障体系。落实综合制度改革，首先要完善城乡保障的制度，

加强对农村社保和公共服务的投入，使农民能够真正体会到市场

经济中发挥的重大作用。

4 结束语

如何解决小产权房存在的问题，提高对小产权房的管理水

平，也成为工程管理人员亟待解决的一个重要问题。通过国家的

大力监管和政策法规的进一步补充，小产权房的问题最终一定会

得到妥善的解决。

参考文献：

[1]赵会琴.小产权房利益相关者的利益关系研究[D].北京:中

央民族大学,2011:48.

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