国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

法规解读 【法规・Ｒｅｇｕｌａｄｏｎｓｌ

国家税务总局

关于印发

提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广

告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配

套建造的条件。

３．应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可

随着新企业所得税法的实施，国家税务总局颁布了 房地产开

以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理

基金、公建维修基金或其他专项基金。

发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称“新法规”），统一了内

外资房地产企业所得税规定，并对部分以往法规不清晰的问题给予

了明确。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

・新规定明确了成本对象确定的原则、间接成本分配方法

原法规没有规定计税成本对象确定的方法，新法规引入了计税

成本对象确定的６个原则，即可否销售原则、分类归集原则、功能区

新法规是在（（国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企

业所得税管理问题的通知》（国税发［２００１１１４２号）和《国家税务

分原则、定价差异原则、成本差异原则、和权益区分原则，要求企业

总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发

在开工前合理确定成本对象并备案，不能随意更改。

【２００６１３１号）以及《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴

同时，对于企业实际操作中遇到的一些问题，新法规也给予了明

问题的通知》（国税函【２００８］２９９号）等文件的基础上重新修订、补

确和规范，具体如下：

充后制定的。对比原法规，本刊认为以下内容比较重要，相关企业

１．开发建造中共同成本和间接成本可按４种方法分配。其中：

需予以关注。

（１）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其

・新法规明确处理办法的适用对象

他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产

新法规适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括

开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发

外商投资企业，内外资企业不再有区别。

成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土

・明确了不得事先确定企业所得税征收方式为核定征收

地整体开发完毕再行调整。

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定

（２）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，

的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进

应按建筑面积法进行分配。

行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》

（３）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或

等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所

按预算造价法进行分配。

得税按核定征收方式进行征收、管理。

（４）其他成本项目的分配法由企业自行确定。

・新法规调低了预售开发产品的计税毛利率

２．企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用

地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

３．企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确

省、自治区、直辖市和计划单列市 １５％ ２０％

定其成本：

人民政府所在地城市城区和郊区

（１）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业

地及地级市城区及郊区 １Ｏ％ １５％

的，按下列规定进行处理：

其他地区 ５％ １Ｏ％

换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业

经济适用房．限价房和危改房 ３％ ３％

在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再

按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价

・新规定规范了成本、费用的税前扣除限制 值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、 用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付

土地增值税准予当期按规定扣除。 的补价款或减除应收到的补价款。

企业委托机构销售开发产品的，其支付机构的销售费

换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业

用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入１０％的部分，准予据实扣除。 在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权

企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其

转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如

净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。 涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除

企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过１２个月又

应收到的补价款。

销售的，不得在税前扣除折旧费用。

（２）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接

・新法规扩大了预提费用的扣除范围 受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允

原法规规定预提费用不得税前扣除，而新法规放宽了限制，下 价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地

列预提费用可计人成本对象： 使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上

１．出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料

应支付的补价款或减除应收到的补价款。

充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总

・对企业的影响

金额的ｌＯ‰

１．新法规自２００８年１月１日起生效，境内房地产经营企业（包括

２．公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预

外商投资企业）在２００８年度的汇算清缴中应执行新法规的规定。在

８ ｌ财会学习．月刊