房产税论文：房产税的改革与影响分析 (1)

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房产税的改革与影响分析

辽宁师范大学会计系宋哲李天剑

［摘要］目前我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，房价不断上升，居高不下。为了抑制房价同时也为了建立和健全我国现

行的房产税制，促进房地产业健康、有序地发展，房产税的改革势在必行。本文通过介绍我国房产税制的现状，分析房产税改革的内

容，并提出房产税改革面临的问题，同时对改革房产税的影响进行分析。

［关键词］房产税房产税改革影响

据中国政府网消息，国务院同意国家发展改革委《关于2010年深

化经济体制改革重点工作的意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推

进房产税改革。房产税的改革将会对房地产行业，购房者，政府和相关

金融机构产生重要影响，所以房产税的改革成为政府亟待解决的问题

和社会各界关注的热点。

一、房产税概述

房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房

屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。现

行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院颁

布了《中华人民共和国房产税暂行条例》同年10月1日开始施行。

房产税是中外各国政府广为开征的古老的税种，各个国家在抑制

房价方面都有不少手段，除房产税外，还有土地增值税、资本利得税和

物业税等。房产税在我国最早起源于周代，1949年新中国成立后，政务

院发布《全国税政实施要则》将房产税列为开征的14个税种之一。1973

年进行税制改革，简化税制。1984年进行工商税制全面改革，恢复征收

房产税。1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条

例》，当年10月1日起施行。至此，房产税在全国范围内全面征收。随着

近年来土地供应紧张，房价不断攀升，控制房价上涨势在必行，政府在

出台新“国十条”控制房价后，又于5月31日，在国务院同意国家发改

委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确指出要逐

步推进房产税改革。

二、房产税改革

（一）房产税改革的原因

房价的快速上涨对社会的方方面面产生了巨大的影响，主要表现

在对经济的影响和对社会的影响两方面。对经济的影响有，在流动性相

对过剩的背景下，楼市中产生了大量投资投机性需求，造成部分城市房

价短期内迅速上升。其结果是，一方面，许多人对住房有着迫切的需求，（三）我国房产税的计税依据

却只能望房兴叹、无力购买；另一方面，大量炒房客以非常低的持有成

本囤积房屋，等待获利。过高的首付款和月供支出明显压缩了工薪阶层

的消费需求，大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费，这对我

国刺激内需的政策效果产生了严重的负面影响，也成为扩大居民消费入计征的，称为从租计征。

需求的重要障碍之一。对社会的影响有，我国的收入分配不平等状况已

经非常严重，而房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，说

明财富越来越倾向于向经济发达、居住环境较好的地区集聚，尤其是向

少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，低收入人收

入的增长赶不上房价的增长，这样导致社会财富越来越聚集在少数人

手中，这与国家建设社会主义和谐社会的理念相背离，激化了社会矛从租计征，《房产税暂行条例》规定，出租房产的以房产租金收入为

盾。同时，房价增长过快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，也

阻碍了城市化发展进程。此次楼市调控的重要内容是充分发挥税收政类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征，从租计征的税率为

策对住房消费和房地产市场的调节作用。对住房征收房产税，将对住宅

市场产生重大影响，对我国国民经济的发展和社会矛盾的缓解也将产

生深远的影响。

（二）房产税改革的内容

我国的房产税改革由来已久，自2009年1月1日起，房地产税终

于实现了国内与国外的统一，结束分设税种的历史。不久前，政府又出

台了新“国十条”，该政策出台后，对市场产生了很大的影响，楼市成交

出现了大幅度下滑，但也只是交易量下跌，房价不跌，虽然时机尚不成

熟，但开征房产税已是必然。房产税并不是一个新的税种，之前的房产为12%，请计算其应纳房产税税额。

税只针对经营性用房征税，规定对个人居住的非营业用房屋，不征房产

此次扩征将率先在几个试点城市试征收，试点地区可能定在京、沪、税。

深、渝四个城市。有专家指出，房产税的开征准确来说应该是房产税的

“扩征”，目前对房产税的“扩征”已有数个方案。

方案一，主要研究扩大房产税的开征范围，将范围扩大到对个人非

经营性住宅开征房产税。根据房产税的征收原理，草案最初把每个家庭

的人均面积作为是不是征收房产税的依据，如符合征税依据，需按年支

付房产产值0.6%或0.8%比例的房产税，计税基础为评估价而非房产成

交价。

方案二，主要针对高收入者购买高档住宅和多套住房，比如，住房

达到一定面积，价格达到市场平均价几倍的房产，为了不增加老百姓的

税收负担，可能不会对第一套房产征收房产税。北京有关方面也建议对

购买多套住房、高端住宅等现象研究征收房产税，对家庭购房套数作出

限制规定，一个家庭至多可购买两套住房。

方案三，主要针对特殊试点城市上海，初步有两种征收办法。办法

一是在新的房产税没出台前买的房子都不征税，征收房产税后买的第

一套房不征税，第二套房人均不足70平方米不征，第二套房人均超过

70平方米以及购买第三套以上的征税。办法二是新买的房产和原来的

房产都征税，第一套和第二套人均不足70平方米不征，但人均超过70

平方米以及第三套以上的，不管是新房还是老房都征税。

各城市都积极出台住房保有环节税收方案，因为大多是希望通过

征收房产税阻碍刚性需求和投资性需求的增长，打击投机行为，缓解房

屋紧缺和房价居高不下的现状。个人认为房产税的扩征为的是解决资

源调配不合理问题，对投机炒房客给予狠狠打击，以上方案存在着一定

漏洞，如果单纯按套数和面积，就会出现只买市中心豪宅的现象，所以

房产税的征收方案要对面积、总价、套数等问题进行综合考虑，应在方

案一的基础上再对高档住宅和多套住房作出限制，即房产税的征收方

案应综合方案一和方案二，但各地方的楼市状况和经济发展水平不同，

可针对不同地区的不同特点做出相应调整。

根据《房产税暂行条例》规定，原有房产税以在征税范围内的房屋

产权所有人为纳税人。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的

租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收

从价计征，《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除

10%-30%后的余值计算缴纳，扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府

在税法规定的减除幅度内自行确定。房产税按房产余值从价计征的，年

税率为1.2%。计算公式为：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）

×年利率1.2%。

房产税的计税依据。如果以劳务或其他形式支付房租的，应根据当地同

12%。自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房用于

居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。计算公式为：应纳税额=租金

收入×税率12%（或4%）。

比如某企业的房产账面原值为3000000元，当地政府规定，按房产

原值扣除30%后作为房产余值，适用税率为1.2%，计算其应纳房产税

税额。

应纳税额=3000000×（1-30%）×1.2%=25200元

再比如某企业出租本企业房屋，年租金收入为20000元，适用税率

应纳税额=20000×12%=2400元

即将开征的房产税的扩征部分是对高等住宅和多套住房征收

0.6%或0.8%的房产税，但计税依据与原有的从价计征的房产税的计税

作者简介：宋哲，女，辽宁辽阳人，辽宁师范大学会计系硕士研究生；李天剑，男，吉林长春人，辽宁师范大学会计系教授。

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地产调控政策中，房产税的预期逐渐强化，被认为是抑制房价快速上涨依据有所不同，原有的从价计征的房产税的计税依据是房产原值，而扩

的重要手段之一，对国民经济的发展和推进城市化的进程都产生了深征部分房产税的计税依据则为市场评估价值，这是因为考虑到调整后

远的影响。的房产税涉及非经营性房产，作为持有环节税收，依照之前按房产原值

1.房产税是地方税体系的重要税种之一，房产税的征税方式可改变

地方政府行为，更为重视长期可持续发展，缓解社会收入不平等的扩按市场评估价值作为调整后的房产税的计税依据，但也因此造成了房

随着地方经济的发展，房产税将成大。而且房产税以房屋为征税对象，“开征难”。产税的

为地方财政收入的一个主要来源，对即将进行的房产税的扩征，无疑又（四）房产税改革的特点

为地方政府增添了一股可以支配的财力。“逐步推进房产税改革”，这充分国务院把这次房产税改革表述为

2.房价在2006年的调控中“且调且涨”，近年来一直居高不下。房产

税即将改革之际，许多业内人士建议，按持有房屋的面积来征税将会稳分步骤的实施此次改革。有许多人对房产税的开预示了必定会分阶段、

当前的房地产需求定房地产市场，应尽快开征房产税。专家日前指出，征存在疑问，因为很久以前已经开始讨论征收物业税，但为什么要开征

结构可分为投资需求、必要的消费需求和奢侈品消费需求，地价的上涨房产税而不选择开征物业税呢？从性质方面来讲，房产税与物业税同属

鼓励了投资性需求的膨胀，造成了需求结构的不合理，房地产发展形势于一类，都是持有环节的税收，但与物业税相比较来说，房产税更加具

严峻，因此不能期望一出房地产，楼市的形势便会好转，楼市调控关键有可操作性，因为房产税不是新的税种，不需要立法，只要修改部分原

税收、信贷等各方面相互调整，同时积极推进保障性住还在于从土地、有条例，将个人住房纳入征税范围。房产税可作为短期内可操作的方

供应，从根本上解决困扰房地产已久的结构性问题，理顺房地房建设、案，能在一定程度上遏制住房的炒作和投机行为，控制房价快速上涨。

产与国民经济的关系，使之回归健康、理性的发展轨道。但房产税的征收在具体操作上存在某些困难。首先，从时间方面来说，

3.房价上涨的部分原因在于城市化进程的加快，但城市化并不是房

价上涨的主要原因，有专家认为，过高的房价是“反城市化”的。从西方中存在很多问题，部分城市房地产价格飙升，而大部分抑制房价的行政

经济发展史看，城市化必然导致房价上升，大城市的房地产需求量急剧所以房产税的征收方案需要更加的慎重。征收措施的效果都不甚明显。

房地产增长，城市化成为带动中国经济增长及追求GDP上升的工具，房产税需要考虑的问题很多，例如，征收范围，如何界定相关标准，怎样

更成为经济重要支柱之一，直接及间接带动许多相关产业发展。但现在按人均面积来征收这都需要相关部门统筹考虑，而且我国从事房产评

我国80%的人属于中低收入者，这个阶层的主力是农民，而城市化的概估的中介机构人员少、规模小、公众信任度不高，难以承担全社会房产

念就是农民进城。但目前城市的房价，中低收入者难以承受。今年6月评估的重任，培养一房产评估人员队伍需要时间，所以房产税改革方

12日正式对外发布了由住房城乡建设等七部门联合制定的《关于加快发

，主要针对解决城市内中等偏低收入家庭展公共租赁住房的指导意见》

（通常被称作“夹心层”）住房困难问题，因为他们难以负荷租赁房屋或的部分城市，同时还要考虑试点地区的选择必须具有代表性。最后，从

购买住房，成为城镇化快速推进下的受害者，这种矛盾是阻碍城市化进征收范围方面来分析，此次房产税的征收对象范围拓宽了，原有房产税

程的。针对经营性用房征收，主要征税对象是商业地产，将征税范围拓宽到普

参考文献

［1］何德旭.财经蓝皮书.社会科学文献出版社地价上涨和业内人士指出，投资性需求偏大造成的需求结构失衡、

［2］蒋安妲.关于房产税计税依据的调查与思考.现代经济信息城市化进程的加快都推动了房价的上涨，因此社会各界越来越期望房

［3］韩雪.我国房产税税制的改革和完善.中国乡镇企业会计产税的开征。在我国有关房产税的改革由来已久，在最近政府出台的房

和创造性。评比意见，报竞赛领导小组审定。对获得竞赛优胜

3.2谨防简单类比、机械照搬

问题没在对标实践中，现状分析非常重要。如果现状分析不到位，

有准，机械地照搬“标杆班组”的管理模式，是不可能掌握其精髓和灵业对标劳动竞赛具体考评项目，确定不同专业考评项目的牵头责任部

准与“标杆班组”之间的差距，魂的。在班组对标中要认真分析现状，门，按照具体内容分解到各部门，确保各项考评项目有主管部门、实施

有针对性地对班组管理制度、工作流程进行梳理和优化，使对标工作有部门，通过梳理指标、寻差距、发现问题、积极整改，来不断的夯实企

“标杆班组”先进的管理理念和方法，要结合自身特点，通的放矢。学习

过吸收、改进和创新，形成具有班组特、适合班组自我发展的管理模

式和方法。照“树立典型、以点带面、循序渐进、整体连动”的班组管理思路，确定班

3.3谨防同业对标成为短期行为

在班组对标中，要防止把同业对标看作是一项临时性工作。同业对相结合、常规对标与二维对标相结合、个别专业与整体联动相结合，展

标是现代企业管理最重要的管理方法之一，是一个持续改进的动态管

理过程。因此，不能把班组同业对标看作短期行为，要注重管理手段、管环当中，不断完善和更新班组对标的指标体系，将对班组工作有较大影

理流程的对标比较，采用管理流程诊断和流程优化相结合的方式，对班安全生产、营销服务等专业面进行划分并合理响的因素按照基本信息、

组实施持续、科学、有序、规范的管理，才能不断提升班组管理水平。设置权重，要求班组人员按照指标体系的内容不断规范班组工作，通过

4、改进方向或对策

4.1标杆管理原理已被世界优秀企业证明是提升管理手段的最快

捷的工作方法。开展班组对标工作就是要将标杆管理的思想和方法全产经营实际流程和需要，将班组对标工作与企业的绩效管理流程紧密

面系统地引入基层班组的日常管理工作中，形成从现状分析、选定标结合，通过定期组织各专业部门召开班组对标分析会，实现班组对标工

最佳实践到持续改进的闭环过程。通过对比，出班组管理工作中杆、作的闭环管理。将业绩以指标的形式量化，通过对指标的综合分析进行

通过最佳实践的总结和推广，提升班组业务管存在的问题和薄弱环节。“用指标评价班组，用业绩考核班组”的目标。业绩的量化考核，实现

理水平。

4.2持续改进班组基础管理。可以针对不同类型的班组建立同业对3.1谨防出现“两张皮”现象

标指标数据模型，使其能明确自身在整个企业内部的位置，有利于同类开展班组对标不能简单的看作是一种负担，更不能做表面文章。在

型班组相互学习、相互交流、相互改进、持续提升。对标过程中，谨防把同业对标与班组管理工作对立起来，出现“两张皮”

4.3在开展同专业班组对标的同时，开展跨专业、跨部门、跨单位的

班组对标工作，以开放的眼光，寻求优秀经验，充分将“标杆管理”理念

从基础做起，促进企业又好又快地发展。应用到工作中来，从基层抓起、能实现建立现代企业制度的目标要求。通过举办专题讲座，开展对标知

扣除一定比例后征收，不能反映房产价值随市场价值的变化，所以应当

体现了国家对这次房产税改革的重视和推动这项改革的决心，同时也

虽然与物业税不同，房产税征收不需要立法，但由于近些年房地产交易

从地域方面来说，房产税的改革方案必然案难以在短期内出台。其次，

要选定部分地区进行试点，然后在全国推行，尤其要针对楼市价格过高

通住宅，将导致房地产价格变动，不易于房屋价值评估的开展。

三、房产税改革的影响和意义

（上接第754页）

单位将授予荣誉称号。的部门、

2.2.2分解目标，细化责任，扎实推进班组对标工作。根据创一流同

在企业范围内大力推广。业基础。同时研究班组对标过程中的亮点，

2.2.3将对标管理理念引入班组管理中，不断夯实企业基础管理。按

内部对标与外部对标组对标的四个结合：试点班组与全面推行相结合、

现不同班组的管理成果和特亮点。将班组各项工作纳入到“PDCA”循

定期考评打分的方式开展班组对标工作，形成良性的激励机制。

2.2.4将班组对标与绩效管理挂钩，促进人员的工作能动性。结合生

3、专业管理存在的问题

现象。应明确开展班组对标的目的和意义，提高职工思想认识，增强对

标工作的主动性。班组管理只有通过不断创新，不断提升管理水平，才

识竞赛，组织人员学习交流，充分发挥班组职工参与同业对标的积极性

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