二手房交易过户流程及注意事项有哪些

⼆⼿房交易过户流程及注意事项有哪些

⼆⼿房交易过户的整套流程，以及买⼆⼿房必须知道的注意事项——新⼿买房必备。

1、⼆⼿房交易过户之买⽅咨询

买卖双⽅建⽴信息沟通渠道，买⽅了解房屋整体现状及产权状况，要求卖⽅提供合法的证件，包括房屋所有权证

书、⾝份证件及其它证件。

2、⼆⼿房交易过户之签合同

卖⽅提供了房屋的合法证件，买⽅可以交纳购房定⾦(交纳购房定⾦不是商品房买卖的必经程序)，买卖双⽅签订

房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双⽅通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房

屋交付、产权办理等达成⼀致意见后，双⽅签订⾄少⼀式三份的房屋买卖合同。

3、⼆⼿房交易过户之办理过户

买卖双⽅共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双⽅向房地产管理部门提出申请⼿续后，管理部

门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户⼿续，对⽆产权或部分产权⼜未得到其他产权共

有⼈书⾯同意的情况拒绝申请，禁⽌上市交易。

4、⼆⼿房交易过户之⽴契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易

双⽅才能办理⽴契⼿续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即⼤家所俗称的“⽩契”。

5、⼆⼿房交易过户之缴纳税费

税费的构成⽐较复杂，要根据交易房屋的性质⽽定。⽐如房改房、危改回迁房、经济适⽤房与其它商品房的税费

构成是不⼀样的。

6、⼆⼿房交易过户之办理产权转移过户⼿续

交易双⽅在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买⽅凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

7、⼆⼿房交易过户之银⾏贷款

对贷款的买受⼈来说在与卖⽅签订完房屋买卖合同后由买卖双⽅共同到贷款银⾏办理贷款⼿续，银⾏审核买⽅的

资信，对双⽅欲交易的房屋进⾏评估，以确定买⽅的贷款额度，然后批准买⽅的贷款，待双⽅完成产权登记变更，买

⽅领取房屋所有权证后，银⾏将贷款⼀次性发放。

8、⼆⼿房交易过户之打余款完成交易

买⽅领取房屋所有权证、付清所有房款，卖⽅交付房屋并结清所有物业费后双⽅的⼆⼿房屋买卖合同全部履⾏完

毕。

⼀、⼆⼿房交易注意事项之房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有⼈，如有继承⼈共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受⼈应当和全部共有⼈

签订房屋买卖合同。如果只是部分共有⼈擅⾃处分共有财产，买受⼈与其签订的买卖合同未在其他共有⼈同意的情况

下⼀般是⽆效的。

⼆、⼆⼿房交易注意事项之⼟地情况是否清晰

⼆⼿房中买受⼈应注意⼟地的使⽤性质，看是划拨还是出让，划拨的⼟地⼀般是⽆偿使⽤，政府可⽆偿收回，出

让是房主已缴纳了⼟地出让⾦，买受⼈对房屋享有较完整的权利;还应注意⼟地的使⽤年限，如果⼀个房屋的⼟地使⽤

权仅有40年，房主已使⽤⼗来年，对于买受⼈来说是否还应该按同地段⼟地使⽤权为70年商品房的价格来衡量时，就

有点不划算。

三、⼆⼿房交易注意事项之房屋⼿续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟⼀凭证，没有房产证的房屋交易时对买受⼈来说有得不到房屋的极⼤风

险。房主可能有房产证⽽将其*押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有

房产证的房屋进⾏交易。

四、⼆⼿房交易注意事项之交易房屋是否在租

有些⼆⼿房在转让时，存在物上负担，即还被别⼈租赁。如果买受⼈只看房产证，只注重过户⼿续，⽽不注意是

否存在租赁时，买受⼈极有可能得到⼀个不能及时⼊住的或使⽤的房产。因为我国包括⼤部分国家均认可"买卖不破

租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成⽴的租赁合同。这⼀点在实际中被很多买受⼈及中介公司忽视，也被

许多出卖⼈利⽤从⽽引起较多纠纷。