重要提醒：2022年农村旧房翻新、翻建有新规定，小心惹出烦！

重要提醒：2022年农村旧房翻新、翻建有新规定，⼩⼼惹出⼤⿇烦！

由于历史和各⽅⾯的原因，农村许多房屋（包括住宅和⼚房等）建成多年，没有办理⽤地⼿续。过去，这种情况没有⼈

管，建了⼗⼏年的房屋，没有⼈来过问有没有⽤地⼿续的问题。这在农村是⼀种普遍现象，以⾄于很多⼈认为我的房屋

⼏⼗年了，不需要办⽤地⼿续！于是，房顶漏⽔了，有⼈想加⼀层；楼顶⽯棉⽡破了，要换新的彩钢⽡；房屋⽼旧了，

要重新翻建。这些想法固然是⽣产⽣活需要，但是，如果在房屋建成后⼀直没有办理⽤地⼿续，你的翻新、翻建⾏为可

能会带来很⼤的⿇烦。

2021年11⽉26⽇，⾃然资源部办公厅印发《⼟地卫⽚执法图斑合法性判定规则》，⾃2022年1⽉1⽇起实施。新的卫⽚

执法规则规定， 对《⼟地管理法》颁布实施后，在未经审批或⽆合法权源的建设⽤地上翻新、翻建、新建⾏为认定为新

增⾮农建设违法⽤地 。

我国《⼟地管理法》⾃1987年1⽉1⽇起施⾏。按照《⼟地管理法》的规定，⼀切⾮农建设占⽤⼟地的，都应依法办理

建设⽤地审批⼿续。严格来说，1987年1⽉1⽇后没有办理⽤地⼿续的⾮农业建设⾏为，其占⽤⼟地都属于违法⽤地。

只是在20多年的管理实践中，因为⼟地执法不严等多⽅⾯的原因，有很多违法⽤地未处理到位，本来可以补办⽤地⼿续

的也没有抓住政策机会，尤其在农村，没有合法⽤地⼿续的住宅、⼚房等⾄今仍然⼤量存在。

近年来，国家对耕地保护要求越来越严。⾃然资源部适应形势需要，在卫⽚执法⼯作中制定新的规则，规定1987年《⼟

地管理法》实施后未经审批建设的建筑物，如果 翻新、翻建、新建被卫星发现，就会被认定为新增⾮农建设违法⽤地，

要依法接受处理。

有⼈会说，我的房屋占地不到⼀百平⽅⽶，卫星能发现吗？可以肯定地说，能发现。我国⾼清卫星影像图是亚⽶级的，

不到⼀平⽅⽶的地表变化都会被卫星捕捉，⼏⼗平⽅⽶的变化更不⽤说。当然，如果卫星经过时，你所在的地⽅正好被

云层遮盖，卫星暂时发现不了，但下次卫星经过时就不⼀定有这么好的运⽓。

有⼈懂点法律，可能会说，即使我没有办理⽤地⼿续，《⾏政处罚法》规定两年没有发现就不再追究，⼏⼗年过去了，

还能追究吗？这个问题相关部门也有明确的解释：违法占地处于持续状态，不受两年追溯时效的影响。

还有⼈说，我的房屋没有办理⽤地⼿续，但我不翻新、不翻建，是不是不会受到处理？仅从⼟地卫⽚执法⾓度看，如果

不翻新、不翻建，卫星不会发现变化，还是像前⼗⼏年⼀样，没有⼈会过问，但不表⽰该房屋⽤地⼿续合法。

因此，2022年翻新、翻建房屋要⼩⼼了！如果需要翻新、翻建的房屋是在1987年以后建成的，此后⼀直未办理⽤地⼿

续的话，就需要特别注意，最好在咨询有关⽅⾯、完善⽤地⼿续后再翻建，切莫就因为换个房顶，牵扯出违法⽤地问

题。

那么，⽆合法⼿续⼜想翻新、翻建的怎么办？

⾸先，国家出台的新规定指的是未经审批或⽆合法权源的建设⽤地上翻新、翻建、新建⾏为。如果你使⽤的⼟地有集体

建设⽤地批准书或宅基地批准书、不动产登记证的朋友，你的⽤地是有合法权源的，不属于该条规定之列。如果你翻

新、翻建、新建，在不扩⼤⽤地范围的前提下，只需要办理乡村建设规划许可⼿续即可。

第⼆，对没有经过审批也没有权属来源的⼟地怎么办？你的房屋如果是在2020年7⽉3⽇国家明令不得乱占耕地建房之

后才建成且占了耕地的，属于乱占耕地建房，要严惩，很有可能会被拆除。但如果是在此之前就已建设完成的，应抓紧

咨询，看能否办理宅基地或集体⼟地确权登记。

2020年5⽉14⽇，⾃然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设⽤地使⽤权确权登记⼯作的通知》（⾃然资发

〔2020〕84号），提出要在2020年底基本完成宅基地和集体建设⽤地使⽤权确权登记⼯作。由于经费等多⽅⾯的原

因，这项⼯作在相当多的地⽅并没有完成。根据有关⽂件，在宅基地和集体建设⽤地使⽤权确权登记⼯作中，解决相关

历史遗留问题的办法是：

在⽤地⽅⾯。对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明⼟地历史使⽤情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委

员会对宅基地使⽤权⼈、⾯积、四⾄范围等进⾏确认后，公告30天⽆异议或异议不成⽴的，由所在农民集体经济组织或

村委会并出具证明，经乡（镇）⼈民政府审核批准，属于合法使⽤的，予以确权登记。换句话说，对没有权属来源材料

的宅基地，只要符合⼀户⼀宅条件且在地类数据库中属于建设⽤地的，按程序由乡镇政府批准后，可作为合法⽤地登

的宅基地，只要符合⼀户⼀宅条件且在地类数据库中属于建设⽤地的，按程序由乡镇政府批准后，可作为合法⽤地登

记。

在规划⽅⾯。对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登

记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；

在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天⽆异议，经乡（镇）⼈民政府审核后，按照审核结果办理登记。