个人住房贷款提前还款动因及对策分析

个人住房贷款提前还款动因及对策分析

2021年下半年以来，受大型房企、土拍政策收紧等

多方因素影响，多地房地产市场开始了“集体降温”。2022

年，为稳住市场信心，个人住房贷款利率多次下调，首套房

利率由2021年前的高点5.88%下调至目前的4.1%。与此同

时，由于房地产市场的持续走冷，2022年12月30日，人民

银行联合中国银保监会出台《关于建立新发放首套住房个人

住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，对于部分在

评估期内环比、同比新建住房均价连续下降的城市，可阶段

性维持、下调或取消首套房个人住房贷款利率下限。连续多

轮的房贷利率下调加新政出台，部分存量房贷购房者开始算

起了“经济账”，个人住房贷款提前还款现象明显增多。针

对这一现象，C市中心支行及时开展调研分析，现将有关情

况报告如下：

一、基本情况

2022年，C市个人住房贷款还款金额合计123.64亿元，

同比上涨15.7%；其中个人住房贷款提前还款金额合计80.62

亿元，同比上涨26.4%；因提前还款导致的利息收入损失达

44.98亿元，同比上涨5.6%。经调研全市29家商业银行（含

4家异地法人农商行）发现，仅有4家商业银行未在借款合

同中明确提前还款的具体规定，大部分银行对于提前还款设

立了提前预约办理要求。

二、主要原因

（一）存量贷款与新发放贷款利率差距大

存量房贷和新申请房贷利差较大，前几年首套房房贷利

率多数在5.88%，比目前的贷款利率高将1.78个百分点。二

套房利率多数在6.37%左右，比目前的贷款利率高将1.47个

百分点。如100万的房贷，一年光利息就需要多偿还近2万

元，提前还款可以节省几十万的利息。不少借款人为了减少

家庭负债，降低家庭支出的需要，选择提前还款。

（二）定期存款、保险理财等投资收益率下降

股市的持续动荡，资管新规落地导致的银行理财打破刚

兑，以及银行定期存款利率的下调，使得人们必须对以往的

资金分配模式加以调整。借款人提前还清房贷，看似手上的

现金未能实现价值，实则是由于运用手中的现金投资所带来

的收益率远低于偿还的房贷利率。对于理性投资者而言，相

较于在投资市场中寻求盈利机遇，结清房贷带来的“降本效

应”更加现实理性。

相关案例：客户张某于2019年7月10日在A农村商业

银行办理一手房按揭贷款34万元，截至2022年末，贷款余

额27.89万元。该客户常年在外工作，本年春节务工归来后

在本行申请了提前还贷，经A农商行客户经理现场询问，目

前外地就业形式不乐观，其本人对未来可取得收入呈悲观态

度，且目前银行理财产品投资收入下滑明显，在充分考虑房

贷利息支出、未来收入和储蓄、理财收益的情况下，选择提

前还款，降低未来的还贷压力。该客户表示在经济形势较好、

就业岗位有保障的前提下，如果有能取得稳定收入的投资渠

道，并且高于房贷利率，居民仍愿意选择继续贷款。但经济

形势下行明显，保本保息的投资越来越难求，当居民的储蓄

积累到一定程度，目前又无确定投资渠道的情况下，最好的

办法就是尽快还贷，减轻未来还款压力。

（三）消费方式和消费理念的改变

3年的疫情打乱了人们的生活节奏计划，全国许多地区

人民停工、停产、停学，开始区域性居家隔离，电影院、商

场、中小商铺、外卖、快递几乎全部停工，居民消费行为呈

现出“宅经济”的特点，经济社会运行受到一定冲击。疫情

期间居家隔离举措影响了部分消费者消费理念，许多消费者

选择降低整体消费水平，减少不必要的消费支出，增加居民

储蓄存款进而应对临时性及突发性的风险。随着疫情放开，

经济出现向好局面，但是部分居民为了提升突发性事件的抗

风险能力，依旧选择保守的投资消费策略——将前期节流的

储蓄存款用于提前归还住房贷款。3年疫情防控带来的消费

观念的变动，致使人民防范未知风险的意识进一步提升，而

提前结清利率较高的房贷是有效防范风险的重要举措。

（四）购房者主动提前偿还未到期房贷

调查发现，许多购房者在房贷利率多次调整后，选择主

动偿还未到期房贷。如因提前偿还房贷，而造成自身生产经

营上的资金缺口，可通过办理房产抵押贷款获得新融资支

持，且新融资成本要低于原房贷成本。

三、主要影响

（一）提前还款导致预期利息收益减少

对于部分缺乏投资渠道的地方法人银行，存贷款业务依

旧是其主要盈利业务之一，获取存贷利差仍是其主要利润来

源。提前还款干扰了正常的资金安排，提前收回的资金如不

能到合适的投资渠道就会造成一定的利息损失。由于提前

还款具有很大的突发性，商业银行很难进行预测，因而银行

对提前还款收回的资金就不能预先做好安排，从而导致提前

还款的资金可能会有一定时间的闲置期，不能发挥资金的获

利功能，预期收益和利息收益都收到影响。

（二）提前还款导致涉诉风险增加

住房按揭贷款放款周期较长，借款人对于关于提前还款

条件、时间及额度等相关协议内容缺少认知，导致大多数借

款人提前还款时存在自认被银行“刁难”的情绪。随着国家

法制建设的推进，我国金融消费者维护自身权益的意识也得

到了很大的提高，银行应对提前还款的限制措施会导致相关

投诉及起诉事项的发生。

（三）提前还款导致银行成本的增加

个人住房贷款是商业银行的资产项目，其是建立在商业

银行吸收存款的这一负债项目基础上的。个人住房抵押贷款

作为商业银行的长期资产，是在其资金运用计划范围之内

的，如果个人住房贷款的借款人提前还款，则会打乱商业银

行的资金运用计划，提前还款使商业银行资产负债表上的长

期资产较少，从而使商业银行的资本结构发生变化，进而影

响商业银行的经营管理。

四、应对措施

（一）建立提前还款预约机制

借款人如果想提前还贷，要提前预约并办理提前还款手

续。以兴业银行C分行为例，该行借款合同中对于提前提款

还款有列明具体规定，表述为“债务人提前部分或全部归还

借款本息的，应提前15个银行工作日向债权人提出书面申

请并取得债权人同意。债务人提前归还部分借款本息的，应

与债权人协商确定此后的还款期限或还款金额。还款周期内

发生部分提前还款的，当期借款利息依借款利率按借款剩余

本金实际占用天数计收，提前还款本金部分的应付利息依借

款利率按上一还款日至提前还款日的实际天数计收。”对按

揭贷款提前还款，实行预约申请，客户通过电话、及网

点咨询时，由各支行受理人员登记提前还款预约台账，了解

客户的还款原因，并签订提前还款申请表，按借款合同条款

执行。

（二）规定提前还款额度及次数

提前归还住房抵押贷款存在两种情况：一种是全部提前

还款，即全部一次性还清房贷，对此银行不限制金额及次数；

另外一种是部分提前还款，即先偿还其中一部分，商业银行

可对于提前部分还贷的客户会限定借款人还贷额度及次数，

比如规定还款额不得低于5万元，每年提前还款次数不得超

过5次。

（三）针对还款资金来源开展尽职调查

商业银行对客户的还款资金来源进行尽职调查，防止经

营类或消费类贷款资金用途流向房地产市场。以邮储银行C

市分行为例，目前该行对提前还款超5万元以上借款人进行

资金来源询查，查询其征信报告结合问询结果进行分析，了

解还贷资金来源及合理性。

五、相关建议

（一）建立健全违约金定价制度

违约金制度是商业银行提前还款风险管理的第一步，也

是最基础的管理方法。违约金制度也是国外普遍采用的一种

管理提前还款的方法，目前违约金定价经过长时间的发展已

经形成很多种方式，但大多数还是粗暴定价模式，引发投诉

及起诉事件较多，此时就需要商业银行仍根据自身业务发展

现状及实际情况，综合运用各种方式合理、个性化的确定违

约金的定价，在减少涉诉事件发生的前提下弥补因提前还款

造成的损失。

（二）推进住房按揭贷款产品创新和提升服务水平

商业银行管理和控制提前还款归根结底是为了挽留客

户，以此为出发点考虑，最容易实现的方法莫过于通过商业

银行自身个人住房按揭贷款产品创新，乃至个人金融产品的

联动以及进一步提升商业银行服务的水平和质量，通过提供

多样化、个性化的产品和服务，不断提升客户对同一银行产

品和服务的认可度、信赖感和忠诚度。

（三）加强客户资金规划宣传

引导客户合法、合理办理个人住房贷款提前还贷，判断

是否需要提前偿还个人贷款，一是为自己生活、养老及日常

支出留足资金。二是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如

果投资收益率高于贷款利率，则可考虑将资金更多用于投

资；反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。三是提前还贷的

资金是否为自有资金，来源于其他路径的贷款资金是不合法

的，存在法律风险，容易造成资金损失。