2023年5月27日发(作者：一般现在时的用法)《看房须知》
做一个成熟的购房人应该注意那些方面呢？
答：成熟的消费者花钱有一条原则：日常消费讲科学；大额消费讲稳健。成熟的购房人有“三精”，——精细地看好房，精心地算好帐，精明地买好房。看好房是前提，算好帐是关键，买好房是效果。
看房买房有十个程序：
收集房产广告宣传资料——与售楼部交谈——看小区规划布局和环境——看栋型、户型、房型——看小区生活配套设施——收集掌握小区28个技术经济数据——对比分析研究、择优选定——签订购房协议与交定金——签合同付房款——交接房屋。
怎样看待房产广告宣传资料？
答：房产广告宣传资料是看房的起步，起参考作用：1要细看，2要核实。好的广告宣传，技术经济数据说话多，炒作概念少，白纸黑字，清清楚楚。
到售楼部交谈，从哪些方面入手？
答：从三方面入手：首先看“五证”，以证明房产开发企业经营销售的合法性。“五证”指国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证。“五证”没有或不全，这种小区房子绝不能买，房屋产权无保障，后患大。其次，看住宅小区规划布局模拟图，经售楼小介绍知其全貌。最后，问一些具体问题，如户型，价格，配套，物管，环境等等。
先看房子，还是先看住宅小区规划布局和环境呢？到底先关注哪一个才对？
答：到一个住宅小区，不要急于看房子，先漫游小区一周，看规划布局和环境，然后再看户型。小区规划布局与环境是看房的基础对象；栋型、户型、房型是看房的主题对象；基础好，主体牢，因此说，应先关注规划布局与环境。
1、看规划布局：规划布局要围绕入住十个字的原则——安静、舒适、健康、方便、安全。统筹地看楼盘、道路、绿化景点、配套、业主楼、物管楼、活动场所等的布局。
2、看环境呢：环境分小区内部环境与周边外部环境两方面。内部环境主要是看生态环境和人文环境，永保内部环境的青春美是开发企业、物管人员与业主们长期合作的目标。外部环境主要是看空气污染、噪音干扰、公交车和服务业是否便利。看小区环境与规划布局时，要注意收集掌握28个技术经济数据，对决定买不买大有好处。住宅小区不在很大，而在很好。又大又管理好，当然更好。
栋型、户型和房型如何看呢？
答：栋型有别墅、高层电梯楼房、多层楼房三大类。建筑风格有欧式、北美式、罗马式、德国式、中西结合式多种。外墙有贴瓷板与刷外墙漆两种。其中以多层楼房最经济实用。户型有60平米以下小户
型，70平米至100平米以下的中户型，100平米以上大户型三大类。房型又分复式、错层式、跃层式、平层式多种。当前，平层式中户型广受欢迎。户型要细看。座北朝南方向正。每间房子有窗户，特别是卫生间和厨房要有预留装排气扇的孔，必须无黑房。卫生间最好把洗漱间与厕所分成两间房。阳台最好是直线围栏，异形围栏装修做铝合金窗户时费料、费工、费钱。卫生间地面比厨房低2－3公分，厨房地面比客厅要低2－3公分。随着人们对住宅质量水平的提高，避免开门见客厅，建议今后客厅前设计一间更换存放室，更换鞋子，存放雨伞雨衣，装面长镜子，供出门检查衣着容貌。
看栋型、户型、房型的时机，最好在毛坯房封顶时去看，建筑结构、砖头、水泥和钢筋质量，都能看个清楚。
小区生活配套设施怎样考察清楚？
答：要注意两种情况：到城郊看房时，一定要问清小区生活设施是否与市政设施配套，以保障水、电、气、电视、电话、宽带网六项基本设施的使用。公交车、医院、购物等是否能内外满足需要。城区看高层电梯楼房时，一定要清楚供电是否一级负荷单位，双电源保障供电。供水是否有地下蓄水池，是否有备用高频高压水泵。还有小区容积率与周边容积率要协调。
看房时，应注意收集掌握住宅小区的28个技术经济数据有：
1、小区占地面积（亩或万平方米）
2、总建筑面积（万平方米）
3、房屋基地面积（平方米）
4、建筑密度系数（％）
5、容积率（％）
6、公用分摊率（％）
7、得房率（％）
8、栋距（米）
9、绿化率（％）
10、总住户数（户）
11、主力户型（平方米）
12、征购土地使用的起止年限（年、月、日）
13、住宅设计寿命（年）
14、停放车位（个）
15、高层电梯楼房住宅，用电负荷等级
16、高层电梯楼房住宅地下蓄水池容积（吨）
17、每户配电容量（KW）
18、业主会所建筑面积（平方米）
19、开发企业资质等级
20、房屋的起价、均价（元/平方米）
21、契税税率（％）
22、房屋维修基金率（％）
23、购房最高优惠率（％）
24、物业管理费（元/平方米.月）
25、卫生间、厨房的窗墙面积比例
26、房屋层高、净高（米）
27、楼板厚度（公分）
28、楼板单位面积的荷载量（公斤/平方米），即楼板单位面积的安全承重量。
看完房后，怎样决策买房？
答：从看房到决定买房，有一个理性的决策过程：必须看完三个或三个以上的住宅小区，作七个方面对比分析研究，择优选定。看三个小区好对比。作七个方面对比分析研究是：
1、开发理念与自己的居住理念是否一致；
2、家庭人口与户型大小；
3、价格、物管费与自己的经济实力；
4、上班地点与小区位置远近；
5、房型满意程度；
6、小区生活设施配套；
7、小区内部环境与周边外部环境。
最好的办法，是将三个小区列表在同一张纸上，用数据与事实对比，一目了然，择优选定。
怎样签订购房协议和交定金呢？
答：本着“三先而后签”的程序：“三先”是：
——先看完三个以上住宅小区，作完七个方面对比分析研究，择优选定后，才能签订协议书和交定金；
——先谈好价格，而后签协议交定金。单价可以讨价还价，总价可以去尾数留整数；
——先看好欲购买套的所在栋预售许可证和栋主体工程验收合格资料，而后签协议交定金。协议必须在平等、协商的原则下，共同一致锁定好四个方面内容：1、所购房屋类型、栋、层、房号和建筑面积；2、成交单价和总价；3、购房定金；4、双方权利与义务。
《新手买房须知》
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。
面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例（一）
某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元
二
、应交税费：
1、在交易过户过程中：
（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；
（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；
（3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。
三项合计为：21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元
（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元
（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
一、五证：最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，看原件（复印件易作弊），签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
二、 交付定金，签订认定书，选择付款的方式。
三、签订商品房买卖的合同，1、签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。
补充协议：
1、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
2、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
4、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数
字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
5、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜等。
6、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
四、交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
五、买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
