对于开发商逾期办理房产证违约责任的意见汇总

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对于开发商逾期办理房产证违约责任的意见汇总

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商品房买卖合同纠纷案件在商品房交付后有时会遇到开发商逾期办理

房屋权属证书的情形，当购房者向开发商催促索要房屋权属证书时，开发

商有时会以各种理由推脱，遇到这种情况应如何维权？开发商是否能够免

除违约责任？现将相应问题汇总如下。

一、在何种情形下购房者能向开发商主张逾期办理房屋权属证书的违

约责任？违约责任如没有约定或约定不明确应按照什么标准进行主张？

依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能

取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买

卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）

商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同

没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参

照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，如

因开发商的原因导致购房者在合同约定或者法定期限内未取得房屋权属证

书的，购房者即可以向开发商主张违约金。

二、非因开发商的原因导致购房者不能取得房屋权属证书的，开

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发商是否承担违约责任？

1、如果因为购房者自身的原因导致不能在合同约定或者法律规定的期

限内取得房屋权属证书的，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖

合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条：商品房买卖合同约定

买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房

屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担

逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办

证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。因此如因购房者

自己的原因导致其不能办理房屋权属证书的，开发商不承担违约责任。

2、如因政府原因导致购房者不能在合同约定或者法律规定的期限内取

得房屋权属证书的，根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同

纠纷案件若干问题的指导意见》第二条：根据《关于审理商

品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只

有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取

房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能

举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理

房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾

期办证的违约责任。但是也存在另外一种观点：出卖人因不能取得或延期

取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关材料，导致办证迟

延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如

果存在相关行

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政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法

院可以酌情减轻出卖人违约责任。

三、商品房交付后，开发商一直未办理房屋权属证书的，购房者能否

解除合同并请求赔偿损失？

依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干

问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营

管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，

由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解

除合同和赔偿损失的，应予支持。

商品房买卖合同纠纷案件种类繁多，以上内容仅供参考，具体案情需

按照实际情况分析。

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