房地产开发建设全流程

房地产开发建设六个大节点：拿地、规划、开工、开盘、清

盘、入住！

A、土地获取阶段

一、土地信息收集

1.

2.

3.

现状图：落实地块具体位置及周边情况

规划设计条件：落实规划条件，了解限制性条件

现场踏勘：对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响

开发的因素详细了解。

4.

5.

了解周边配套情况：了解地块周遍的商业、教育、交通等情况

了解该区域未来规划情况：了解地块所属区域的规划，对以后

项目开发的影响和支撑。

二、土地初判

1.

了解地块的上市方式和土地款:同土地所有方进行接触，了解土

地出让方式和土地款，以及能否调整。

2.

3.

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况:成本测算

了解当地的房地产市场状况:产品形式、开发周期的安排

三、土地深判

1.

2.

3.

4.

可行性研究报告：

现状图（四至电子文件）

市场深度调研

项目最终定位

第 1 页

5.

成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比

选

6.

7.

8.

开发周期及付款计划

项目方案确定

现金流测算

四、寻合作资金

1.

项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商

版盈利能力分析

2.

明确合作伙伴、寻合作方式（招商阶段）：项目商业策划书、

合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定

3.

4.

引资（商业计划书）：签署战略合作协议

合作实施（实施阶段）： 合作公司成立及相关手续办理

五、投标、摘牌

1.

2.

3.

投方案标：项目方案确定

投经济标：确定土地上限

拍卖：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定

拍卖战术

4.

挂牌：竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定

出价战术

六、签订土地出让合同

1.

确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，

交易费

第 2 页

七、用地规划许可证

1.

土地出让合同、出让金、交易费交费证明

八、确权

1.

企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨

询资格机构编制申请报告、

向项目备案机关提交申请报告、建设用地规划许可证、原地上物土

地证登报声明（原有土地证作废）、土地补偿费（原户主需交纳的

土地使用费）、土地出让合同、核定用地图、核定用地相关图、规

划地界坐标图

1.

2.

3.

交费证明：缴纳土地费用

1：500现状地形图3份

详规

9、办理土地证

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

土地出让合同

交费证明：缴纳土地费用

建设用地规划许可证

地籍图4份（薄膜图）

土地登记申请书

土地确权来源证明文件

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明

B、规划设计阶段

一、区域市场调研

第 3 页

1.

2.

3.

4.

项目所在地房地产市场总体供求现状

项目周边竞争性楼盘调查

项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）

商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展

方向

5.

6.

7.

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期

提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相

关信息

二、项目定位

1.

2.

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定

通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业

态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量

3.

4.

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位；

经济测算

三、设计前期

1.

2.

3.

明确产品设计思路

明确设计院选择标准

制定设计组织计划

四、方案设计组织

1.

方案及设计院选择及合同签订；

第 4 页

2.

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划

指标、环境指标的初订；

3.

规划方案结合成本测算的研讨及确定：对于初步测算的成本指

标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。

4.

5.

6.

7.

彩总平面图（含经济指标）送规划预审；

修建性详规成果；

详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）；

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定：各部门共同

商讨成本指标，逐步深化。

8.

9.

10.

彩立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）；

建筑方案报建图；

景观概念方案设计及确定；

五、指标确认阶段

1.

2.

3.

项目成本指标确定;

项目考核指标确定;

年度考核指标调整;

六、施工图设计组织

1.

2.

施工图设计院的选择及合同签定；

制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、

建筑、景观限额指标确定）：按产品型式不同提供建筑设计限额指

标，提供景观限额设计指标；

3.

结构方案及设备选型研讨及确定；

第 5 页

4.

5.

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

13.

地质勘察报告：组织现场勘察，并提供地质勘察报告；

施工图成果：

总平面图

放线图

桩位图

施工图报建图

消防、人防报建图

施工图审查全图及计算书

编制典型楼座建安预算

施工图会审：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、

经济性及施工的可行性进行审核

14.

编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进

行图纸优化；

15.

16.

17.

综合管网方案设计；

景观扩初及施工图设计；

景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化；

C、开工建设阶段

一、建设工程规划许可证

1.

2.

3.

规划方案及市政方案送审：

设计方案（含总平面方案）申报表；

土地出让合同；

第 6 页

4.

修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，

提交10本规划设计方案，电子文件1份）

5.

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

6.

建筑方案送审：

7.

建筑设计方案申报表

8.

1/500 现势地形图1份

9.

土地出让合同

10.

开发部发展中心

11.

投资计划

12.

建筑设计方案2份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、

剖面图等）、重要项目需提交模型

13.

申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书

14.

取得许可证：

15.

投资计划

16.

大配套

17.

小配套

18.

消防证明

19.

人防证明

20.

地名证明

二、现场工程放线

1.

建设工程规划许可证

2.

规划局批复的项目总平面图及电子文件

第 7 页

3.

4.

5.

6.

首层平面图

按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告

施工单位配合做记录、现场保护

移交施工单位

三、施工许可证

1.

2.

3.

4.

5.

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

市建筑工程施工图纸及技术资料报告书

工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同

建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标

价的1/3 以上）

6.

7.

8.

9.

10.

建设项目年度投资计划（当年计划）

施工图审查

质量监督登记表

安全措施

安全施工措施登记表

四、销售许可证

1.

2.

3.

4.

5.

营业执照

资质证书

《国有土地使用证》或《建设用地规划许可证》

年度投资计划

《建设工程规划许可证》

第 8 页

6.

7.

8.

9.

10.

11.

12.

《建设工程施工许可证》

公用基础设施配套证明

获取前期物业备案证明

基础工程形象部位达到正负零及图象文件

获取《面积计算成果表》

项目总平面图

获取商品房网上销售数据录入合格证明

五、企业投资项目备案

1.

2.

3.

规划成果

大配套

移苗

六、开工准备

1.

2.

3.

4.

临水、临电

平整场地

施工组织方案

招投标、签订合同：勘察合同、桩基施工单位定标、监理单位

定标、土建施工单位、甲供材、分包商、沉降观测

5.

6.

土建施工单位的公开招标及合同备案

施工图会审：组织监理、施工单位一起对图纸会审、会同设计

院进行会审，签定会审记录

7.

8.

设计交底：会同设计院进行技术交底，签定交底记录

质量监督手续：办理质检委托、办理安全检查委托

第 9 页

9.

环卫、环保等相关手续：申办项目临时、永久路口的报建手续；

申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续；办理施工人员暂住

手续；

七、开工

1.

施工放线：建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）

标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

2.

3.

4.

规划验线：监理单位组织工程部、设计、规划局验线

桩基施工：试桩施工，确定桩基施工标准、桩基全面施工

桩基检测：委托桩基检测单位、进行桩基施工质量检测，并提

供桩基检测报告

5.

6.

7.

开槽：土石方工程、支护工程、降水工程

地基备案

基础施工：地基处理工程、混凝土垫层、地下防水工程、混凝

土基础

8.基础验收备案：承建单位自评、监理对验评资料审查、现场观感

质量量测和检查、监理组 织相关部门验收、签定建筑工程分部工程

（基础）验收表

9.基础处理竣工结算：核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的

增减项造价。

八、主体施工

1.

2.

主体结构施工（水电穿插施工）

二次结构施工

第 10 页

3.

4.

5.

样板房、售楼部、商铺、综合楼施工

园林园建施工

样板房、售楼部、综合楼、看房通道装修

C、开工建设阶段

开工准备以及基础施工见《最全房地产开发全流程指引（一），体

会房地产行业工作的复杂性！》，本文主要介绍工程建设的全过程！

一、主体施工

1、审核施工方案、施工组织设计

2、材料进场验收

（1）施工单位填报材料进场报验单；

（2）三证：（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产

品质量认证）。

3、钢筋混凝土工程

（1）模板分项工程工程；

（2）钢筋分项工程工程；

（3）预应力分项工程工程；

（4）混凝土分项工程工程；

（5）现浇结构分项工程工程；

（6）装配式结构分项工程工程；

（7）混凝土结构子分部工程。

4、配套管线预埋工程

5、重要分项工程及隐蔽工程质量验收

第 11 页

（1）核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢

筋；

（2）地下室、裙楼、塔楼标准层第一层的水暖电管线预埋；

（3）超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。

6、图纸问题解决

（1）图纸问题的发现及分析；

（2）设计变更；

7、施工质量问题、事故处理

（1）施工质量问题、事故的分析及调查；

（2）处理方案的制定、审核、审批；

（3）处理方案的实施；

二、变更签证

1、设计变更

2、工程变更

（1）工程变更技术经济分析；

（2）工程变更申请；

（3）设计变更；

三、工程款支付

（1）工程进度的确认；

（2）工程款申请表审批；

（3）工程款支付；

附件：

第 12 页

工程进度款申报所需资料

四、主体验收备案

（1）施工单位自评；

（2）监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查；

（3）监理组织相关部门验收；

（4）签定建筑工程分部工程（主体）验收表；

工程竣工验收备案各阶段验收资料获取时间节点举例

建筑工程竣工验收有哪些准备工作？

五、外墙装修材料确定

（1）设计、研发定板；

（2）施工样板制作；

（3）材料确定；

六、甲供、甲分包材料招标

（1）制定招标计划；

（2）编制招标文件：拟定投标单位、确定材料招标技术要求、确定

定标原则

（3）考察投标单位；

（4）招标、定标；

七、内外墙装修

1.

地面：基层处理+平层+面层

2.

防水：基层处理+防水层施工+面层砂浆

3.

抹灰：基层处理+抹灰

第 13 页

4.

5.

6.

7.

饰面板（砖）：排砖+面砖安装+勾缝

门窗：型材加工+安装窗框+安装窗扇+封胶

轻质隔墙：放线定位+隔墙砌筑及安装

幕墙：幕墙专业设计+预埋件安装+龙骨加工及安装+幕墙面材安

装+封胶

8.

涂饰：基层处理+底料施工+面料施工

八、水、暖、电安装

1、室内给水系统

给水管道及配件安装+室内消火栓系统安装+给水设备安装+管道防

腐，绝热

2、室内排水系统

排水管道及配件安装+雨水管道及配件安装

3、室内热水供应系统

管道及配件安装+辅助设备安装+防腐，绝热

4、卫生器具安装

卫生器具安装+卫生器具给水配件安装+卫生器具排水管道安装

5、室内采暖系统

管道及配件安装+辅助设备及散热器安装+系统水压试验及调试+防

腐，绝热

6、变配电室

变压器、箱式变电所安装+成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱

（盘）及控制柜安装+裸母线、封闭母线、插接式母线安装+电缆沟

第 14 页

内和电缆竖井内电缆敷设+电缆头制作、导线连接和线路电气试验+

接地装置安装+避雷引下线和变配电室接地干线敷设

7、供电干线

裸母线、封闭母线、插接式母线安装+桥架安装和桥架内电缆敷设+

电缆沟内和电缆竖井电缆敷设+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、

电缆穿管和线槽敷线+电缆头制作、导线连接和线路电气试验

8、电气动力

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）及控制柜安装+低压

电动机、电加热器及电动执行机构检查、接线+低压气动力设备检测、

试验和空载试运行+桥架安装和桥架内电缆敷设+电线、电缆导管和

线槽敷设+电线、电缆穿管和线槽敷线+电缆头制作、导线连接和线

路电气试验+插座、开关、风扇安装

9、电气照明安装

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装+电线、电缆导

管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽

敷线，槽板配线+钢索配线，电缆头制作+导线连接和线路气试验+灯

具、插座、开关、风扇安装+建筑照明通电试运行

10、备用和不间断电源安装

成套配电柜、控制柜和动力、照明配电箱（盘）安装+柴油发电机安

装+不间断电源的其他功能单元安装+裸母线、封闭母线、插接式母

线安装+电线、电缆导管和线槽敷设+电线、电缆导管和线槽敷线+电

缆头制作+导线连接和线路气试验+接地装置安装

第 15 页

11、防雷及接地安装

接地装置安装

避雷引下线和变配电室接地干线敷设

建筑物等电位连接，接闪器安装

九、智能化

1、通信网络系统

通信系统，卫星及有线电视系统，公共广播系统

2、办公自动化系统

计算机网络系统，信息平台及办公自化应用软件，网络安全系统

3、建筑设备监控系统

空调及通风系统，变配电系统，照明系统，给排水系统，热源和热

交换系统，冷冻和冷却系统，电梯和自动扶梯系统，中央管理工作

站及操作分站，子系统通信接口工程

4、火灾报警及消防联动系统

火灾和可燃气体探测系统，火灾报警控制系统，消防联动系统

5、安全防范系统

电视监控系，入侵报警系统，巡更系统，出入口控制（门禁）系统，

停车管理系统

6、综合布线系统

缆线敷设和终接，机柜、机架、配线架的安装，信息插座和光缆芯

线终端的安装

7、智能化集成系统

第 16 页

集成系统网络，实时数据库，信息安全，功能接口

8、电源及接地

智能建筑电源，防雷及接地

9、环境

空间环境，室内空调环境，视觉照明环境，电磁环境

10、住宅（小区）智能化系统

火灾自动报警及消防动系统，安全防范系统（含电视 临近系统，

入侵报警系统，巡更系统、门禁系统、楼宇对讲系统、停车管理系

统），物业管理系统（多表现场计量及及远程传输系统、建筑设备

监控系统、公共广播系统、小区建筑设备监控系统、物业办公自动

化系统），智能家庭信息平台

十、通风及空调

1、送排风系统

风管及配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，

消声设备制作及安装，风管及设备防腐，风机安装，系统调试

2、防排烟系统

风管及配件制作，部件制作，风管系统安装，防排烟风口、常闭正

压风口及设备安装，风管及设备防腐同，风机安装，系统调试

3、除尘系统

风管及配件制作，部件制作，风管系统安装，除尘器及排污设备安

装，风管及设备防腐，风机安装，系统调试

4、空调风系统

第 17 页

风管及配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，

消声设备制作及安装，风管及设备防腐，风机安装，风管及设备绝

热，系统调试

5、净化空调系统

风管及配件制作，部件制作，风管系统安装，空气处理设备安装，

消声设备制作及安装，风管及设备防腐，风机安装，风管及设备绝

热，高效过滤器安装，系统调试

6、制冷设备系统

制冷组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及

设备的防腐及绝热，系统调试

7、空调水系统

管道冷热（媒）水系统安装，冷却水系统安装，准凝水系统安装，

阀门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道及设备

的防腐及绝热，系统调试

十一、电梯安装

1、招标选定安装单位

选型及招标

2、提供电梯井道土建节点图

预埋件的设置、预留洞口的设置

3、指导电梯井道土建施工

土建交接检验

4、电梯安装及调试

第 18 页

驱动主机；

导轨，门系统，轿厢，对重（平衡重）；

安全部件，悬挂装置，随行电缆；

补偿装置，电气装置；

整机安装调试、验收；

十二、毛坯房竣工验收备案

1、会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。

2、整理竣工资料及竣工图工程

3、施工单位提供《建筑工程质量保修书》

4、组织销售、研发、运营、物业共同验收。

5、报建委质监部门审定备案：办理建设工程档案预验收证明

6、及物业进行交接：办理交接手续。

十三、毛坯房竣工结算

1、土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算

2、核对各栋口建筑面积，核对全部设计变更、现场签证及各项扣款

的增减项造价。

（ 1）申请甲供材结算，提供四方（甲方、总包方、甲供方、监理）

签字确认的领料汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部经理签

字确认）、水电扣款等基础性资料

（2）申请分包工程结算，提供四方（甲方、总包方、分包方、监理）

签字确认的分包工程量汇总表，及全面的现场签证（监理、工程部

经理签字确认）、水电扣款等基础性资料

第 19 页

（3）申请土建工程结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理

签字确认）、水电扣款等基础性资料

十四、成品房装修

1、土建工作面移交

土建整改

垃圾清运

2、吊顶

龙骨加工及安装

封板

3、洁具

洁具选型及招标：选型、招标，成本核算工

洁具安装：施工样板进行验收

4、护栏和扶手制作及安装

5、饰面板（砖）

排砖

面砖安装：施工样板进行验收

勾缝

6、涂饰

基层处理

底料施工

面料施工：施工样板进行验收

7、橱柜制作及安装

第 20 页

橱柜招标：选型、招标，成本核算

橱柜设计

橱柜安装

8、门窗套制作及安装

9、花饰制作及安装

10、窗帘盒、窗台板

11、暖气片安装

选型及招标：选型、招标，成本核算

暖气片安装：施工样板进行验收

12、裱糊及软包

13、细部

十五、成品房验收备案

1、会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。

2、整理竣工资料及竣工图

3、施工单位提供《建筑工程质量保修书》

4、组织销售、研发、运营、物业共同验收。

5、报建委质监部门审定备案

6、及物业进行交接。

十六、成品房竣工结算

精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算

十七、配套手续及施工

1、排水

第 21 页

审查预算、确定工程费用

资金，保证交费

工作面监督施工、协助验收

2、热力、燃气

工程招标

提供工作面，监督施工、协助验收、供热

提供资金，保证交纳工程费

提供入住明细，

空房面积核算

提供资金保证采暖费缴纳

供热移交物业

3、自来水

提供进件所需要的图纸，保证进件

提供设计所需要的各种图纸

招标、审核预算

工作面，监督施工

资金、保证交纳工程费

挂表、通水、验收开

4、园林用水、换热站用水

提供进件所需要的图纸，保证进件

监督施工、提供施工所需工作面，通水、挂表

提供资金，交纳工程费

第 22 页

5、视讯

现场整改、验收，保证点火

提供设计所需要的图纸

签订协议、信号开通

提供工作面，监督施工、验收

6、电力

提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，

提供设计所需要的图纸开发研发

提供进件所需的用电量、用电点

工作面，保证施工监督施工

资金支持，保证交费

提供现场协助保证验收、挂表

十八、配套施工

1、给排水及采暖

室外给水系统

室外排水系统

室外供热系统

2、电气

室外供电系统

室外照明系统

3、综合管网

室外智能化系统

第 23 页

室外燃气系统

十九、环境施工

1、附属建筑

停车场

围墙，大门

收集站

2、景观

建筑小品，亭台，连廊

道路

花坛，场坪绿化

二十、整个小区竣工验收备案

1、会同监理、施工单位初步验收施工队伍整改。

2、整理竣工资料及竣工图工程

3、施工单位提供《建筑工程质量保修书》

4、组织销售、研发、运营、物业共同验收。

5、报建委质监部门审定备案：办理建设工程档案预验收证明

6、及物业进行交接：办理交接手续。

工程竣工验收备案各阶段验收资料获取时间节点举例

建筑工程竣工验收有哪些准备工作？

二十一、竣工结算

排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算

工程结算所需要的那些资料汇总！

第 24 页

二十二、结算报告

全部合同结算并做项目整体结算报告

第 25 页