5则物业纠纷典型案例分析

5则物业纠纷典型案例分析

5则物业纠纷典型案例分析提要：蒋某在法庭上辩称，

其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情

况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解

决上述问题

5则物业纠纷典型案例分析

A、楼房有电梯却不开，小区业主起诉物业

陈某买下吴江某小区内的一套房子。该房产所在楼配有

电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状

态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电

梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电

梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开

通。于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并

确保电梯正常运行。经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请

求。

【法官释法】

所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业

主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的

设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理

区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《江苏省物业管理条

例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、

屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用

天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企

业根据合同的约定定期维修养护；《关于审理

物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规

定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定

的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、

管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采

取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支

持。对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业

服务内容之一。因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，

并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。

B、“房屋存在质量问题”，业主能否拒交物业费

2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务

协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑

面积向业主收取物业服务费。蒋某在交纳2007年11月1日

至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳

2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，

共计元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法

院，要求蒋某交纳物业费。

蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商

预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问

题，要求物业公司协商解决上述问题，但物业公司并没有解

决。只要物业公司协调解决上述质量问题，他立即支付物业

管理费。经审理，法院认为蒋某的理由不能成立，依法判决

蒋某支付物业费。

【法官释法】

物业公司依合同履行物业服务后，作为业主的蒋某应当

依合同履行支付物业服务费的义务。《关于审

理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条

规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合

理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业

费的，人民法院应予支持。关于蒋某要求物业公司解决房屋

内部墙体裂缝、开发商预埋的管道渗水问题的主张，是业主

与开发商之间的关系，只要房屋还在保修期内，就应由开发

商负责修复房屋质量问题，关于房屋质量问题维修的主张与

物业服务纠纷系属不同的法律关系，如蒋某确有证据证明系

开发商交付的房屋存在质量问题，可另行主张权利。

c、业主家中财产被盗，物业公司是否承担责任？

2008年10月，李某发现自己和邻居家的房门均被撬，

而且其家中有贵重物品被盗，财物损失据李某陈述高达19

万元。之后，李某又花费2000元维修及更换被撬房门。随

后，李某将物业公司告到法院。他认为，盗窃发生时，其已

交纳物业管理费，其与物业公司形成物业服务合同关系，而

小区监控设备自2008年9月因故障一直处于瘫痪状态，物

业公司未尽到职责内的安全防范义务，因此要求物业公司承

担50%的赔偿责任。

法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过

错，理应对原告方损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况，

法院酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责

任。

【法官释法】

根据物业服务合同，物业服务公司一般对物业管理的公

共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务，其提

供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全，

需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。

如无特别约定，则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物

业服务中是否存在过错，物业公司应根据过错程度承担相应

的赔偿责任。

D、自有房屋长期空置，这种情况要交物业费吗？

5则物业纠纷典型案例分析提要：蒋某在法庭上辩称，其房

屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，

开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上

述问题

>

原告某物业公司起诉被告李某要求交纳物业费并承担

违约金。被告李某称自己房屋长期空置，没有享受物业服务，

因此不应当交纳物业费。法院认为，物业服务具有公共性，

其管理、服务面向小区整体，小区业主不得拒绝公共部分的

管理与服务，也不得以此为由拒绝承担义务，依法判决李某

支付有关物业费并承担违约责任。

【法官释法】

物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其

成本应由全体业主承担，不论业主实际承受多寡，都必须承

担相应的责任，如果业主以自己没有享受或较少享受物业服

务而拒绝交纳或少缴物业费，那么就形成搭便车现象，不仅

对其他业主不公，而且最终影响物业服务公共产品的供给。

《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若

干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定

以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关

物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，因此，业主以

自己没有实际享受物业服务拒绝承担相应义务不能成立。当

然，按照《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服［2010］

12号）规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入

住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低

于合同约定标准70%。具体可由当地价格主管部门同物业管

理行政主管部门确定。《苏州市物业服务收费管理实施细则》

规定，新建普通住宅，业主办理入住手续后未入住或未使用，

并事先书面告知物业的，在不超过24个月内，物业公共服

务费按70%交纳，优惠期超过24个月的由双方协商确定。

业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业

主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物

业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。

E、原本约定房客交物业费，房客不交，该怎么办？

原告某物业公司根据物业合同起诉被告王某要求交纳

物业费并承担违约金，被告王某称自己与承租人陈某签订租

赁合同，合同约定物业费应由承租人陈某交纳，因此物业公

司应向承租人陈某催讨物业费。

法院认为，业主与承租人签订合同，约定物业费由承租

人交纳，虽然租赁合同成立有效，但是根据合同相对性原则，

业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此，作为

被告的业主王某与第三方陈某关于物业费交纳的约定不得

作为对抗物业公司的依据。在物业费未及时支付时，业主王

某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任。

【法官释法】

依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得损害第

三方权利，业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的

权利义务做出约定，这种约定不得对抗第三人，不得通过合

同损害第三方权利。从债务的角度分析，业主与承租人约定

由承租人交纳物业费实际上构成了债务的转移，将原属业主

的债务转移给承租人，在业主和承租人之间有效，这种债务

转移没有得到债权人即物业公司的同意时，并未免除业主支

付物业费的责任。