住宅性质公寓与商业用房销售利弊改

住宅性质公寓与商业用房在销售上的优劣比较

南京楼市2010年新政中，酒店式公寓被明确分为住宅用地性质的酒店式公

寓和非住宅用地性质的酒店式公寓两种。

住宅性质公寓：可以理解为在住宅性质用地上建造的公寓，为商品房住宅。

商业用房：指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。

二者区别主要体现在：

土地使用年限；水电的使用、缴费；契税；贷款；生活环境；规范，比如日

照，朝向等；单元面积；商业注册；功能；价值增值等方面。

大体可以从以下几方面进行分类比较：

1. 新政影响

央行再度加息！中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机

构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25

个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。首套房利率优惠基本取消。

二套首付提升六成，利率上浮10%。

2011年初新政对手头积攒部分闲钱准备贷款购置二套房的投资或自主

客财产流向提出更加明确的导向。在一定程度上进一步打压了投资客。但新

政商业用房的影响较小，因住宅的投资成本逐渐加大，部分置业者可能会选

择商业用房作为投资渠道。但商用房贷款利率的提高，会使本来收益率就低

于一次性投资者的“贷款投资族”的投资风险大大增加。一方面，贷款利息

的提高就直接提高了贷款成本，导致收益率下降;而另一方面，商铺贷款的

贷款期限最长一般不超过 10 年，还款压力会相当大;此外，贷款买铺的投

资收益率也会比一次性付款的低。

所以，尽管央行提高贷款利率并没有筛选商铺投资市场“贷款族”的初

衷，客观上却导致了这些已开始投资但资金力量相对薄弱的投资者对投资失

去信心，未进入的，也对商铺投资持观望态度。

2. 贷款政策

贷款最长

首付 利率 是否停贷 其它

首套三成 基准利率 商业用房贷款买多

住宅性三套及以

二套六成 上浮10% 30年

质公寓 上停贷

三套停贷 ——

商业用

五成 上浮10% 10年 不停贷

房

同

同则贷款细则也不

和利率都一样；而

住房贷款则按套不

期限

少套所能贷的额度

3. 客户角度

使用年置业目

生活环境 产品 落户 其它

限 的

住宅户型较大于40

投资自居住氛围

性质70 大 平米可

公寓 以落户

住为主 浓，较安静

小户型

商业投资为多临城市干

40 或超小不能

用房 主 道，嘈杂

户型

册、开公司及办事

处、创业或SOHO，

而住宅不可以

商业用房可以注

4. 销售难度

二者销售各有利弊，同时各具优势。相比较而言，住宅性质公寓所面对

的刚需客较多，销售较商业用房能更好；而商业用房多为投资，需要

人气聚集才展现出价值。另一方面，商业用房较住宅性质公寓投资回报

高，在一定程度上吸引大量投资客目光。

5. 使用成本及收益升值

水电 契税 升值 收益

住宅性质公寓 民用 1% 潜力大

租金回报率偏低，不足1%

幅度较

商业用房 商业 3% 回报率高，约为15％左右

住宅低

6. 总价

住宅性质公寓按5500元/平米，面积为90平米两房计算，总价约49.5万。

商业用房按16000元/平米，面积95平米计算，总价约152万。

住宅性质公寓与商业用房单价比例为1：3，较为符合市场正常规律。但住宅性质公寓

回报率偏低，不足1%；而商业用房回报率较高，高达15%左右。