住房公积金贷款利率

住房公积金贷款利率

一、摘要

央行2011年7月6日宣布，2012年首套房贷利率今日起金融机构一年期存

贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房

公积金贷款利率相应调整。这是今年以来第3次加息，也是去年加息周期启动后

的第5次加息。

本次加息0.25个基点之后，5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，

达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最

近10年来的最高水平。

关键词：住房公积金、贷款利率、利率

二、住房公积金的含义

住房公积金，是用人单位为了保障员工住房问题，每个月按照员工的工资比

例，付出一部分钱，单独存到该员工的独立账户（专门用来缴纳公积金的账户），

员工也从工资里扣除同等的钱，一并存到这个账户。 但是，公积金账户虽然是

自己的，却并不像我们日常用的个人银行账户一样，能够随时的存取。它是按月

缴存，并只有当个人要买房、租房或装修时，且能够提供出相应的证明材料

三、住房公积金的使用

住房公积金个人购房1～5年期年利率为3.6%，比购房商业贷款低1.17%。6～

30年期

年利率为4.05%，比购房商业贷款低0.99%。

近来，关于购房的政策和新闻将买房人的注意力都集中在“第二套房”、“贷款利

息”、“还款方式”等等说法上。可是，对于关系密切的住房公积金，很多人却不

会应用到位。在职市民缴纳的个人住房公积金，是一项强制缴存、统一存储、专

项使用的长期住房储金，由员工和其所在单位缴存两部分构成，属于个人所有。

那么这笔钱到底该怎么用？如何巧用它？下面就介绍几种巧妙运用的方法。

（一）额度可灵活使用

按规定，如果夫妇双方都缴公积金，只能用其中的一个，不能双方同时使用。

王女士和他的先生都是公司的白领，准备结婚买房时设计出一个绝妙的点子：在

和丈

夫领结婚证前，两人先以各自的名义购买了4楼与5楼上下相邻的一室一厅的房

子，这样

算来可节省一大笔钱。

因为两个人如果共买一套房子，只能用夫妇一个人的公积金额度10万元，而两

个人分

开买房子就可以各自申请10万元的公积金，可以多获得公积金贷款10万元。当

两套房子

全部装修好以后，他们把其中的一套以每月1600元的价格租了出去，这样又可

以做到

“以租养贷”，减轻了还款的压力。王女士还打算将来在孩子出生后，把现在的

4楼和5

楼两套居室打通，装上楼梯，成为一套复式公寓。王女士将公积金贷款的使用真

是算计

到家。

（二）组合贷款省万元

如果你申请下来的公积金贷款额度不够支付房价款，可以同时办理个人住房商业

贷款

，这种二者相结合的贷款被称之为组合贷款。

于女士以40万元购买了某高层单元，在委托按揭公司办按揭贷款时，要求帮她

争取到

32万元的公积金贷款。办理公积金贷款的条件较严格，有时未必能完全按买家

的要求进

行办理。32万元公积金贷款是该套物业成交价的八成，办这个额度的公积金贷

款显然是

不可能的，一来公积金贷款规定不能超过成交价的七成，二来目前公积金贷款的

最高限

额为25万元。但亿达按揭公司人员发现，因为于女士是保险公司的精算师，月

收入过万

元，是银行的“优质客户”，所以她申请占成交价八成的总贷款额，银行是可以

批准

的。于是，在亿达按揭公司的帮助下，于女士与银行等进行了协商，最终办理了

33万元

的“组合贷款”，即由25万元公积金贷款和8万元的商业性贷款组合而成。

尽管同样是贷款，但商业贷款与公积金贷款的利率就相差了一大截。商业贷款的

利率

是4.77%，而公积金贷款的利率是3.6%，这一笔公积金贷款一下就帮王女士省下

了好几

万元。

（三）巧用公积金购车

目前，汽车消费热潮正不断升温，有的市民购房时资金充裕，没有申请住房贷款，

可

不久后需要购车时资金不足，只好申请购车贷款。其实，更好的做法是在购房时

申请住

房贷款，留出资金购车，这样其实就是巧用住房贷款购车。

如果同样是10万元5年期的贷款，住房公积金贷款的月利率是3‰，每月还款

额是

1823.66元，而汽车贷款的月利率是5.025‰，每月还款额要2169.2元。目前，

有些汽车

销售商推出10%的利率优惠，即使这样每月还款额也要达到1952.28元。5年下

来，两者

相差7717.72元。

此外，住房贷款期限更长，可以降低每月还款的金额。目前汽车贷款的期限一般

在5年

以下，同样借款10万元，5年期汽车贷款每月还款要2169.2元，而20年期的

公积金贷款

每月还款只要608.62元。这样就大大减轻了还款的压力。

因此，购房者即使买房时资金充裕，也应该事先考虑其他的大宗消费需求，比如

购

车、装修、子女教育等，而申请一定比例的购房贷款，比较合算的是申请纯公积

金贷

款。

（四）公积金存款无利息税

很多人看到自己公积金账户里的钱越来越多，常常会觉得不划算：除了买房或一

些特

定情况下才能使用，要“套现”只有等退休，这么大笔钱不能用实在可惜。很少

有人知

道：钱存在公积金账户里是不收取利息税的，在目前国家规定的利率下，钱存在

公积金

账户里，绝对比存银行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算。

目前，职工当年存储的住房公积金比照居民储蓄活期存款利率即0.72%计息，上

一年结

转的住房公积金存储本息比照三个月整存整取的利率即1.71%计息。而商业银行

存款整

存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息税为1.58%，比公积金的利率要低

0.13%。

因此，如果不是急于用公积金抵扣房款的话，钱存在公积金里绝对省心省力又合

算，

更何况存在那里还有及时贷到第二套房房款的机会。如果既贷了公积金又贷了商

业贷款

，与其用公积金账户里的钱抵扣公积金贷款，还不如另外准备一笔钱，先还商业

贷款。

（五）相当可观的“养老金”

据了解，目前很多人只知道“三金”(医保金、失业保险金和养老金)是必缴的，

而没

有“公积金”则问题不大。事实上，公积金也是法定必缴，员工放弃了“公积金”，

也

等于放弃了一块很重要的福利，甚至可以说是放弃了一份养老金。

首先是丧失了购房低息贷款的权利。住房公积金个人购房贷款利率是，1～5年

期年利

率为3.6%，6～30年期年利率为4.05%。而购房商业贷款的利率是，1～5年期年

利率为

4.77%，6～30年期的利率为5.04%。

此外，员工如果一直不动用公积金买房，在退休、或遭遇不幸完全丧失劳动能力

时，

个人可以提取住房公积金的全部本息余额，这可是一笔相当可观的“养老金”。

因此，随着生活节奏加快，跳槽、换岗已被市民普遍接受，你应该时刻注意保护

自己

的“公积金”。签订劳动合同时，员工可以要求企业为其缴纳公积金。当变动工

作时，

住房公积金本息应转入新调入的单位职工公积金账户下，员工住房公积金账号也

作相应

调整。这样，你才能充分享受到公积金给你带来的这些无形“财富”。

四、个人住房公积金贷款的对象及条件

（一）、贷款对象

购买、建造自住住房的在职职工。

（二）、贷款条件

1、 借款人具有完全民事行为能力；

2、具有本市城镇正式户口或有效居留身份；

3、 具有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

4、借款前正常缴存住房公积金且连续交足半年以上；

5、 能提供购买自住住房的有效合同或协议；

6 、借款人和购房合同中的购房人必须一致，购买共有产权的（除配偶外）共

有人必须出具同意住房抵押的书面承诺；

7、 具有不低于购买自住住房价值30%以上（二手房40%以上）的自有资金；

8、借款人同意办理住房抵押和保险；

9、 购买商品住房的，应由开发商提供阶段性担保并报备相关资信材料；

10、借款人同意在贷款承办银行开立个人帐户，并同意由贷款承办银行每月直

接从该帐户划收贷款本息。

五、个人住房公积金贷款申办流程

（一）借款人提出申请: 借款人按要求向省直单位公积金管理中心提供贷款所

需资料。

（二）资信调查及贷款审批: 贷款承办银行对借款人进行贷前资信调查，提出意

见并填制《个人住房公积金贷款及组合贷款调查审批表》送有关人员审批。借款

人可在借款申请受理7个工作日后，向贷款承办银行咨询审批结果。

（三）签订借款合同: 借款人接到贷款承办银行通知后，与共有权人一同带上身

份证、扣款账号等资料前来办理借款合同签订手续，并将借款合同送开发商签字

盖章后交承办银行。

（四）办理保险及抵押登记手续: 借款须办理保险和抵押登记手续，相关费用由

借款人承担。

（五）贷款划拨: 贷款承办银行在确认抵押登记已办妥、借款合同生效后，按合

同约定日期将贷款转入借款人与售房人共同指定的账户，并将放款回单寄送借款

人。

（六）贷款回收: 借款人自放款次月起按借款合同约定归还借款。借款人借款满

一年后方可申请提前还款。如借款未满一年，借款人因出国、调离本市、房产转

让、退房等原因需提前还款的，应提交相关证明。

（七）清户撤押: 借款人还清借款本息后，由承办银行出具贷款结清证明并负责

办理抵押登记注销手续。

六、住房公积金利率与商业银行贷款利率的区别

（一）、利率有区别，商贷高，公积金低；按照12月23日下调的最新利率，商

贷5年以上利率为4.16%，公积金贷款5年以上为3.87%。

（二）、贷款来源不同，商贷是银行的筹集的社会公众存款，公积金是公积金归

集的公积金缴存人的存款。

（三）、贷款对象不同，商贷对社会公众，公积金只对公积金缴存人发放

（四）、贷款方法不同，商贷是银行的自营贷款，公积金是通过银行的委托贷款；

（五）、贷款利润使用不同，商贷贷款利息收入归投资人，公积金贷款利息收入

用于政策性住房建设。

（六）、对单笔贷款最高额度规定不同，一般来说，商业银行住房贷款对单笔贷

款最高额度没有规定；公积金贷款：普通商品住房、经济适用住房：套型建筑面

积90平方米以上的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的70%；套型建筑面

积90平方米以下（含）的贷款额度不超过所购买住房合同总价款的80%。

集资建造住房（房改房）：套型建筑面积90平方米以上的贷款额度不超过所

购买住房合同总价款的80%；套型建筑面积90平方米以下（含）的贷款额度不

超过所购买住房合同总价款的90%。

（七）、对单笔贷款最长贷款年限规定不同，商业银行住房贷款对单笔贷款最长

贷款年限规定为不超过30年（实际操作中基本控制在20年以内）。公积金贷款：

商品住房、经济适用住房、集资建造住房（房改房）最长贷款期限30年；二手

房最长贷款期限20年（须在法定的房屋使用年限内）。贷款期限原则上不得超过

其法定退休年龄。

住房公积金贷款与商业贷款之比较

2011年2月9日住房公积金存贷款利率调整表

单位：年利率%

项 目 调整前利率 调整后利率

一、个人住房公积金存款

当年缴存 0.36 0.40

上年结转 2.25 2.60

二、个人住房公积金贷款

五年以下（含五年） 3.75 4.00

五年以上 4.30 4.50

按五年以上个人住房

三、试点项目贷款 公积金贷款利率上浮同前

10%

来源：中华人民共和国住房和城乡建设部

众所周知，公积金贷款与商业贷款是贷款买房的两种融资方式，随着近几年

房地产市场的快速发展，购房贷款已成为市民热议的话题，同时有许多购房者咨

询公积金贷款与商贷的区别，以期寻到一套适合自身的个人贷款业务。那么，

这两种购房贷款方式到底有哪些不同呢？记者走访了浦发银行个人信贷部的相

关负责人，就目前一些重要的政策点做如下比较：

1、贷款成数

对于首次购买普通自住房，商贷首付最低可以付到2成；而对于公积金，购

买商品房（一手房）最低可以付到2成，购买存量房（二手房）首付最低可以付

到3成。虽然商贷的二手房最低也可以付到2成，但各家商业银行还存在一些其

他的政策来限定最低比例，如二手房房龄等。相比较，利用公积金贷款与商贷购

买普通自住房，贷款成数差异不大。

2、贷款利率

目前，5年以上公积金贷款利率为3.87％（年），商贷在扩大下限优惠至0.7

倍后，5年以上利率为4.158％，两者相差0.288个百分点。我们拿商贷与公积金

贷款40万元，期限20年，并且选择等额本息还款法作为比较，如下表（详见附

表）。

由此可看出，公积金贷款要比商贷节省1.46万元的利息，摊到每个月，即

少还约96元钱的利息。

3、贷款额度及期限

一般来讲，普通购房者在办理商贷时，除自身收入情况会影响到贷款额度外，

商业银行的住房贷款额度上限足够用，而公积金受缴纳人及地区特点，对个人

及家庭贷款额度是有所限制的，例如，大连市内四区个人额度最高25万元，家

庭最高额度45万元。

另外，公积金与商贷的贷款期限最长都可达到30年，两者在贷款期限这一政策

点上基本一致。

4、还款方式

还款方式商业银行可谓百花齐放，可选择的方式众多，而公积金贷款还款方

式相对较单一。

综上所述，公积金贷款与商业贷款各有优缺点，购房者在决定采取哪种方式

进行贷款购房时，应充分考虑到两种方式的特点，依照自身实际情况选择贷款方

式。如，购房人购房借款额度相对较大，首付又短时间凑不齐，可选择商业贷款；

又或者购房人并未缴纳公积金，商贷亦是不二选择；但如果购房人对利率敏感程

度较高，希望尽可能地节省利息，那么公积金贷款应是首选。

七、最新住房公积金贷款条件

经过央行的多次加息，商业贷款利率的提高，使得住房公积金贷款条件变幻

莫测。开始相对于商业住房贷款，住房公积金贷款具有利率较低，还款方式灵活，

首付比例低的优点。但也并非所有人都能申请住房公积金贷款，那么住房公积金

贷款条件有哪些呢？下面，我们一起来学习！

（一）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款，没有参加

住房公积金制度的职工就不能申请住房公积金贷款；

(二)参加住房公积金制度者要申请住房公积金个人购房贷款还必须符合以下条

件：即申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；

（三）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均

不能再获得住房公积金贷款；

（四）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入

和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还

能力的其他债务；

贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住

房，而且所购买的住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。职工购

买使用权住房的，不能申请住房公积金贷款；

（五）具备一般住房贷款应具备的条件：住房公积金贷款申请人应当有相当于购

买住房价格的 20％或以上的自筹资金；住房公积金贷款申请人应同意办理贷款

担保，等等。这些都是降低住房公积金贷款风险所需要的。

参考文献：（1）《新商报》——百姓理财

（2）《中国日报》