2021年长沙市城市房地产交易管理办法

长沙市城市房地产交易管理办法

房 ___交易是房 ___交易主体之间以房 ___这种特殊商品作为交

易对象所从事的市场交易活动。下文是长沙市城市房 ___交易管理

办法，欢迎阅读!

第一章总则

第一条为规范城市房 ___交易市场，保障交易当事人的合法权

益，根据《 ___城市房 ___管理法》和其他有关法律、法规的规

定，结合本市实际，制定本办法。

关联法规：

第二条本市城市规划区国有土地范围内房 ___的交易及其管理，

适用本办法。地上无建(构)筑物的土地使用权交易，不适用本办

法。

第三条本办法所称房 ___交易，包括房 ___转让、房 ___抵押、

房屋租赁以及房 ___中介服务等。

第四条市房屋产权管理局(以下简称市房产局)在规定职责范围内

负责全市房 ___交易的管理工作，其他相关部门根据各自职责做好

房 ___交易管理工作。

第二章一般规定

第五条房 ___转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内

的土地使用权同时转让、抵押。

第六条房 ___权利人以共有房 ___转让或设定抵押的，按份共有

的房 ___，以房 ___权利人所占份额为限;共同共有的房 ___，必须

经全体共有人书面同意，转让人或抵押人 ___共有人。

第七条房 ___交易合同应当采用书面形式，当事人应当持合同或

者有关法律文书等相关资料到市房产局 ___房 ___交易相关手续。

第八条 ___房 ___交易等相关手续，当事人可以亲自 ___，也可

以由代理人代为 ___;其中，法定代理的，受托人应交验代理人的法

定代理资格证明;委托代理的，受托人应提交委托人的书面委托，并

交验委托双方有效的 ___件。当事人为无民事行为能力人或限制民

事行为能力人的，监护人应提交监护资格证明和监护，并交验有效

___件。

第九条房 ___交易当事人应当向市房产局如实申报房 ___交易

___，按规定缴纳税费。

第十条发布房 ___ ___，应当遵守房 ___ ___发布的有关规定，

不得欺骗和误导公众。

第十一条 ___房 ___交易等相关手续，当事人应当向受理单位提

交规定的资料。受理单位出具收件收据的日期为受理日。经审查，

提交的资料需要补正的，受理单位应当一次性书面告知，资料补正

日为受理日。受理机关应当按照法律、法规、规章和政务公开规定

的时 ___结。

第十二条当事人应对其所提交资料的实质内容的真实性负责。

法律、法规、规章规定受理机关需对提交的资料进行核实的，受

理机关应当指派两名以上工作人员进行核实。

第三章房 ___转让

第十三条本办法所称的房 ___转让，是指房 ___权利人通过买

卖、赠与或者其他合法方式将其房 ___转移给他人的行为。

前款所称的其他合法方式主要包括：

(一)以房 ___交换的;

(二)以房 ___抵债的;

(三)房屋继承;

(四)以房 ___作价入股、与他人成立企业，房 ___权属发生变更

的;

(五)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合

作 ___经营房 ___，而使房 ___权属发生变更的;(六)因企业被收

购、兼并或者合并，房 ___权属随之转移的;

(七)单位房屋因调拨、价拨，房 ___权属发生转移的;

(八)法律、法规、规章规定的其他方式。

第十四条按照国家和本市有关规定可以单独转让的停 ___等附属

建筑物、构筑物和附属设施，需单独转让的，应当在转让合同中约

定;未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。

按照房屋建筑设计为 ___成套的房屋，不得分割转让。

第十五条房 ___转让的 ___由转让当事人协商议定。经济适用房

的销售 ___实行 ___指导价。

___、国有房 ___转让时，应当符合有关法律、法规和规章的规

定。

房 ___转让合同中载明的 ___应当包括该房屋占用范围内土地使

用权的 ___。

第十六条共有房屋出售时，其他共有人在同等条件下有优先 ___

权。

租赁房屋出售时，出租人应在法定期限或约定期限内书面通知承

租人，承租人在同等条件下有优先 ___权。享有优先 ___权的人应

自接到通知之日起三十日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放

弃优先 ___权。

第十七条当事人应当自房屋转让事实发生之日起九十日内向市房

产局申请 ___转移登记。

转让当事人申请 ___房屋权属转移登记应提交以下主要资料：

(一)房屋权属证书和土地使用权属证书;

(二)转让当事人的 ___明;

(三)转让合同或者与转让有关的生效的法律文书;

(四)法律、法规规定的其他应当提交的资料。

房 ___转让或者变更时，应当向市房产局申请 ___房产变更登

记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民 ___土地管理部门申

请土地使用权变更登记，经同级人民 ___土地管理部门核实，由同

级人民 ___更换或者更改土地使用权证书。

第十八条取得《商品房预售许可证》应当符合以下条件：

(一)取得土地使用权证书;

(二)取得商品房建设工程规划许可证;

(三)取得商品房建筑施工许可证;

(四)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到

十层，并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设);

(五)已确定商品房预售方案;

(六)已在本市银行开立商品房预售款监管帐户，与银行签订了预

售款监管协议;

(七)物业管理方案。

市房产局对符合条件的，应当依法发放《商品房预售许可证》;对

不符合条件的，作出不予许可的决定，并书面通知申请人。

第 ___条商品房买卖双方可以使用由 ___、国家工商行政管理总

局监制的《商品房》示范合同文本，房 ___ ___企业不得强制买受

人使用其自制的格式合同。使用自制格式合同文本与买受人签订合

同的，对销售 ___和宣传资料中已明示的事项，买受人有权要求在

合同文本中作出明确约定， ___人不得拒绝。

第 ___条房 ___ ___企业或买受人应当在预售合同签订之日起三

十日内，到市房产局 ___登记备案手续。

第 ___一条商品房预售合同的主要条款发生变更，买卖双方应当

在签署补充协议后三十日内到市房产局 ___预售合同变更登记备案

手续。商品房买卖合同被解除、撤销或宣告无效的，应当在三十日

内到市房产局 ___注销登记备案手续。

第 ___二条预购商品房在预售合同登记备案后房屋竣工前，商品

房买受人可以再行转让，房 ___ ___企业应予配合 ___相关手续。

再行转让当事人应当会同房 ___ ___企业自签订转让合同之日起

三十日内向市房产局申请 ___变更登记备案手续。

预售的商品房再行转让时，预售合同载明的权利义务随之转移。

第四章房 ___抵押

第 ___三条本办法所称的房 ___抵押，是指抵押人以其合法的房

___以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行 ___的行为。债务

人不履行债务时，抵押权人有权依法以其抵押的房 ___拍卖所得的

价款优先受偿。

本办法所称的在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建

造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资

产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行，作为偿还贷款履行 ___

的行为。

本办法所称的预购商品房贷款抵押，是指买受人在支付首期规定

的房价款后，由贷款银行代其支付其余的 ___款，将所购商品房抵

押给贷款银行作为偿还贷款履行 ___的行为。

本办法所称的最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高

债权额限度内，以房 ___对一定期间内连续发生的债权作 ___的行

为。

第 ___四条下列房 ___不得设定抵押：

(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体

的教育用房、医疗卫生用房和其他社会公益房 ___;

(二)被列为文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(三)依法被查封、扣押、监管或以其他形式限制的房 ___;

(四)国有土地使用权设定抵押后的在建工程及建成的建筑物;

(五)权属有争议的房屋;

(六)依法不得抵押的其他房 ___。

第 ___五条房 ___ ___企业不得以已经销售的商品房设定抵押权;

房 ___ ___企业以在建工程设定抵押权的，在抵押存续期间，未经

抵押权人同意不得进行预售。

经抵押权人同意预售的房屋，应当注销相应部位的抵押权。

第 ___六条抵押人 ___的债权不得超出抵押物的价值。其中在建

工程抵押所 ___的债权不得超出该建设工程占用范围内的土地使用

权和已投入的资产总额。设定抵押权后，该房 ___的价值大于所

___债权的，余额部分可以抵押，但抵押所 ___的债权数额不得超出

其价值的余额部分。

同一房 ___设定两个以上抵押权的，抵押人应将已经设定过的抵

押情况告知抵押权人。

第 ___七条债权人和债务人可以房 ___设定最高额抵押。设定最

高额抵押权时，抵押人和抵押权人应当约定连续发生债权的期间、

被 ___债权的最高限额。

第 ___八条房 ___ ___企业和其他建设单位以在建工程设定抵押

权，所 ___的主债权仅限于建造该建设工程的贷款，但已付清该建

设工程全部建造款的不在此限。

以在建工程设定抵押权，必须同时符合以下条件：

(一)房屋土建工程完成50%以上或多层建筑封顶、高层建筑达到

十层;

(二)符合建设工程承发包管理的有关规定。

第 ___九条买受人以预购商品房设定抵押权，所 ___的主债权仅

限于 ___该商品房的贷款，但已付清该商品房全部 ___价款的不在

此限。

以预购商品房设定抵押权，应当符合有关商品房预售管理的规

定。

第三十条抵押人和抵押权人协商一致，可以变更抵押合同，并签

订书面变更合同。

抵押合同变更，须经有关主管部门批准的，应征得原批准的主管

部门的书面同意;一宗抵押物上存在两个以上抵押权的，需要变更抵

押合同的抵押权人，必须征得所有后顺位抵押权人的同意。

第三十一条抵押当事人应当在抵押合同订立之日起三十日内，向

市房产局申请 ___抵押登记。

___房 ___抵押登记，应当向市房产局提交以下主要文件：

(一)房屋权属证书;

(二)主合同;

(三)抵押合同;

(四)可以证明抵押房 ___价值的资料;

(五)法律、法规规定的其他应当提交的资料。

第三十二条抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应

当在变更或终止之日起十五日内，到市房产局 ___变更或者注销抵

押登记手续。 ___注销抵押登记手续时，抵押人申请但抵押权人不

申请的，市房产局可以受理抵押人的申请，但应书面通知抵押权人

限期配合 ___注销手续，抵押权人逾期无正当理由仍不配合 ___注

销登记的，市房产局可以依法核准抵押人的注销登记。

第三十三条建设工程竣工后，原设定的在建工程抵押在 ___初始

登记时，随之转为 ___抵押;已设定的预购商品房贷款抵押，在 ___

商品房权属转移登记时，随之转为 ___抵押。

第三十四条已设定抵押权的房 ___，被依法列入拆迁范围的，抵

押人应及时书面通知抵押权人，抵押双方可重新设定 ___，也可依

法清理债权债务，解除原抵押合同。

债务人不提前清偿债务或不提供新的 ___的，因拆迁补偿安置取

得的房 ___或补偿费为抵押财产。

第五章房屋租赁

第三十五条本办法所称的房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人

将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

本办法所称的房屋转租，是指房屋承租人经出租人同意将承租的

房屋再出租的行为。

第三十六条下列房屋不得出租：

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合房屋使用安全标准的;

(三)司法机关、仲裁机构和行政机关依法裁定、决定查封或者以

其他形式限制房产权利的;

(四)依法公告列入拆迁范围的房 ___;

(五)有关法律、行政法规规定禁止出租的其他情形。

第三十七条房屋租赁当事人应当在签订后三十日内，向市房产局

申请登记备案。对符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应按规

定予以备案;对不符合房屋租赁登记备案条件的，市房产局应书面通

知申请人。

租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应当在合同变更

或解除、终止之日起十日内到市房产局 ___变更登记或注销登记手

续。

房屋转租，应符合原租赁合同的约定和征得原出租人的同意，订

立转租合同，并按照本办法的有关规定 ___登记备案手续。

第三十八条申请房屋租赁登记备案应当交验下列资料：

(一)租赁合同;

(二)房屋权属证书;

(三)申请人的有效 ___件;

(四)法律、法规规定应提交的其他资料。

委托出 ___屋，须提交房主的授权;出租共有房屋，须提交其他共

有人同意出租的证明;承租人为人员的，还应提交公安机关签发

的居留证件。

第三 ___条出租下列房屋不予 ___租赁合同备案登记：

(一)无房屋权属证书的;

(二)权属有争议的;

(三)已设定抵押，未经抵押权人同意的;

(四)共有房屋未取得其他共有人书面同意的。

第四十条房屋出租不妨碍房屋所有权的转移。在租赁期内租赁房

屋所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，房屋受让人应承担

原出租人的义务并享受原出租人的权利。

第四十一条房屋租赁期间，出租人改建、扩建、翻建、装饰、装

修出 ___屋的，应征得承租人同意。

承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自

拆改、扩建或增添。确需变动的，应征得出租人同意，并签订书面

合同。

第四十二条房屋租赁期间，因房屋及其设施出现破损而影响正常

使用的，承租人应采取有效措施防止破损扩大，并及时通知出租人

维修;出租人不及时维修且涉及房屋安全的，承租人应报请市房产局

进行安全鉴定，并可自行维修，所发生的合理费用，由出租人支

付。

合同另有约定的，从其约定。

第六章房 ___中介服务

第四十三条本办法所称的房 ___中介服务是指房 ___ ___、房

___ ___评估、房 ___经纪等活动的总称。

房 ___ ___，是指为房 ___活动当事人提供法律、法规、政策、

信息、技术等方面 ___服务的经营活动。

房 ___ ___评估，是指对房 ___进行测算，评定其经济价值或

___的经营活动。

房 ___经纪，是指为委托人提供房 ___信息和居间代理业务的经

营活动。

第四十四条设立房 ___中介服务机构，应自 ___营业执照之日起

三十日内，持营业执照副本等文件资料，到市房产局备案。

第四十五条房 ___中介服务机构应按规定向市房产局报送房 ___

中介服务统计报表。表格式样由市房产局统一制发。

第四十六条房 ___中介服务机构及其从业人员提供房 ___中介服

务不得有下列行为：

(一)擅自提高中介服务收费标准;

(二)给未取得《长沙市商品房预售许可证》的商品房进行销售代

理;

(三)给未取得房屋权属证书或者权属有纠纷、权利受限制的房屋

进行经纪服务;

(四)以个人名义接受委托，或同时在两个及以上房 ___中介服务

机构执业;

(五)允许他人以自己的名义从事房 ___中介服务业务;

(六)索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或利用工作

之便，牟取其他不正当的利益;

(七)与一方当事人串通损害另一方当事 ___益;

(八)提供虚假材料、隐瞒真实情况，损害当事人的利益;

(九)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第七章法律责任

第四十七条违反本办法第三十六条规定将房屋出租的，由市房产

局责令停止出租，并可处以违法所得一倍以上三倍以下的，但

最高不超过30000元。

违反本办法的其他行为，由法律、法规、规章规定的执法机关依

法予以处罚。

第四十八条行政机关工作人员在房 ___交易过程中滥用职权、徇

私舞弊、 ___的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责

任。

第八章附则

第四 ___条城市规划区外国有土地上的房 ___交易，参照本办法

执行。

___土地上的房屋在本 ___经济 ___内部交易的，参照本办法执

行。

县(市)城市房 ___交易管理参照本办法执行。

第五十条本办法自20xx年3月1日起施行。

房 ___交易应遵循以下一般规则：

(1)房 ___转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地

使用权同时转让、抵押。这就是“房产权与 ___权一同交易规

则”。房产权与 ___权是不能分割的，同一房 ___的房屋所有权与

土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有;如果

由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无

法行使。在房 ___交易中只有遵循这一规则，才能保障交易的安

全、公平。

(2)实行房 ___ ___评估。我国刚刚建立市场机制，目前仍未形成

合理的完全市场化的房 ___ ___体系，我国房 ___ ___构成复杂，

非经专业评估难以恰当确定，故法律规定房 ___交易中实行房 ___

___评估制度。房 ___ ___评估，应当遵循公正、公平、公开的原

则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价

和各类房屋的重置 ___为基准，参照当地的市场 ___进行评估。

(3)实行房 ___成交 ___申报。房 ___权利人转让房 ___，应当向

县级以上地方人民 ___规定的部门如实申报成交价，不得 ___或者

作不实的申报。实施该制度的意义在于：进行房 ___交易要依法缴

纳各种税费，要求当事人如实申报成交 ___，便于以此作为计算税

费的依据。当事人作不实申报时，国家将依法委托有关部门评估，

按评估的 ___作为计算税费的依据。

(4)房 ___转让、抵押当事人应当依法 ___权属变更或抵押登记，

房屋租赁当事人应当依法 ___租赁登记备案。房 ___的特殊性决定

了实际占有或签订契约都难以成为判断房 ___权利变动的科学公示

方式，现代各国多采用登记公示的方法以标示房 ___权利的变动。

我国法律也确立了这一规则，并规定：房 ___转让、抵押，未 ___

权属登记，转让、抵押行为无效。

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