房贷提前还款相关事宜

提前还款-基本简介

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下

对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。

提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款

期限三种情况。贷款银行只能受理自发放个人贷款一年后借款人提前还款的申请。

提前还款-还款手续

一、办理程序说明：

1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。

2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保

方式为抵押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中

心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。

3.原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款

人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协

议应由贷款银行及时送交相应分中心。

4.原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提

前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。

二、办理提前还贷手续

根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。

然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还

贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣

收。

各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只

是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规

定千元以上就可以提前部分还贷。

部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另

一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期

限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、

还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。

值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合

同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向

借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房

人按借款合同承担相应的违约责任。

提前还款-注意事项

一、提前还贷 别忘退保

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关

规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10

个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利

息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登

记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要

办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。

二、提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱

在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关

规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。

提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年

以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与

速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现

值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

三、提前还贷 别忘退税

另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部

作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所

得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房

地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。

四、最初一年不要提前还款

要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前

还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合

同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前

还贷。

提醒一：提前还贷选择等额本金还款法

中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和

后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其开

始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年

来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88

元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前

还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，最好选择等额本金还款法，贷款期限

也不宜过长。

提醒二：违约金阴影下可选转按揭

按中国百姓的消费观念，有能力尽早还贷的是个人良好信誉的表现，但银行并不情愿。

个人住房贷款风险相对较小，收益相对安全，这样的“黄金业务”对银行来说是难得的，但

是客户提前还贷打乱了银行资金的使用计划，也损失了贷款所带来的稳定的利息收入。实际

上有方法能避开缴违约金。各银行都提供转按、换按等办法，往往在看中新房子或换大的房

子时，会采取提前还贷方式来减轻负债压力。实际上，个人住房转按贷款完全可以帮助市民

避开提前还贷违约金的紧箍咒。

提醒三：不可盲目跟风提前还款

提前还款虽然是个很普遍的现象，但面对升息预期而选择还款确须“三思”后行。

1、住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人

房贷新利率也要从明年１月１日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时

承担较大的资金压力。要知道，和银行打交道可是“还钱容易借钱难”，因此提前还贷应量

力而为。

2、借款人是否有更好的投资渠道。有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道

进行“钱生钱”，投资股票或基金也是不错的选择。

3、时间价值的损耗应考虑。在住房贷款中，提前还款之所以少付了许多利息，原因就

是归还本金的速度在加快，所占用的银行资金减少了而已。但是货币是有时间价值的，比如

别人向您借了1万元，由于物价上涨因素，可能半年后还回来的1万元实际上只值九千多。

所以在物价上涨时，那些本来打算一次付清房款的人，可以去银行贷款，而对于已经贷款

买房的，一般也没有必要提前还清。

另外如果购房者选择的是公积金贷款，在提前还贷后，公积金将停止使用，并按活期利

率存起来，到退休时才能提取，这一块资金在未来的岁月里带来的收益就太少了。当然，公

积金政策根据地区会有所不同，部分地区允许以一年为单位提取公积金用来偿还房屋贷款，

此时也可以考虑灵活利用公积金。

提前还款-选择方案

提前还款方案比较

向房贷一族提供五种提前还贷的选择方案。

例：这是一套今年4月份购买的，价值100万元的房子，首付30%后，贷款额为70万

元，贷款期限20年。按目前的利率，用等额本息还款法计算，房子的月供为5031.18元，

20年利息总支出高达507485.08元。从明年1月1日起新的利率会上调，因此房主决定提

前还款。以此案为例，对目前市场上存在的五种提前还款方式进行了比较。

第一种：将所剩贷款一次还清。利息总额就是提前还贷前的利息额，27972.01元。

利息总额=提前还贷前的利息额=27972.01元。

第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的

月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月。这样，利息总额为390353.07

元。

第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余

19年4个月，月供减少为4509.49元。这样，利息总额为486450.1元。

第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55

元，还款期限缩短为16年。利息总额396897.93元。

第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06

元，还款期限缩短为10年。利息总额246657.49元。

由此看来，第一种和第五种的还款方式是最经济的。专家提醒，选择哪种还款方式，最

重要的是要看自己的经济情况，凡事都要量力而为。

提前还款-不宜人

第一类：使用应急资金还款

对于普通消费者而言，房屋贷款是日常支出的重要部分，月供往往占月收入的30%-50%，

在频繁加息的情况下，部分“房奴”压力开始增加，急于提前还贷。频繁加息所累积的利息

虽然较多，对于资金短缺、经济能力比较有限的消费者，不宜打乱原有的理财计划。同时，

使用应急资金会增加未来生活的风险，有可能“因小失大”。

第二类：等额本息进入还款中期

目前在商贷当中，使用最广泛的是等额本息还款法。进入还款阶段中期后，月供的构成

中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大了，如果消费者资金不是很充裕，可以不急

于提前还款。特别是进入还款后期，也就没有必要动用集中的资金还款。这样既打乱了理财

计划，又不利于资金的有效使用。

第三类：等额本金还款期已达1/4

从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，等额本金还

款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息，因此初期还款较多，压力较大，

随着本金不断减少，月供也不断递减，这样后期的还款显得比较轻松。以贷款30万元，期

限20年为例，从还款期的第六年开始，即还款期已经达到1/4，在月供的构成中，本金开

始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不

利用有效的节省利息。

第四类：有更好的投资理财渠道

如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率为存款利率，两相比较，

贷款利率6.5555%，一年期存款利率仅为3.87%，贷款利率明显高于存款利率，这种情况下

把资金用于提前还款比较合适。如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，比如投资于基金、

外汇等理财产品，而且资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，资金所产生的收益高

于提前还款所节省的利息，那么从发挥流动资金的效用看，这部分消费者没有必要把资金用

于提前还款。

提前还款-利息计算

由于借款人的生产经营状况或者其他情况会发生变化，因此有时会出现借款人不需要所

借的资金而提前偿还借款的情况。当事人在借款合同中对提前还款有约定的，按照约定确定

是否经贷款人同意及利息如何计算等问题。当事人在合中对提前还款没有约定的，提前还款

不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害

贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。贷款人同意提前还款的，视作贷款

人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利

息。

提前还款-贷款违约金

为了限制提前还款，有些贷款机构提出了一个概念叫实质性的提前还款。各贷款机构对

实质性的行为有不同的标准，但一般是指在12个月内，借款人提前还款金额超过了本金余

额的20%。有些银行在这个概念下，要求借款客户支付提前还款的违约金。

提前还款的违约金是在借贷款双方的合同中共同认可的条款，一旦借款方在指定的时间

内提前还清全部贷款，或大部分本金，借款人将支付一笔违约金。违约金一般是按照提前还

款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%)；或规定若干个月份的利息。但最高违约金

受到合同或法律的约束。

违约金的有效期通常不会超过3年（也有的为5年）。有效期过后，违约金的比率会取

消、或逐渐减少、或者只有余额的1%。每年只要部分提前还款不超过贷款余额的20%，就不

用缴纳违约金。

不是所有的贷款都必须缴纳违约金，一般固定利率的贷款有违约金，可调节利率的贷款

没有违约金，有些特殊种类的贷款没有违约金。所以在签订贷款合同前，借款人需要知道贷

款是否有违约金、是多少、是在什么期限内有效。

违约金是借贷双方可以协商的。如果借款人是长期贷款，当贷款因素变化时，借款人需

要重新优化贷款，这时，就会启动合同上的违约金条款。为避免缴纳违约金，借款方可以申

请在合同中取消违约金。一般的，贷款方会提供几种违约金的方案供借款人选择。如果借款

人选择有违约金的合同时，贷款方会提供较低的贷款费用，或较低的贷款利率，一般的带有

违约金的合同的利率要比没有违约金合同的利率低0.25%到1.00%。

当然，也存在掠夺性的贷款方，它将提前还款违约金强制的塞进合同里，对借款人剥皮

扒骨，有时法律也奈何他们不得。一般地讲，掠夺性贷款是指任何有损借款人并最终影响其

信用或拥有权益的不公平信贷手法。所以借款人要仔细评估含有违约金的合同，选择是否接

受含有违约金的合同。贷款方有义务随时解答借款人对违约金的询问（包括文字上的答复），

帮助借款人作出知晓的决定。贷款方一般鼓励借款方选择有违约金合同，这样可以防止将来

利率下落时，能够劝阻借款人选择重新优化贷款计划。

总之，违约金是一个双方都可以谈判的项目。它依据于借款人的个人决定：借款人目前

的财务状况，借款人是否需要重新优化贷款计划，借款人想要持有抵押品多长时间。甚至即

使在贷款过程中也可以重新协商违约金。如果借款方不满意，可以提前结束在当前贷款机构

的贷款，改在别的贷款机构作重新优化贷款。当然最好是在违约金效期之后。