二手房交易流程

精心整理

编者按：新居价格太贵，入住总是遥遥无期，相对而言，买个二手房价格相对廉价，

甚至可以干脆入住，省去了很多麻烦。不过二手房交易的程序却相对困难，往往还潜藏着很

多看不见的风险。比方不少交易者出于种种目的，对房屋的某些局部过分夸大，对自己二手

房的某一特征过分渲染，更有一小撮甚至细心筹划，构筑种种陷阱，将对方套入陷阱。本期

房讯帮帮助将为你讲解二手房交易的流程及风险提示、二手房留意事项。

一、交易流程及风险提示

(1)买方询问

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整表达状及产权状况，要求卖方供应合法

的证件，包括房屋全部权证书、身份证件及其它证件。确保房源可出售性和真实性，从源头

上保障买方的交易平安。

风险提示：买方在交易前必须要查看房产证等原件，幸免“假房东”。

(2)签合同

卖方供应了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的

必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐

落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成相同看法后，双

方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

假如托付中介，买方与居间方(中介方)的书面托付协议，应明确相应的权利和义务，居

间方以此协议为求购方寻求所需房源并带着其看房。

风险提示：房屋权属、付款方式、付款时间、交付标准、违约条款、争议的解决方式

等相应条款应特殊留意。在签约之前建议去交易中心做全面的产权调查，看其有无查封等隐

患。如出售方还未还清贷款，首付款应在中介公司的陪伴下用于还贷。

(3)银行贷款

对贷款的买方来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷

款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进展评估，以确定买方的贷款额度，然

后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋全部权证后，银行将贷款一次

性发放。

风险提示：签定贷款合同时选择的还款方式必须要符合自身条件，幸免今后不能按时

还款影响资信。银行在交易中心过户后见他项权证后放款，放款应为出售方的专用帐号，警

觉放款在中介公司或者其它帐号上的违规行为。

申请还款。提前还贷是须要预约的，申请还款要打算好还款所需材料。

风险提示：银行对于还贷预约时间的限制有所不同，还贷完毕后取出他项权证，方能

去交易中心注销抵押。

出售方还清贷款后，去交易中心抵押登记注销后7个工作日内，方能进展权利转移(过

户)。

风险提示：抵押注销后应刚好去交易中心过户，尽快的收回房款，以免节外生枝，例

照实施新的税费政策而导致更多税费支出。

(4)办理过户

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买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，承受审查。买卖双方向房地产管理部

门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理

过户手续，对无产权或局部产权又未得到其他产权共有人书面同意的状况拒绝申请，制止上

市交易。

风险提示：要确认出售方的抵押是否注销，否那么无法过户。

(5)缴纳税费

税费的构成比拟困难，要依据交易房屋的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济

适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

(6)办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，

买方凭领取房屋全部权证通知单到发证部门申领新的产权证。自送件之日起最快8个工作

日后领取新产权证以及抵押凭证他项权利证明，此证交付银行前方能放贷。

风险提示：收件收据是领取产权证的合法凭据，此时房屋已过户给买方，但尾款还未

收回，风险无疑在卖方，因此收件收据最好交由中介公司或者银行代为保管。

收件收据保管人代为领取新产权证，待买方支付尾款办理好交房手续后交付给买方，

保障卖方顺当回收尾款。

(7)打余款完成交易

买方领取房屋全部权证、付清全部房款，卖方交付房屋并结清全部物业费后双方的二

手房屋买卖合同全部履行完毕。

买方拿到属于自己的新产权证后进展房屋交割，包括修理基金、水、电、煤、有线电

视、宽带、电话的过户和费用结算。

风险提示：房屋内如有户口，应以书面的形式约定在具体时间内迁出，并制定违约罚

那么。

二、二手房交易怎样才能把好关

其实，二手房收房更应严把关。因为，二手房交易的对象都是散在的个体，稍有不慎

更易引发纠纷和后遗症。二手房收房，怎样才算把好关?请看专家如何支招!

设施设备细清点

假如购置的二手房被上家装修和运用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包

含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、

成、数量，以及能否正常运用等细微环节标识清晰。交房时，买家可严格遵照合同约定的

清单一一核查。

费用要结清

买家在收房时，必须要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项效劳

费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费

用都结清了，双方才可办理相关的过户手续。否那么，买家将有担当不必要费用的风险。

户口须迁出

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假如前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的

纠纷，在二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简洁。在收房前，买卖双方只要

一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口状况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可

依据买卖合同的约定追究卖家责任。

质量问题细排查

由于二手房一般已有必须的历史，故买家在收房时，还应特殊留意查看房屋的工程质

量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损;天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水

等;水、电、开关等，能否正常运用，用水通道是否畅通等等。假如所买的房子是顶层，还

要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。

总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明缘由，确定由哪方负责修

理，以免收房后扯皮。

收楼证明备齐全

对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付运用的各种证件是否齐

备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如修理基金等，也必需清晰地知道业主是否曾缴交

过，以免造成自己的损失。

另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将

来不能享受相关效劳。

《房屋交接书》要签署

收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧?其实，不然。专家提示，千万别忘签署《房

屋交接书》。

签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房

的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。假如不签，双方将来可能会对何时是交房时

间产生争议，进而影响到双方对违约责任的担当。

签署《房屋交接书》是交房手续的最终一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应

包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。假如在对房屋验收时，发觉某些

方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下根底。

三、二手房交易留意事项大全

不知是由于跑中介选房源、讨价还价、办理手续诸多事宜耗尽了精力，还是因为现房

实景简洁让人麻痹大意，很多人买二手房时都只是拿了钥匙便了事。即便有少数心细者，顶

多也只是检查下水、电、钥匙等配套。其实还有很多事项须要留意。

(1)房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有全部权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买方来

说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使此时此刻没有将来

办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进展交易。

(2)房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对

此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。假如只是局部共有人擅自处分共有财产，买方

与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的状况下一般是无效的。

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(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。假如买方只看房产证，只留

意过户手续，而不留意是否存在租赁时，买方极有可能得到一个不能刚好入住的或运用的房

产。因为我国包括大局部国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先

成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司无视，也被很多出卖人利用从而引

起较多纠纷。

(4)土地状况是否清晰

二手房中买方应留意土地的运用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿运

用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利;还

应留意土地的运用年限，假如一个房屋的土地运用权仅有40年，房主已运用十来年，对于

买方来说是否还应当按同地段土地运用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

(5)市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋旁边

要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划状况，才急于出售，作为买方在购置时应全

面了解具体状况。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有必须

限制，而且这些房屋在土地性质、房屋全部权范围上有必须的国家规定，买方购置时要幸免

买卖合同与国家法律冲突。

(7)单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划

拨，转让时应缴纳土地运用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有局部产权，职工在转

让时，单位享有优先购置权。买方假如没有留意这些可能会和房主一起侵扰单位的合法权益。

(8)物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(自然气、暖气、煤气)费用长期

拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购置了此房屋，全部费用买方有可能要全部担

当。

(9)中介公司是否违规

有些中介公司违规供应中介效劳，如在二手房贷款时，为买方供应零首付的效劳，即

买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了廉价，岂不知假如被银行

发觉，全部的责任有可能自己都要担当。

(10)合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细微环节问题还

应约定清晰，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订

日期等等问题均应全面考虑。

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二手房交易流程,二手房交易流程图？

(一)、二手房标准交易流程：

1.买方看房

2.买方产权调查

3.买卖双方商谈，买方交意向金

4.买卖双方签订合同

5.买方交付首期或履约定金

6.卖方提前归还银行贷款

7.卖方注销房地产抵押登记

8.买方申请公积金、商业贷款

9.买方与银行签订贷款合同

10.申请过户，取得收件收据

11.买方支持二期房款

12.卖方将房屋交付给买方

13.银行放款

14.水电煤讯和物业管理费交接

15.买方领取产权证

16.买方支付末期房款

(二)、二手房中介交易流程：

1.买方到中介门店看房、选房、询问

2.交纳意向金、签订意向金协议

3.中介联系卖方收意向金、转定金

4.签署买卖合同、买方首付30%左右

5.卖方还清银行贷款、注销抵押登记

6.买家办理公积金或商业贷款

7.中介陪伴过户取得收件收据

8.20天内中介领证、银行审核之后房款

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9.买家领取房产证

10.办理水电煤讯等交接、卖家迁出户口

11.付清最终一笔房款

二、二手房交易需提交的证件：

1.买卖双方身份证明原件〔仅供核对〕及复印件，港、澳人士供应回乡证，外籍人士及台湾人士

供应护照、居留证；

2.户口本原件或复印件；

3.房屋全部权转移登记申请书；

4.原房屋全部权证〔原件〕；

5.买卖双方签署的房屋买卖合同〔三份原件〕；

6. 房屋全部权证附图、登记表复印件一式两份〔登记表不复印原产权人姓名〕；

7.契税完税证或减免税凭证；

8.已购本钱价公有住房交易：补充提交原购房合同原件；

9.已购央产房出售：补充提交央产房上市出售确认表；物业费、供暖费交清证明；

10.直管房屋〔原房管局产权〕：补充提交与房管所签订的物业结清协议；

11.已购经济适用住房：购房缺乏五年出售的，补充提交买房人的经济适用房购房资格审核表〔原

件〕。

三、二手房交易所需交纳的费用：

1、印花税〔买卖双方分别交纳〕：万分之五；

2、土地出让金〔买方缴纳〕：

〔1〕本钱价、公有住房，计算公式：房产证建筑面积×1560×1%；

〔2〕经济适用住房〔安居、康居〕，计算公式：成交价×3%；

3、综合地价款：〔实际购房价格-可购置房屋最高总价款标准〕×10%；

4、房证印花税：5元/本；

5、标准价房屋上市前，需改成本钱价，请原产权人到原产权单位交纳，并出具已交纳证明。

四、二手房交易流程留意事项：

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1、全部复印材料及申请资料要求采纳A4纸，填写表格一律采纳签字笔。

2、居民身份证的正反面必需复印在A4纸的同一面上。

3、买卖双方必需同时到场办理，否那么需出具授权托付书，卖方的授权托付书必需公证。

4、购房人为两人以上的，应提交由何人持有房屋全部权证和房屋共有权证协议及共有方式协议

(写清共同共有或按份共有，按份共有需注明份额)

5.本流程适用于：北京,上海,天津,深圳,广州,杭州,南京,武汉,重庆,成都等城市。