二手房市场前景分析

二手房市场前景分析

为大家整理了二手房市场前景分析，欢迎参阅。

二手房市场前景分析篇一1、用户消费规模及同比增速：通过对过

去连续五年中国市场二手房行业用户消费规模及同比增速的分析，判

断二手房行业的经济规模和成长性，并对未来五年的用户消费规模增

长趋势做出预测，该部分内容呈现形式为“文字叙述+数据图表(柱状折

线图)。

2、产品结构：从多个角度(1-3个)，对二手房行业的产品和服务进

行分类，并给出每一类细分产品和服务的用户消费规模和在行业中的

占比，帮助客户在整体上把握二手房行业的产品结构;该部分内容呈现

形式为“文字叙述+数据图表(饼状图)。

3、市场分布：从用户的地域分布和消费能力等因素，来分析二手

房行业的市场分布情况，并对消费规模较大的重点区域市场的消费情

况进行分析，包括该区域的消费规模、消费特点、产品结构等;该部分

内容呈现形式为“文字叙述+数据图表(表格、饼状图)。

4、用户研究：主要研究用户的消费行为，包括用户关注的产品因

素、购买频率、购买渠道、市场格局本报告主要以市场份额为指标来

分析二手房行业的竞争格局，对细分产品和服务也给出同样的市场份

额指标和竞争格局分析，同时根据市场份额和市场影响力对主流企业

进行竞争组划分，并分析各竞争组的特征;此外，通过分析主流企

业的战略动向、投资动态和新进入者的投资热度、市场进入策略等，

来判断二手房行业未来竞争格局的变化趋势。

标杆企业对标杆企业的研究一直是中经视野研究报告的核心和基

础，因为标杆企业相当于行业研究的样本，所以，一定数量标杆企业

的发展动态，很大程度上，反映了一个行业的主流发展趋势。

本报告精心选取了二手房行业规模较大且最具代表性的5-10家标

杆企业进行调查研究，包括每家企业的基本情况、产品体系、经营数

据、技术优势、发展动向等内容。

本报告也可以按照客户要求，调整标杆企业的选取数量和选取方

法。

投资机会本报告对二手房行业投资机会的研究分为一般投资机会

研究和特定项目投资机会研究，一般投资机会主要从细分产品、区域

市场、产业链等角度进行分析评估，特定项目投资机会主要针对二手

房行业拟在建并寻求合作的项目进行调研评估。

随着城市发展步伐的加快，许多原来住在市中心的家庭都将面临

成为拆迁户的可能，而拆迁后，政府补贴的拆迁款远远不够在原居住

区购买新房的要求。

于是，中介、二手房市场被再一次推上了风口浪尖。

但是，二手房市场目前还处在一个发展时期，不是很成熟，于是，

尽管这个市场容量很大，有价无市的局面也处处可见。

1、卖方市场从国家加快开放激活二手房市场的政策来看，可以说

二手房市场的发展前景是相当广阔的。

就拿笔者所在城市的二手房市场来说，潜力也是相当大的。

据调查目前市内约有70%以上的职工拥有属于自己的成套住房，

其中约有50%希望能够“以旧换新、以劣换优、以远换近，以小换大。

另外，随着房地产业的阶段惟发展，旧城区很难再见到待开发的

闲置土地，也就无从谈起新房的建设发售。

于是这里几乎就会成为二手房市场的天下。

而随着时间的推移，二手房将会全面取代新房成为主流。

这样的演变规律会在全国所有的城镇发生。

2、买方市场从国家的住房政策来看，是按照收入级差划分，即：

高收入阶层引导购买商品房，而一小部分处于贫困线的居民租住廉租

房，而购买经济适用房及二手房就成为绝大部分中低收入阶层解决住

房问题的主要途径，但是，经济适用房开发量很有限，于是，二手房

就成为最合适的选择。

个体户、无业人员，这部分人长期被排斥在福利分房之外，购买

不起商品房，居住条件水平又低的，只好寻求二手房。

年轻下岗职工，这部分人到了结婚年龄，却下岗、离岗，根本买

不起新房，只好到二手房市场解决居住问题。

当然，还有少部分是投资型购房者，这部分人将购二手房作为一

条投资渠道，他们看中的是二手房户型小，易出租，易出手的优势。

3、二手房市场存在的障碍就目前而言，二手房的交易还存在许多

障碍和问题。

第一、二手房市场信息沟通不畅，大量的买卖双方信息无法通过

网络化处理，或者信息的发布形式比较单一，难以形成直观、感性的

认识;第二、税费负担沉重，政府在二手房交易税费方面的优惠太少，

营业税、个税使得业主卖旧买新的成本加大;第三、二手房按揭贷款难，

银行要求放贷条件较高，资信审查很严格;而且对于缺乏担保的二手房

抵押更是难上加难。

以笔者所在城市为例，交易一套普通二手房买卖双方合计应支付

的最高税费占评估价的8.075%，如果是贷款那就更多，而二手房按揭

也比较困难，银行为了降低风险将二手房按揭交给极少的几家中介公

司来办理，对于购房者来说无疑又加大了成本。

第四、二手房交易手续繁琐、办理效率低、发证工作缓慢也是影

响二手房市场正常运作的重要原因。

尤其是对于那些产权、交易分开的城市，办理一套二手房手续需

要提交的资料足以让买卖双方却步。

第五、服务体系不完善，不够人性化。

4、需求户型据调查显示，地理位置方面，近九成的购房者会选择

交通便利且周围商业环境较好的二手房;大约八成的购房者会选择有完

善的医疗条件和好的教育环境的二手房;七成的购房者会选择有必要的

生活设施的二手房;六成的购房者会选择地价升值潜力大的。

二手房：房屋价钱方面，每平方米2600元到3400元的二手房最

为抢手，占到调查人数的八成;房屋面积方面，55一印平方米的二手房

占有较大优势。

5、中介市场随着中国房地产经济的快速发展，房地产中介市场也

步入了快车道。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，

还有房地产经纪等活动，房地产中介公司也不再是单一为卖方服务，

更多的要对消费者即购房者负责，充当着“中间入这一角。

目前，二手房中介市场潜力巨大，行业投入门槛低，造成大量谋

求短期利益的小型个体户公司给市场造成负面影响，但是随着政府相

关部门对该行业的整顿管理，将进一步加速行业整合，使缺乏实力的

小公司面临淘汰，最终形成几家大公司鼎立的局面。

据资料统计，在购买二手房的消费者中，大约八成的人买二手房

时需要中介，只有近一成的人买二手房时不需要中介。

约六成的人认为通过中介可以有更多的选择，以上表明，二手房

交易大多数人得靠中介，所以，在二手房市场尚不成熟阶段，有必要

借助管理手段来规范中介市场，通过竞争，让一些规模大的、诚信度

高的中介公司脱颖而出，并定期在媒体上公布这些诚信中介，从而给

买房人更多的安全保证。

6、政府部门、中介机构、金融机构三方联动激活市场积极培育房

地产中介市场，推动中介、流通、服务组织和信息网络化建设，进一

步简化房改房上市审批手续，取消不必要的审批和原产权单位盖章的

程序，把审查与方便房改房上市有机结合起来;在保障机构正常运转的

前提下，合理确定交易收费标准：改进工作作风，简化交易过户、权

属登记手续，全面提高服务质量。

7、实行“二手房交易资金托管制度首先，今后买卖双方当事人不

论直接交易，还是通过中介公司交易，都可将交易资金存在房地产交

易中心指定专用帐户上，存钱或取钱在双方确认的基础上可随时进行，

托管资金，不计利息，不收手续费。

其次，当买方将资金存入账户后，经核实开具《资金托管凭证》，

双方凭《托管凭证》、《身份证》及房地产交易过户单填写《资金托管

支取凭证》办理托管资金取款，随后才能领取房产交易文件。

07年地产政策的效果期持续了一年左右。

此次新国十条的调整力度和决心是非常之大，政府表明，遏止地

产价格的飞速上涨将作为一个长期政策持续下去。

(2)二手房的成交量将会持续低位运行，但进一步下降的空间有限。

虽然政策短期抑制了部分购房需求，但是从整体看，刚性的购房

需求依然存在。

市场的短期观望并不能消除需求的存在，且随着调控的深入，房

价的进一步下跌，较多房源的性价比逐步提高，一部分购房需求会入

市，对成交量起到支撑作用。

(3)二手房价格将继续小幅回落首先，均价的下跌将会略晚于成交

量，先量后价。

在成交量出现反复，开始逐步企稳，均价将会继续小幅下降。

其次，均价的降幅将在15%左右较为实际。

由于前期上涨过快，市场购买力的涨幅远低于房价的涨幅，超过

购买力的部分将得到释放，从整体看，二手房地段的稀缺性和不可复

制性决定价格不会出现暴跌的局面，部分之前涨幅偏大、拥有炒作概

念的区域价格将会出现较大幅度的下跌。

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房市场前景分析篇四1、我们将采用全球最容易成功、最具有战略扩张

意义的商业运营模式——特许经营发展遍布深圳和全国范围内目标城

市的连锁店网络特许经营指特许者将自己所拥有的商标、商号、产品、

专利、专有技术、经营模式等以特许经营合同的形式授予被特许者使

用，被特许者按合同规定，在特营活动许者统一的业务模式下从事经，

并向特许者支付相应费用。

特许经营对特许人来说，是技术和品牌价值的扩张，经营模式的

克隆而不是资本的扩张。

特许经营是全球最有效的成功方式。

据统计，在美国只有10%的新企业5年之后在继续经营，但特许

经营企业有80%在10年之后仍然在继续经营，有45%以上的商品和服

务通过特许经营系统提供，60%不动产交易通过特许经营的中介公司操

作;而中国连锁经营协会统计数据显示，截止到2002年6月底在中国的

30多个行业中已有总特许体系600多个，并发展加盟店数有11000多

家。

2、建立企业门户网站，接入Internet，实现房地产中介服务的电

子商务Internet作为全球最大的计算机互联网络，其发展是呈爆炸性的，

它将超越传统的产业，而成为二十一世纪经济最高的增长点。

现全球150多个国家的45000个计算机网络和7000多万用户组成

了一个庞大的互联网市场，每天都有上亿人次在互联网络上阅读和交

换信息，成为了连接全球各个角落的信息高速路。

据美国国际数据公司统计，因特网服务业的收入正以每年60%的

速度增长，到2003年可到780亿美元。

在中国，1999年6月30日，Internet用户为400万，而1998年

12月31日前为210万，仅仅半年时间就增长了91%!Internet系统过去

可以认为属于非营利性的网络系统，网上大量的和文件转送

对于用户来说费率很低甚至是免费的。

进入90年代后，随着政府经济支持的减少，Internet的商业化趋

势增强，一些提供商业性在线服务的经营者纷纷加入Internet，可见在

浩如烟海的Internet网络中，商业用户将成为未来的主导。

在将来，这个全球最大的、无形的、牵动的人最多的计算机网络，

必以巨大的力量，包括丰富多采的商业化行为，影响着人们的生产和

生活。

因此，加入Internet就意味着掌握了巨大的市场。

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式手拉手式二手房买卖：连锁

店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资

讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置

业计划，做客户的置业参谋。

当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易

的真正公开、公正、公平。

达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权

过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等

事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产;管家

式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士

提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们到合适的租

客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将

打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。

现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以

只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。

为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他

们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费;办

理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手

续，对顾客来讲是相当头疼的事。

因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最

大的帮助。

而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修……或现有经济

实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况

和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符

合顾客相应条件的资金支持;新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑

专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水

顾问、园林专家、广告专才、营销专家……组成智囊团，为开发商的新

楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。

同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们

为开发商提供了广阔的的销售途径;不动产价格评估：我们将全面提供

房地产项目评估(投资可行性分析、融资顾问)，楼宇按揭评估以及房地

产价格评估(包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评

估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉

讼估价、拍卖估价)等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以

及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务;各

种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家

政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开

发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、

信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全

景看房服务以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和

文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多

购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文

字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看

房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中;即使客户有时

间，可是也常常会不到房东、业务员的共同时间去现场看房。

当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的

同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须

有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不

便和四处奔波烦恼。

从现在起，我们将提出的“全景看房服务，客户不再需要花很多时

间到处去看房了。

他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就

能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看

房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨

房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，

甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感

和方位感。

我们推出的这种全新的看房方式“全景看房，它是基于网络多媒体

工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。

顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房

子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率;全天候的看房模式，

使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业

务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大

提高了工作效率和客户满意度。

六、发展计划市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵

守这种客观规律。

当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不

仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和

商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益

回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。

只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益

于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值

的。

因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为

了今后是否能成功的关键。

根据南京市网上房地产数据统计显示 ，10年来，南京的二手房成

交数量在整个房地产成交量中所占比重在逐年攀升(详见附表1)，2008

年以前，二手房与一手房的成交套数比在1：2左右，而从2008年以

后，二手房与一手房的成交套数比例在1：1左右，已经逐渐持平或超

过。

依据房地产产业的发展趋势，参照港台和欧美房地产市场的发展

历程来看，未来，房地产市场二手房与一手房的成交套数比应该朝着3：

1到 6：1方向发展。

虽然需要经历一段发展历程，但这意味着，今后，南京二手房市

场的容量会越来越大。

附表1：二手房与一手房成交比单位：套综上统计可得，从2009

年到2013年后五年，南京二手房年平均成交70527套。

若每套成交收佣按2万元计算(目前南京市场房屋每套平均价售为

100万元以上，收佣标准为成交价的2.4%)，南京二手房市场每年有14

亿元以上的利润空间(不含租赁收佣利润)，随着城市化进程的不断推进，

人口数量的不断增加，房地产市场的利润空间还将不断加大。

二、品牌与规模过去十年，随着房地产产业的不断发展，国家对

房地产行业的管理也在不断加强和完善。

规范、专业、诚信的中介公司日趋占据市场鳌头。

经过十多年的发展，伴随着整体房地产行业的一轮又一轮的调控，

房地产中介公司也在不断经历着洗牌。

无论是房地产中介公司的门店规模，还是运营模式、员工素质，

都在一波又一波的洗牌中不断扩大、完善和提高。

一张桌子两部电话的夫妻店早已销声匿迹，彻底绝望于江湖。

而品牌形象好、规模效应强的大型房地产中介公司，瓜分了越来

越多市场份额。

详见附表2：附表2：近5年南京前五名经纪公司成交统计综上统

计分析，成立于2000年12月的我爱我家，2009年门店数量不到50

家，经过6年的发展，到2014年门店数量达到120多家，年最高收佣

达1.5亿多元，年平均收佣达9560多万元(不含房屋租赁收佣)，由此

相信，随着未来二手房市场行业的不断活跃，规范经营的规模公司必

将占据绝对的市场鳌头。

三、未来与发展1、城镇化进程将给房地产中介公司带来更大市场

空间 历史上，南京市经过多次区划调整，如2000年和2002年，分别

实施了江宁撤县设区和江北浦口区、江浦县及大厂区、六合县四区县

并二的两次重大区划调整，对加快城市化进程、拓展房地产发展空间、

促进房地产发展起到了重要的、基础性的推动作用。

2013年，南京市又一轮区划调整，主城区四区并二，中心城区由

6个减为4个，溧水、高淳撤县改区，为南京房地产市场提供了广阔空

间。

本轮区划调整，是加快南京率先基本现代化和建设现代化国际性

人都的有利契机，更是南京房地产行业发展难得的历史机遇。

2、城市化进程将给二手房行业带来更大利润空间在南京市大力推

进城市化进程中，到2020年，南京将发展成为一座现代化国际性人文

绿都。

由此，未来5年内，南京市常驻人口还将要增长200多万。

那么，按照200万人口中每三口之家买一套房子计算，预计未来

五年要成交约70万套房子。

再按照二手房、一手房成交1:1的成交比推算，则二手房成交量约

在35万套左右(年平均二手房成交7万套)。

再按照每套平均成交价120万，成交佣金2.4%计算(目前国家已放

开收佣标准)，则城市化进程可带来的利润空间为100.8亿元(35万套

×120万×2.4%)，年均20.16亿元人民币。

这还不包括原有的800万人口改善性购房需求的保守估算。

四、管理与运营1、规模带来效益房地产市场空间和利润空间再大，

一个没有规模的房地产中介公司也很难实现上千万的经济效益。

也就是说，一家店创造一千万效益是不可能的，而十家店创造一

千万完全是可能。

因此，房地产中介公司的效益多少，处决于公司规模的大小。

当然，公司规模的发展一定要有规划，更要有计划，要根据市场

发展变化和规律，规范而稳健的发展。

同时，加大企业品牌宣传，规范业务操作流程，提升专业服务质

量，从而，提高企业品牌市场影响力。

2、管理产生业绩房地产中介公司规模再大，若没有规范的管理制

度和管理团队来管理，也不可能创造出理想的业绩。

因此，打造管理团队，建立管理制度，是房地产中介公司创造业

绩的前提。

由于房地产中介行业的特殊性——成本主要由门店房租和人员薪

资构成，所以，成本管理和绩效管理是房地产中介公司管理工作的重

中之重。

3、资源大于能力房地产中介公司的主要工作就是资源管理，它包

括资源开发、资源整合和资源维护，一切工作都围绕着“资源而进行，

而资源是指人员、房源和客源这三个方面，人员是房地产中介公司发

展的第一要素，做好人力资源管理是房地产中介公司发展的前提，任

何一家公司的发展都离不开人，这是不辨的道理。

当然，房源和客源也很重要，也就是说在高素质的人员，也离不

开优质的房源和忠诚的客源做为支撑。

因此，资源是房地产中介公司的命脉，是房地产中介公司和员工

生存和发展的保障。

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