50年产权的房子可以买吗,土地产权到期了该怎么处理

50年产权的房⼦可以买吗,⼟地产权到期了该怎么处理

如果⼟地产权四⼗年、五⼗年或七⼗年到期，是不是房⼦就不是房主的了，如果要交费每年得交多少啊?很多购房者

买房的时候都会有这样的疑惑。那50年产权房能买吗?我们从⼟地产权上来看，⼟地产权到期了该怎么办?

所谓房屋产权年限，是指房屋建筑产权的归属年限，包括：民⽤住宅建筑，商⽤建筑，⼯业⽤建筑。按建筑⽤类

型有所不同，⼀般民⽤住宅建筑权属年限为70年，商⽤房屋建筑权属年限为40年，综合⽤地房屋建筑产权年限是50

年。

⽬前，我们通常所说的房屋产权⼤致分为：

1.)住宅⽤地，产权年限是70年;

2.)综合⽤地，产权年限是50年;

3.)商业⽤地，产权年限是40年。

50年产权住宅，从严格意义上来说，属于房地产开发过程中出现的⼟地规划⽤途与开发⽤途并不完全⼀致的情

况，⽤40或者50年产权的公建⽤途⼟地开发住宅物业只是其中的⼀种，在房地产市场上，还存在着其他的类似情况，

例如⼯业⽤途⼟地开发办公物业，70年居住⽤途⼟地开发办公物业等等。

使⽤年限是根据不同的⼟地性质来决定，根据《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》第⼗

⼆⾏规定：“⼟地使⽤权出让最⾼年限按下列⽤途确定：

(⼀)居住⽤地70年;

(⼆)⼯业⽤地50年;

(三)教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地50年;

(四)商业、旅游、娱乐⽤地40年;

(五)综合或者其他⽤地50年。”

50年产权住宅与普通住宅项⽬的不同：

很多购房者渴望了解“50年产权住宅”项⽬与普通住宅项⽬有什么不同。主要以下五点主要区别：

⼀、未来使⽤费⽤不确定。前者如按公建⽤途规定，其⽔、电、暖等使⽤费⽤都将采取商⽤价格。所以，对于购

房者应该在购房时询问清楚。⽬前，开发商⼤多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民⽤价格缴纳。

⼆、相关税费的差异。普通住宅项⽬初次购买和未来转让时契税为1.5%，⽽50年产权的住宅，其契税按3%缴

纳。

三、贷款条件的限制。购买此类房屋⼤多不能申请公积⾦贷款，但是也有少数项⽬在开发商的努⼒下能够办到。

另50年产权或者40年产权的住宅，如采⽤银⾏贷款的⽅式，只能得到五成或六成按揭。

四、建设标准不同。如果按照公建相关要求，前者的⼈防和消防等建设标准较⾼，对开发商⽽⾔，成本将提⾼，

但对购房者的使⽤影响不⼤。

房屋产权年限性质

我国现⾏的法律规定了建设⽤地使⽤权的期限，居住⽤地是70年，⼯业⽤地50年，商业⽤地40年，综合⽤地50

年。⽽房屋的使⽤寿命通常长于这个年限。这个问题对于私⼈购房尤其显得重要，不少业主在购房时不禁产⽣疑问：

当使⽤期限到了之后，房⼦还属于⾃⼰吗?

《物权法》第⼀百四⼗九条规定：住宅建设⽤地使⽤权限期间届满的，⾃动续期。⾮住宅建设⽤地使⽤权期间届

满后的续期，依照法律规定办理。该⼟地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明

确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。

住宅建设⽤地使⽤权期间届满，⾃动续期，这使得住宅业主感到安⼼。⾃动续期解决了⼟地使⽤权和房屋所有权

在期限上的冲突问题，消除了⼆⼿房购买者对⼟地使⽤权年限的后顾之忧，将促进⼆⼿房的流转，有利于提⾼房屋和

⼟地的利⽤效率。虽然《物权法》没有提及续期后的费⽤及相关问题，对商业和综合建设⽤地如何处理，能否⾃动续

期也没有具体规定，不过，随着后续法律法规的完善，配套法律、法规将对《物权法》相关部分进⾏补充。

50年产权房到期了怎么办

⾸先，房地产权属包括，房屋建筑本⾝的所有权，和所占⼟地的使⽤权。房屋建筑本⾝的所有权，是终⾝享有

的，可继承的。⼟地的使⽤权是有期限的，⼀般所说的使⽤年限，指的就是⼟地的合⽤权如果⼟地使⽤权到期，没有

办理继期，如果动迁，只会补偿房屋所有权的钱(75%)左右，没有⼟地使⽤权的补偿(25%)左右2006年出台的物权法

规定。住宅性质的⼟地使⽤权70年到期后，⾃⼰续期，也就是你不⽤管，也不⽤办，就⾃⼰续期了对于商业性质的

(40年使⽤权)到期后是要从新办理的。可能会有机关费⽤，物权法的解释是按当时的相关规定执⾏，现⽆现⾏标准。

对于其它性质的，如⼯业，教育，旅游等(50年使⽤权)与商业性质的相同。

法律依据

根据民法原理和《民法通则》第71条，所有权是完全物权，⽆期限的限制，只因为转让、灭失、抛弃或国家征⽤

等原因才能导致丧失。房屋的所有权属于所有权的⼀种，当然不存在年限问题的。⽽商品房所占⽤的、通过出让⽅式

取得的国有⼟地的使⽤权是有期限限制的。根据国务院颁布的《城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》12条规

定：“居住⽤地的⼟地使⽤最⾼年限为70年。”期限从⼟地使⽤者与政府⼟地管理部门签订⼟地出让合同，依法取得⼟

地使⽤权之⽇起开始计算(通常在⼟地出让合同中有关于⼟地使⽤权使⽤年限的明确约定)。⽽购房者所得到的⼟地使

⽤权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让

房地产后，其⼟地使⽤权的使⽤年限减去原⼟地使⽤者已经使⽤年限后的剩余年限。”《城镇国有⼟地使⽤权出让和

转让暂⾏条例》第41条规定，⼟地使⽤权期满，⼟地使⽤者可以申请续期。需要续期的，应当依照国有⼟地使⽤权出

让程序重新签订合同，⽀付⼟地使⽤权出让⾦，并办理登记。

⾯对“70年后，我们房屋怎么办”的质疑和困惑，众多的业内⼈⼠和法律界⼈⼠认为，这⼀问题肯定会随着经济的

发展，国家保护私有财产产权的法律法规⽇益明晰⽽逐步破解。就⽬前法律政策⽽⾔，下⽂三⼤设想可以破解⽬前的

房屋产权年限缩⽔困惑。

重签合同，续缴出让⾦

某律师事务所资深律师吉*峰认为，⼟地使⽤期限届满后，国家如果需要收回⼟地，产权⼈可以重新办理⼟地使

⽤权出让⼿续，签订⼟地出让合同，向国家交纳⼟地出让⾦。但这⼀做法的最⼤障碍是：届时⼩区业主们作为分散的

个体，很可能⽆法在怎样缴纳和缴纳多少⼟地出让⾦⽅⾯达成共识。届时，国家、⼩区业主集体和业主个⼈之间如何

谋求利益的最⼤平衡点，成为这⼀做法能否实施的关键。

房随地⾛，国家补偿

由于我国的⼟地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年⼟地使⽤年限，是国家以⼟地所有

者的⾝份授予⼟地使⽤权。期满以后，国家有权利收回⼟地，⽽房屋产权是没有期限的，这⾥就存在着国家⼟地所有

权与个⼈房屋所有权之间的⽭盾。具体的解决之道可以是，国家将⼟地使⽤权收回，房随地⾛，个⼈的房屋也被收

回，国家给予⼀定的补偿。

但这⼀设想不得不⾯对的尴尬问题是：房屋拆迁诸多⽭盾浮出⽔⾯、《物权法》确定保护公民合法私有财产，城

市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿—个⼈拆迁”的形式。

政策持续调整，法规适时完善

业内⼈⼠认为，⽬前国家政策及⼟地管理条例实施不久，因房屋⼟地使⽤年限问题给购房者造成经济损失的可能

性和现实个案还⽐较鲜见。⽆论是购房者还是整个房地产业，都没有意识到产权期限潜在的危机。⽬前左右房地产价

格的主导因素还是市场为主，不过，国家政策的持续调整和法规适时完善，将进⼀步推动全社会对房屋产权及其价值

的理解，购房者也将更加理性。