关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤

法律若⼲问题的解释

根据2022年12⽉23⽇最⾼⼈民法院审判委员会第1823次会议通过的《最⾼⼈民法院关于修改〈最⾼⼈民法院关于在

民事审判⼯作中适⽤《中华⼈民共和国⼯会法》若⼲问题的解释〉等⼆⼗七件民事类司法解释的决定》修正)。那么

关于解释的具体内容有哪些呢？⼀切来和店铺⼩编看看吧。

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释

〔2022〕17号

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华⼈民共和国民法典》《中华⼈民共和国城市房地产管理

法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第⼀条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖⼈)将尚未建成或者已竣⼯的房屋向

社会销售并转移房屋所有权于买受⼈，买受⼈⽀付价款的合同。

第⼆条 出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得

商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条 商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的

说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴以及房屋价格的确定有重⼤影响的，构成要约。该说明和允诺即使

未载⼊商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任。

第四条 出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀

⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理;因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买

卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第⼗六条规定的商品房买卖合同的主要内

容，并且出卖⼈已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条 当事⼈以商品房预售合同未按照法律、⾏政法规规定办理登记备案⼿续为由，请求确认合同⽆效的，不予

⽀持。

当事⼈约定以办理登记备案⼿续为商品房预售合同⽣效条件的，从其约定，但当事⼈⼀⽅已经履⾏主要义务，对

⽅接受的除外。

第七条 买受⼈以出卖⼈与第三⼈恶意串通，另⾏订⽴商品房买卖合同并将房屋交付使⽤，导致其⽆法取得房屋为

由，请求确认出卖⼈与第三⼈订⽴的商品房买卖合同⽆效的，应予⽀持。

第⼋条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使⽤，但当事⼈另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使⽤前由出卖⼈承担，交付使⽤后由买受⼈承担;买受⼈接到出卖⼈的书⾯交房通

知，⽆正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险⾃书⾯交房通知确定的交付使⽤之⽇起由买受⼈承担，但法律另

有规定或者当事⼈另有约定的除外。

第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使⽤，或者房屋交付使⽤后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，

买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。

第⼗条 因房屋质量问题严重影响正常居住使⽤，买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。

交付使⽤的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖⼈应当承担修复责任;出卖⼈拒绝修复或者在合理期限内拖延修

复的，买受⼈可以⾃⾏或者委托他⼈修复。修复费⽤及修复期间造成的其他损失由出卖⼈承担。

第⼗⼀条 根据民法典第五百六⼗三条的规定，出卖⼈迟延交付房屋或者买受⼈迟延⽀付购房款，经催告后在三个

⽉的合理期限内仍未履⾏，解除权⼈请求解除合同的，应予⽀持，但当事⼈另有约定的除外。

法律没有规定或者当事⼈没有约定，经对⽅当事⼈催告后，解除权⾏使的合理期限为三个⽉。对⽅当事⼈没有催

告的，解除权⼈⾃知道或者应当知道解除事由之⽇起⼀年内⾏使。逾期不⾏使的，解除权消灭。

第⼗⼆条 当事⼈以约定的违约⾦过⾼为由请求减少的，应当以违约⾦超过造成的损失30%为标准适当减少;当事

⼈以约定的违约⾦低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约⾦数额。

第⼗三条 商品房买卖合同没有约定违约⾦数额或者损失赔偿额计算⽅法，违约⾦数额或者损失赔偿额可以参照以

下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使⽤房屋的，按照逾期交付使⽤房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段

同类房屋租⾦标准确定。

第⼗四条 由于出卖⼈的原因，买受⼈在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事⼈有特殊约定外，出卖

⼈应当承担违约责任：

(⼀)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;

(⼆)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，⾃房屋交付使⽤之⽇起90⽇;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣⼯房屋的，⾃合同订⽴之⽇起90⽇。

合同没有约定违约⾦或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国⼈民银⾏规定的⾦融机构计

收逾期贷款利息的标准计算。

第⼗五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三⼗⼆条规定的办理不动产登记的期限届满后

超过⼀年，由于出卖⼈的原因，导致买受⼈⽆法办理不动产登记，买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。

第⼗六条 出卖⼈与包销⼈订⽴商品房包销合同，约定出卖⼈将其开发建设的房屋交由包销⼈以出卖⼈的名义销售

的，包销期满未销售的房屋，由包销⼈按照合同约定的包销价格购买，但当事⼈另有约定的除外。

第⼗七条 出卖⼈⾃⾏销售已经约定由包销⼈包销的房屋，包销⼈请求出卖⼈赔偿损失的，应予⽀持，但当事⼈另

有约定的除外。

第⼗⼋条 对于买受⼈因商品房买卖合同与出卖⼈发⽣的纠纷，⼈民法院应当通知包销⼈参加诉讼;出卖⼈、包销

⼈和买受⼈对各⾃的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各⽅的诉讼地位。

第⼗九条 商品房买卖合同约定，买受⼈以担保贷款⽅式付款、因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房担保贷款合同并

导致商品房买卖合同不能继续履⾏的，对⽅当事⼈可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事⼈双⽅的事由未

能订⽴商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履⾏的，当事⼈可以请求解除合同，出卖⼈应当将收受的

购房款本⾦及其利息或者定⾦返还买受⼈。

第⼆⼗条 因商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的⽬的⽆法实现，当事⼈请

求解除商品房担保贷款合同的，应予⽀持。

第⼆⼗⼀条 以担保贷款为付款⽅式的商品房买卖合同的当事⼈⼀⽅请求确认商品房买卖合同⽆效或者撤销、解除

合同的，如果担保权⼈作为有独⽴请求权第三⼈提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼

请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权⼈就商品房担保贷款合同纠纷另⾏起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷

合并审理。

商品房买卖合同被确认⽆效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖⼈应当将收受的购房贷

款和购房款的本⾦及利息分别返还担保权⼈和买受⼈。

第⼆⼗⼆条 买受⼈未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权⼈办理不动产抵押登记⼿续，担保

权⼈起诉买受⼈，请求处分商品房买卖合同项下买受⼈合同权利的，应当通知出卖⼈参加诉讼;担保权⼈同时起诉出卖

⼈时，如果出卖⼈为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第⼆⼗三条 买受⼈未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权⼈办理

了不动产抵押登记⼿续，抵押权⼈请求买受⼈偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖⼈为当事⼈，

但出卖⼈提供保证的除外。

第⼆⼗四条 本解释⾃2003年6⽉1⽇起施⾏。

城市房地产管理法施⾏后订⽴的商品房买卖合同发⽣的纠纷案件，本解释公布施⾏后尚在⼀审、⼆审阶段的，适

⽤本解释。

城市房地产管理法施⾏后订⽴的商品房买卖合同发⽣的纠纷案件，在本解释公布施⾏前已经终审，当事⼈申请再

审或者按照审判监督程序决定再审的，不适⽤本解释。

城市房地产管理法施⾏前发⽣的商品房买卖⾏为，适⽤当时的法律、法规和《最⾼⼈民法院〈关于审理房地产管

理法施⾏前房地产开发经营案件若⼲问题的解答〉》。

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