初会基础精讲第34讲房产税、契税

第六章 其他税收法律制度

本章复习方法

在最近 3年的机考中，本章分值在 9 分 左右，题型主要为客观题。除关税、船舶吨税、城市维护

建设税和教育费附加（本书已在第四章讲述）之外，本章共涉及 11个小税种。为了把问题简单化，

本章直接分为 11个单元，共计 41个考点。本章考点较多，大多数考点需要准确理解，部分考点需

要死记硬背。复习本章需要 7个小时左右。

2021年教材的主要变化

对“契税”的内容进行了重大调整；

对“资源税”的内容进行了重大调整；

对“城市维护建设税”的内容进行了重大调整。

本章基本结构框架

第一单元 房产税

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考点 01：房产税的纳税人与征税范围（★★）（ P222）

1. 房产税的纳税人

（ 1）房产税的纳税人是指在我国 城市、县城、建制镇和工矿区 内拥有房屋产权的单位和个人。

（ 2）产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。

（ 3）产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。

（ 4）产权出典的， 承典人 为纳税人。

（ 5）产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。

（ 6）产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。

（ 7）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房

产税。

（ 8）房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已 使

用或者出租、出借 的商品房应按规定征收房产税。

2. 房产税的征税范围

（ 1）房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋， 不包括农村 。

（ 2）独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等），不属于房产，不是房产

税的征税对象。

【例题·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税征税范围的是（

）。（ 2020年）

A.城市郊区的企业厂房

B.农村的村民住宅

C.建制镇的企业办公楼

D.市区商场的地下停车场

【答案】 B

考点 02：房产税的计算（★★★）（ P224）

1. 从价计征

应纳税额 =房产余值× 1.2%=房产原值×（ 1-扣减比例）× 1.2%

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【解释】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空

调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入 房产原值 ，计

征房产税。

【例题 1·多选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应当计入房产原值，计征房产

税的有（ ）。（ 2013年）

A.独立于房屋之外的烟囱

B.中央空调

C.房屋的给水、排水管道

D.室外游泳池

【答案】 BC

【解析】选项 AD：不属于房产税的征税对象。

【例题 2·单选题】甲公司为增值税一般纳税人，办公自用房产原值 2800万元，已计提折旧

800万元。已知，房产原值的减除比例为 3O%，房产税从价计征税率为 1.2%。根据房产税法律

制度的规定，计算甲公司该房产年度应缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。（

2020年）

A.2800×（ 1-30%）× 1.2%=23.52（万元）

B.（ 2800-800）× 30%× 1.2%=7.2（万元）

C.（ 2800-800）× 1.2%=24（万元）

D.（ 2800-800）×（ 1-30%）× 1.2%=16.8（万元）

【答案】 A

【解析】房产原值，是指在会计账簿固定资产科目中记载的房屋原价，不得扣减折旧额。

【例题 3·单选题】甲公司一处办公用房原值 600万元，由于价值 50万元的配套设施损坏，

2018年 12月以价值 80万元的配套设施对其予以更换。已知，房产原值的减除比例为 30%，房

产税从价计征税率为 1.2%。根据房产税法律制度的规定，计算甲公司该办公用房 2019年度应

缴纳房产税税额的下列算式中，正确的是（ ）。（ 2020年）

A.（ 600+80）×（ 1-30%）× 1.2%=5.712（万元）

B.（ 600-50）×（ 1-30%）× 1.2%=4.62（万元）

C.600×（ 1-30%）× 1.2%=5.04（万元）

D.（ 600+80-50）×（ 1-30%）× 1.2%=5.292（万元）

【答案】 D

【解析】对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值（ 80万元）计入房产原值时，可扣减

原来相应设备和设施的价值（ 50万元）。

2. 从租计征

应纳税额 = 不含增值税 的租金收入× 12%（或者 4%）

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【解释】（ 1） 个人 将其 住房 出租，不区分用途，按 4%的税率征收房产税；（ 2）企事业单

位、社会团体以及其他组织按市场价格 向个人出租用于居住的住房 ，减按 4%的税率征收房产税。

【例题 1·单选题】 2016年 7月 1日，甲公司出租商铺，租期半年，一次性收取含增值税租

金 126000元。已知增值税征收率为 5%，房产税从租计征的税率为 12%。根据房产税法律制度

的规定，甲公司出租商铺应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（ 2017年）

A.126000÷（ 1+5%）×（ 1-30%）× 12%=10080（元）

B.126000÷（ 1+5%）× 12%=14400（元）

C.126000×（ 1-30%）× 12%=10584（元）

D.126000× 12%=15120（元）

【答案】 B

【例题 2·单选题】 2018年 9月张某出租自有住房，当月收取不含增值税租金 2500元，当月

需偿还个人住房贷款 1000元。已知个人出租住房房产税税率为 4%。根据房产税法律制度的规

定，张某当月应缴纳房产税税额的下列计算中，正确的是（ ）。（ 2019年）

A.（ 2500-1000）× 4%=60（元）

B.2500× 4%=100（元）

C.（ 2500-1000）×（ 1-4%）× 4%=57.6（元）

D.2500×（ 1-4%）× 4%=96（元）

【答案】 B

3. 特殊规定

（ 1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，房产所有权已经转移给被投资

方，由被投资方按照 房产余值 作为计税依据计征房产税。

（ 2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，房产所有权未发生转移，由投资

方按照不含增值税的 租金收入 作为计税依据计征房产税。

（ 3）对于融资租赁的房屋，由承租方按照 房产余值 作为计税依据计征房产税。

考点 03: 房产税的纳税义务发生时间（★★★）（ P227 ）

1. 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营 之月 起，缴纳房产税。

2. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之 次月 起，缴纳房产税。

3. 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之 次月 起，缴纳房产税。

4. 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之 次月 起，缴纳房产税。

5. 纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证

书之 次月 起，缴纳房产税。

6. 纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之 次月 起，缴纳房产税。

7. 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之 次月 起，缴纳房

产税。

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【例题1·单选题】甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼，工程于2019年12月完工，

2020年1月办妥竣工验收手续，2020年4月付清全部工程价款。根据房产税法律制度的规

定，甲公司此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是（ ）。

A.2019年12月

B.2020年1月

C.2020年2月

D.2020年4月

【答案】C

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

【例题2·单选题】甲企业2020年年初拥有一栋房产，房产原值1000万元，3月31日

将其对外出租，租期1年，每月收取不含增值税租金1万元。已知从价计征房产税的税率为

1.2%，从租计征房产税的税率为12%，当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。根

据房产税法律制度的规定，2020年甲企业应缴纳房产税（ ）万元。

A.1.08

B.3.18

C.3.76

D.8.4

【答案】B

【解析】（1）纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税；（2）甲企业前3

个月应从价计征房产税，后9个月从租计征房产税；（3）甲企业2020年应缴纳房产税=

1000×（1-30%）×1.2%×3个月/12个月+1×9个月×12%=3.18（万元）。

考点 04 :房产税的税收优惠（★）（ P225 ）

1. 国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。对军队空余房产租赁收入暂免征收房产

税。

2. 由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文

化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产，免征房产税。上述单位所属的 附属

工厂、商店、招待所 等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。

3. 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的 营

业单位 （如饮食部、茶社）所使用的房产以及 出租 的房产，应照章征税。

4. 个人所有非营业用的房产，免征房产税。对个人拥有的 营业用房 或者 出租 的房产，应照章征

税。

5. 纳税人因房屋大修导致连续停用 半年以上 的，在房屋大修期间免征房产税。

6. 对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

7. 老年服务机构自用的房产，免征房产税。

8. 对公共租赁住房免征房产税。

9. 高校学生公寓免征房产税。

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10. 自 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和

承租） 专门用于经营农产品 的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。农产品批发市

场、农贸市场的 行政办公区、生活区 ，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房

产、土地，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。

【例题1·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的是（ ）。（

2019年）

A.国家机关自用的房产

B.个人拥有的市区经营性用房

C.名胜古迹自用的办公用房

D.老年服务机构自用的房产

【答案】B

【例题2·单选题】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不属于房产税免税项目的是

（ ）。（2020年）

A.军队自用的房产

B.名胜古迹自用的办公用房

C.国家机关自用的房产

D.个人出租的市区住房

【答案】D

第二单元 契税

【解释】 2020 年 8 月 11 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华

人民共和国契税法》。该法自 2021 年 9 月 1 日起施行， 2021 年教材对契税的内容进行了重大

调整。

考点 01 :契税的纳税人与征税范围（★★★）（ P227 ）

1. 契税的纳税人

契税的纳税人为在我国境内 承受 土地、房屋权属转移的单位和个人。

2. 契税的征税范围

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（ 1 ）土地使用权出让；

（ 2 ）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；

（ 3 ）房屋买卖、赠与、互换。

【解释 1 】 土地使用权转让，不包括 土地承包经营权和土地经营权的转移 。

【解释 2 】 以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依

照税法规定征收契税。

【解释 3 】 土地、房屋的典当、分拆（分割）、出租和抵押，不属于契税的征税范围。

【例题1·判断题】土地使用权出让不属于契税的征税范围。（ ）（2020年）

【答案】×

【例题2·判断题】房屋出租不属于契税的征税范围。（ ）（2020年）

【答案】√

【例题3·单选题】根据契税法律制度的规定，下列行为中，属于契税征税范围的是（ ）。

（2020年）

A.房屋出租

B.房屋典当

C.房屋赠与

D.房屋抵押

【答案】C

【例题4·多选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，属于契税纳税人的有（ ）。（

2020年）

A.购买房屋的乙公司

B.受赠房屋的丙公司

C.出租房屋的丁公司

D.出售房屋的甲公司

【答案】AB

【解析】（1）选项C：房屋的出租不属于契税的征税范围；（2）选项D：甲公司为出

售方，不属于契税的纳税人。

考点 02 :契税的计税依据（★★★）（ P228 ）

1. 土地使用权出让、出售、房屋买卖，以 不含增值税 的成交价格作为计税依据。

2. 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地

使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

3. 土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的 差额 。

【解释】 互换价格不相等的，由 多交付 货币、实物或者其他经济利益的一方缴纳契税；互换价格

相等的，免征契税。

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【例题1·单选题】根据契税法律制度的规定，下列各项中，不征收契税的是（ ）。（2017

年）

A.张某受赠房屋

B.王某与李某互换房屋并向李某补偿差价款10万元

C.赵某抵押房屋

D.夏某购置商品房

【答案】C

【解析】（1）选项B：由多交付货币的一方（王某）缴纳契税；（2）选项C：不属于

契税的征税范围。

【例题2·单选题】2019年10月甲公司以一宗土地使用权与乙公司的一处房产进行交换。

经房地产评估机构评估，甲公司土地使用权价值1850万元，乙公司房产价值2000万元，甲公

司向乙公司支付不含增值税差价150万元。已知，契税适用税率为4%。根据契税法律制度的

规定，计算甲公司该笔业务应缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。（2020年）

A.2000×4%=80（万元）

B.1850×4%=74（万元）

C.（2000+150）×4%=86（万元）

D.150×4%=6（万元）

【答案】D

【解析】房地产的互换，由多付货币的甲公司纳税，以差价（150万元）为计税依据。

【例题3·单选题】2019年甲公司购入新办公用房一处，不含增值税价款500万元；将价值

300万元的旧办公大楼与乙公司价值270万元的房产进行交换，取得乙公司支付的不含增值税

差价30万元。已知，契税适用税率为4%。根据契税法律制度的规定，计算甲公司上述业务应

缴纳契税税额的下列算式中，正确的是（ ）。（2020年）

A.500×4%=20（万元）

B.（500+300）×4%=32（万元）

C.30×4%=1.2（万元）

D.（500+270）×4%=30.8（万元）

【答案】A

【解析】（1）购入新办公用房时，甲公司为承受方，由甲公司缴纳契税；（2）甲公司将

旧办公大楼与乙公司的房产交换，应当由多付货币的乙公司缴纳契税。

【例题4·单选题】周某向谢某借款80万元，后因谢某急需资金，周某以一套价值90万元

（不含增值税）的房产抵偿所欠谢某债务，谢某取得该房产产权的同时支付周某差价款10万

元。已知契税的税率为3%，根据契税法律制度的规定，下列表述中，正确的是（ ）。（2011

年）

A.周某应缴纳契税3万元

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B.周某应缴纳契税2.4万元

C.谢某应缴纳契税2.7万元

D.谢某应缴纳契税0.3万元

【答案】C

【解析】（1）以偿还债务等方式转移土地、房屋权属的，应当缴纳契税，承受方谢某是契税

的纳税人；（2）谢某取得了90万元的房屋，应缴纳契税=90×3%=2.7（万元）。

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