办理房屋产权证流程以及准备材料

办理房屋产权证流程以及准备材料

1.产权人需准备资料：

商品房买卖契约正本；

购房发票复印件产权人身份证复印件（无身份证者需提供有效身份证件复印件，年满十八岁

以下需提供户口本复印件）；契税发票上报联；物业维修基金缴款凭证第二联。

2.开发公司需准备资料：商品房销售许可证复印件或商品房交易代码；商品房登记备案证复

印件或商品房交易代码；竣工验收报告复印件或商品房交易代码授权委托书。

3.办证须知：产权人带全资料到房管局办理，交纳相应的住房交易产权登记费。

房屋产权证办理流程

（1） 登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主

张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件；经审查符合登记条

件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。

（2）勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，

丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面

审查和制图发证提供依据。

（3）产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全

部实况资料以后，即可转入产权审查。

产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、

法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、

逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复

杂细致的工作过程。

需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘

图后的产权审查。

（4）绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制

权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。

（5）收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应

发出的权证发放到所有权人手中。

发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。

个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交：

1、购房合同（正本）；

2、购（原件）；

3、竣工决算书（原件）；

4、个人身份证及复印件。

必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理须提供经过公正的委托书。

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二、单位购买商品房，办理房产证需持：

1、购房合同（正本）；

2、购（复印件）；

3、竣工决算书（原件）；

4、单位介绍信（同时还需注明单位性质、委托何人前来办理）；

5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。

办理产权登记以及产权证在使用中常出现的问题

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产

权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权

利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发

现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。

请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权

登记费用，一般由买方承担。

若您买的是商品房，则按有关规定，开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记，

并在领取《竣工验收证书》后的5个月内为购房者申办房地产证。

产权证在使用过程中常出现的法律问题

什么是房地产产权？

城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。房地产产权具有绝对性和排

他性。绝对性是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从而享有

的利益，排地性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也包

括由此派生的典权、抵押权等他项权利。

房地产产权是指房地产所有者对其所有的房地产享有的占用、使用、收益、处分的权利。所

谓占有，是合法取得和拥有的意思。它是指事实上对房地产的控制和支配。占有是房地产产

权的基本内容，占有房地产的可以是所有者本身，也可以是非所有者通过合法手续对房地产

的占有。

所谓使用，是指房地产的占有者按照房屋的性能及使用价值对房屋合理地加以利用。房地产

的权属所有人可以自己行使使用权，如自住、自用等；也可以依一定的条件把房地产的使用

权转让给他人，如出租、出借、抵押等。

房地产的使用权和占有权是密不可分的，没有占有权，使用权就失去了存在的基础，而使用

权又可以从所有权中分离出来，即有使用权不一定就有所有权，但却一定有占有权。所谓收

益，是指房地产所有权人按照法律规定，从履行权利义务关系中得到的收益。如出租房屋收

取的租金。房地产收益是房地产所有权的内在固有的要求，它是所有权实现的重要途径之一。

所谓处分，是指房屋所有权人在法律允许的范围内，根据自己的意志，对房地产进行处置的

权利如依法对自己所有的房地产出售、赠与、变换等。

一、遗失《房地产证》如何申请补领

《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应声明遗失，并向房地产所在地的房地产管理部门报失，

申请补发。登记机关收到申请后，刊登公告，六个月后予以补发，并在《房地产证》上注明″

补发″字样。申请补发《房地产证》需提交如下材料：

（一）刊登公告声明的报纸；

（二）身份证明；

（三）补发《房地产证》申请书

二、如何识别房产证的真伪

建设部决定在2002年1月1日实施《城市房屋权属登记管理办法》的同时，在全国启用

新的统一印制的房屋权属证。那么，新证与旧的权属证书有什么不同？怎样才能较好地识别

房屋权属证书的真伪？

1：格式内容不一样。我国的产权登记始于解放初期，权证由各地印制，格式内容并不统一。

尽管1987年建设部统一过全国房屋权属证书样式，但目前证书格式内容仍不统一。有建设

部式样的，有改造建设部式样的，有自行印制的，有本式的，也有一张纸的。

2：印制质量不一致。有大厂精工印制的，也有街道小厂粗制滥造的，所用纸张质地更是差

别甚大。

3：没有任何防伪措施。

4：发证机关极不规范，有的叫政府，有的叫房地产管理局，有的叫房管处、所、站，因此，

所用印章也不规范，不统一。

新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：

即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项

目。由于是统一监制、独家印制，这就有效地保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证

的权威性。权证印制质量上乘，封面为红（他项权证为蓝，印有金国徽。材料为进口

护照面料，内页为粉红印钞纸，采用了护照和钞票印制工艺。且增加了防伪功能，如注册

号、团花、水印等，规范了发证机关和用印。

根据上述新旧权属证的不同和新证的特点，我们对权属证书的真伪就不难区别了。

首先，应该按照以上新证的特点从总体看它的印制质量较高。

由于新证是独家按照专门工艺和选用专门材料印制，它的质地和印制质量非一般可比。大体

印制精良者为真，印制粗糙者为伪。这是从感官上区分。当然，最重要，最本质的辨别方法

是把握新证的特点和防伪功能。主要有以下几个方面。

1：建房注册号

由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市（县）发证机关进行了注册登记，并予

以编号。那么在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。

2： 发证机关（盖章）

这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市（县）的房地产管理局（房产管理局或市（县）

人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，他们发的权证都属于非法，无效的；二是所盖

印章均系机器套印，印迹清晰，干净，均匀，手工盖印是不可比的。

3： 团花

在封面里页有由土红，翠绿二细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。

4： 花边

首页，即发证机关盖章页有上下等宽，对称，左右等宽，对称的咖啡花纹边框。花纹细腻，

清晰。

5： 暗印，水印

所用纸张为印钞纸，浅粉底，等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则

可见高层或多层水和房屋

6：编号

在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码

是连续的。

7：发证编号

即首页花边框内上端由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册，档案记载相一

致。

按照上述权证的特点和防伪功能，进行综合审查考虑，你手中的房屋权属证书的真伪就不难

识别了。

住宅小区物业管理内容及费用的基本构成

一、住宅小区物业管理的内容

包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、

治安、环境等的管理。

二、住宅小区物业管理的对象

住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是

限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。

三、住宅小区居住设施管理

住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。

管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人

与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要

调节、管理的多种环节。

住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运

行结果，代缴各种有关费用。

四、居住环境管理

住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发

生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。

住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的

了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案

物业管理费用的基本构成

1、管理费:用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、

更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；

2、房屋设备运行费:用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用:

3、保洁费:用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；

4、保安费:用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；

5、维修费:用于物业维修服务所需的费用。

物业问题矛盾的产生的根源以及物业的标准

随着住宅小区的不断涌现，许多物业纠纷也开始逐步增多起来，以前有关物业立法已经不能

适应；一些新的问题、业主与物业公司之间，业主与业主之间，业主与开发商以及业主与政

府之间暴露出来，这就是产生物业纠纷的原因，是商品房投诉中的热点，其中最主要的是物

业管理服务收费，特别是普通居住小区物业管理服务收费的问题，更成了人们议论的焦点。

1、物业问题矛盾的产生

1.1 物业收费

物业收费问题一直是大家经常谈话的老话题了，但收费到底应是多少？依据的法规是什么？

怎样制止乱收费？至今没有一个明确的说法，因收费不合理而引发的冲突是事例屡见不鲜，

这又主要集中在两方面，一是乱收费，另一个是不收费，物业公司这方面主要是业主欠物业

管理费用的比较严重，比如拆迁户，对拆迁安置不满意造成不交或者少交物业费，有的因车

辆丢失不交保安费，低层住户不交电梯费，二次加压费等，另一方面：业主方面主要是认为

管理服务不到位，不规范，小区环境脏、乱、差、收费不合理，乱收费、多收费的现象时有

发生，物业管理没有标准可循。

1.2 质价不符是问题的根源

物业收费应是优质优价，按质论价，而不应是统一不变的，如果是统一不变的则体现不出服

务的差别性和收费的差别性，应该在不同的范围内实施标准的量化与质化，从而体现质价比

的合理性，公平竞争的原则性，现在我国的物业管理企业多数为原来的房地产公司分立出来

的，或是从房管部门转制而来的，体制转轨的过程是急促的，被动的，固而产生物业管理企

业规模小，管理成本居高不下，经营效益也比较差，从而不具备应有的实力和资格，更缺乏

必要的设备管理人才。这样就造成管理不到位，不及时，冬季供暖不足等问题，以

及物业管理人员素质较低，服务态度低劣，不菲的收费业主当然不满意，矛盾也由此而产生，

并不是说价格降低了矛盾就减少了，而应从根本上即体制上、市场调节、企业规范等再度来

考虑，首先通过立法来规范目前鱼龙混杂的物业市场，再通过招标等市场调节手段进行优胜

劣汰的选择，在商品住宅买卖之前，即进行物业服务方面的沟通，确定买房子并不只是买个

成品，而是包括买卖之后的延伸服务的理念，这样即可减少因买卖房产时对以后物业管理方

面关注较少而埋下的隐患，又可对房地产商方面提出更高的要求，从而对其进行约束。

1.3 业主有偿付费观念未形成

从业主方面讲，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，长期计划经济下的观念根深

蒂固，现在随着住房商品化，房屋的维护保养成了业主自己事情，原由国家或单位支付的职

工福利部分，现由自己承担，人们对此观念还不能从根本上转弯过来，把物业管理当作一种

服务性消费来支出还有待时日。

1.4 法律不健全，处理纠纷无法可依

我国目前远没有一部关于物业管理的专门法律、法规，只在民法中有相邻纠纷处理的浅之又

浅的几条，这已无法适应当前社会发展的要求。

2、物业的标准

物业管理是一项以服务宗旨，以管理体现服务的工作，作为业主都希望请到高水平的物业管

理公司，享受货真价实的优质服务，而这优质服务笔者认为主要体现在以下几个方面：①服

务态度的热情、物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为

本”的原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主，客户热情服务，做到行为、礼貌、语

言规范、谈吐文雅、遵守条约，衣冠整洁，动作雅观等。②服务设备完好，硬件设施的完好

运行是实现高水平物业管理的先决条件，物业管理中的房屋建筑、机器设备、卫生设备、通

讯设备、交通工具等、对这些设备要始终处于完好状态，保证使用的正常。③服务技能的娴

熟，服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应掌握和具备的基本功，应当具备过硬的设

备维护技术，保安人员应具备过硬的制安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业

知识。④服务方式灵活，物业管理除了做到规范管理，依法管理外，还应设身处地地为业主，

客户着想，努力为业主，客户提供各种灵活的服务方式，尽可能简化各种办事手续，营业时

间方面给业主，客户提供方便。⑤服务收费合理，物业管理属有偿服务行为，物业管理公司

制定的综合服务收费标准，政府应给予明确规定，物业管理公司所开展的特约服务，便民服

务也应满足业户，客户的要求与目的，不可乱收费，或多收费少服务。⑥服务制度健全，制

定并健全物业管理制度，形成一整套规范，系统，科学的服务制度，以确保为业户提供稳定

的服务。⑦服务效率的迅速，服务效率是向业主，客户服务的时限，管理公司应尽量提高员

工的素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。

总而言之，物业公司要从业主的利益出发来确定自己的位置，这样才能使自己立足于市场，

如果是房地产开发商分离出的物业部门可以有利于形成与推广良好的企业形象，提高房屋销

售价格，加快销售进度，同时良好的物业管理能够使物业发挥最大的使用效能，达到增值保

值的作用，反之则将直接影响物业的使用效果和使用寿命。

家庭装饰也是工程质量检验中的重点问题

家庭装饰是室内装饰工程的一个重要组成部分。随着人们生活水平的逐年提高，家庭装饰工

程的造价与档次也越来越高，与此同时，其工程质量也暴露出了越来越多的共性问题。如何

发现解决这些共性问题，科学地检验家庭装饰工程的质量，切实维护好业主的利益，已引起

了有关管理部门和广大消费者的共同关注。

进入上个世纪九十年代以来，随着装饰行业的日益成熟壮大，建设部及有关部门相继出台了

一系列装饰工程质量验收的标准和规定，比较重要的有《GB 50210—2001建筑装饰装修工

程质量验收规范》等，这些标准和规定大多针对公共装饰工程，放到家庭装饰中去，必然有

些不易操作的问题。尽管也有一些针对家庭装饰工程的规范要求，但有时又因专业术语过多，

而老百姓又缺乏这方面的知识，给检验具体工程质量的时候带来麻烦。本人曾经多年从事装

饰设计工作，近来又从事装饰行业的管理工作，在如何检验家庭装饰质量方面有一些自己的

观点和经验，在这里简要作以陈述，与大家共同探讨一下家庭装饰工程质量检验中的重点问

题。

家庭装饰因其大多是要在一个有限的空间内完成吃、喝、拉、撒、睡的功能设计的特点，所

以较之于公共装饰工程有其较为明显的共性问题。对这些共性问题，一般从两个角度去看，

其一是从工艺程序角度，其二是从组成房间的不同部位来看。前者比较适合跟踪式检查，要

求业主和有关质量监理人员有足够的时间，而后者适用于大多数工程，更能全面客观地检验

工程成品的质量。

1、按工艺程序检验

从工程施工过程当中涉及到的工艺程序顺序看主要表现在以下四个方面：一是隐蔽工程；二

是基层龙骨、衬板项目；三是饰面项目；四是瓷砖、理石粘贴和五金玻璃等工程项目。

1、1、 隐蔽工程

主要是土建改造、水电管线的布排等方面的检验。要注意作好隐蔽工程的验收记录。如涉及

到墙体等建筑结构改变，要查看由原建筑设计部门提出变更设计的图纸是否和实际工程吻

合。水电管线的规格要重点检验，如达不到使用要求的，则一律返工。一个家装工程的安全

隐患往往源自隐蔽工程的质量。

1、2、 基层龙骨、衬板项目

主要包括材料的材质、规格、尺寸、等级以及制作工艺的水平。木龙骨和衬板要做防火、防

腐处理。木龙骨间距一般为 300毫米。吊杆间距多为1000毫米。金属吊杆和吊件要做防锈

处理。

1、3、 饰面项目

主要包括饰面材料本身的材质、差、等级以及油漆的工程质量。这部分重点要检查相关材

料的环保指数，要对材料的检验报告认真查阅，对有疑义的材料要做检测。相临的饰面要颜

一致。清漆涂饰类要注意棕眼刮平、木纹清晰，光泽均匀、一致、光滑，无刷纹。漆类

同清漆类基本相同，唯一不同的是没有木纹。

1、4、瓷砖、理石粘贴和五金玻璃

这里要注意粘贴是否有空鼓，表面是否平整一致等问题。瓷砖或理石表面应平整、洁净、

泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程的平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合

设计要求及有关规定。墙面突出物周围的饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。五金、玻璃表面

要干净无污染、无划痕。五金件不能有锈斑。

2、按部位分类检验

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的

部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊

顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

2、1、吊顶工程

吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前

所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石

膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、

差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无

缝。

2、2、地面工程

主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所

以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

2、2、1、木地板

木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙

宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺

棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同

声音，从听觉上辨别、检查。

2、3、墙面工程

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，

壁纸和涂料类主要包括刮腻子平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上

凿毛。

2、3、1、壁纸

壁纸表面要粘贴牢固，无差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶

痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。

2、3、2、涂料

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜一致，无刷痕。侧视不得有波纹起

伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应

清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注

意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程

的平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的

饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。

2、4、细木制品

主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、泽一

致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显

差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条

接头应无明显差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要

尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受

潮变形。

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具

体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰

工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验

收规范》上具体的要求为准。

2、按部位分类检验

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的

部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊

顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

2、1、吊顶工程

吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前

所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石

膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、

差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无

缝。

2、2、地面工程

主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所

以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

2、2、1、木地板

木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙

宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺

棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同

声音，从听觉上辨别、检查。

2、3、墙面工程

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，

壁纸和涂料类主要包括刮腻子平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上

凿毛。

2、3、1、壁纸

壁纸表面要粘贴牢固，无差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶

痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。

2、3、2、涂料

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜一致，无刷痕。侧视不得有波纹起

伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应

清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注

意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程

的平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的

饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。

2、4、细木制品

主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、泽一

致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显

差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条

接头应无明显差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要

尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受

潮变形。

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具

体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰

工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验

收规范》上具体的要求为准。

2、按部位分类检验

家庭装饰工程因大多是在一个有限的空间内完成的，在检验工程质量的时候，也可以从大的

部位及主要项目方面分类，这样操作起来比较方便、全面。从这一角度划分的项目主要有吊

顶、地面、墙面、细木制品等工程项目。

2、1、吊顶工程

吊顶材料主要有木龙骨、轻钢龙骨、石膏板和铝扣板、PVC扣板等。龙骨和吊杆的检验同前

所述。所有类别吊顶工程合格的基本要求是表面不得出现弯曲、凹凸不平。如果是龙骨钉石

膏板刷乳胶漆，钉眼应先涂防锈漆，再刮腻子平做表面处理，乳胶漆涂层不能有明显刷纹、

差，不能出现裂缝和掉皮现象。铝扣板、PVC扣板等吊顶要注意四个边缘处理，要严密无

缝。

2、2、地面工程

主要有木地板、地砖（石材）两大类。此外还有地毯、地板革等类别，这些材料不常用，所

以这里主要说说地板和地砖的检验要点。

2、2、1、木地板

木地板要铺贴牢固，不能有开裂、歪斜、空鼓、污痕，同时对缝要顺直，板与板之间的缝隙

宽度在1~ 2毫米之间，面层没有抢眼创痕，差不明显。

2、2、2、地面砖及花岗石

地面砖及花岗石的铺设，要求品种、规格、号、图案保持一致，粘贴牢固、无空鼓、无缺

棱、掉角和裂缝。检查地砖、石材是否空鼓，可用小捶轻击地面，根据不同部位发出的不同

声音，从听觉上辨别、检查。

2、3、墙面工程

主要有壁纸粘贴、涂料粉刷、和瓷砖镶贴三大类。不论使用何种材料都要先进行基层处理，

壁纸和涂料类主要包括刮腻子平及底漆（油漆）封闭，如果是瓷砖镶贴，须在水泥墙面上

凿毛。

2、3、1、壁纸

壁纸表面要粘贴牢固，无差，没有空鼓、气泡、裂缝、跷边、皱折和斑污出现。侧视无胶

痕，边缘要整齐、无毛边。侧视不得有波纹起伏。

2、3、2、涂料

墙面涂料要无掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底现象，颜一致，无刷痕。侧视不得有波纹起

伏。新建筑物的混凝土或抹灰层在涂饰涂料前应涂刷抗碱封闭底漆。旧墙面在涂饰涂料前应

清除疏松的旧装修层，并涂刷界面剂。

2、3、3瓷砖、马赛克墙面

该类墙面要平整，缝隙均匀，无空鼓。材料表面泽一致，无跷曲变形。马赛克墙面还要注

意阴阳角的平整处理。瓷砖表面应平整、洁净、泽一致，无裂痕和缺损。饰面砖粘贴工程

的平、防水、粘贴和勾缝材料及施工方法应符合设计要求及有关规定。墙面突出物周围的

饰面砖应套割吻合，边缘应整齐。

2、4、细木制品

主要包括窗帘盒暖气罩、护墙板、门窗口套、壁柜等。细木制品表面应平整、洁净、泽一

致，不得有裂缝、翘曲及损坏。细木制品与基层必须结合牢固、无松动现象。表面无明显

差，装饰缝须用漆腻子填平处理，木装饰线条要连贯规整，厚薄一致，表面光滑细腻。线条

接头应无明显差。饰面板上的钉眼经油漆处理后，在两米以外应看起来不明显。基层板要

尽可能选择受潮变形差的品种，尤其是窗台板、踢脚线衬板等决不能用刨花板，以免将来受

潮变形。

在实际检验工作当中，除以上提到的重点检验项目以外，还有很多我没提到的项目检验和具

体的数据检测、检验方法，比如门窗套安装的允许偏差和检验方法、软包工程的检验、抹灰

工程的检验等等，遇到该类问题的时候，要以《GB 50210—2001建筑装饰装修工程质量验

收规范》上具体的要求为准。

新房装修的11条禁忌 应多花时间布置自己的小窝

一、忌仓促上马

一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙了一个装饰公司，要求对方在十天半月就

要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现

这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修

之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段

时间去选择一家合格的装饰公司。

二、忌“胸无全局”

在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置

以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘

考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。

三、忌“缺少变化”

虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。

所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显

得缺少情趣和变化。

四、忌表面的“涂脂抹粉”

从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房

间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并

不理想。

五、忌不分主次

有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往

“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。

六、忌脱离文化背景

照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房间里

都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。

七、忌脱离外部环境

如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌

用深颜。

八、忌“无人参与”

有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没

有一点主人爱好和性格的体现。

九、忌盲目攀比

有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。

十、忌追求“一步到位”

目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例

如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。

十一、忌生搬硬套

所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装

修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。

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