2021年起，《民法典》增5项新规！

2021年起，《民法典》增5项新规！

2021年起，《民法典》增5项新规！

2021年1⽉1⽇，现⾏《合同法》将被废除，《民法典》将取代其地位。其中关于房屋出租的法律规定做了重⼤的

修改。总体来看，更加有利于保障租房⼈的居住权益，同时也兼顾了出租⼈的权益。

“居者有其屋”是⼀项重要的⼈权保障，国家⼀直⾮常重视⼈民众的居住问题，⼀⽅⾯强调“房屋的居住属性”，打

击炒房⾏为；⼀⽅⾯通过法律保障租房⼈的居住权益。

今天告诉您房屋出租的新规定，并告知相关法律风险。

⼀、设⽴居住权的房屋不能租！

⼀旦你承租了设⽴居住权的住宅，你的租赁合同将被认定为⽆效。有⼈会质疑：以前从来没有遇到过这事。

在2021年之前，没有任何房屋设⽴了居住权，因为法律还没有规定。但是从明年开始，⼤量房屋将可能设置居住

权，这样的房屋将被视为租房雷区，千万不能去碰，因为法律不允许出租。

法律风险提⽰：租房⼈应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋没有设⽴居住权，且在租赁期间也不得新设

居住权。否则出租⼈应承担****元违约⾦。”

法律规定：设⽴居住权的住宅不得出租。

⼆、出租⼈发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个⽉

现在有不少⼆房东，将⾃⼰承租的房屋转租给第三⼈，⾃⼰收取租⾦差价。但是⼆房东这种转租⾏为，如果没有

经过出租⼈同意，这种转租是可以被解除的。

这就导致实践中很多租赁关系处于不稳定状态，当你租赁的房屋是转租的，则随时有可能被⼈赶出去的风险。所

以这次法律新增规定，如果出资⼈知道承租⼈进⾏转租的，6个⽉不提异议，就视为同意转租。

法律风险提⽰：实际租房⼈应当要求在《房屋租赁合同》中写明：“该房屋属于出租⼈所有，不是转租的房屋。

”并查验房产证，这样切实保障⾃⼰的权利。如果知道房屋是转租的，则要求出租⼈出具转租的函。

法律规定：承租⼈未经出租⼈同意转租的，出租⼈可以解除合同。出租⼈知道或者应当知道承租⼈转租，但是在

六个⽉内未提出异议的，视为出租⼈同意转租

三、房屋权属有争议或被查封，可以退租。

房屋所有权发⽣争议，或者出租⼈因为诉讼纠纷，房屋被司法机关查封、甚⾄拍卖，严重影响了租房⼈⽣活安宁

权。最近北京就发⽣了⼀起案件，⼀壮汉冲进超市丢、砸东西，原因是房屋所有权争议，结果殃及了租房⼈。租房

⼈想退房，但是却因为租赁合同没有到期，苦不堪⾔。

这次新法保护租房⼈的合法权益，明确：当房屋被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押；房屋权属有争议时，

租房⼈可以退房！

法律风险提⽰：租房⼈⼀旦发现房屋被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押；或者房屋权属发⽣争议时，保留

好相关证据，并及时通知出租⼈要求解除合同。

法律规定：有下列情形之⼀，⾮因承租⼈原因致使租赁物⽆法使⽤的，承租⼈可以解除合同：

（⼀）租赁物被司法机关或者⾏政机关依法查封、扣押；

（⼆）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、⾏政法规关于使⽤条件的强制性规定情形。

四、租房⼈享有优先租赁权，不⽤担⼼租期到了被赶出去！

除⾮是居住特别不满意，租房⼈都不太愿意搬家：⼀是搬家特别⾟苦；⼆是会增加很多成本和费⽤。

但是现实⽣活中经常发⽣这样的事，合同到期后，房东告诉租房⼈，我不想再租给你了，租房⼈只能到处去新

的房源。这种事情从明年开始结束了，法律明确规定房屋承租⼈享有优先承租权。

法律风险提⽰：优先承租权是指同等条件下优先权，如果价格达不成⼀致，那么优先承租权将不再享有。所以租

房⼈要想获得优先承租权，就要匹配最新的租房价格，这点⽐较难。

法律规定：租赁期限届满，房屋承租⼈享有以同等条件优先承租的权利。

五、近亲属的购买权优先于租房⼈，租房⼈的优先购买权受到限制

《合同法》仅仅规定了出租⼈在出售房屋时，租房⼈享有优先购买权。这必然导致⼀个问题：如果出租⼈想将房

屋过户给⾃⼰的孩⼦、⽗母，却需要征求租房⼈的意见，因为租房⼈有优先购买权。特别是低价卖给⾃⼰的兄弟

妹，租房⼈也享有同等条件优先购买权。这和我们的社会风俗产⽣了巨⼤的冲突。

这次法律做了重⼤修改：房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的，租房⼈不享有优先

购买权。并且法律还规定：租房⼈应当在15⽇内明确表⽰⾃⼰要购买，否则放弃优先购买权。

法律风险提⽰：在出租⼈出售房屋时，租房⼈如果想购买出租⼈的房屋，必须要及时表达⾃⼰想购买的意愿，时

间仅为15⽇，否则将丧失优先购买权。

法律规定：出租⼈出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租⼈，承租⼈享有以同等条件优先购买

的权利；但是，房屋按份共有⼈⾏使优先购买权或者出租⼈将房屋出卖给近亲属的除外。

出租⼈履⾏通知义务后，承租⼈在⼗五⽇内未明确表⽰购买的，视为承租⼈放弃优先购买权。

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