交房费用及验房程序

买房是个大事，花的钱也不少，有时需要动员全国老小，不够还要亲人朋友周转，房事是大事呀。 商品

房购买以后交付验收，很多同学都知道SF、牛仔、奇迹做公益验房活动。 孟工只要有时间也经常参

与，利用今早空闲时间，孟工做个收房手续费清单，给未收房的同学做个参考。

1.契税【实际成交价×3%，符合国家相关优惠条件的，可按照优惠后税率缴纳，详见以下备注2】 ----

税务局

2.印花税贴花【5.00/户】----税务局

3.产权登记费【80元/户】----产权处

4.共有人工本费/本【10元/本】----产权处

6.维修资金【实测建筑面积×27.5一平米】----产权处

维修资金监管办

注：1100元/㎡ 因建筑成本造价不同而不同，这个没有固定的，一般来说都是1000多。

7.预抵押登记费【210.00元/户，按揭付款客户未支付的需要支付】----产权处

8.国有土地使用证/户【23元/户】----国土局

9.面积差异补【根据实测面积进行补】----开发商

10.一般情况下物业管理费先收三个月----实测建筑面积×1.98元/㎡/月×3个月----物业公司

注：这个费用不是强制要交的，孟工建议，先验房，房没有问题，再谈物管费。

11.水电预存金----物业公司

提示：以上所有涉及到房款/面积的数据，最终以交房第三方测绘部门的数据为准。如有变动，将在交

房现场对所购房屋的房总款、代收费用进行重新核算，并办理补/退款手续。

关于交费大头契税

1、根据川地税［2002］83号文件规定，“个人购买自用普通住宅享受减半征收契税优惠仅限一套，对

个人购买多套普通住宅用于出租或办公，不得给予减半征税优惠”，产权契税征收标准为：实际成交价×3%。

在交房期间将按业主申报的缴税比例收取。

2、根据成房发（2005）160号文件规定，住宅享受优惠政策的“普通住房”必须同时满足3个条件：

①小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；

②单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）；

③实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍(详见交付现场公示)。

只要不能同时具备上述3个条件的都属于“非普通住房”，“非普通住房”的契税将按实际成交价×3%收取。

3、特别说明：根据财政部 国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》及《成都市人民

政府关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》成府发〔2008〕61号第五条规定

“对个人首次购买90平方米及以下普通商品住房的，契税税率暂统一下调为1%”，自2008年11月1日起

实施。

成都市地方税务局直属三分局，86279335、86279210。

4、若业主所报缴税比例与地税局出具的《缴款通知单》有出入，以《缴款通知单》上的金额为准。

5、物业管理收费依据详见《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议》。

收房流程及收房注意事项 （建议事先打印出来按这些去收房）

一、注意及时接收入住通知书

1. 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄

出30天内，所以购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提

出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往

收房。

特别提示：

1. 要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。

2. 收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，

可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时

与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说,

则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之

日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件

1. 《竣工验收备案表》 ――最重要

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该

注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由

设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政

主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘

终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关

规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘

就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须

作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查

其中的具体各款，特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指

数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

4. 《建设工程质量认定证书》

5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

6. 实测面积登记表

特别提示：

1. 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相

关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交

钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印

件。

2. 《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这

张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即

使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝

收房。

3. 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得

的合法性。

4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，

要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、

《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。

5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您

可带走，作为证据资料保存。

6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期

交房的责任由开发商承担。

三、房屋检验

收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包

括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。

“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，

消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的

义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：

1. 检测房屋面积：

要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单

位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，

误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

2. 检验房屋质量：

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一) 房屋本身的质量

（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。

（三）装修质量

特别提示：

1. 一定要掌握“先验后收”的原则。

2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关

于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。

3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。

4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，

由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。

5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就

应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交

房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。

6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准

在合同中明确下来。

四、新房验收的最终结果

1. 房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在

这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上

“暂不清楚”、“无法认定”等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商

限期处理。

2. 如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书

面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

3. 发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改

维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。

4. 对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详

细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

特别提示：

1. 验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中

记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没准备

验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

2. 物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋

质量的问题与物业公司签署文件。

3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房

人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。

注意事项以下问题，购房者在买房、收房过程中会经常遇到，特别经常遇到此类

的咨询问题，把关键注意事项列出，提醒消费者予以重视，以维护自己的权益。

一、买房相关税费

（一）商品房买卖应缴以下税费：

1、契税

2、房屋买卖交易手续费

3、买卖合同印花税

4、公共维修基金

5、房屋所有权登记费

6、房屋所有权印花贴税

7、权证工本费

（二）税费问题

特别提示：依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税

等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。

1. 契税

契税是业主取得产权证时向国家交的税。

缴纳时间：契税只能在过户时交纳

特别提示：除税务机关，任何单位无权代收。

实施：业主入住时不需要向开发商交纳契税，等房屋可以办理产权证之前自己到

税务局直接办理。

2. 公共维修基金

此项基金不同于物业管理费，只用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的

大修、更新、改造。

税率：房屋成交价 的2%。

特别提示：任何开发商、物业公司都无权收取或代收大修基金。该基金应该交给

小区办。如果您将大修基金交给开发商，您很可能无法要回。

3、面积测绘费

面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供

面积测量数据的义务，故此费用应由开发商交纳。

4、物业费

一年物业管理费、物业管理费和水电保证金

特别提示：普通小区交一年以下物业费并不违规。

物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收

费地点公布。

5. 产权代办费

业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。

二、面积问题

面积问题是消费者最为关心的内容之一，购房人买房时尤其是买期房时，一定要

考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条

款加以防范。

（一） 存在的问题：

1. 商品房合同面积与实测面积存在误差，这一直是个焦点问题。

消费者常常因面积问题出现纠纷而处于被动局面，建议购房人在购房合同中对相

关可能出现的问题详细进行约定，以维护自己的权益。

2. 开发商有时能利用公摊、面积测量侵占购房者的合法利益，还不易被发现。

正确测算房屋面积，是专业人员的工作，一般购房者根本无法完成。其次，面积

测量的人工操作特点，正常误差都难以避免，一些开发商在使之产生人为偏差侵

占购房者一、两米面积轻而易举。再有，由于消费者相关知识掌握不够，使得购

房过程中信息不对称，开发商很容易偷梁换柱，把非公摊的面积加入公摊之中。

（二）如何解决面积误差？

面积误差：根据有关规定，买卖双方因设计变更造成的实测房屋套内面积或建筑

面积（含公摊面积）与房屋买卖合同约定面积不符的，按照合同约定处理。合同

没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％

以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算房款；（二）面积误差比绝对值

超出3％，购房人可要求退房。开发商应在买房人提出退房之日起30日内退还

已交房款，并支付已付房款利息。如购房人同意继续履行合同，房屋实际面积大

于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由购房人按

照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，所有权归

买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积在3％以内（含3％）部分的

房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差绝对值超过3％部分的房价款由开

发商双倍返还买受人。

特别提示：

1. 想测出您买的商品房的真实面积，首先购房者索要出建筑的竣工图纸，请专

家根据图纸进行计算。

2. 签定合同时应该细化条款，应该约定实际面积与产权登记面积发生误差时的

处理方式。如规定合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3％时，购

房人有权退房。

（三）关于分摊面积

公用建筑面积分摊原则：

1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公

用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。

2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围

服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分

别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面

积之和。

3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何

人不得侵占或改变原设计的使用功能。分摊的公用建筑面积由以下两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值

班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面

积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用

建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。不应入的公用建

筑空间：

1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉等，作为人防工程的地下室、

单独具备使用功能的独立使用空间。

2、售房单位自营、自用的房屋。

3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

4、对于半地下室，不论采光井的结构如何，都不计入建筑面积。

特别提示：

1. 签订合同时应明确约定公摊的具体项目。

2. 售房单位在预售商品房前，应向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积

测量报告。预售商品房设计方案变更涉及预售房屋面积的，应重新提交面积测量

报告。售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应

明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

3. 其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合

同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

三、审查销售广告

（一）出现问题

“我们的小区绿化率达到……，我们小区配有小学、幼儿园、会所……”

购房者常常会被上面的优美辞藻所迷惑，但到实际收房时才发现与现实相去甚

远，现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的一手；另外，装修

标准不符合合同的约定或开发商承诺。收房中其中一个重点就是要开发商如何兑

现曾经的承诺。

（二）解决办法

1. 要注意平时的证据收集。

如买房时的楼书、广告一定保存好，有条件购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该

对照小区平面图看环境。根据相关的司法解释，此类的广告可以作为要约，在法

庭上作为证据出示，要求开发商兑现承诺。

2. 要随时主张自己的权利。

一旦发现小区有规划被变更的迹象，购房者一定要尽快跟相关部门和开发商交

涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。

四、法定退房条件：

在房屋验收过程中，业主如果发现购买的商品房存在质量问题，是不是都可以退

房呢？退房的法定条件，综合起来包括以下几种：

1. 购房合同无效：

实践中，造成购房合同无效的常见情形有：①开发商无权处分该房产；②开发商

存在欺诈情形。

2. 套型误差导致退房：

按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定

的误差范围，合同中对此未约定处理方式的，购房人可以退房。

3. 面积误差导致退房：

房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3％（不含3％）的。

4. 变更规划、设计导致退房：

开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发

商经批准改变房屋结构未经买家认可的。

5. 质量不合格导致退房：

房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，

买受人有权退房。

特别提示：

1. 由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，

买家可以不收楼。

2. 出现上述法定退房条件时，购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违

约赔偿责任由发展商承担，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民

法院起诉。

3. 如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房人有权要求开发

商进行维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

五、特别建议：

可以考虑集体收房。买房过程中，常常会涉及到很多专业问题，只靠消费者个人

的力量有时很难解决问题，在此，特别建议您可以考虑集体收房，人多力量大，

结合专家的力量解决遇到的所有难题!

---------------------------------------------------------------------

-----------

收房需要带的工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封

闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

最佳收房流程:

核验业主材料

业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明

交纳剩余房款

业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》

业主做综合验收业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案开发商

与业主协商并达成书面协议根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日

内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议业主签署《入住交接单》对

发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予

收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证

书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

验房、填写验收记录和做房屋交接：

验完楼后，业主应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表

底数抄在指定表格(一般附在《验房交接表》中)；符合政府规定和合同约定的，

通 过验收；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》

中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交

开发 商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并

签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过 天)。不能整改的，应

给予经济补偿；问题严重，对房屋使用功能影响重大的，可依法追究开发商相应

责任，甚至退房。

交费笔笔算清：

检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规发票及缴交各项相关

费用与钱银有关，更要笔笔算清。

签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：

验完楼后，开发商一般要求业主填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责

任书》等协议书，同时领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及各种

赠送物品。

具体过程如下：

1. 去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

1) 房屋的《住宅质量保证书》--可带走

2) 《住宅使用说明书》--可带走

3) 《竣工验收备案表》

4) 面积实测表

5) 管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2. 核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经

过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之 间

的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同

为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而

变，时间为30--40分钟验收房子看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，

小鲁提示您:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交

付，可同他们交流，验收好后，再 交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层

钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可

以同物业人员一起去房子里了。(记 得拿那些工具哦)

1) 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，

所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，

用扫帚清楚后就可以看了

2) 检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是

否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快

查明原因。

3) 仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓，一

定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关

系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4) 水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、

急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头

给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个

分闸是否完全控制各分支线路。

5) 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴

缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水

左右，应 听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问

题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着

水口，再加以 捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6) 验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的

业主在24小时后查看其家厕卫的天花。【提示】：在全部用完水后，应再打开

水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7) 核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、

品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实

要仔细核实。

8) 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最

好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高

度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司

提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要

同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要

进行交涉了

作为业主，还需要对房屋本身细节进一步把关，及时让有关部门修理和完善。以

下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：

核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。

门窗

1．试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关

上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固。

2．门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

3．门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？

4．大门、房门的插销、门销是否太长太紧？

5．窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不

能有缝隙。

6．窗户玻璃是否完好？

7．窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

地板

1．地板有无松动、爆裂、撞凹？行走时是否吱吱作响？

2．地板间隙是否太大？3．柚木地板有无大片黑水渍？4．地脚线接口是否妥

当，有无松动？5．地面是否有裂缝，是否有起砂现象？

顶棚

1．顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，

与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；

如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严

重，该住宅有严重结构性质量问题。

2．看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时

间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

3．顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的

住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

4．特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

5．墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声。

6．墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。

7．墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8．内墙墙面上有否石灰爆点？

厨厕

1．检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？

2．放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3．卫生间门的上下冒头是否刷油漆？

4．已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，

还应设置返水弯。

5．距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗

手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措

施。

6．卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。

7．厨厕洁具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕

有时细如毛发，要仔细观察。

8．坐厕下水是否顺畅，冲水声响是否正常，冲厕水箱有无漏水声？

9．浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水如何？

10．厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是

否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

11．砖缝有无渗水现象？

12．厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

13．大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试

排水速度。

验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着

排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好

楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

管道，指的是排水/污管道。尤其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛

水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥

当，下水是否顺畅？

14．自来水的上水管在过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡

度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

15．出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

16．自来水水质怎么样？

其他

1．厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？

2．电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，

方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电

器。照明、动力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，

空调的插座应与其他线路分开；应检查一下开关、插座的牢固程度；电话、电视

的线 路应用力拉一下，看是否虚设。

3．供水管的材质？由于某些省市明文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分

供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水

质，铜可以抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。

4．试煤气热水器开关是否妥当？检查水、电、煤气／天然气、上下水管道等是

否开通和能否正常使用，并查看各种表的实际度数。

5．居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较

多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

6．阳台裂缝危险大。

7．房间内有无结露现象，保温不好墙滴水；冬天，房间里的墙面如果有结露现

象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定

有问题。

8．在提供暖气的高档物业小区里，还要注意暖气供、回水支管有无倒坡现象，

支管的坡度一般为1％。供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面2至3

厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。冬季供暖温度不允许出现低于14℃

的现象。

9．供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管。

在验收过程中一旦发现有前述问题，各业主应立即将相应的问题以书面或照片、

音像资料方式记录在案，以备维权。一般说来，房屋交付出现质量瑕疵但并不影

响实际居住的，除非合同有特别的约定，不然业主不得拒绝接受开发商的交付，

但开发商的维修义务并不因此而消除。《商品房销售管理办法》规定，“房地产

开发 企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范

围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。”同时国

家对最低保 修期还有详细的规定，所以业主在验收时发现房屋的局部有质量问

题要及时向开发商提出，要求开发商在相应的时间内予以维修到位。

收房时，留心这些陷井！

辛辛苦苦挑选了一套房子，经过了半年多之后，房子终于做好了，可业主这时才

发现，收房时“猫腻”还不少——

没有验收合格证书房子交得不明不白

提醒一：各种收房资料要看齐

一些市民反映，由于对收方程序不太了解，收房时常碰到这样的情况：开发商通

知业主正式宣布房子已经完工，并具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，

必 须要看开发商是否具备以下文件：一是《建筑工程竣工备案表》，二是房屋

的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积

实测数据 和公摊面积的报告。同时，业主要查看房屋条件是否与购房合同中约

定的在出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。催促业主尽

快收房出了问题再也不管

提醒二：和开发商共同验收新房

不少市民在合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商利用

这一条款催促粘主收房，然后对房屋存在的问题就不管不问了。这个时候，粘主

出现问题就很难到开发商。

提醒：一定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，并书面约定开发商承诺解

决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付

的房 屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗

等是否和合同的约定一样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中

约定的项目 是否符合要求。专家提醒，在交房承诺解决的时间和责任，以便以

后其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和

竣工后房屋水遇 管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。要求交齐

配套费用否则不让进房查看

提醒三：签收房文件时“留一手”

一些小区交房时，开发商不让业主进新房查看，业主必须把一些配套费用交齐后

才开门。业主担心，如果先交了钱，一旦出现问题，就没有什么可以制约开发商

的了。

提醒：专家建议，在签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如

当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或

“未验房”等字样，万一在验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。

一表应付所有项目所购房屋半未备案

提醒四：仔细查看《备案表》

不少业主收房时看到了开发商的《竣工验收备案表》，但却不知道，自己买的那

一栋是否已经备案了。按照规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管

部门备案，而一些开发商却用一张《备案表》来应付所有的项目。

提醒：业主在收房的时候不能只简单地看有没有《竣工验收备案表》，而是要仔

细查看所购的房屋是否在该表的范围内，以及表内的各个分项是不是都备了案。

收房附带苛刻条件要求交一年物业费

提醒五：未收房不应提前缴费

一些小区的物业公司在粘主收房时，会要求粘主先交一年的物业管理费，才能收

房。

提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主在收房后才与物业公司签订服务协

议，才能付费，业主还未验房，这个时候还没享受物业服务，不应提前缴费。

发生面积误差怎么办

在商品房买卖中，应当在合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，并注上房

屋交付时的实测面积（产权登记面积）与合同约定面积发生误差时的处理办法，

以保证一旦发生面积误差时，可以按照合同来解决。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产

开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受

人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面

积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％

部分 的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同

约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开

发企业返还 买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还

买受人。

延迟交付问题如何解决

律师提醒：

对于普通业主而言，首先要在合同上好好下功夫，随后，清楚地了解在整个的交

付环节中如何正确应对，如何做好相关证据的固定或保全，这样即便与开发商发

生了难以协商的纠纷，一样可以在人民法院的主持下获得胜诉。

第一，要确认开发商是否延期交房。由于消费者在与开发商签订购房合同时，往

往都会约定逾期交房违约金的赔偿问题，所以，开发商通知交房时业主要留心开

发商交付的时间，以确认开发商是否违约。

建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》明确了开发商应当向社会公示

工程竣工时间，业主在签订合约时可以对照前述竣工时间计算出开发商在合同中

应当交付房屋的时间，如两个时间相差悬殊，则必有一时间为虚假承诺，业主可

以在签约前就此向开发商要求加大违约责任的力度。

第二，要留心相应的配套设施是否到位。很多涉房案件起因于配套设施安装不齐

全、不到位而产生，而合同中所约定的配套设施的数量、种类、质量、验收标准

要以国家的规定和双方在合同中的约定为准；另外，配套设施是否按期、按时交

付的违约责任的承担也是由双方的合同约定，因此，业主在接收房屋前要实地考

察配 套设施的到位情况，如果交付情况与合同约定不符且足以影响业主的正常

生活，业主可以按照合同约定或根据实际情况认为房屋尚不具备交付的条件，有

权拒绝接受 开发商的交付。

附：房屋自查记录表

一、 查验开发商房屋相关证件

序号 项目 验收结果 原因 备注

1 《建设工程质量认定证书》

2 《住宅使用说明书》

3 《住宅质量保证书》

4 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

5 《竣工验收备案表》

经检查，开发商缺如下证书：

1：

2：

二、 验收小区外部环境（ 区）

序号 项目 验收结果 原因 备注

1 绿化是否已完成

2 路灯是否可正常使用

3 楼梯间瓷砖是否破损

4 单元门开启是（否）灵活

5 单元门控制系统能否正常

6 电表起始度数

7 电表型号容量

8 电表总闸是否正常

9 水表起始度数

10 水表型号容量

11 水表闸是否开关灵活