2022年我国楼市调控政策影响和走势分析

2022年我国楼市调控政策影响和走势分析

近几个月来，国内多个城市先后出台楼市调控政策。国庆期间，

限购政策密集出台，让火爆一年的楼市顿生变数。楼市传统旺季“金

九银十”不再。2022年最新楼市调控政策的影响和走势分析如下。

近段时间，全国各地纷纷掀起房地产市场的“查房”行动热潮，

有业内人士认为，此次专项检查对楼市会起到肯定净化作用，对购房

者是件好事。接下来开发商会保持低调，营销和推盘可能相对谨慎。

一位监管人士告知记者，现在房地产调控大致有三方面：一是

行政手段限价限售；二是市场手段调整供需；三是金融手段降低杠杆。

从目前状况来看，以金融手段降杠杆、抑制楼市投资投机性需求的措

施正在不断加码，将来一段时间调控趋势将会连续。

房企融资或受更大影响

今年9月，政府出台严控房地产企业发债的审批政策，收缩融

资渠道，掌握投资节奏和开发商借款比率。

目前债券市场已成为房企的主要融资渠道。依据Wind数据，

截至10月底，交易所市场发行的债券中，房地产行业共发行873只

债券，发行金额合计9354.46亿元，占比达25.94%，为交易所市场

公司债发行第一大行业。

“通过抑制房地产开发商融资力度，缓解流淌性充裕的房地产

开发商盲目高价拍地也可对预期产生影响。”对此，联合信用评级有

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限公司（以下简称“联合评级”）评价说，“自2022年公司债放开

发行范围以来，房地产企业通过发行公司债取得大规模低成本资金，

但此轮调控已针对房地产企业融资渠道出台多项限制政策，将来仍不

排解相关融资掌握措施的进一步出台。”

10月12日，央行召集多家银行召开商业银行住房信贷会议，

要求各商业银行加强信贷结构调整，在强化住房信贷管理的同时掌握

好相关贷款风险；随后上海市银监局也对管辖内银行发出房贷风险警

示；10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，提出要严

控房地产金融业务风险，包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地

产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。

相关业内人士认为，上述政策旨在防范房地产高杠杆扩散为整

体市场金融风险。特殊是对于热点城市，为保证区域市场供需平衡，

一方面需持续掌握投资和投机性需求；另一方面需加大土地供应，减

缓土地溢价率过高产生的房价上涨预期。

抑制炒房投资

前三季度，房地产市场供需两旺，直接推高房价。投资层面，

全国房地产开发投资74598亿元，同比名义增长5.8%，增速比1月

至8月加快0.4个百分点。销售方面，全国商品房销售面积105185

万平方米，同比增长26.9%；商品房销售额80208亿元，同比增长41.3%，

其中住宅销售额增长43.2%。

楼市的火爆直接传导到个人住房贷款上。央行数据显示，7月

个人住房贷款占当月新增人民币贷款的比例达98.7%。随后，8月和

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9月这一比例分别下降至71.2%和39%。

国庆节前后，多地先后出台楼市调控政策，掌握信贷增长是调

控的重要方向之一。据统计，自9月30日起，目前已有22个城市先

后发布了新的楼市调控政策，详细措施就是限购、限贷、提高首付比

例。

“贷款发放审批、首付比例和利率是调控炒房投资的关键。”

监管人士告知记者。以上海最新出台的上述决议为例，其重点强调要

连续加强对首付资金来源的审查，强化对借款人及其配偶收入证明真

实性的审核，审慎评估借款人家庭偿债力量，严禁变相规避调控政策

和住房信贷管理规定。

楼市调控效果初显

除了在限购限贷方面出台新政外，规范楼市秩序也是近一段时

间的政策着力点。住建部于国庆节期间公布了45家违规失信房企和

中介机构名单，后又发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房

地产市场秩序的通知》，对房地产开发企业的9种不正值经营行为作

了明确界定。同时，北京、南京、深圳等多地开展楼盘突击检查。

目前来看，各地楼市集中调控的效果显著。国家统计局10月

底发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，基于国庆节期

间的调控政策，一线城市和部分二线热点城市房地产市场消失乐观变

化。从房价环比涨跌幅度看，15个一线城市和部分二线热点城市房

价过快上涨的势头得到明显遏制，房价走势趋稳。与9月相比，一线

城市和部分二线热点城市10月上半月新建商品住宅价格环比指数均

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有所降低。

专家表示，作为我国的基础性产业之一，房地产业走在健康平

稳进展的轨道上对经济转型升级是有利的。但目前房地产业处于“高

烧”状态明显不正常，政府推出的各种调控措施都是为了给楼市降温，

而不是对楼市进行打压。

据发布的《2022-2022年中国房地产行业市场需求与投资询问

报告》显示，进入11月调控风还在连续吹，作为撬动房地产杠杆的

重要金融工具，北上广深等一线城市的房地产金融调控进入年尾也开

头间续收紧。而上周，深圳、广州等地纷纷传出银行收紧房贷审批的

消息。银行人士认为，严查贷款人的收入、流水、离婚真实性、首付

款来源等是大势所趋。随着年末信贷额度从紧，估计年末房贷市场也

将全部收紧。

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