土地地性质及分类

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一、土地的性质及分类

1.土地出让一般分五类：商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各用地出让

的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育

用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年.

2.土地权属性质是指土地所有权和土地使用权的性质。我国实行的是土地的社会

主义公有制，《土地管理法》第八条规定“城市市区的土地属于国家所有。”“农

村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”因此，我国土地所有权性质分国

家土地所有权和集体土地所有权。《土地管理法》第九条规定“国有土地和农民

集体所有土地 .可依法确定给单位或者个人使用。”这样，土地使用权的性质分

为国有土地使用权和集体土地使用权。

3.什么是房地产权证

房产证（Premises Permit）购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法

对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，

是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各

地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均

无效，不受国家法律保护。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括

房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，

是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证.

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2000年以前，房管局是分开《房产证》及《土地使用权证》两本证给业主的，

若要办理房屋的买卖或抵押，必须要两个证同时出示才可以办理上述业务。在

2000年之后，房管局就将上述的两个证合并成一个叫《房地产证》。即《房地

产证》=《房产证》+《土地使用权证》，所以如果你现在办的证件的封面是写

明《房地产证》的，那么就只是一本证了。

4.房产证的性质分为商品房和房改房.已购公房又叫房改房 拆迁房.经济适用房.

区别：商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。

房改房又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。

拆迁房：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建

设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的

价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅

房。

简单的说，商品房经过批准，面向大众。

房改房有优惠在里面。

拆迁房：被拆迁人定向销售的房子

经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资

建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障

性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相对同

期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在

房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一

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样，经济适用房是国家为低收入人解决住房问题所做出的政策性安排，另一种

出租为主的住宅政策称为廉租房。

5.土地使用类型分为土地划拨和出让.

区别：

土地性质有国有划拨和国有出让两种。 划拨土地买方办理土地证时要缴纳一笔

土地出让金，拿到了土地证才能成为出让。 国有出让土地、出让用地，通俗的

讲是国家把地卖给个人，在一段时间内享受在这个土地享受权益。有工业出让一

般40-50年，有商住出让是70-80年。出让年限过了以后国家收回土地。

我国划拨土地使用权有以下含义：

《1》．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存

量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。

不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

《2》．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可

不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

《3》．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作

程序办理手续。

《4》．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有

土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

通俗讲就是划拨是没有使用年限的如果国家需要用地则没有任何的补偿而出让

是指在一定的年限内如国家需要用地则有补偿但过了使用年限以后则需要另交

费用.

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6.用途

通常我们房产证的用途一般分为 住宅和商业 交税的标准一般看房产证的房

屋状况一栏的设计用途

7.结构

一般分为砖木结构、混合（砖混）结构、框架结构、钢架结构

《1》、砖木

比如古时候的房屋和解放前的老房子以及一些寺庙。

《2》、砖混

主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑。其构造是砖墙、砖柱

为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板，大梁、过梁屋架等横向构件放

在墙、柱上，承受并传递上部荷载。

这种房屋造价低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，

其层高也受到限制。所以虽然以前有大量这种房屋，现在都逐渐被钢筋混凝土结

构的房屋所取代。

《 3》、钢筋混凝土结构（框架/框剪/筒体结构/框筒/筒中筒等都属于此类）

本结构承重构件（如梁、板、柱、剪力墙等）都由钢筋和混凝土两大材料构成。

外墙和间隔墙由轻质墙或其他材料砌体组成。特点是抗震好，耐用年限长，一般

现在的多层高层甚至超高层建筑都广泛采用此类结果形式。

《4》钢结构

主要承重构件都是由钢材构成的建筑。造价高，多用于超高层建筑或者是有大跨

度要求的比如歌剧院、体育馆、厂房等等。

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从这里我们可以了解，根据建筑结构的不同，不同房屋的成本造价差异也

很大，我们不能用砖混的建筑成本去比照框架、框剪建筑的售价，一分钱一分货，

买房子依然是这个道理。

所谓框架结构通俗点讲就是用几根柱子和横梁架起整栋房子，这种结构可

以随意更改户型结构。这种结构中，柱子截面为方形或矩形，梁宽一般为20厘

米或25厘米，这势必在室内形成很多凸位，既影响观感又不利于布置家具。市

场上，这种结构的户型常被购房者所诟病，从发展趋势上看，传统框架结构会逐

渐淡出。

新建房子最多采用的就是框剪结构。购房者买房的过程中，常会听到所谓的

“隐梁隐柱”，这实际上指的就是框剪结构。所谓“隐梁”就是仅在有间墙的地

方设梁，而客饭厅、主房等面积较大的板中间不再加梁，同时，梁宽设计成与墙

体同宽。所谓“隐柱”是通过两种方法实现，一种是根据建筑平面把柱设计成

“L”、“T”、“十”等形状，柱宽与墙同宽，把柱“镶嵌”入墙内而不露痕迹；

另一种是把柱凸向外墙、阳台或厨厕等次要房间，保证厅等主要房间的完整性。

采用这种方案的优点是造价与传统框架结构几乎持平，从建筑经济角度而言，框

—剪结构的经济效益是最佳的。所以也成为近几年市场的主流产品。但它的缺点

是房型布局有局限性，室内多数墙壁不能拆卸，装修不易，同层平面难免会出现

较差户型。

最重要的是：

框架轻型，简称框轻，一般用于多层建筑；

框架剪力墙，简称框剪，多用于高层建筑

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二.土地建设内容及流程

1.到工商局注册公司，注意注册资金量问题。

2、到建委、建设厅申请房地产资质第一部分，房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的

勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效

果图，并落实足够的开发资金。

第二部分，行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个

阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施

工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、

文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

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4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容

进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审

查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报

告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范

围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有

关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

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1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，

非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的

25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日

期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、

分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、

园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关

专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设

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工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程

项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整

改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；

（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

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