朝阳公园周边及亮马河燕莎一带的高级公寓调研报告

朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带高级公寓调研报告

第一部分 调研概况

一、 调查范围

这次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高级公寓。因为此区域是北京最先一

批外销房聚集之地，以后接踵有很多新盘推出，因此咱们将调研的项目分为两个部份，一个

为95-99年推出的项目，咱们称为第一代公寓，99年以后推出的项目咱们称为第二代公寓，

这两代公寓都极富特，在其销售的时期里不乏在京城房地产市场领军的项目，但随着市场

的进展，第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承，却也不断适应时期的进展具有了新的特，

这些转变也代表了北京高级公寓市场的进展特点。咱们将调研的重点放在新项目上，将老项

目的分析只是作为一个参照系，两相较照，咱们会更清楚地看出其进展的趋势。

二、 调研目的

因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中那个地址一直是高

级公寓的天下，咱们想通过这次的调查探访出北京高级公寓进展的脉搏及趋势，从而给咱们

在以后的项目开发中以启发与参考，并吸取其中的体会与教训，运用到尔后的项目操作当中。

第二部分 区域状况分析

要对一个区域的房地产项目进行研究，第一必需对此区域的状况进行深切的了解，因此在咱

们开始调研之前，先对该区域作一个清楚的熟悉与分析。

朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒

店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性，又有环境相对安静、交通方便

的办公条件，已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CBD高地

价挤出效应的影响，这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。

一、 文化

亮马桥北侧正在兴修中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住，以后美国使馆和日本使馆

也将兴修于此，这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世

纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。2003年末还将建成一

所集幼儿园、小学合成的低级教育学校和拥有教学、研究、展现三位一体的高等艺术剧院。

二、 餐饮

那个地址聚集了世界各地的餐饮，各类富有特的主题餐厅与酒吧，带给人不同饮食文化的

漂亮与享受，如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐厅、21

世纪饭馆隔壁的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。

三、商务

那个地址有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭馆、亮马、燕莎等大型高级

饭馆，还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、进展大

厦等高中档写字楼，为此区域营造了一种现代、高效的商务气氛，吸引了科勒、韩国现代、

LG、东洋株式会社、爱普生、丰田、西门子、夏普、日立、戴姆勒.克莱斯勒等跨国公司，

使其更具有国际商务吸引力。

四、购物娱乐

燕莎购物中心、莱太花卉市场等购物场所，可谓京城最有潜力的黄金消费区。滚石、三里屯、

朝阳公园及大大小小富有特的名店组成了此区域富有特的娱乐气氛。

五、自然环境

此区域以自然环境优越而著称。朝阳公园是北京计划面积最大的城市公园，面积320公顷，

有2100亩的广漠湖面。市区内唯一的高尔夫球场——朝阳国际高尔夫俱乐部，占地300余

亩，郁郁葱葱。亮马河蜿蜒而过，平增几许浪漫与宁静。从2001年末，四环路双侧将建成

各100米宽的景观绿化带，东四环段以秋为特点，又为朝阳公园地域平增了几分自然的乐

趣。

六、交通便利

朝阳公园地域拥有发达的交通运动线，东三环、东四环贯穿其中，路网方便快捷，建设中的

东直门立体交通枢纽和与之毗邻的机场高速路使国际多数市空港效应发挥得淋漓尽致，快捷

的交通是此区域进展真正的原动力。由三四环一起组合解决交通问题，可不能形成困扰其他

区域的交通拥堵的状况。而离首都机场20分钟的距离，更提升了这一区域的交通便利性。

拥有多条放射性道路与之相连接，道路交通网络系统比较好，与市中心区联系也很方便，已

成为市区东部地域进展的区位节点。

第三部分 调研分析

一、 价钱分析

朝阳公园地域给人的感觉是一个高级的、神秘的地址，但这具体到这一地域却也象其他地址

一样房价有高有低，它们之间既彼此依存，又彼此竞争。通过对各项目价钱的分析，能够得

出此区域项目的供给结构。

一、第一代公寓

物业名称 物业地址 售价(USD/m2) 外销证号 入住时间

碧湖居 农展馆南路 1338起，1850均 外98

景园大厦 农展馆南路 2800 外031

龙宝花园 麦子店小区 2200 外042

京达花园 农展馆南路 1800 外065

伯宁花园 朝阳区麦子店 1800 外123

清静明湖 农展馆路南 1860起 外154

三全公寓 朝阳区麦子店北街 只租不售 外160

上表所列是各项目那时最先推出市场时的价钱。景园大厦在95年推出时价钱达到2800

USD/m2，这在那时整个北京市场中都是比较高的价位。而仅一墙之隔的京达花园、碧湖居单

价钱却相差近USD1000，这两个项目均采取了低价策略来争夺客户。在这三个项目中，景园

大厦尽管售价最高，销售业绩却最好，因此能够看出在此区域购房的客户都超级有实力，不

很在意价钱而注重物业内在的品质。咱们从那时的付款方式也能够证明这一点。以昔时的房

价如此之高，购买者的付款方式选择却超级有限，或采取一次性付款，或采取银行按揭，而

那时的银行按揭只有5成5年，最高的也只有6成7年，那时8成30年的银行按揭形式还

未推出，因此能够说最初的这一批购房者属于高端客户。

二、第二代公寓

物业名称 物业地址 售价(USD/m2) 性质 入住时间

福景苑 朝阳区亮马桥路 USD2400 外销

京达国际公寓 农展馆南路 13000 外销

亮马名居 亮马桥路 11000 内销

博雅园 农展馆南路 10000 内销

棕榈泉 朝阳公园南侧 11000 外销

瑞城中心 小亮马桥路48号 USD2800 外销

9000均价 内销 富丽华园 朝阳区农展南路3号

由上表能够看出朝阳公园区域的外销房市场已经被打破。在新推出的项目中，内销房的比例

大幅度提高，占到总数的43%，那个区域再也不由外销房独步天下，内销项目的入市使该区

域的物业档次有所降低。随着内销房的入市，房价的降低也在必然，11000元/m2左右的价

钱已成为那个区域的主流。

博雅园在2000年9月份推出市场时，起价只有7千多，而只有到2002年5月入住时价钱才

升到了10000，少数的板楼单元单价可达12000，均价为8800，如此的价钱能够说是颠覆了

此区域的高价传统。由于几个内销房都申请了外租权，因此客户定位仍然为周边外企的白领，

但客户的档次相应也略微有所下降。

福景苑和瑞城中心虽仍采取高价线路，坚守这块阵营，但瑞城中心的销售情形并非乐观，如

此高价的项目风光再也不，与几年前不可同日可语。固然瑞城中心的滞销一个方面有其销售

策略不妥的缘故，但也客观地反映出了此区域的需求也在发生着转变。

二、 物业治理费分析

一个项目的档次除应考虑其硬件配套之外，另一个最重要的方面应该是物业治理的水平，其

直观的反映确实是物业治理费的高低。

一、第一代公寓

物业名称 管理费(USD/m2.月) 物业管理公司

碧湖居 怡高物业管理公司

景园大厦 怡高物业服务有限公司

龙宝花园 成基房地产物业管理部

京达花园 /

伯宁花园 成基房地产物业管理部

三全公寓 （含会所费、空调费） 仲量联行

作为京城外销公寓的发轫之地，固然会吸取国外物业治理的先进体会与观念，可不能忽略物

业治理在项目中的重要作用，因此那时此区域的外销公寓的物业治理费都采取了高线路，均

在USD1/m2.月以上，低于USD1/m2.月的项目占总项目数的17%，这在那时尚未物业治理概

念的内地，能够算是开风气之先。而那时的碧湖居因为采取的低价策略，因此物业治理费也

定在一个较低的水平。但通过5-6年的运营能够看出物业治理费高的项目因为保护适当，因

此物业各方面状况良好，因此租售情形也较好。例如三全公寓，不管是硬件的保养和保护仍

是软件的效劳都使其处在一个较高的档次，因此租金几年来一直维持在同一水平，没有大的

起伏。而一些物业治理费低的项目租金却显现了明显的下滑。

二、第二代公寓

物业名称 管理费(USD/m2.月) 物业管理公司

福景苑 USD2 新加坡颖士格

京达国际公

寓

亮马名居 中海物业管理公司

博雅园 开发商组建的物业公司

棕榈泉 5 香港物业管理公司

USD1 美国物业管理公司

在第二代公寓中，除较早入市的福景苑物业治理费为USD2/m2.月，由新加坡物管公司治理，

京达国际公寓为USD1/m2.月，由美国物业治理公司治理之外，其他三个项目的物业治理费

都大大低于USD1/m2.月，占到总项目数量的60%。而且这些项目均启用国内的物业治理公司。

除亮马名居和博雅园为内销相应采取低物业治理费外，外销的棕榈泉的物业治理费也只有5

元/m2.月。因此此区域新推出项目除价位下降外，物业治理费水平也有向下的趋势。

三、 租金分析

一个项目的市场情形从其价钱能够反映出来，也能够由其入市以后的租金水平反映出来，因

此分析一个项目的租金情形，也能够得出其投资的价值是不是表现出来。

一、第一代公寓

物业名称 最初租金(建筑面积)(USD/m2.月) 目前租金(建筑面积)(USD/m2.月)

碧湖居 24 6-8

景园大厦 33 11-15

龙宝花园 27 6-7

京达花园 27 10

伯宁花园 27 6-7

清静明湖 21 10

三全公寓 21-30

以上各项目在京城都是超级出名望的高级公寓，具有普遍的阻碍力，租务市场相当活跃。以

景园大厦为例，164平米的2居租金达到USD5000/月，毛收益率高达21%。造就这一现象的

缘故是那时外资在华投资逐年上涨，外籍人士在北京的数量愈来愈多，而适合这些人士居住

的公寓却有限，因此市场需求与供给之间显现矛盾，造成这些公寓供不该求。

如此诱人的回报率吸引了愈来愈多的人购买外销公寓作为投资。而那时的供给量不能知足需

要量，因此价钱高也在所不免。可是到了此刻除三全公寓还维持着昔时的水平外，景园大厦

勉强维持在USD 10 /m2.月以上外，其他项目都跌到了USD 10 /m2.月以下。这其中的一个

重要缘故在于由于供给量增大，新项目愈来愈多，客户可选择的余地大，因此整体租金下滑。

再加上这些项目推出时刻较早，各方面的功能显现老化，已愈来愈无法与新项目竞争，只得

降低租金。

二、第二代公寓

物业名称 目前租金(USD/m2.月)

福景苑 24

京达国际公寓 未入住

亮马名居 未入住

博雅园 12

棕榈泉 未入住

瑞城中心 /

富丽华园 /

第二代公寓较多的还未入住，但它们的投资概念与第一代公寓相较有所减弱，而自住的概念

增强，棕榈泉确实是这方面的代表。

两个入住的项目是福景苑和博雅园，按目前的租金计算，福景苑的毛收益在12%左右；而博

雅园的毛收益在14%左右，从这两个例子能够看出内销房的收益略高于外销房。

五、 户型分析

一、第一代公寓

项目名

称

碧湖居 / / 242 14种户型 67/101-142 161-177

景园大

厦

龙宝花

园

京达花

园

伯宁花二室和三室为主力

园 户型

标准层 1居(m2) 2居(m2) 3居(m2) 4居(m2) 备注

2梯4 / / / / 201/193

/ 104/119 / 109/168 162/154/241 296/236

/ 98 / / 124 156

/

60-180 二十余种户型 / / / 2梯4户

/ / 112/120 / / 2梯2户

清静明

湖

三全公

寓

由于投资概念盛行，第一代公寓的户型设计及户型比例结构都与此概念相适应，如面积偏小，

多居室的户型比例少等，但在户型设计方面却有很多超前之外，有的设计到目前都不落伍，

如三全公寓面向亮马河的大落地窗、景园大厦中套内工人房带洗手间等都表现了那时很高的

设计水平，这是因为那时的客户都是有海外生活体会的，对生活品质要求很高，这些设计专

门好地契合了这些客户的生活特点。

二、第二代公寓

物

业标准1居4居

名层 (m2) (m2)

称

2居(m2) 3居(m2) 其他(m2) 备注

共238福

跃层5居3梯

263/354 套，主打景/ 177/179/194/190 193/272/263/218

381 6户

为2居 苑

5居365、京2梯

218/266 / 83 108 177/180/182/184

跃层354 达6户

国

际

公

寓

亮

马3梯

93/94 型为2居143/136 197/163/161/229/246/340 / /

名8户

居

博主打户

3梯

雅/ 型为2居/ 123/135 171/170 / 276

8户

园 和3居

棕

2梯准偏大，

榈/ 130、140 175-186 330 复式330

4户 适合纯

泉

瑞

2梯

城复式

2-3/ / 276 249-300 /

中500-800

户

心

富

丽2梯跃层4居

华6户 273

园

主打户

和3居

户型标

居住

/ 156 174 211 /

在最新推出的项目中，除京达国际公寓外都没有设计一居室，而且户型面积普遍偏大，这一

方面说明这些项目仍然将实力雄厚的高级治理层作为自己的目标客户，另一方面也说明了自

住概念在这些项目中有所增强。第一批外销项目推出时吸引了大量客户，但随着这些物业功

能慢慢老化，再加上其他区域不断有新项目推出，因此分流了一批客户，例如有一些客户迁

向嘉里中心等地，因此此地域新项目的推出关于留住这些客户起到了关键作用。

在这些新项目中，加倍注重了品质的提高，例如在层高方面来讲，京达、博雅园、亮马名居

的层高都达到了3米，在博雅园、亮马名居、京达、瑞城中心都设计了落地大玻璃窗，对第

一代公寓中的阳台进行了升级换代，因为关于多风沙的北京来讲，阳台并非有效。

在户型设计的其他细节方面第二代公寓也有所冲破，例如加倍注重功能的完备性，在宽大洗

手间的设计之外更有步入式衣橱、厨房带独立过道不穿过客厅、设计有储藏间、洗手间做到

干湿分离（洗手、如厕与淋浴分一）、客厅与餐厅分离各自独立、不但洗手间带飘窗而且浴

缸镶嵌在飘窗里，这些细节的处置，加倍提升了居住者的生活品质。

五、配套设施分析

一、第一代公寓

物业名会所面

称 积

碧湖居 /

会所设施

小区内有小型配套商场，有健身俱乐部、泳池、壁球、网球场、商务中心

及酒吧等，喷泉广场、花园步道、网球场、儿童游戏场以及室内游泳池

游泳池、健身、娱乐、餐饮 2000

中西食肆、商务中心，酒吧、桑拿及健身房 /

游泳池、娱乐设施、洗衣房 1500

游泳池、健身、壁球、餐饮、高尔夫练习场、卡拉OK厅、商务中心 3000

景园大

厦

龙宝花

园

京达花

园

伯宁花

园

清静明

湖

三全公

寓

在这些项目中都比较重视会所的建设。会所的设施可依照情形分为面向住户免费开放和对住

户以必然幅度的优惠两种。尽管在朝阳公园地域各类生活效劳配套齐全，但这些项目仍然建

有规模不小的会所，这也是高级房之因此高级的标志。

二、第二代公寓

物业名会所

称 面积

福景苑 2000 游泳池、健身房、台球、乒乓球、桥牌室、餐饮、阅览室

会所设施

恒温泳池、儿童戏水池、健身房、超市、中西餐厅、咖啡厅、商务中心、

京达国

6500 桑拿洗浴、美容美发、诊所、高尔夫果岭、室、儿童活动室、客房、

际公寓

台球室、阅览室、小剧场、洗衣房

亮马名

2000 游泳池、健身

居

博雅园 3000 游泳池、健身房、美容美发、餐饮、娱乐

五十米长温泉游泳池、儿童池、酒吧、健身、中西餐厅、大型多功能会议

棕榈泉 10000 中心及各种消闲设施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游

艺室、阅览室、美容美发室等

第二代公寓沿袭了第一代公寓注重提高生活内容的配套设施，但除此之外它们加倍注重了对

社区自然环境的打造，例如棕榈泉在社区中心设计有大面积的欧式园林，园林中不但有起伏，

而且有流水飞瀑，为社区环境增添了很多的清新自然的气息；博雅园的园林目前已投入利用，

也注重了水景与绿的结合，与第一代公寓纯平面的园林造型相较，有了不小的冲破。

六、 配套设施分析

一、第一代公寓

物

业

名

称

装修标准 设备配置

主体：钢筋混凝土框架剪力消防安全配套设施：每单元配有烟感及可视对讲器，走廊、

墙结构体系。屋面为波形瓦地下车库均有自动消防报警系统；

檐口，外墙楼裙采用细蘑菇卫星电视系统：C、HK、亚洲卫视及国内频道及欧洲部

花岗岩贴面，配亚光铀面分频道；

碧砖。门窗外门：雕花实心木车库出入门：电动车闸保险鉴别系统；

湖门； 通讯系统：两部电话预留线孔。双路供电，24小时循环热

居 内门：木门； 水，集中供暖。

窗户：中空保温玻璃窗配静电梯：三菱电梯。

电喷涂铝合金框架；

地面：条形企口木地板加卫

生间、厨房防滑地砖。

外墙：外墙装饰材料，裙房电话：IDD国际直拨电话系统；

采用石材幕墙，外露柱包不保安系统：先进电子闭路监查系统，专职保安人员二十四

锈钢饰面； 小时全日管理；

内墙：多彩喷涂； 公共电视天线系统：每户客厅及卧室均设公共天线插座，

天花板：喷涂； 可接收卫星电视节目；

浴室：内墙采用铀面砖，天电梯：OTIS电梯。

花板喷乳胶漆，地面铺砌防

龙

滑地砖，全部瓷盆洁具均采

宝

用进口产品；

花

门窗：采用铝合金窗框；

园

地面：卧室铺砌木地板，客

厅餐厅铺砌大理石地面；

厨房：地面为防滑地砖，墙

身为铀面砖，厨房采用管道

天然气，装设全套厨柜及洁

具

阳台：地面铺砌防滑地砖

外墙：面砖配铝合金门窗； 防盗系统：底层入口设电动锁防盗门，各户设有防盗对讲

伯入口大堂：地面为地砖； 系统；供水系统：每户有独立水表，送独立煤气热水器；

宁厅房：内墙粉刷乳胶漆，饰空调：冬天由中央供热，卧室送窗口式冷气机，客厅预留

花以木质阴角线及墙脚线。户分体式冷气机位；电话：每户设IDD电话线；公共电视天

园 门采用木门，内门采用夹板线：每户起居室及卧室均预留天线插座，可接收卫星电视

门，硬木地板； 节目；电梯：奥迪斯电梯。

卫生间：地面为防滑地砖，

天花采用铝扣板，墙身铺砌

彩釉面磁片到顶，全套进

口卫生洁具及五金配件；

厨房：地面为防滑地砖，墙

身为彩釉面磁片铺砌到

顶，天花采用铝扣板，采用

管道煤气，送抽油烟机，灶

台、调理台、吊柜及洗涤池。

二、第二代公寓

物

业

名

称

装修标准 设备配置

公共部分

通讯系统：每户预留IDD电话线2门，电话插孔

外墙：外墙涂料；

及局域网插孔，宽带网络接入，与ITERET高

大堂：墙面中空保温玻璃幕墙，大理

速连接，每户设有信报箱；

石贴面；地面花岗岩，天棚艺术吊顶；

电视系统：“亚洲3S”卫星节目（凤凰卫视中文

公寓单元内部

台、卫视体育台、卫视音乐台、卫视合家欢台、

外窗：铝合金中空玻璃保温窗，装设

卫视国际电影台、C有线电视新闻网）；“亚太

纱窗；

2R”美国HBO等；

户门：霍曼门；

空调、供热：约克、雷诺士空调，分户制冷，集

博 户内门：镶板门；

中供暖均通过末端风机盘管吹送，厨房、卫生间

雅 客餐厅、卧室：墙面多尔士乳胶漆，

装设森德散热器；

园 地面实木复合地板；

供水系统：变频调速稳压卫生供水，24小时热水；

客厅顶棚：同墙面，设置环绕音响预

保安系统：可视对讲系统，公共区域监控、周界

埋管道；

防范等智能系统，24小时保安巡更；

厨房：地面墙面罗马瓷砖，马可波罗

消防系统：自动消防报警联动系统，公共区域配

橱柜，摩恩冷热水龙头，海尔燃气灶、

备烟感报警、自动喷淋装置；

抽油烟机；

四表：电表、水表、燃气表、热表四表户外远程

卫生间：地面墙面为罗马瓷砖，科勒

抄送；

洁具，主卫设有背景音乐预留口、悬

电梯：三部三菱高速电梯。

挂式电视架及插口。

公共部分 供水系统：变频调速稳压供水，24小时热水；

外墙：亚光爱和陶面砖及进口涂料； 供电系统：双回路供电，各级过载保护，双插座

亮

窗户：粉末静电喷涂铝合金窗，配进回路漏电保护；

马

口五金件及双层中空玻璃； 电视系统：每户均设有线电视插座两个以上；

名

大堂玻璃：落地钢化玻璃； 通讯系统：两条外线入户，每户起居室、卧室、

居

大堂地面：大理石、抛光砖、复合铝主卫均设预留电话终端；

板、壁灯、装饰面或雕塑； 信息系统：采用进口综合布线系统，设小区局域

天花：轻钢龙骨石膏板吊顶，环保涂网，宽带入户，专线接驳ITERET，支持远程教

料 育、交互式游戏、VOD视频点播、网上交易、物

信箱：不锈钢信箱； 业管理信息化、远程医疗等；

电梯厅地面：抛光砖，花岗岩收边； 安全保障：首层大堂、电梯轿厢内、地下停车场、

电梯厅墙面：抛光砖及壁灯、大理石首层电梯前室设闭路电视监控，各小区出入口设

电梯门套； 置门禁系统，各户设置可视对讲系统、家庭防盗

电梯厅天花板：乳胶漆； 报警系统、天然气泄露自动报警系统，24小时保

楼梯间地面：防滑条处理； 安、巡更系统、周界防范报警系统，一卡通系统；

楼梯间墙面及天花：涂料； 停车系统：智能化地下停车场管理系统，电梯直

照明：声控延时灯； 达地下，设有消防报警联动控制系统，自动水喷

走廊地面及墙面：抛光砖； 淋灭火系统，闭路电视监控系统；

走廊天花：乳胶漆； 消防系统：设排烟系统、送风系统、自动喷淋系

公寓单元内部 统，消防专用电话系统、消防广播系统、紧急照

地面：玄关为石材，厅及卧室为实木明系统、消防报警联动控制系统；

地板连踢脚线，厨房及卫生间为防滑燃气：管道天然气；

地砖及石材门槛，工人间为地砖，观供暖及制冷：中央空调；

景阳台为岩板石，工作阳台为防滑地背景音乐系统：大堂、小区花园、公共走廊、地

砖连去水位； 下停车场设有背景音乐广播系统；

墙面：玄关、厅及卧室为乳胶漆，厨三表远传系统：电度表、冷水表、热水表、热能

房、卫生间为墙砖，观景阳台及工作表、燃气表分户远程抄送；

阳台为乳胶漆； 电梯：通力（KOG）智能化高速电梯，设隐蔽式

天花：玄关及卧室为造型天花涂立邦闭路电视监控。

漆，厅为乳胶漆，厨房及卫生间为铝

扣板吊顶，观景阳台及工作阳台为乳

胶漆；

入户门：三防实心木饰面子母门，内

置钢板连保险型门锁，配防盗眼；

分室门：实心木饰面门，配小五金配

件；

窗台：石材。

公共部分 电话：每户两条IDD线路，客厅、卧室及主卫均

外墙：底部花岗岩石材，墙面台湾预设电话线入户；

“三荣”通体磁砖及玻璃幕墙； 供水：双路供水系统，并自备中水处理设备，提

大堂：落地玻璃门，地面铺设大理石供中水冲洗座便器和绿化；

拼花图案，墙面大理石贴面，吊顶吊排水：螺旋PVC管；

京 灯及筒灯； 热水：24小时热水；

达 楼梯及前室：墙面、地面及门套均为空调系统：冬季由市政热网集中供热风机盘管采

花 进口大理石。 暖，夏季由美国约克户式中央空调切换制冷，无

园 公寓单元内部 线遥控青云牌立式明装风机盘管；

外窗：德国诺托氟碳喷涂铝合金窗及智能化系统：视频、网络双向传输系统，可收看

原装配件，中空热弯玻璃； 美国HBO、C、ESP等60余套国内外电视节目，

户门：钟馗牌实木加钢子母门，韩国宽频上网。楼内建立微蜂窝宣传，保证手机

进口“凯特曼”电子密码锁； 信号传送；

客厅及卧室：红檀实木地板，墙面和四表出户远程抄表系统

天花板为进口环保涂料，配“太平保安系统：24小时全方位保安监控系统，门禁管

洋”石膏艺术造型阴角线； 理系统，楼宇可视对讲系统（附报警功能）、电

内门：钟馗牌欧式黑胡桃、沙比利或梯、大堂、前室、地下车库、围墙均有监控探头，

白实木门； 实行集中监控与保安值勤巡检结合的保安措施；

厨房：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，金消防系统：24小时消防监控系统，户内居室、客

属扣板吊顶，整体厨柜，意大利阿里厅均采用光电烟感探头，公共部位自动喷淋，并

斯顿燃气灶具，科宝抽油烟机； 有煤气泄漏、自动报警装置；

卫生间：诺贝尔防滑地砖及墙面砖，电梯：日本原装东芝电梯。

防水石膏板吊顶，防雾灯，美国科勒

洁具，松下排风扇，其中主卫配科勒

按摩浴缸、淋浴及复洗器；

电气：澳洲奇胜开关插座，德国ABB

户箱，威克瑞电缆电线。

公共部分 空调系统：进口日产大金VRV分体式变频空调；

结构：板式框架剪力墙结构； 供暖系统：市政供暖，德国森德牌可调式散热片；

外墙：花岗岩贴面到顶； 供电系统：市政双路供电，并附设应急发电机组、

大堂：挑高米的四季园林大堂 ； 供电母线为美国square D品牌产品，电器设备

公共通道：防滑磁砖地面、磁砖到顶，为ABB品牌或同级产品；开关为法国罗格即品牌

天花板采用法国雅都牌乳胶漆。 产品；

公寓单元内部 通讯系统：光缆人户，综合布线，预留电话数据

户门：四防实木防盗门，配进口防盗接口，并提供局域网络服务，可专线高速上网；

门锁 ； 饮水系统：采用澳大利亚克兰铜管经三级过滤输

内门：复合造型实木门； 至每户，达到欧洲饮水标准；

外窗：铝合金窗，双层真空玻璃，高热水：24小时生活热水供应；

档进口大理石窗台面； 电视系统：以光缆连接的有线电视系统，并预留

餐厅：进口大理石拼花地面，墙面为多处插座；

壁纸到顶，造型天花板涂法国雅都牌保安、消防系统：多重防范预警系统，连接中央

高级乳胶漆； 监控中心，24小时监控；

厨房：防滑砖地面，墙面贴内墙砖到室气过滤系统：每户配有多个德国产LUAS新风

顶；天棚为铝合金吊顶；内装意大利过滤器；

ARAU CUCIE厨柜及配套五金件。 电梯：每座设五部日产富士达电梯。

起居室：地面铺装台湾佳乐芙美轨道

式实木地板；局部镶拼进口大理石；

墙面为环保壁纸到顶；天花板涂法国

雅都牌乳胶漆；

卫生间：主卫进口大理石地面及裙

樯，墙面贴内墙砖；天棚为铝板吊顶。

次卫地面铺装防滑地砖；配澳大利亚

进口科马节水型高级洁具及配套五

金件，进口大理石洗面台；

卧室：地面铺装加拿大产杜邦认证地

毯；墙面为进口壁纸到顶；天花板为

法国雅都牌乳胶漆；

阳台：地面铺装防滑地砖，铁艺护栏，

瑞

城

中

心

喷塑铝合金封装阳台。

公共部分 基础设施

外墙：合资面墙砖 水：水表出户，室内暗管

大堂地面：西班牙仿石地砖 电：电表出户

墙面：立邦漆 煤气：管道天然气

照明：声、光控感应灯 电话：每户预留两部IDD插孔

单元门：可视对讲防盗门 电视：卫星电视

公寓单元内部 热水：24小时热水

入户门：实木子母门

社区智能化设施

房门：实木造型门

单元窗：喷塑中空玻璃保温节能窗

可视对讲系统

地面：木地板、进口羊毛地毯、地砖

厨房：每户均采用通风竖井管道排气

闭路监控系统

厨具：整体橱柜

洁具：全套TOTO洁具

呼叫中心系统

开关：澳洲奇胜电器

瓷砖：罗马或冠军瓷砖

综合布线系统

空调：客厅、卧室均设置空调主机位

及预留空调管道口

电梯

塔楼为日立牌、多层为芬兰通力KOE

在室内的装修标准中，第二代公寓与第一代公寓的档次相差不多，只是在某些方面采纳了新

的产品，最突出的不同在于新产品在设备配套方面的投入，专门是智能化方面的投入，使第

二代公寓与第一代公寓相较科技含量更高。

六、 配套设施分析

一、第一代公寓

建 筑 规 模

总套数

360 碧湖居

300 三座20层的塔楼组成 商住公寓

300 / 三栋十八层高的大楼组成

158 四幢八层高的板式建筑

192 高层板式结构

外销公寓面积(万

m2)

建 筑 形 态 社区性质

富

丽

华

园

物业名

称

景园大

厦

龙宝花纯居住公

园 寓

京达花纯居住公

园 寓

伯宁花纯居住公

园 寓

八幢6-8层公寓（单复式），每四栋楼围纯居住公

合成一个内庭院 寓

清静明纯居住公

湖 寓

三全公纯居住公

寓 寓

196 围合式建筑

318 三栋26层连体塔楼

第一代公寓除景园大厦为商住之外，其他项目均为纯居住公寓，这也是因为此区域的环境与

气氛适合于居住。最先推出的这些项目规模都不是专门大，关于高级外销公寓来讲较小的居

住人数也是档次的表现。在这些项目中较多采纳的是那时北京还很少见的塔式结构，这在那

时也是高级与现代的标志，而碧湖居和清静明湖采纳的板式围合式建筑，表现出北京四合院

的风情。

二、第二代公寓

物业名称 建 筑 规 模（万m2） 建 筑 形 态 社区性质

福景苑 5 3栋连体塔楼 纯居住社区

京达国际公寓 9 4栋欧际风格的塔楼 纯居住社区

亮马名居 5栋板、塔结合的公寓楼 纯居住社区

博雅园 9 2栋塔楼与1栋板楼连体 纯居住社区

棕榈泉 35 多栋塔板式结构建筑 纯居住社区

瑞城中心公寓 206套单元 2栋板楼 综合性项目

富丽华园 3 一栋高层塔楼和一栋全跃层式多层连体 纯居住社区

在第二代公寓中采纳更多的仍为塔式结构，同时也显现了板式结构的建筑形式，向着加倍舒

适、加倍人性化的方向进展。所有的公寓仍然维持了纯居住性质，没有其他区域中的高级公

寓能够用来作办公场所的情形，能够看出此区域仍然是用来居住与生活的区域。同第一代公

寓相较，第二代公寓的规模一般有所增加，棕榈泉的总规模更达到了35万平方米，因此此

区域的供给量在不断的增加。

八、 租金分析

因为朝阳公园地域的项目在推出市场时，有相当一部份是在港、澳乃至宣传的，因此在

这些地域阻碍比较普遍，吸引了一批对北京房地产市场报有信心的投资者，这些投资者有个

人也有公司企业乃至基金组织。例如那时的景园大厦由瑞士酒店治理，因此一家银行机构购

买了很多单元。这些购房者在北京投资物业一部份用来自住，但大部份是用来出租，而周边

为数很多的大型高级写字楼那么提供了丰硕的客源。那时入住那个地址的不乏国际跨国大企

业的总裁、首席代表还有高级领导，那个地址也就形成了北京最高级次的涉外公寓区，那时

住在此区域也是一种身份的向征。

随着北京房地产市场的不断进展，高级外销公寓的供给量愈来愈大，在其他区域也推出了很

多的外销公寓，而且产品品质不断提升，关于那个地址的租客吸引力愈来愈大。而朝阳公园

地域的项目却没有适时推出仍代表北京最高水平的高级公寓，因此致使一部份客户迁出此地

另觅新地。例如依照了解，此区域相当一部份客户迁至嘉里中心等离商务区更近、项目形象

加倍高级的公寓居住。

而当朝阳公寓区域一批新项目推出来后，价钱趋于回归，计划设计更合理，它们吸引了一批

伴随着中国经济体制改革成长起来的私营企业主、IT经济催生的IT精英和回国创业的“海

归”、自由职业者及文体人士等，他们是中国经济快速进展所产生出来的“中国富人”。在

通过艰辛的创业以后，他们需要有一个赏赐自己回馈家人的居处，更重要的一点是要匹配自

己的身份。那个地址优美的自然环境，更重要的是此区域长期以来所形成的高贵、现代的区

域形象正是这种客户所要追捧的。这种趋势的进展就形成了国内的客户渐渐成了此区域购房

者的主流与中坚。

第四部分 调研结论

通过本次调研得出以下结论：

一、供给量加大

棕榈泉是此区域迄今为目规模最大的项目，而且入市较晚，在最近的两三年内此区域的竞争

态势都会因为有它的存在而喧闹非凡。

二、产品结构比较丰硕

除象福景苑、瑞城中心如此的高价外销房外，还有京达国际公寓、棕榈泉等中高价的外销公

寓及亮马名居、博雅园、富丽华园此类的内销公寓。

3、主流产品为11000元/m2的项目

目前此区域主流的项目价位都维持在元/ m2之间，这与以前的项目动辄都在USD1800/m2的

房价相较，下降了很多。

4、产品品质不断提高

由于市场的不断进展，产品的品质不断取得提高，居住环境加倍舒适，性能价钱比也不断爬

升。

五、购房用途由投资转向自住

由于最初期的置业者购买房产的一个重要目的确实是为了投资，起到保值增值的作用，但从

目前的市场情形看，最先的这批购房者用作投资的房产都显现不同程度的缩水。而新推出的

项目中增强了自住的概念，表现就在于户型偏大，加倍注重营造社区的绿环境、增强生活

设施的配套等。

六、市场空档

作为北京地域少有的几个高级住宅区，目前朝阳公园区域已树立了其独特的区域形象和深远

的区域阻碍力。但到目前为止此区域还未推出真正能代表北京最高水平的顶级公寓。在目前

生态、科技、人性化的趋势下，低密度、高舒适度、高科技含量的新型公寓会愈来愈受到购

房者的青睐。