“做低合同价”有什么风险

“做低合同价”的风险

所谓“做低合同价”，就是老百姓常说的“黑白合同”。比如一套房屋实

际转让成交价格为80万元，而买卖双方私下协商签署协议后给房管部门和税务机

关的成交过户价只有60万元。这样，剩余20万元差价所产生的营业税、个人所得

税及土地增值税等税费就被轻易避掉。

“做低合同价”表面上为买卖双方节省了不少钱，事实上，暗含诸多交易

风险，就上述举例而言，表面上看买卖双方避掉了20万元差价所产生的税费，但

实际上对卖方来说，增加了买方的诚信和违约风险。

如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的20万元，那么卖方将会陷

入尴尬境地。卖方一旦催讨不成向法院起诉，不但会因交易行为违反法律规定而被

判定为“无效合同”，而且会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚，其结果将

是“偷鸡不成蚀把米”。

对买方来说，也存在风险。仍就上述举例而言，买方实际支付购房款80

万元，而购房合同上的价格是60万元。不仅会因为违反法律规定而被确认为无

效，而且将来买方出售房屋时，会独自为交易双方共同承担的20万元差价付出代

价。根据相关政策规定，房产转让出售时，按售房收入减去购买房屋合同上所签价

款的差额计征税费。

另外，“做低合同价”对房屋中介公司看似没有风险。但这种避税万式所

产生的法律纠纷实际上也会涉及中介公司，不仅影响到二手房交易的最终成功，而

且会影响中介公司的成长与发展。

“做低合同价”还会影响银行贷款。

二手房交易中，为了避税，往往采取做低合同价的方法，签订两个合同，

即所谓的阴阳合同，而在交易中采取贷款的客户往往以阴合同为准(价格较高者)，

为防范“阴阳合同”和“分价合同”导致的银行信用风险和合规风险，缓解因网签

信息查询通道不畅导致的信息核实难、风险大、成本高等问题，北京市银监局时全

面网签推行后北京市存量房贷款业务进行了深入调研，井向辖内银行下发了《关于

规范存量房贷款业务有关问题的通知》。

该通知要求，银行必须采用网签合同和其正本中的房屋成交价格作为审批

的必要依据，解决“阴阳合同”、“分价合同”问题。目此现实中作低合同价将会

影响到需要贷款的客户。

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工程合同价的确定方式

一、工程合同价的确定方式

(一)通过招标，选定中标人决定合同价

这是工程建设项目发包适应市场机制、普遍采用的一种方式。《中华人民

共和国招标投标法》规定：经过招标、评标、决标后自中标通知书发出之日起30

日内，招标人与中标人应该根据招投标文件订立书面合同。其中评价就是合同价。

合同内容包括：

(1)双方的权利、义务;

(2)施工组织计划和工期;

(3)质量与验收;

(4)合同价款与支付;

(5)竣工与结算;

(6)争议的解决;

(7)工程保险等。

建设工程施工合同目前普遍采用的合同文本为《建设工程施工合同(示范

文本)》(GF-1999-0201),该文本包括通用条款、专用条款，不同的项目可以根据自

身的特点进行修订。

(二)以施工图预算为基础，发包方与承包方通过协商谈判决定合同价

这一方式主要适用于抢险工程、保密工程、不宜进行招标的工程以及依法

可以不进行招标的工程项目，合同签订的内容同上。

二、工程合同价款的确定业主、承包商应当在合同条款中除约定合同价

外，一般对下列有关工程合同价款的事项进行约定：

(1)预付工程款的数额、支付时限及抵扣方式;

(2)支付工程进度款的方式、数额及时限;

(3)工程施工中发生变更时，工程价款的调整方法、索赔方式、时限要求

及金额支付方式;

(4)发生工程价款纠纷的解决方法;

(5)约定承担风险的范围和幅度，以及超出约定范围和幅度的调整方法;

(6)工程竣工价款结算与支付方式、数额及时限;

(7)工程质量保证(保修)金的数额、预扣方式及时限;

(8)工期及工期提前或延后的奖惩方法;

(9)与履行合同、支付价款有关的担保事项。

招标工程合同预定的内容不得违背招投标文件的实质性内容。招标文件与

中标人投标文件不一致的地方，以投标文件为准。