无锡市拆迁补偿标准

无锡市拆迁补偿标准

无锡市拆迁补偿标准篇一

房屋拆迁，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等

因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制

定。拆迁由于涉及到补偿问题，因此时常发生金钱纠葛，以下一些拆迁补偿标准仅

供参考，避免动迁纠纷的发生。

一、房屋拆迁补偿计算标准

1、房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金

额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

2、房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金

额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价

格

二、房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下

的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成

的损失赔偿费 注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费

为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

1、被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具

备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等

价值的产权房屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区

域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×被拆除房屋

的建筑面积;

2、被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆

迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建

住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十

价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

房屋拆迁各补偿费种类及计算

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿

金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以

被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自临时住处的

不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放

弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标

准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补

偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

无锡市拆迁补偿标准篇二

农村房子是有房产证的，农村房产证办理流程规定于《房屋登记办法》

中，在盖房子的时候要获得《集体土地使用证》和《建设规划许可证》。房屋盖好

之后，用这两个证去房管所换取房产证。农村房屋拆迁主要涉及拆迁政策以及拆迁

补偿，具体规定于《农村房屋拆迁管理条例》

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收

与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实

行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业

的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估

价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并

在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或

价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由

相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估

价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新

状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下

分别适用。

产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值

标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之

后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑

面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不

能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等

价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比

例完成回迁安置。

附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均

最低面积为22�O，所以拆迁安置。

结合型补偿

顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此

造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补

偿和产权置换相结合的补偿方式。

房屋拆迁补偿标准：

核心内容：房屋拆迁法补偿法律规定有哪些?城市房屋拆迁管理条例针对

拆迁补偿与安置做出了具体的规定，房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可

以实行房屋产权调换。

城市房屋拆迁管理条例(国务院颁布的条例)关于拆迁补偿的规定如下：

第三章 拆迁补偿

第二十二条：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期

限的临时建筑，应当给予适当补偿。

第二十三条：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调

换。

除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以

选择拆迁补偿方式。

第二十四条：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积

等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制

定。

第二十五条：实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第

二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换

的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第二十六条：拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规

定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或

者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给

予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆

迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原

房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

第二十八条：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安

置。

第二十九条：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报

房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关

事项向公证机关办理证据保全。

第三十条：拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。

第三十一条：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支

付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人

不支付临时安置补助费。

搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规

定。

第三十二条：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾

退周转房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承

租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费;对周转房的使用人，应当自逾期之

月起付给临时安置补助费。

第三十三条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当

补偿。

农村房屋拆迁补偿价格：

因地方、地段不同，标准也有所不同，以下仅供参考，具体咨询当地拆迁

办。农村房屋拆迁补偿安置原则和补偿安置标准

产权确定办法及补偿安置界限：

1、凡经政府批准或已领取土地使用权证及房屋所有权证的.房屋拆迁，给

予补偿安置。

2、凡在一九七八年底前建造的房屋，未取得有关手续，但权属清楚，作

为历史遗留房产处理，拆迁时按合法房产以实际建筑面积给予补偿安置。

3、凡在一九七九年一月一日至一九八六年十二月三十一日建造的房屋，

未取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”给予补偿安置。

4、凡在一九八七年一月一日至一九九○年三月三十一日建造的房屋，未

取得房屋所有权证，凭“土地审批手续”或“土地使用权证”和当地乡(镇)政府建

房手续给予补偿安置。无上述手续的，而且被拆迁人住房确有困难，由当地乡(镇)

人民政府酌情处理。

5、凡在一九九○年四月一日以后建造的房屋，未取得房屋所有权证，已

有“土地审批手续”或“土地使用权证”和“建设工程规划许可证”或“村镇建设

许可证”(具体时间以当地乡(镇)实施“一书两证”或“一书一证”起始时间而定)

给予补偿安置。除此之外，无手续一律视为违法违章建筑物，一律限期无偿拆除，

不给予补偿安置。

6、拆除未超过批准期限的临时建筑物，按30元/m2至50元/ m2给予补

偿，但不列入安置范围;超过批准期限或未经批准擅自建造的临时建筑物，应在规

定期限内一律无偿自行拆除。

7、上述1—6项中的土地及房屋面积以有关证件上载明的内容为准。如实

际的土地及房屋面积与有关证件上载明的建筑面积不符的，经拆迁当事人申请，由

县国土资源、房屋拆迁管理部门调查核实后进行裁决。

九、建筑、构筑物拆迁补偿标准 房屋拆迁补偿根据结构年限而定，建筑

面积按照《建筑面积计算规则》计算，补偿费包括人工费、材料损失费、装饰费

等，具体拆迁补偿标准如下：

(一)房屋拆迁补偿重置价格标准详见附表1。房屋拆迁重置价格房 屋类

别价格(元/�O)主 要 条 件框架610钢筋砼结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼

楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/�O。局 部框 架550

底层框架或内部框架结构、铝合金门窗、内外抹灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室

内装修齐全，每缺一项扣除10元/�O。砖 混460砖混结构、铝合金门窗、内外抹

灰、钢砼楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，每缺一项扣除10元/�O。砖 木

310砖木结构、钢(木)门窗、内外抹灰、木楼地面、水电卫设施、室内装修齐全，

每缺一项扣除10元/�O。木220木结构、钢(木)门窗、木楼地面、水电设施、室

内装修齐全，每缺一项扣除10元/�O。简 易结 构70简易砖、木(竹)结构、木门

窗、内外抹灰、其他楼地面、水电设施，每缺一项扣除10元/�O。备注一、由于

农村一般无小区配套，因此上述房屋重置价格不包括小区配套设施费，若确实有则

应加上100元/�O。二、房屋具体价格按评估确定。三、房屋成新率：1.有合法建

房审批手续的或者被有关部门认定为合法的房屋，折旧评估根据房屋使用年限给予

折旧，年折旧率1.4%，最大折旧率为50%。2.1978年之前无合法建房手续的房屋

重置价格按实际折旧计算，并给予地基安置;1979年之后无合法建房手续的房屋按

实际折旧率(同1)给予补偿，但不予地基安置。 (二)构筑物拆迁补偿标准详见附

表2。补偿标准编号项 目等 级规格标准单 价备 注1地基一等已浇砼地梁35元/

平方米指宅基地二等已砌基础和回填20

元/平方米指宅基地2水泥路地面砼完好30元/平方米3水泥道坦一等地

面砼完好15元/平方米二等地面砼有裂缝破损达20%以下12元/平方米三等8元/

平方米4围墙一等砖砌20元/平方米二等块石15元/平方米三等乱石10元/平方米

5门台400元/个6电话移机200元/台7有线电视迁移200元/台8临时棚一等瓦

屋面50元/平方米二等铁皮屋面40元/平方米三等油毡屋面30元/平方米9蔬菜、

花圃大棚一等钢制6元/平方米二等竹制2元/平方米10猪栏50元/个11牛栏80

元/个12厕所150元/个13坟墓300元/穴14粪坑一等条石结构70元/立方米二等

块石结构60元/立方米三等砖石结构50元/立方米15水井一等大500元/个二等中

300元/个三等小200元/个

树木果竹补偿标准 种 类单 位生 长 情 况每株补偿(元)备 注树木杂 木

株树木中径小于3厘米1树木中径小于3厘米的，按每亩不超过600株计算株树木

中径3—5厘米(含3厘米)2株树木中径5—10厘米(含5厘米)4株树木中径10—

12厘米(含10厘米)5株树木中径大于等于12厘米8杉 树柏 树株树木中径小于8

厘米15树木中径小于8厘米的，按每亩不超过300株计算株树木中径8—15厘米

(含8厘米)20株树木中径大于等于15厘米30松 树株树木中径小于3厘米1树木

中径小于3厘米的，按每亩不超过600株的计算株树木中径3—5厘米(含3厘米)3

株树木中径5—8厘米(含5厘米)5株树木中径8—15厘米(含8厘米)8株树木中径

大于等于15厘米15竹林毛 竹50千克20水 竹50千克12果树柑树、桔树、枇杷

树、梨树、桃树等株幼龄期10按亩补偿，柑树每亩不超过130株，桔树

不超过70株，桃、枇杷、梨树不超过45株株始果期30株盛果期50株衰

老期25杨梅树株幼龄期15按亩补偿，每亩不超过40株株始果期50株盛果期100

株衰老期50板栗树株幼龄期20按亩补偿，每亩不超过40株株始果期75株盛果期

150株衰老期50柿树柿树补偿标准参照杨梅树按亩补偿，每亩不超过40株其他树

木、果树根据年产值和生长情况，参照本表中相近林木树种予以酌情补偿十、被拆

迁的单位和个人，均自行解决临时周转房，搬家补助费、临时安置补助费按以下标

准发放

(一)房屋建筑面积小于100平方米的每户一次性补助600元;

(二)房屋建筑面积大于等于100平方米，小于200平方米的每户一次性补

助700元;

(三)房屋建筑面积大于等于200平方米的每户一次性补助800元。

搬迁户以土地、房屋权属登记为准。

(四)被拆迁房屋临时安置补助费标准为每平方米一次性补助25元。

(五)拆迁非住宅用房造成停产、停业损失的，给予一次性补偿，补偿费计

算公式为：3.5元/月X建筑面积X24个月。

无锡市拆迁补偿标准篇三

国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿;二、货币补偿。

产权交换式补偿：

一、房屋价值补偿标准：

这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按

不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估

机构进 行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市

场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家

庄市人民 政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市

场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以当地政府建设部门进行

咨询或索取 材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果

有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。

二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方

式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主

搬迁和过 渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费

(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满

24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自 第25个月起每

月增加100%。

三、停产停业损失的补偿

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不

能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估

机构评估确定。

四、补助和奖励

补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依

据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补

助，也 会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基

准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体

标准，因 地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。

五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿

房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电

设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具

具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。

货币补偿方式：

一、房屋价值补偿

补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助

面积计算在内一同作价。

二、临时安置费和搬迁费

参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费

标准相同。

三、其他补偿项目

对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖

励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。

1、集体土地上房屋拆迁补偿

目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土

地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及

地方性 法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法

制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县

市在参照 国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河

北省出具了冀政(2015)32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，

下面 一一分述：

2、农村宅基地房屋补偿

因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效

的法律、法规 进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出

台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。

在这里我只是简 单估算应该补偿项目：1、宅基地补偿费;2、房屋补偿费及装修

费;3、安置费和搬迁费;4、困难补助和奖励;5、房屋内各项家电移机补偿;6、非住

宅房屋 营运损失补偿等。

农用地征收补偿：

一、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价

格(区片 价)，乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价

的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。

如果以 国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一

般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%

归村集 体所有，80%归承包人所有。

二、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见

(2004)238号文件规定，土地补 偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计

算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，

用于补助需安置的人员。如果是 由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费

用由村集体统一使用和安置。

三、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产 值计

算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石

家庄市政府以石函办(2015)27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗 和地上建筑

物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算

这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者 全部所

有，集体组织不能要求分割。

城中村改造拆迁补偿

城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境 的一

项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本

质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方 结

合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体

土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村

改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，

通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项

目：

一、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡

导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履

行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组

织村民。

二、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按

10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁

将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。

三、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机

构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。

四、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿

街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定

或评估确定。

五、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。

六、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调

200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等。如

拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。

七、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行

对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而

定。

综上叙述，因城中村改造实行“一村一策”，各村补偿的项目并不一定按

上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中

村改造 的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是

各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实

行"同地 同价"的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊

较大，更不能相互攀比。