公摊系数

25％ : 30层以上的住宅公摊面积通常占购房面积的 25％

15％-17％ 多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的 15％-17％

13％-15％ 18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的 13％-15％

10％-13％ 一般多层住宅公摊面积约占购房面积的 10％-13％

（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据）

费用项目 建筑类型 建筑面积 建筑类型 建筑面积 比较结果

多层3/5或125平米，三室 高层3/11或125平米，三室

3/6 3/18

均价 4240/平方米 4240/平方米 一样多

总房款 530000 520000 一样多

公摊比例 10% 15%

实得面积 平方米 平方米 面积多6平方

实际面积单价 单价低183元

小结一 在总价基本一致的前提下，玉龙岛花园的房源公摊面积小，总价低了183X110=约2万元。

契税 % % 一样多。

房屋维修基金 A A

物业费 2700元/年 元/平方/月 900元/年 多层元/平方/月 多交1800元/年，

十年多交2万元。

电梯费 0元。 432元/年 12元/人/月，3十年少交4300元

人

采暖费 A A

小结二 在后期维持费用上，主要看小区物业费的情况。

现在新楼盘（保利五月花）参考值元/平米/月。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在之间，而多层的公摊系数则在

之间。

不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的

使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

住宅楼公摊面积计算方法为：

分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数

（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。

其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占

的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，

多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

玉龙岛花园，

所属区域：江夏 庙山玉龙岛 小区地址：江夏江夏大道特一号庙山开发区

物业类别：住宅、普通住宅 开 发 商：武汉宏宇置业有限责任公司

竣工时间：2005-01-01 建筑类别：板楼 低层 多层

环线位置：中环以外 容 积 率： [关于容积率] 绿 化 率：52% [关于绿化率]

物 业 费：元/平米·月 物业公司：武汉市世纪物业管理有限公司

物业管理附加信息：元/平米·月

占地面积：500000平方米 建筑面积：25016平方米

总户数：82户 当期户数：82户 停车位：地上82个

光谷未来阳光海岸

所属区域：江夏 庙山玉龙岛 小区地址：江夏两湖大道与江夏大道交汇点（庙山管委会旁）

物业类别：住宅、普通住宅 开 发 商：武汉福达置业发展有限公司

竣工时间：2004-01-01 建筑类别：塔楼 多层 小高层 高层

环线位置：中环以外 容 积 率： [关于容积率] 绿 化 率：42% [关于绿化率]

物 业 费：元/平米·月 物业公司：武汉天夏物业

物业管理附加信息：多层元/平米·月，小高层1元/平米·月

占地面积：78039平方米 建筑面积：130000平方米

总户数：868户 当期户数：868户 停车位：多层的车位配比为10：6；别墅车位配比为1：1

容积率一般是由政府规定的，并根据不同城市的特点有所差别。

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

独立别墅为~, 联排别墅为~,

6层以下多层住宅为~, 11层小高层住宅为~,

18层高层住宅为~, 19层以上住宅为~,

住宅小区容积率小于的，为非普通住宅。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容

积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。但绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用

的概念，并没有法律和法规依据。法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准是绿地率，其计算要比绿

化率严格很多。[3]

计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积[3]

绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不

包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿

地[3]。

孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必

降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。

根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，

一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、

电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、

邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商

业用房需承担商业用房的公摊面积。

孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认

为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。

此次市建委公布的《通知》实际上是将车库的所有权也作为建筑物进行了所有权区分，也就是说，按照市建委的

规定，小区内的无车业主将不再为有车业主分摊面积，而有车业主则通过购买的方式取得车库里车位的专有权。

在《民用建筑设计通则》中规定：建筑物根据高度与层数进行划分。

1、住宅建筑按层数划分为：1至3层为低层住宅；4至6层为多层住宅；7至9层为中高层住宅；10层以上为高

层住宅。杭州市目前一般将8至11层的称为小高层住宅，12层以上的称为称为高层住宅。

2、建筑物根据高度划分，高层建筑是指檐口高度大于等于24米的建筑（不包括高度超过24米的单层主体建筑，

檐口高度小于等于24米建筑的屋面上除必要的楼楼间（包括电梯间）、水箱、设备间外，布置有可使用的室内空

间时，其高度如超出24米，应按高层建筑计算建筑间距。消防对高层建筑的界定按消防规范确定。

3、建筑物高度超过100米时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

所谓的公摊系数，也就是房屋的得房率

得房率=套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）÷建筑面积

得房率标准如下：

高层塔楼住宅（75%——78%），公摊系数为（22%——25%）

高层板楼住宅（78%——85%），

小高层板楼住宅（85%——88%）

多层住宅（88%——95%）

很多购房人在购房前都会考虑一个问题，那就是到底是买多层还是买高层呢多层住宅和高层住

宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面

考虑。多层和高层主要存在以下几点不同：

第一，从房屋实际使用面积看，多层住宅要高于高层住宅。住宅的面积既包括使用面积，也包

括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于电梯、电梯等候间、地下室等，需

分摊的公用面积较多层的更多，因而实际得房率要低一些。

第二，从建筑质量上看，高层住宅的抗震性能要好。普通多层住宅一般为砖混结构，而高层住

宅由于它为钢筋混凝现浇，因而，不仅抗震性能好于多层，而且折旧年限长。

第三，从房屋构造格局上看，多层住宅要好于高层住宅。由于构造结构上的原因，一般多层住

宅坐北朝南，南北通风，室内使用面积多，房型合理，大开间容易隔开装修。而高层住宅一般采用

框架剪力墙结构，加上又考虑几部电梯的位置，因而户型设计稍难一点，装修也易带来不便。

第四，从物业管理收费看，高层住宅费用要多于多层住宅。由于高层住宅设有电梯、垃圾通道，

一般物业管理费用要高一些。

我们拿沈北新区太湖国际花园一套纯五层88平的小三室房源，和同区域一套95平的高层房源作比较，个中冷暖，

一目了然。

高处不胜寒 高层住宅公摊大、成本高不及多层

从小结一中不难发现，高层虽然建筑面积大，总房款低，貌似比多层合适，可高层公摊大，实际得房率远低

于多层，实际单价相差无几，总房款也仅差4224元。一套房子平均使用周期为10年，我们以10年为例，高层物

业费、电梯费、契税、采暖费等生活成本要比多层多万，是房款的倍。正可谓“高处不胜寒”，事实证明高层一

点都不比多层合适，老百姓买房子一定要擦亮眼睛。

价位上没讨到便宜，在居住的舒适性上，高层更是无法与多层媲美。多层住宅坐北朝南，南北通透，室内使

用面积大，房型合理，砌体结构，大开间容易隔开装修。兵营式排布，气流通畅，容积率低，采光绿化好，居家、

邻里氛围相比高层浓烈。爬楼梯可以锻炼身体，研究表明每多爬一层楼梯生命可以延长10秒。从抗跌升值方面看，

多层也要优于高层。