杜航与华润置地发展（北京）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

杜航与华润置地发展（北京）有限公司商品房预售合同纠纷

二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房预

售合同纠纷

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审结日期】2020.12.01

【案件字号】(2020)京01民终7426号

【审理程序】二审

【审理法官】辛荣范磊王爱红

【审理法官】辛荣范磊王爱红

【文书类型】判决书

【当事人】杜航;华润置地发展（北京）有限公司

【当事人】杜航华润置地发展（北京）有限公司

【当事人-个人】杜航

【当事人-公司】华润置地发展（北京）有限公司

【代理律师/律所】王辉北京市东元律师事务所;赵宁北京市东元律师事务所;何溪滢北京市中

伦律师事务所

【代理律师/律所】王辉北京市东元律师事务所赵宁北京市东元律师事务所何溪滢北京市中伦

律师事务所

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【代理律师】王辉赵宁何溪滢

【代理律所】北京市东元律师事务所北京市中伦律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】杜航

【被告】华润置地发展（北京）有限公司

【本院观点】通常情况下，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担

相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现

实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有约定或符合《中华人民共和国合同法》

第一百一十条规定情形的除外。《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九

条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为

基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和

诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

【权责关键词】无效显失公平违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据质证诉讼

请求反诉维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院补充如下事实：《预售合同（住宅）》附件十二补充协议第六条第三款约

定，若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人

不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未足额

在本补充协议约定期限到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日前一次性支付

完毕购房全款。若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，……出卖

人不解除合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受

人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。本院对一审判决查明

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的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定

履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情

况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的

违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 本

案中，杜航与华润公司签订的《预售合同（住宅）》系双方当事人真实意思表示，未违反法

律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均不得擅自解除合

同。根据《预售合同（住宅）》约定，杜航应在涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之日起20日

内将贷款542万元划入华润公司账户，否则应按日计算向华润公司支付逾期应付款万分之贰

的违约金。经查，涉案房屋所在楼栋主体结构于2019年5月10日完成封顶，但杜航并未办

理银行贷款，亦未于2019年5月30日前将542万元购房款划入华润公司账户，构成违约，

华润公司有权依据合同约定要求杜航支付剩余房款542万元并支付违约金。一审法院判决杜

航支付购房款542万元，符合双方合同约定，应予维持。关于违约金，因华润公司在2019年

7月16日向杜航邮寄的《欠款催款函》中写明杜航应在2019年6月9日前支付贷款，故一

审法院判决杜航以542万元为基数，按照日万分之二的标准支付自2019年6月9日起至实际

支付之日止的违约金正确，应予维持。杜航上诉主张其受北京市《关于完善商品住房销售和

差别化信贷政策的通知》影响，贷款比例降低，导致其无力支付购房款，但《预售合同（住

宅）》系在上述通知发布数月之后签订，杜航在签订《预售合同（住宅）》时对上述通知的

内容应当是明知的，其应当对其签订的合同承担相应的法律责任。杜航主张《预售合同（住

宅）》附件十二第六条为格式条款，但杜航作为房屋的买受人，支付房价款本就是其合同义

务，在非因华润公司原因导致的贷款不能的情况下，约定杜航自行支付剩余房款并不存在免

除华润公司责任、加重杜航责任或排除杜航主要权利的情形，杜航据此主张该条款对其不发

生效力，无事实和法律依据。杜航另主张其在2018年12月曾多次告知华润公司工作人员其

无法继续履行合同要求解约，但杜航并不享有合同的单方解除权，华润公司亦未同意解除合

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同，更未据此免除杜航的违约责任；因杜航迟延付款，导致华润公司遭受利息损失，杜航主

张华润公司并未遭受损失，与事实不符。综上，杜航以其丧失履行能力为由上诉要求解除

《预售合同（住宅）》并不同意承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 综

上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同

法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项

规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49740元，由杜航负担（已交

纳）。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-31 12:57:09

【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年11月8日，华润公司（出卖人）与杜航（买

受人）签订《预售合同（住宅）》及附件，约定：出卖人华润公司；买受人杜航。第三条商

品房基本情况，预测建筑面积176.49平方米，总价款9042113元；第八条逾期付款责任：买

受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时

间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在九十（90）日之内，买受人按日计算向出卖人

支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过九十（90）日（该期限应当与本条第1项中

的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应

当自解除合同通知送达之日起六十（60）日内按照累计应付款的叁%向出卖人支付违约金，同

时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人

按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。第

二十六条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址均真实有效。任何根据本合

同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。 《预售合同（住

宅）》附件十二补充协议，第五条付款方式及期限2约定，买受人应于签署合同当日向出卖

人交纳所购商品房总价款的40%，金额为3622113元；房款的60%金额为542万元，由买受人

申请贷款，买受人应于涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之日起20日内将贷款划入出卖人账

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户，封顶之日以出卖人书面通知贷款机构日为准。……买受人以现金支付房款的，以交付现

金之日为付款日。第七条交付条件1约定，出卖人取得《规划验收意见书》和《建设工程竣

工备案表》，即视为具备交房条件。第九条交付时间和手续1.b约定，……买受人同意在房

屋交付日10日前，由出卖人授权客户服务部统一向买受人发出房屋的《交付通知书》等一切

房屋相关函件、文件。第二十五条其他补充条款★6关于买卖双方解除合同的补充约定如

下：6.2约定：无论何种原因导致主合同及本补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解

除或无效之日起10日内与出卖人共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登

记注销、预抵押登记注销、抵押登记注销等相关手续；6.4约定：因买受人原因导致主合同

及本补充协议解除或无效的，买受人除需承担逾期解除合同备案及注销预售登记等相关手续

的违约金外，买受人还应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金，出卖人再次出售该商品

房产生差价损失的，该差价损失由买受人承担。第二十六条对主合同【补充协议】的补充及

修改如下，★1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★"加粗字体条款提请买受人特别注

意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。双方还约定了其他事项。

《预售合同（住宅）》签订前，杜航分别于2017年10月13日、10月21日两次支付

购房款共计3622113元。《预售合同（住宅）》签订后，华润公司与杜航办理了该合同备案

手续。 2017年12月24日，华润公司与杜航签订《预售合同（车库）》，约定：杜航

向华润公司购买地下车库1030号，总价款15万元。合同签订当日，杜航向华润公司支付15

万元。 2019年5月10日，北京建拓工程管理有限公司就涉案房屋所在楼栋建设工程

出具《楼栋主体封顶通知单》，载明涉案房屋所在楼栋主体结构已于2019年5月10日完成

封顶。 2019年6月23日，杜航向华润公司工作人员递交《退房申请书》，载明：本

人杜航与华润公司签订商品房买卖合同。但因后续资金被挪用投资其他项目失败，导致未能

够按期筹措，致使不能按照贵公司合同要求，结清房款，完成交易，考虑本人经济实际状

况，暂时无经济潜力筹集到该笔购房余款，为了不影响贵公司房屋销售，本人自愿承担违约

责任，申请解除购房合同。 2019年7月16日，华润公司按照合同约定通讯地址向杜

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航邮寄《欠款催款函》，载明：“……根据合同约定，余款542万元应在［封顶日期（2019

年5月10日）后30日内即2019年6月9日前以银行按揭贷款形式支付给我司］。直到今

日，您仍未根据合同第六条约定以银行按揭贷款形式支付余款，同时您的行为已经构成逾期

付款，根据合同第十一条约定，逾期在90日之内，您应按日向我司支付逾期应付款万分之贰

的违约金，即每日1084元。……。"该邮件被他人代收。 2019年12月27日，北京市规

划和自然资源委员会就华润公司涉案房屋工程建设项目作出《建设工程规划核验意见》。

2019年12月30日，华润公司就涉案房屋工程建设项目向北京市门头沟区住房和城乡

案件审理过程中，华润公司述称，销售人员王某1建设委员会进行工程竣工验收备案。

目前处于离职交接状况，经询问，王某1表示，“不记得《退房申请书》了"，即使有这个退

房申请书，杜航提出的理由也不是法定解除合同的理由。杜航述称，没有收到华润公司的

《欠款催款函》，且早已向华润公司提出解除合同并提交了《退房申请书》，华润公司从未

提醒过解除合同违约金数额条款，只是催促尽快签合同。针对履约能力，杜航提交：1.《维

信丰（天津）投资合伙企业（有限合伙）出资转让协议书》及股权结构统计，证明其受让维

信丰（天津）投资合伙企业（有限合伙）3.57%的出资额，该股份预期能获得的股权投资收益

为600万元以上，由于经济下滑，2017年10月23日至2018年12月24日期间，杜航共收

到股权投资收益2333486.89元，且最后一笔投资款于2018年12月24日收到后，该公司已

在工商部门注销；2.杜航2018年1月至7月投资区块链项目交易记录，证明其持续投资到区

块链项目资金2227048.6元，截至2020年6月15日15:05，投资亏损合计1992259.71元，

投资剩余价值234788.87元；3.银行存款证明书，证明截至2019年12月10日，杜航四张招

商银行账户内余额共755811.93元；4.收入证明，证明杜航每月税后工资14458.72元；5.房

屋租赁合同，证明杜航家庭租房居住，年租金8.4万元；6.广州市存量房买卖合同，证明其

出售名下房屋的事实。华润公司质证后认为，上述证据材料并不能全面反映杜航家庭全部财

产状况，不能全面否定杜航继续履行合同能力。 经本院释明，华润公司坚持本诉诉讼

请求，并称涉案房屋已具备交付条件；杜航坚持反诉诉讼请求。

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【一审法院认为】一审法院认为，华润公司与杜航签订的《预售合同（住宅）》及《预售合

同（车库）》系当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有

效，对当事人具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。本案争议焦点：一是

《预售合同（住宅）》和《预售合同（车库）》应否解除？二是《预售合同（住宅）》约定

的逾期付款违约金标准是否过高？

【二审上诉人诉称】杜航上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持杜航关于无责解约

的诉讼请求。事实和理由：1.因受北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通

知》影响，杜航实际仅能获得20%的贷款比例，杜航继续支付购房款存在困难，致使合同无

法继续履行，杜航并不存在恶意违约的意思和情形，双方合同应当解除，且免除杜航的违约

责任；2.双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》［以下简称《预售合同（住

宅）》］附件十二第六条为格式条款，对杜航不发生法律效力；3.杜航在2018年12月就多

次向华润公司工作人员王某1告知不能继续履行合同，并于2019年6月23日提交退房申请

明确表示解除合同，华润公司早已知道杜航无法履行合同，应当采取减损措施，故华润公司

并未遭受任何损失，不同意支付违约金。

杜航与华润置地发展（北京）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2020)京01民终7426号

当事人 上诉人（原审被告、反诉原告）：杜航。

委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵宁，北京市东元律师事务所律师。

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被上诉人（原审原告、反诉被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北

京市门头沟区。

法定代表人：蒋智生，经理。

委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。

审理经过 上诉人杜航因与被上诉人华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华

润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初

7272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议

庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了

审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 杜航上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持杜航关于无

责解约的诉讼请求。事实和理由：1.因受北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷

政策的通知》影响，杜航实际仅能获得20%的贷款比例，杜航继续支付购房款存在困难，

致使合同无法继续履行，杜航并不存在恶意违约的意思和情形，双方合同应当解除，且

免除杜航的违约责任；2.双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》［以下简称

《预售合同（住宅）》］附件十二第六条为格式条款，对杜航不发生法律效力；3.杜航

在2018年12月就多次向华润公司工作人员王某1告知不能继续履行合同，并于2019年

6月23日提交退房申请明确表示解除合同，华润公司早已知道杜航无法履行合同，应当

采取减损措施，故华润公司并未遭受任何损失，不同意支付违约金。

二审被上诉人辩称 华润公司辩称，同意一审法院判决，不同意杜航的上诉请求和

理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.杜航拒不支付《预售合同（住宅）》约定

的尾款，杜航亦认可自己的违约事实；2.双方合同已经办理网签，杜航也取得了银行按

揭初审确认，杜航所说的北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》在

双方《预售合同（住宅）》签订之前就已经发布，并不影响杜航贷款；3.即使杜航无法

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取得贷款，依据《预售合同（住宅）》附件十二第六条第3款的约定，杜航也应按期支

付完毕购房款，否则应承担相应违约责任。

原告诉称 华润公司向一审法院起诉请求：1.判令杜航按照双方签订的《预售合同

（住宅）》约定，支付购房款542万元；2.判令杜航按照约定支付逾期付款违约金（以

542万元为基数，按照日万分之二的标准计算，自2019年5月30日起计算至实际支付之

日止，暂计至2019年8月15日为84552元）。

杜航向一审法院反诉请求：1.判令解除杜航与华润公司签订的《预售合同（住

宅）》和《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》［以下简称《预售合同

（车库）》］；2.判令华润公司返还已付房款3622113元和车位款15万元，同意华润公

司扣除未付购房款的1.5%作为违约金，即81300元，华润公司应返还杜航3690813元；3.

判令华润公司配合杜航注销北京市门头沟区202号房屋（以下简称涉案房屋）预售合同

的联机备案。

一审法院查明 一审法院认定事实：2017年11月8日，华润公司（出卖人）与杜

航（买受人）签订《预售合同（住宅）》及附件，约定：出卖人华润公司；买受人杜

航。第三条商品房基本情况，预测建筑面积176.49平方米，总价款9042113元；第八条

逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第（一）种方式处

理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在九十（90）日之内，

买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过九十（90）日

（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同

的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起六十（60）日内按照

累计应付款的叁%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已

付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之

贰（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。第二十六条送达，出卖人和买受人保证

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在本合同中记载的通讯地址均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形

式，以【邮政快递】方式送达对方。

《预售合同（住宅）》附件十二补充协议，第五条付款方式及期限2约定，买受

人应于签署合同当日向出卖人交纳所购商品房总价款的40%，金额为3622113元；房款的

60%金额为542万元，由买受人申请贷款，买受人应于涉案房屋所在楼宇主体结构封顶之

日起20日内将贷款划入出卖人账户，封顶之日以出卖人书面通知贷款机构日为准。……

买受人以现金支付房款的，以交付现金之日为付款日。第七条交付条件1约定，出卖人

取得《规划验收意见书》和《建设工程竣工备案表》，即视为具备交房条件。第九条交

付时间和手续1.b约定，……买受人同意在房屋交付日10日前，由出卖人授权客户服务

部统一向买受人发出房屋的《交付通知书》等一切房屋相关函件、文件。第二十五条其

他补充条款★6关于买卖双方解除合同的补充约定如下：6.2约定：无论何种原因导致主

合同及本补充协议被解除或无效的，买受人应在合同解除或无效之日起10日内与出卖人

共同到主管机关办理完毕该商品房的合同备案解除及预告登记注销、预抵押登记注销、

抵押登记注销等相关手续；6.4约定：因买受人原因导致主合同及本补充协议解除或无效

的，买受人除需承担逾期解除合同备案及注销预售登记等相关手续的违约金外，买受人

还应按总房款10%的标准向出卖人承担违约金，出卖人再次出售该商品房产生差价损失

的，该差价损失由买受人承担。第二十六条对主合同【补充协议】的补充及修改如下，

★1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★"加粗字体条款提请买受人特别注意，并说

明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。双方还约定了其他事项。

《预售合同（住宅）》签订前，杜航分别于2017年10月13日、10月21日两次

支付购房款共计3622113元。《预售合同（住宅）》签订后，华润公司与杜航办理了该

合同备案手续。

2017年12月24日，华润公司与杜航签订《预售合同（车库）》，约定：杜航向

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华润公司购买地下车库1030号，总价款15万元。合同签订当日，杜航向华润公司支付

15万元。

2019年5月10日，北京建拓工程管理有限公司就涉案房屋所在楼栋建设工程出

具《楼栋主体封顶通知单》，载明涉案房屋所在楼栋主体结构已于2019年5月10日完

成封顶。

2019年6月23日，杜航向华润公司工作人员递交《退房申请书》，载明：本人

杜航与华润公司签订商品房买卖合同。但因后续资金被挪用投资其他项目失败，导致未

能够按期筹措，致使不能按照贵公司合同要求，结清房款，完成交易，考虑本人经济实

际状况，暂时无经济潜力筹集到该笔购房余款，为了不影响贵公司房屋销售，本人自愿

承担违约责任，申请解除购房合同。

2019年7月16日，华润公司按照合同约定通讯地址向杜航邮寄《欠款催款

函》，载明：“……根据合同约定，余款542万元应在［封顶日期（2019年5月10日）

后30日内即2019年6月9日前以银行按揭贷款形式支付给我司］。直到今日，您仍未

根据合同第六条约定以银行按揭贷款形式支付余款，同时您的行为已经构成逾期付款，

根据合同第十一条约定，逾期在90日之内，您应按日向我司支付逾期应付款万分之贰的

违约金，即每日1084元。……。"该邮件被他人代收。

2019年12月27日，北京市规划和自然资源委员会就华润公司涉案房屋工程建设

项目作出《建设工程规划核验意见》。

2019年12月30日，华润公司就涉案房屋工程建设项目向北京市门头沟区住房和

城乡建设委员会进行工程竣工验收备案。

案件审理过程中，华润公司述称，销售人员王某1目前处于离职交接状况，经询

问，王某1表示，“不记得《退房申请书》了"，即使有这个退房申请书，杜航提出的理

由也不是法定解除合同的理由。杜航述称，没有收到华润公司的《欠款催款函》，且早

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已向华润公司提出解除合同并提交了《退房申请书》，华润公司从未提醒过解除合同违

约金数额条款，只是催促尽快签合同。针对履约能力，杜航提交：1.《维信丰（天津）

投资合伙企业（有限合伙）出资转让协议书》及股权结构统计，证明其受让维信丰（天

津）投资合伙企业（有限合伙）3.57%的出资额，该股份预期能获得的股权投资收益为

600万元以上，由于经济下滑，2017年10月23日至2018年12月24日期间，杜航共收

到股权投资收益2333486.89元，且最后一笔投资款于2018年12月24日收到后，该公

司已在工商部门注销；2.杜航2018年1月至7月投资区块链项目交易记录，证明其持续

投资到区块链项目资金2227048.6元，截至2020年6月15日15:05，投资亏损合计

1992259.71元，投资剩余价值234788.87元；3.银行存款证明书，证明截至2019年12

月10日，杜航四张招商银行账户内余额共755811.93元；4.收入证明，证明杜航每月税

后工资14458.72元；5.房屋租赁合同，证明杜航家庭租房居住，年租金8.4万元；6.广

州市存量房买卖合同，证明其出售名下房屋的事实。华润公司质证后认为，上述证据材

料并不能全面反映杜航家庭全部财产状况，不能全面否定杜航继续履行合同能力。

经本院释明，华润公司坚持本诉诉讼请求，并称涉案房屋已具备交付条件；杜航

坚持反诉诉讼请求。

一审法院认为 一审法院认为，华润公司与杜航签订的《预售合同（住宅）》及

《预售合同（车库）》系当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规强制性

规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，非因法定事由，不得擅自变更或解除。本

案争议焦点：一是《预售合同（住宅）》和《预售合同（车库）》应否解除？二是《预

售合同（住宅）》约定的逾期付款违约金标准是否过高？

关于争议焦点一。本院认为，通常情况下，房屋买卖合同签订后，一方当事人不

同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履

行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有

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约定或符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定情形的除外。《中华人民共和

国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符

合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不

能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期

限内未要求履行。具体到本案，《预售合同（住宅）》标的系金钱和房屋，华润公司建

设的涉案房屋工程项目已竣工验收备案，涉案房屋具备交付条件，诉争合同继续履行不

存在法律上或事实上不能履行、债务标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形。参

照2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的精神，司法审

判实践对在租赁等长期性合同的履行过程中，当违约方请求解除合同并非恶意违约、继

续履行合同对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则时，人民法院可

以判决解除合同，但违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。本案

中，《预售合同（住宅）》并非长期性履行合同，杜航签订合同后，先是放弃以按揭贷

款方式支付剩余房款的约定，后又以较大数额的资金进行投资，即使预期股权收益大幅

减少、投资亏损严重存在，亦属正常的商业风险，继续履行合同对杜航不构成法律上的

显失公平，华润公司拒绝解除合同不构成法律上的违反诚实信用原则。杜航以目前家庭

收入和财产状况无力继续履行支付房款义务为由，请求解除合同，虽不构成恶意违约，

但其所述事实及理由亦不构成“继续履行合同存在现实困难"的法定情形。杜航未按约定

履行付款义务，已构成违约，合同附件中虽然约定了因买受人原因导致合同解除时，支

付违约金的计算方法，但该约定不属于解约定金的约定，强制解除《预售合同（住

宅）》缺乏事实和法律依据，《预售合同（住宅）》应当继续履行。《预售合同（车

库）》与《预售合同（住宅）》并非同一合同，华润公司本诉并未涉及该合同，杜航反

诉请求解除购买车位合同，亦缺乏事实及法律依据。

关于争议焦点二。本院认为，《关于适用若干问题的解释（二）》

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第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当

以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因

素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造

成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的

损失。"本案双方当事人约定的逾期付款违约金计算标准为应付房款的日万分之二，该标

准与杜航逾期付款给华润公司造成的占用应付款期间利息损失相比，并不构成“过分高

于造成的损失"情形。兼顾合同履行情况，当事人过错程度等因素，对杜航请求降低违约

金标准的意见，本院不予采信。

综上，杜航提出的答辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信，对杜航反诉

请求，本院不予支持。华润公司提出的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

判决：一、杜航于判决生效后十日内给付华润置地发展（北京）有限公司购房款542万

元并支付逾期付款违约金（以542万元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年6月

9日起计算至实际支付之日止）；二、驳回杜航的反诉请求。如果未按本判决指定的期间

履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，

加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人未提交新证据。

本院查明 本院补充如下事实：《预售合同（住宅）》附件十二补充协议第六条第

三款约定，若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审

查、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可

行或贷款未足额在本补充协议约定期限到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届

满之日前一次性支付完毕购房全款。若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完

毕购房全款的，……出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付款期限届满之次日起至

实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付

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款的违约金。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。

本院认为 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按

照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当

根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计

算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构

予以适当减少。

本案中，杜航与华润公司签订的《预售合同（住宅）》系双方当事人真实意思表

示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均

不得擅自解除合同。根据《预售合同（住宅）》约定，杜航应在涉案房屋所在楼宇主体

结构封顶之日起20日内将贷款542万元划入华润公司账户，否则应按日计算向华润公司

支付逾期应付款万分之贰的违约金。经查，涉案房屋所在楼栋主体结构于2019年5月10

日完成封顶，但杜航并未办理银行贷款，亦未于2019年5月30日前将542万元购房款

划入华润公司账户，构成违约，华润公司有权依据合同约定要求杜航支付剩余房款542

万元并支付违约金。一审法院判决杜航支付购房款542万元，符合双方合同约定，应予

维持。关于违约金，因华润公司在2019年7月16日向杜航邮寄的《欠款催款函》中写

明杜航应在2019年6月9日前支付贷款，故一审法院判决杜航以542万元为基数，按照

日万分之二的标准支付自2019年6月9日起至实际支付之日止的违约金正确，应予维

持。杜航上诉主张其受北京市《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》影

响，贷款比例降低，导致其无力支付购房款，但《预售合同（住宅）》系在上述通知发

布数月之后签订，杜航在签订《预售合同（住宅）》时对上述通知的内容应当是明知

的，其应当对其签订的合同承担相应的法律责任。杜航主张《预售合同（住宅）》附件

十二第六条为格式条款，但杜航作为房屋的买受人，支付房价款本就是其合同义务，在

非因华润公司原因导致的贷款不能的情况下，约定杜航自行支付剩余房款并不存在免除

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华润公司责任、加重杜航责任或排除杜航主要权利的情形，杜航据此主张该条款对其不

发生效力，无事实和法律依据。杜航另主张其在2018年12月曾多次告知华润公司工作

人员其无法继续履行合同要求解约，但杜航并不享有合同的单方解除权，华润公司亦未

同意解除合同，更未据此免除杜航的违约责任；因杜航迟延付款，导致华润公司遭受利

息损失，杜航主张华润公司并未遭受损失，与事实不符。综上，杜航以其丧失履行能力

为由上诉要求解除《预售合同（住宅）》并不同意承担违约责任，无事实和法律依据，

本院不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民

共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十

条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费49740元，由杜航负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 辛 荣

审 判 员 范 磊

审 判 员 王爱红

二〇二〇年十二月一日

法官助理 王湘羽

书 记 员 舒 妍

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