李光武等与北京链家置地房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

李光武等与北京链家置地房地产经纪有限公司等房屋买卖合

同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审理法院】北京市第一中级人民法院

【审结日期】2022.08.26

【案件字号】(2022)京01民终6229号

【审理程序】二审

【审理法官】张琦刘芳王新

【审理法官】张琦刘芳王新

【文书类型】判决书

【当事人】李光武;李洪兰;北京链家置地房地产经纪有限公司;李霞

【当事人】李光武李洪兰北京链家置地房地产经纪有限公司李霞

【当事人-个人】李光武李洪兰李霞

【当事人-公司】北京链家置地房地产经纪有限公司

【代理律师/律所】余明旭北京市天元律师事务所;高阳北京市京师律师事务所

【代理律师/律所】余明旭北京市天元律师事务所高阳北京市京师律师事务所

【代理律师】余明旭高阳

【代理律所】北京市天元律师事务所北京市京师律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【原告】李光武;李霞

【被告】李洪兰;北京链家置地房地产经纪有限公司

【本院观点】关于李光武上诉主张李洪兰未依法通知李光武解除合同，李光武努力在合同期

内履约，即使存在违约情形，也已经通过自身行为化解了不能履行的障碍。

【权责关键词】撤销代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人新证据诉讼请

求维持原判执行

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

【本院认为】本院认为，关于李光武上诉主张李洪兰未依法通知李光武解除合同，李光武努

力在合同期内履约，即使存在违约情形，也已经通过自身行为化解了不能履行的障碍。根据

查明的事实，在涉案合同履行过程中，李光武的代理人李霞多次表示不想卖房了，并就提高

房价一事通过链家公司工作人员与李洪兰沟通，在李洪兰明确表示不同意的情况下，李霞仍

坚持不再继续履行合同，让李洪兰想起诉就起诉，李霞的上述行为明显违反合同约定。在李

洪兰已向法院提交起诉状、行使合同解除权的情况下，李霞要求继续履行双方合同，该行为

不能改变在此之前其行为已构成根本违约的事实。因此，一审法院认定李霞的行为已构成根

本违约，其委托人李光武应承担相应的法律后果，上述认定正确，本院予以维持。李光武上

诉主张其已通过履约行为化解了不能履行的障碍，但其后续履约行为发生在李洪兰已依法行

使合同解除权之后，且双方未能就继续履行合同达成一致意见。因此，李光武的此项上诉理

由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于李光武所提违约金数额畸高的上诉主

张，一审法院以李洪兰因李光武违约造成的实际损失为基础，综合考虑双方合同的履行情

况、当事人的过错程度等因素，酌定违约金数额为40万元，上述认定及处理并无不当，本院

予以维持。李光武对违约金数额所提异议，缺乏依据，本院不予支持。 关于李光武上诉

主张链家公司未尽到中介职能，应承担责任，但其未提供充分证据证明该项主张，本院不予

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采信。 综上所述，李光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，

适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一

项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由李光武负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 10:36:06

【一审法院查明】一审法院认定事实：李光武与李霞系父女关系。北京市昌平区601号房屋

登记在李光武名下。2021年5月22日，李光武为李霞出具《委托书》一份，内容为：链家

公司，本人李光武通过贵公司居间出售昌平区601房屋一套，现因本人有事不能亲自前往贵

公司办理买卖事宜，特委托李霞代理本人签署该房屋交易项下的一切合同文本及其相关法律

文件，受托人在其授权范围内的一切行为，本人均予承认。委托期限：自签字之日起至上述

事项办理完结之日止。同日，经链家公司居间，李洪兰(买受人)与李光武(出卖人)签订合同

编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：(一)出卖人所售

房屋为楼房，坐落为昌平区601。第二条房屋权属情况及使用情况：(一)该房屋所有权证号

为：京(2017)昌不动产权第××号。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：经出卖人

和买受人协商一致，该房屋成交价格为570万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施

设备等作价为1080000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定

金30万元。买受人付款方式为全款。合同还对其他事项作出了约定。同日，李洪兰(乙方、

买受方)与李光武(甲方、出卖方)及链家公司(丙方、居间方)签订《补充协议》，约定：第一

条成交总价款及房屋状况：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施

作价总计为6780000元，此价格为甲方净得价。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方

支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2021年5月22日前(含当日)将

第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2021年5月26日前(含当日)将第二

笔定金25万元以第三方担保支付的方式支付甲方。第四条违约责任：甲方若出现下列情形之

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一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同......5.拒绝将

该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应

在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。丙方收

取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《北京市存量房屋买卖合同》及《补充

协议》中李光武的签字由李霞代签。 上述合同签订当日，李洪兰通过银行转账方式支付

李光武定金5万元。2021年5月26日李洪兰支付李光武剩余定金25万元。2021年6月9日

李洪兰支付链家公司居间代理费149160元并支付万源公司保障服务费20340元。2021年5

月27日李霞向李洪兰表示因李光武的身体出现了一些问题，不能配合卖房了，房子其暂时不

卖了并同意将定金退还给李洪兰。2021年6月1日李霞再次表示其不想卖房了，其愿意承担

违约责任，双倍返还定金5万元。链家公司工作人员向李霞表示如解除合同将构成根本违

约。李霞再次向链家公司表示其从2021年5月26日正式提出不卖房了，截至今日作出不卖

房的决定，其只收到5万元定金。2021年6月6日李洪兰向李霞表示双方已经签订了合同，

一切遵照合同执行。2021年6月8日链家公司工作人员与李霞电话沟通，询问李霞与李光武

商量的怎么样，李霞表示涉案房屋3.5万元一平米的价格比较合理，总房价730万元为市场

价，并要求链家公司与李洪兰再商量一下，按720万元左右成交，链家公司工作人员回复称

将与李洪兰商量一下。同日，链家公司工作人员电话告知李霞李洪兰不同意，如双方协商不

成，李洪兰将诉至法院，李霞回复称如李洪兰想起诉那就起诉。2021年6月29日李洪兰通

过线上立案的方式向法院提交起诉状，请求同其诉称。2021年7月3日，李霞通过告知

李洪兰继续履约，并要求李洪兰支付首付款。2021年8月7日李洪兰通过回复李霞称在

李霞第一次拒绝继续履行买卖合同后，其已启动诉讼流程，对于李霞反复毁约的行为，其不

再配合，双方的争议交由法院解决。2021年8月30日李光武为李霞出具授权委托书，委托

李霞为其本案的诉讼代理人。2021年8月31日李霞收到本案起诉书、应诉通知书及证据材

料。本案审理过程中，经询，李光武、李霞主张其行为不构成根本违约，现其同意继续履行

双方合同。李洪兰不同意继续履行双方合同，坚持要求解除合同并主张因李光武一方违约给

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其造成了时间、精力损失及居间代理费、律师费、服务保障费、定金利息、借款利息等损

失，故要求李光武返还定金30万元并支付违约金1356000元。李光武、李霞主张涉案房屋所

在小区其他房屋自2021年5月23日成交的房屋价格并未超过双方就涉案房屋约定的价格，

李洪兰没有损失，如法院认定其行为构成违约，其要求法院对双方约定的违约金酌情予以降

低。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束

力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。在履行期限届满前，当事人一方明

确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。当事人依法主

张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接

以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院或者仲裁机构确认该主张

的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。合同因违约解除的，解除权人

可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人一方不履行合同义务或

者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损

失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预

见到的因违约可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一

定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于

造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 本案中，

李霞代理李光武与李洪兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李霞代理李光武与李洪兰及

链家公司签订的《补充协议》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制

性规定，合同属合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同履行过程中，李霞

于2021年5月27日向李洪兰表示因李光武的身体出现了一些问题，不能配合卖房了，房子

其暂时不卖了并同意将定金退还给李洪兰。2021年6月1日李霞再次表示其不想卖房了，经

链家公司工作人员提示违约风险后，李霞仍坚持不再继续履行合同。2021年6月8日李霞就

提高房价一事通过链家公司工作人员与李洪兰沟通，在李洪兰明确表示不同意的情况下李霞

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仍坚持不再继续履行双方合同，让李洪兰想起诉就起诉。李霞的行为明显违反双方合同约

定，已构成根本违约。因李霞系受李光武的委托出卖涉案房屋，故李霞的上述行为依法应由

李光武承担相应的法律后果。根据双方合同约定，在出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或者

擅自提高房屋交易价格的情况下，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并要求出

卖方以相当于该房屋总价款的20%向其支付违约金。李洪兰于2021年6月29日通过线上立

案的方式向法院提交起诉状，要求解除双方合同，并要求李光武返还定金30万元、支付违约

金1356000元，应视为李洪兰已就李霞根本违约的行为行使了合同解除权。李霞作为李光武

的委托诉讼代理人于2021年8月31日签收了本案的起诉书及应诉通知书，应视为李洪兰要

求解除双方合同的通知已于2021年8月31日送达至李光武，故法院确定双方于2021年5月

22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2021年8月31日解除。李霞

在李洪兰已向法院提交起诉状、行使合同解除权的情况下要求继续履行双方合同，该行为不

能改变在此之前其行为已构成根本违约的事实，在李洪兰已行使合同解除权、双方未能就继

续履行合同达成一致意见的情况下，李光武、李霞以其后续为履行合同所做的行为予以抗

辩，缺乏依据，法院不予采信。因双方合同已解除，故李光武应退还李洪兰定金30万元并支

付李洪兰违约金。李洪兰为购房支出了定金、居间代理费、保障服务费等，亦因购房付出了

时间和精力成本，但除了其支出的定金、居间代理费、保障服务费外，就其其他损失的数

额，李洪兰未提交相应的证据予以证明，故李光武以双方约定的违约金过高为由要求法院予

以适当降低于法有据。具体违约金数额由法院以李洪兰因李光武违约造成的实际损失为基

础，综合考虑双方合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信

用原则酌情确定为40万元。李洪兰诉讼请求过高的部分，法院不予支持。 综上所述，法院

依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百六十三条、

第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七十七条、第五百七十八条、第五

百八十四条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，

判决：一、李洪兰与李光武于二○二一年五月二十二日签订的合同编号为××的《北京市存

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量房屋买卖合同》及李洪兰与李光武及北京链家置地房地产经纪有限公司于二○二一年五月

二十二日签订的《补充协议》均已于二○二一年八月三十一日解除；二、李光武于本判决生

效后十日内返还李洪兰定金30万元并支付李洪兰违约金40万元，以上共计70万元；三、驳

回李洪兰的其他诉讼请求。

【二审上诉人诉称】李光武上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项中有关“支付李洪兰违约

金40万元”的内容，并依法改判驳回李洪兰有关违约金的全部诉讼请求；2.判令李洪兰承担

本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有认定李洪兰未依法通知李光武解除合同的

事实，导致对此后李光武努力在合同期内履约行为的事实亦未予认定，而判决李光武承担高

额违约金，该错误应依法纠正。李光武即使存在违约情形，也已经通过自身行为化解了不能

履行的障碍。2.一审判决对于李洪兰的实际损失认定错误，亦导致违约金数额畸高，本案中

一审法院酌定的40万元违约金显著高于李洪兰实际遭受的损失。3.链家公司在本案所涉及的

交易过程中，不但未尽到中介公司的职能，相反对于本案纠纷的发生以及矛盾的激化，负有

不可推卸的责任，其应当依法退还中介费并承担相应责任。 李霞述称：同意李光武的上诉

请求和理由。 综上所述，李光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一

款第一项规定，判决如下：

李光武等与北京链家置地房地产经纪有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2022)京01民终6229号

当事人 上诉人(原审被告)：李光武。

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委托诉讼代理人：余明旭，北京市天元律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：李洪兰。

委托诉讼代理人：高阳，北京市京师律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳

区酒仙桥东路9号院1号楼5层。

法定代表人：李峰岩，总经理。

委托诉讼代理人：高佳琪。

原审第三人(兼李光武之委托诉讼代理人)：李霞(李光武之女)，1980年3月出

生。

委托诉讼代理人：余明旭，北京市天元律师事务所律师。

审理经过 上诉人李光武与被上诉人李洪兰、北京链家置地房地产经纪有限公司

(以下简称链家公司)，原审第三人李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民

法院(2021)京0114民初21673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月22日

立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一

款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 李光武上诉请求：1.撤销一审法院判决第二项中有关“支付李洪

兰违约金40万元”的内容，并依法改判驳回李洪兰有关违约金的全部诉讼请求；2.判令

李洪兰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决没有认定李洪兰未依法通知李

光武解除合同的事实，导致对此后李光武努力在合同期内履约行为的事实亦未予认定，

而判决李光武承担高额违约金，该错误应依法纠正。李光武即使存在违约情形，也已经

通过自身行为化解了不能履行的障碍。2.一审判决对于李洪兰的实际损失认定错误，亦

导致违约金数额畸高，本案中一审法院酌定的40万元违约金显著高于李洪兰实际遭受的

损失。3.链家公司在本案所涉及的交易过程中，不但未尽到中介公司的职能，相反对于

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本案纠纷的发生以及矛盾的激化，负有不可推卸的责任，其应当依法退还中介费并承担

相应责任。

李洪兰辩称：不同意李光武的上诉请求。一审法院认定事实清楚，虽然判决的违

约金远低于合同约定的违约金，不足以弥补违约方对我方造成的时间、精力、经济等损

失，但认可一审判决，针对李光武无契约精神的行为，请求驳回李光武的上诉，维持原

判。

二审被上诉人辩称 链家公司辩称：认可一审判决。

李霞述称：同意李光武的上诉请求和理由。

原告诉称 李洪兰向一审法院起诉请求：1.判令解除李洪兰与李光武于2021年5

月22日签订的合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令

李光武返还李洪兰定金30万元；3.判令李光武赔偿李洪兰违约金1356000元；4.判令本

案诉讼费由李光武负担。

一审法院查明 一审法院认定事实：李光武与李霞系父女关系。北京市昌平区601

号房屋登记在李光武名下。2021年5月22日，李光武为李霞出具《委托书》一份，内容

为：链家公司，本人李光武通过贵公司居间出售昌平区601房屋一套，现因本人有事不

能亲自前往贵公司办理买卖事宜，特委托李霞代理本人签署该房屋交易项下的一切合同

文本及其相关法律文件，受托人在其授权范围内的一切行为，本人均予承认。委托期

限：自签字之日起至上述事项办理完结之日止。同日，经链家公司居间，李洪兰(买受人)

与李光武(出卖人)签订合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条

房屋基本情况：(一)出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区601。第二条房屋权属情况及

使用情况：(一)该房屋所有权证号为：京(2017)昌不动产权第××号。第四条成交价

格、付款方式及资金划转方式：经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为570万

元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1080000元，上述价款买受

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人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金30万元。买受人付款方式为全款。

合同还对其他事项作出了约定。同日，李洪兰(乙方、买受方)与李光武(甲方、出卖方)

及链家公司(丙方、居间方)签订《补充协议》，约定：第一条成交总价款及房屋状况：

甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为6780000

元，此价格为甲方净得价。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方支付首付款时，

已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2021年5月22日前(含当日)将第一笔定金5

万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2021年5月26日前(含当日)将第二笔定金25

万元以第三方担保支付的方式支付甲方。第四条违约责任：甲方若出现下列情形之一

的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同......5.拒绝

将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，

甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约

金。丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。《北京市存量房屋买卖

合同》及《补充协议》中李光武的签字由李霞代签。

上述合同签订当日，李洪兰通过银行转账方式支付李光武定金5万元。2021年5

月26日李洪兰支付李光武剩余定金25万元。2021年6月9日李洪兰支付链家公司居间

代理费149160元并支付万源公司保障服务费20340元。2021年5月27日李霞向李洪兰

表示因李光武的身体出现了一些问题，不能配合卖房了，房子其暂时不卖了并同意将定

金退还给李洪兰。2021年6月1日李霞再次表示其不想卖房了，其愿意承担违约责任，

双倍返还定金5万元。链家公司工作人员向李霞表示如解除合同将构成根本违约。李霞

再次向链家公司表示其从2021年5月26日正式提出不卖房了，截至今日作出不卖房的

决定，其只收到5万元定金。2021年6月6日李洪兰向李霞表示双方已经签订了合同，

一切遵照合同执行。2021年6月8日链家公司工作人员与李霞电话沟通，询问李霞与李

光武商量的怎么样，李霞表示涉案房屋3.5万元一平米的价格比较合理，总房价730万

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元为市场价，并要求链家公司与李洪兰再商量一下，按720万元左右成交，链家公司工

作人员回复称将与李洪兰商量一下。同日，链家公司工作人员电话告知李霞李洪兰不同

意，如双方协商不成，李洪兰将诉至法院，李霞回复称如李洪兰想起诉那就起诉。2021

年6月29日李洪兰通过线上立案的方式向法院提交起诉状，请求同其诉称。2021年7月

3日，李霞通过告知李洪兰继续履约，并要求李洪兰支付首付款。2021年8月7日

李洪兰通过回复李霞称在李霞第一次拒绝继续履行买卖合同后，其已启动诉讼流

程，对于李霞反复毁约的行为，其不再配合，双方的争议交由法院解决。2021年8月30

日李光武为李霞出具授权委托书，委托李霞为其本案的诉讼代理人。2021年8月31日李

霞收到本案起诉书、应诉通知书及证据材料。本案审理过程中，经询，李光武、李霞主

张其行为不构成根本违约，现其同意继续履行双方合同。李洪兰不同意继续履行双方合

同，坚持要求解除合同并主张因李光武一方违约给其造成了时间、精力损失及居间代理

费、律师费、服务保障费、定金利息、借款利息等损失，故要求李光武返还定金30万元

并支付违约金1356000元。李光武、李霞主张涉案房屋所在小区其他房屋自2021年5月

23日成交的房屋价格并未超过双方就涉案房屋约定的价格，李洪兰没有损失，如法院认

定其行为构成违约，其要求法院对双方约定的违约金酌情予以降低。

一审法院认为 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法

律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。在履行期限届满前，当

事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合

同。当事人依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人

一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同的，人民法院

或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除

外。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失

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赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但是不得超

过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。当事人可以约

定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生

的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机

构可以根据当事人的请求予以适当减少。

本案中，李霞代理李光武与李洪兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及李霞代

理李光武与李洪兰及链家公司签订的《补充协议》系当事人真实的意思表示，内容不违

反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，当事人均应按照合同约定履行各自

义务。合同履行过程中，李霞于2021年5月27日向李洪兰表示因李光武的身体出现了

一些问题，不能配合卖房了，房子其暂时不卖了并同意将定金退还给李洪兰。2021年6

月1日李霞再次表示其不想卖房了，经链家公司工作人员提示违约风险后，李霞仍坚持

不再继续履行合同。2021年6月8日李霞就提高房价一事通过链家公司工作人员与李洪

兰沟通，在李洪兰明确表示不同意的情况下李霞仍坚持不再继续履行双方合同，让李洪

兰想起诉就起诉。李霞的行为明显违反双方合同约定，已构成根本违约。因李霞系受李

光武的委托出卖涉案房屋，故李霞的上述行为依法应由李光武承担相应的法律后果。根

据双方合同约定，在出卖方拒绝将该房屋出售给买受方或者擅自提高房屋交易价格的情

况下，买受方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同并要求出卖方以相当于该房屋总

价款的20%向其支付违约金。李洪兰于2021年6月29日通过线上立案的方式向法院提交

起诉状，要求解除双方合同，并要求李光武返还定金30万元、支付违约金1356000元，

应视为李洪兰已就李霞根本违约的行为行使了合同解除权。李霞作为李光武的委托诉讼

代理人于2021年8月31日签收了本案的起诉书及应诉通知书，应视为李洪兰要求解除

双方合同的通知已于2021年8月31日送达至李光武，故法院确定双方于2021年5月22

日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已于2021年8月31日解除。李

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霞在李洪兰已向法院提交起诉状、行使合同解除权的情况下要求继续履行双方合同，该

行为不能改变在此之前其行为已构成根本违约的事实，在李洪兰已行使合同解除权、双

方未能就继续履行合同达成一致意见的情况下，李光武、李霞以其后续为履行合同所做

的行为予以抗辩，缺乏依据，法院不予采信。因双方合同已解除，故李光武应退还李洪

兰定金30万元并支付李洪兰违约金。李洪兰为购房支出了定金、居间代理费、保障服务

费等，亦因购房付出了时间和精力成本，但除了其支出的定金、居间代理费、保障服务

费外，就其其他损失的数额，李洪兰未提交相应的证据予以证明，故李光武以双方约定

的违约金过高为由要求法院予以适当降低于法有据。具体违约金数额由法院以李洪兰因

李光武违约造成的实际损失为基础，综合考虑双方合同的履行情况、当事人的过错程度

等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定为40万元。李洪兰诉讼请求过高的

部分，法院不予支持。

综上所述，法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条

第一款、第五百六十三条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第二款、第五百七

十七条、第五百七十八条、第五百八十四条、第五百八十五条和《中华人民共和国民事

诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决：一、李洪兰与李光武于二○二一年五月二十

二日签订的合同编号为××的《北京市存量房屋买卖合同》及李洪兰与李光武及北京链

家置地房地产经纪有限公司于二○二一年五月二十二日签订的《补充协议》均已于二○

二一年八月三十一日解除；二、李光武于本判决生效后十日内返还李洪兰定金30万元并

支付李洪兰违约金40万元，以上共计70万元；三、驳回李洪兰的其他诉讼请求。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。

本院认为 本院认为，关于李光武上诉主张李洪兰未依法通知李光武解除合同，李

光武努力在合同期内履约，即使存在违约情形，也已经通过自身行为化解了不能履行的

障碍。根据查明的事实，在涉案合同履行过程中，李光武的代理人李霞多次表示不想卖

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房了，并就提高房价一事通过链家公司工作人员与李洪兰沟通，在李洪兰明确表示不同

意的情况下，李霞仍坚持不再继续履行合同，让李洪兰想起诉就起诉，李霞的上述行为

明显违反合同约定。在李洪兰已向法院提交起诉状、行使合同解除权的情况下，李霞要

求继续履行双方合同，该行为不能改变在此之前其行为已构成根本违约的事实。因此，

一审法院认定李霞的行为已构成根本违约，其委托人李光武应承担相应的法律后果，上

述认定正确，本院予以维持。李光武上诉主张其已通过履约行为化解了不能履行的障

碍，但其后续履约行为发生在李洪兰已依法行使合同解除权之后，且双方未能就继续履

行合同达成一致意见。因此，李光武的此项上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予

支持。

关于李光武所提违约金数额畸高的上诉主张，一审法院以李洪兰因李光武违约造

成的实际损失为基础，综合考虑双方合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌定

违约金数额为40万元，上述认定及处理并无不当，本院予以维持。李光武对违约金数额

所提异议，缺乏依据，本院不予支持。

关于李光武上诉主张链家公司未尽到中介职能，应承担责任，但其未提供充分证

据证明该项主张，本院不予采信。

综上所述，李光武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适

用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第

一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7300元，由李光武负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

落款

审 判 长 张 琦

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审 判 员 刘 芳

审 判 员 王 新

二〇二二年八月二十六日

法官助理 黄甜甜

书 记 员 赵梦芸

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