信阳市房管局信息化平台

一、引言

1、项目背景

1.1 信息化是大势所趋，房管局有义务进行信息化改革

步入21世纪，随着国家改革的深入以及WTO的加入，面对市

场化、社会化的竞争，技术的快速发展和业务需求的变化都引发了新

的市场趋势,改革的导向决定了必须充分利用现代化管理手段实现资

源配置的最优化。

随着房地产市场的不断发展，提高管理水平已成为房管相关部门

需要解决的刻不容缓的问题。全面采用计算机辅助管理，将为房地产

市场健康发展导入更加先进、公正、规范、有序的管理方法和管理思

想，将房地产的管理提高到历史全新的发展水平。

1.2 期望打造“数字房管”平台，对房产市场形成闭环管理

信阳市房管局已具备房产备案系统，但是针对新建/存量房屋网

上备案还处于空白阶段。现房管局需要一套从土地规划到建设到销售

的形成闭环管理的“数字房管”房屋网上备案平台。

信阳市政府期望通过“数字房管”，可以获得用于房地产市场分

析和需求预测的基础数据，采集各类商品房上市量、销售量、销售均

价、实际成交价、户型、面积、区域等突出反映市场供需关系、价格、

结构情况的各类指标。通过对敏感性预警指标进行定期监测和统计分

析，可以科学判断市场走势，及时发现市场运行中存在的问题，为政

府决策提供可靠的数据支持。

以“数字房管”工程为基础和依托的商品房预（销）售网上备案

系统，囊括城区所有上市商品房的每一楼盘和每一套房屋的面积和价

格。房源信息实行“三审”进网，从源头上遏制了商品房重复销售、

面积缺斤短两、合同不规范等扰乱市场秩序行为，使交易更加规范、

安全，众买房更放心、更方便、更安全。

通过“数字方管”来有效提升房管工作效率。通过“商品房预（销）

售网上备案系统”建设，能够快速、准确地提供房产图文信息，简化

工作流程，从开发企业项目申请、房管部门核准、房源信息录入到合

同签定均实现网上操作，从而显著提高房管部门的工作效率和公共服

务水平。

2、项目目的

系统具体目标体现如下：

将“数字房管”平台建成一个囊括房产数据统计分析与发布子系

统、新建商品房网上备案子系统、存量商品房网上备案子系统、从业

主体管理子系统、项目管理子系统、登记管理子系统、测绘及成果管

理子系统的信息化平台。争取将“数字房管”打造成从土地规划到建

设到销售的形成一个闭环管理的信阳市房管局信息化平台。

1) 突出“以数据（房屋备案数据）共享为中心”，改变现在各

业务系统之间的脱节，数据重复录入，数据不准确，不及时

等情况。

2) 加强各业务系统之间的业务衔接及流程控制。

3) 提高房地产行业数据资源的利用率。

4) 实现各业务系统数据集中管理、公示、统计、查询及分析。

5) 分权限查询不同数据，市民能查询所有政策规定的公开数据，

领导层通过安全登陆方式查询、统计、分析所有公开和非公

开数据。

二、需求分析

1、系统构成需求

❖ 信阳市房管局房屋网上备案系统应包括如下7个子系统：统计分

析与信息发布子系统、新建商品房网上备案子系统、存量房网上

备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统、登记管理

子系统、测绘及成果管理子系统。

❖ 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体

管理子系统和项目管理子系统的建立应以登记管理子系统和测绘

及成果管理子系统为基础；统计分析与信息发布子系统的建立应

以其他6个子系统为基础。

❖ 统计分析与信息发布子系统应实现统计、分析和发布房地产市场

信息的功能。

❖ 新建商品房网上备案子系统应实现新建商品房预售许可管理和预

定、预售、销售合同网上备案管理的功能。

❖ 存量房网上备案子系统应实现经纪机构备案、存量房买卖合同、

租赁合同网上备案的功能，并为资金监管预留接口。

❖ 从业主体管理子系统应实现房地产企业、房地产从业人员的管理

功能。

❖ 项目管理子系统应实现房地产项目建设管理的功能。

❖ 登记管理子系统应实现房地产登记业务管理的功能。

❖ 测绘及成果管理子系统应实现房地产测绘及业务管理、测绘成果

更新管理的功能。

2、数据构成需求

❖ 房地产市场信息系统的管理数据应包括：基础数据、从业主体数

据、业务数据、统计数据和发布数据5类。

❖ 基础数据应包括房地产物理数据和房地产权属数据。

❖ 从业主体数据应包括房地产企业和从业人员的数据。

❖ 业务数据应包括房地产市场活动中产生的各种必要的收件、流程、

文档、收费等业务管理数据。

❖ 统计数据应在基础数据、从业主体数据和业务数据的基础上产生。

❖ 发布数据应在基础数据、从业主体数据、业务数据和统计数据的

基础上产生。

3、各子系统与数据间的关系需求

❖ 各子系统与数据之间的关系应如图下图所示。

❖ 统计分析与信息发布子系统应基于基础数据、从业主体数据和业

务数据进行统计和分析，生成统计数据和发布数据。

❖ 新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统、从业主体

管理子系统、项目管理子系统应生成并管理业务数据与从业主体

数据，并引用基础数据。

❖ 测绘及成果管理子系统应生成和管理基础数据中的房地产物理数

据，登记管理子系统应生成并管理基础数据中的房地产权属数据。

❖ 各子系统之间的数据交换宜采用数据库或数据文件方式实现。

4、其他需求

❖ 信阳市房管局房屋网上备案系统应能同时运行于管理机构的内部

网络(以下简称“内网”)和国际互联网(以下简称“外网”)上。

❖ 房管局信息化平台应设计为内外网隔离。登记管理子系统和测绘

及成果管理子系统应在内网运行。

❖ 房地产市场信息系统应考虑与土地、规划、金融等关联业务系统

的接口。

三、系统概述

1、建设概述

系统主要建设内容包括制订数据标准与相关规范，建设信阳市商

品房网上预售备案系统，并且改造现有房屋登记系统、网上发布系统

等内容，实现系统互联互通、信息共享；建立健全相应的技术规范体

系统；同时调整并完善系统相关的软硬件环境、网络环境、安全体系，

建立面向政府内部应用和房地产开发企业的培训体系、维护与更新体

系，以确保系统能正常的建设、运行与维护。

1) 新建商品房网上备案系统

以测绘为源头，实现楼盘表建立、管理。且以楼盘表为基础，实

现预售申请、审批，房屋合同的签订、打印等。

2) 统计分析及信息发布系统

实现以小区、楼盘表的信息发布。

3) 登记系统改造

改造现有登记系统，实现网上备案系统与登记系统的互联互通。

4) 存量房网上签约交易系统，

保证采集的数据全面、及时、准确。实现全市房地产交易与房屋

权属登记工作全程的网上操作，办理情况的网上监控，楼盘管理的自

动关联，档案信息的电子化调阅查询，市场信息的实时分析与发布。

5) 其他系统

建立以房地产市场信息系统为基础的从业主体管理子系统、项目

管理子系统及测绘及成果管理子系统及。

2、建设原则

本系统总的开发原则是突出“以数据共享为中心”，在提高我局

经济和社会效益及科学管理水平的总目标下，采取平行、分步实施的

步骤尽可能实现一个准确、规范、使用、先进、安全可靠、灵活方便

的系统。

具体指导原则如下：

1) 整体一致性。本系统应在整体结构上体现出一个基本完整的

一体化管理体系。系统的实现应基本满足各科室的总体需求。

2) 开放集成性。系统应实现利用现有成熟产品和提供其他产品

利用本系统的接口。目前已有或即将开发完成的一些比较规

范的程序，本系统应能够直接利用。

3) 安全可靠性。系统应保证数据的安全可靠、保证系统环境、

各类操作人员操作维护的安全可靠。

4) 先进性。本系统地完成，应具有国内同行业较先进的水平。

灵活性。系统可以扩缩增减，模块合理分解与合并，以便能适应不同

用户的现实要求。

3、物理结构

四、系统建设

1、 统计分析与信息发布子系统（房产信息发布门户）

统计分析与信息发布子系统按照公开、准确的原则发布现势性的

市场信息。向社会发布各类房地产信息，网上楼盘以不同颜公式销

售情况，滚动显示当天房屋成交情况，实时发布各类统计信息、房地

产政策和相关新闻等。

统计分析包括套数、建筑面积、均价和指数等统计。统计指标按

新建商品房／存量房、区域、时间段、价格段、面积段、房屋类型和

购房对象等分类。

1.1 统计信息发布

发布现有出售和出租房屋的挂牌总套数和总面积，同时以行政区

域或样本区域为单位发布各个价格段、面积段和房屋类型的出售和出

租房屋的挂牌套数和面积等信息。

❖ 房源统计信息：以户为单位发布房源信息，包括交易类型、所在

区域、房屋坐落、房型、建筑面积和总价等信息。

❖ 即时交易信息：以项目为单位发布当日累计成交的套数和建筑面

积等信息；

❖ 可售统计信息：以行政区或样本区域为单位发布可售套数和可售

建筑面积等信息；

❖ 成交统计信息：以行政区或样本区域为单位发布成交套数、成交

建筑面积和成交均价等信息；

1.2 项目管理信息发布

❖ 项目公示信息：以项目为单位发布项目名称、项目地址、许可证

号、用途、开始销售日期和拟售价格等信息；

❖ 项目建设进度信息：以项目为单位发布项目建设进度信息；

❖ 项目基本信息：以项目为单位发布项目基本情况；

❖ 销售信息、价格信息和合同撤销情况等信息；

❖ 销售表信息：以逻辑幢为单位发布各户的基本信息和销售状态等

信息；

1.3 从业主体信息发布

从业主体信息发布包括开发企业、经纪机构和经纪人的基本信息

及相应的诚信记录。

1.4 房源地理位置信息发布

统计分析与信息发布子系统通过互联网地理信息系统(WebGIS)

技术进行新建商品房和存量房的地理位置信息发布，同时发布管理需

要的图件。

2、 新建商品房网上备案子系统建设

新建商品房网上备案子系统将依托预售许可管理业务或新建商

品房初始登记业务建立。新建商品房网上备案子系统采用在线方式实

现新建商品房预定、预售、销售和相应的合同备案功能。

新建商品房网上备案子系统的数据包括预售许可证信息、房源信

息、销售表信息、定金合同数据、预售合同数据、销售合同数据以及

其他相关业务数据。

新建商品房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系统提

供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。

新建商品房网上备案子系统可为登记管理系统提供预售合同、销

售合同等数据。新建商品房网上备案子系统可引用从业主体管理子系

统的从业主体数据。

2.1 楼盘房屋信息管理

对新建商品房楼盘房屋信息进行管理，提供数据导入接口（数据

导入模板），平台操作员只需下载数据导入模板，按照要求填写数据

后，导入系统中即可。另外针对少量楼盘信息，平台也提供逐条录入

的功能。

2.2 预售许可管理

❖ 预售申请、预售审批：实现预售申请、预售审批流程的管理。新

建商品房网上备案子系统应支持灵活的许可证数据设置。

❖ 预售许可证注销：实现注销预售许可证的功能。

❖ 预售许可证变更：实现暂停预售许可证或变更预售许可证的范围、

使用期限的功能。

❖ 预售许可证跟踪：实现监视和跟踪预售许可证状态的功能。

2.3 合同网上备案管理

❖ 合同制定：使用经工商部门和建设部门认定的合同样本，制定定

金合同、预售合同和销售合同模板，并在网上公示。

❖ 合同签订：按网上公示的统一合同模板签订定金合同、预售合同

和销售合同。

❖ 合同撤销：实现合同撤销。

❖ 合同跟踪：实现合同状态的跟踪和分析。

❖ 销售管理：实现对销售活动的监督管理。

2.4 查询统计

查看一段时间内的合同签约成功率，可按时间段、经纪公司、房

源类型等多种条件进行查询统计，并可导出报表。

3、 存量商品房网上备案子系统建设

存量房网上备案子系统采用在线方式实现存量房经纪合同、买卖

合同和租赁合同的网上备案功能，并预留资金监管的接口。存量房网

上备案子系统实时访问登记管理子系统进行数据的有效性校验。

存量房网上备案子系统的数据包括房源数据、买卖合同数据和租

赁合同数据等。存量房网上备案子系统可为统计分析与信息发布子系

统提供房源情况、房屋状态、成交情况、合同状态等信息。存量房网

上备案子系统可为登记管理子系统提供买卖合同等数据。存量房网上

备案子系统应引用从业主体管理子系统的从业主体数据。

3.1 经纪机构备案

❖ 备案：对经纪机构、经纪人进行备案，记录并审核从业人员的基

本信息、资质情况、诚信情况。

❖ 年检：对经纪机构、经纪人的从业情况进行每年一度的审查。

❖ 变更：变更经纪机构、经纪人的有关信息。

❖ 注销：注销经纪机构。

3.2 房源信息发布

经纪机构备案后，可公布其手中房源的详细信息，快速寻意向

客户，来促成房子的快速成交，合同的快速签订。

3.3 合同网上备案

❖ 挂牌委托：受理、核准、发布网上挂牌委托，包括出售挂牌委托

和出租挂牌委托。

❖ 合同备案：在线签订买卖合同和租赁合同。

❖ 合同监督：对买卖合同和租赁合同的格式、条款、有效性进行监

督。

3.4 合同模板管理

对合同模板信息进行管理，合同类型包括经纪合同、契约合同、

租赁等。

3.5 查询统计

查看一段时间内的合同签约成功率，可按时间段、经纪公司、房

源类型等多种条件进行查询统计，并可导出报表。

4、 从业主体管理子系统

从业主体管理子系统实现从业主体的统一认证管理。从业主体管

理子系统采用在线方式实现从业主体数据的申报功能。从业主体管理

子系统实现利用公共通信资源与从业主体进行信息交流的功能。

从业主体管理子系统的数据包括从业主体数据中的房地产企业

数据、从业人员数据。从业主体管理子系统可为统计分析与信息发布

子系统提供房地产企业数据、从业人员数据等信息。

4.1 房地产企业管理

❖ 企业基本信息管理：实现企业新设立、企业投资主体变更、分立、

合并、注销、资质申请、资质变更等情况的管理功能。

❖ 企业内部人员管理：实现企业的法定代表人、管理人员、专业销

售人员等人员基本信息的管理功能。

❖ 企业信息申报：实现企业各类上报信息、申请信息的网上申报和

办理功能。

❖ 企业诚信行为管理：实现房地产企业诚信情况的管理功能。

❖ 查询统计：实现灵活的企业情况查询和统计功能。

4.2 房地产从业人员管理

❖ 人员信息管理：实现房地产从业人员基本信息的管理。

❖ 变动管理：实现房地产从业人员工作变动情况的管理。

❖ 资质管理：实现对房地产从业人员资质情况的管理。

❖ 人员诚信行为管理：实现房地产从业人员诚信情况的管理功能。

❖ 查询和统计：实现灵活的房地产从业人员情况查询和统计功能。

5、 项目管理子系统

项目管理子系统中的数据包括项目基本信息、项目建设进度情况、

项目分割转让情况、预售批准记录、动拆迁主要事项信息等。项目管

理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供项目信息。

5.1 项目基本信息管理

以项目为单位对项目基本信息的维护，例如：项目名称、项目地

址、许可证号、用途、开始销售日期和拟售价格等。

5.2 项目建设过程管理

❖ 建设用地取得过程管理：应实现依法获得、登记土地使用权过程

的管理功能。

❖ 动拆迁进度管理：应实现动拆迁进度的管理功能。

❖ 建设进度申报管理：应实现建设工程完成进度申报的管理功能。

5.3 预售批准管理

以项目为单位对各项目的预售批准信息进行管理。房地产商获得

预售批准后，即可开始对房屋进行预售。

6、 登记管理子系统

登记管理子系统将在楼盘表的基础上实现房地产登记业务管理；

登记管理子系统对各业务节点的操作进行记录；登记管理子系统提供

与其他相关业务系统的接口；登记管理子系统在业务办理过程和权证

输出等方面应具有较好的灵活性和扩展性。

登记管理子系统产生和管理基础数据中的房地产权属数据，权属

数据分为临时、现势和历史三种状态。其中部分数据应来源于新建商

品房网上备案子系统中的预售合同数据、销售合同数据和存量房网上

备案子系统中的买卖合同数据。

登记管理子系统实现基础数据中的房地产权属数据与房地产物

理数据的关联。登记管理子系统可为统计分析与信息发布子系统提供

房地产权属数据和相关业务数据。

6.1 登记业务流程

❖ 业务受理：受理节点实现接受申请、确定登记类别、收件、计费

和收费的功能。

❖ 业务审核：审核节点实现相关房地产物理数据、权属数据和申请

材料的审核功能，宜包括初审、复审和终审等步骤。

❖ 业务权证处理：权证处理节点实现缮证、发证的功能。

❖ 业务归档：归档节点应实现申请材料和业务信息的归档功能。

6.2 业务流程撤回

对不符合规定的业务登记流程实施撤回操作，用户需提交合格的

申请材料后重新进行房产登记业务。

6.3 登记业务审批

房产业务登记流程发起后，需有专员对登记申请材料进行审核，

审核通过后才可开始登记业务流程的办理，否则即不予办理。

6.4 登记业务查询统计

对一段时间内的房产登记业务提供灵活多样的查询功能，并提供

统计报表导出打印功能，供领导审阅查看。

7、 测绘及成果管理子系统

测绘成果管理子系统是所有房产业务管理系统中的基础业务平

台，系由房产交易与权属管理系统中的项目与楼栋管理功能，负责房

产业务管理系统的基础数据。

基础数据中的房地产物理数据通过房地产调查和测绘获得。房地

产物理图形数据可包括宗地图形、幢图形和房屋分户平面图；房地产

物理属性数据可包括宗地、幢和户的描述信息。宗地图形数据按对象

存储，采用统一的坐标系。

幢图形和幢属性数据符合下列要求：幢的图形数据应以自然幢为

单位管理，采用统一的坐标系；幢的属性数据应以逻辑幢为单位管理。

按对象存储。

房屋分户平面图和户属性数据符合下列要求：户属性数据与房屋

分户平面图关联；户的编号在本系统的管理范围内具有惟一值；户应

能通过与幢的关联关系确定其地理位置；户的坐落规范统一。

测绘及成果管理子系统增加地形数据，符合下列要求：地形数据

宜采用数字线划图(DLG)，也可以采用数字正射影像图(DOM)或数字

栅格图(DRG)，地形数据采用统一的坐标系。

7.1 房地产物理数据建库

❖ 房地产物理图形数据的初始建库工作根据已有数据数量和质量情

况采取不同的建库方案。

❖ 房地产物理属性数据的初始建库进行数据汇总、数据清理、质量

控制、格式转换和数据入库工作。

❖ 对房地产物理图形数据和物理属性数据建立关联关系。

7.2 房地产物理数据测绘采集

❖ 测绘采集能实现土地勘测定界、地籍修测变更、房地产建筑面积

预测绘和实测绘等业务类型的数据采集、变更测绘及测绘业务的

管理功能。

❖ 测绘采集能满足对预测绘和实测绘进行对应。

❖ 变更测绘能在变更操作中自动记录删除、新增和修改等变更信息。

7.3 测绘成果更新管理

❖ 测绘成果更新管理对房地产物理数据制定更新规则，保证数据的

现势性。

❖ 测绘成果更新管理能提供数据提取及变更后数据提交的接口功能，

同时能根据提交的变更信息进行数据的更新处理。

❖ 测绘成果更新管理能记录变更过程的历史数据，保证数据的可追

溯性。

7.4 地理信息系统技术管理房产物理图形数据

❖ 具有地理信息系统(GIS)的基本功能，包括图层管理、地图浏览、

图属查询与定位等。

❖ 具有制图功能，能生成宗地图、房屋分户平面图等。

五、网络规划

平台建成后，将开放给房地产企业和房管局使用，若平台建设在

房管局的话，房地产企业可通过移动专线访问平台，房管局可通过内

网访问使用。若平台建设在移动公司的话，房地产企业和房管局均通

过移动专线访问平台。

网络建设也遵循“总体规划，分步实施”的原则，按照信息一体

化系统建设的步伐配套进行网络建设。

网络设计原则

网络应首先考虑速度、安全性、可靠性、开放性，支持系统软件

的广泛性。网络设计应避免瓶颈点的出现，网络流量应保持平衡。应

支持多种网络协议和远程通信规程，建立高效率的数据交换网络，实

现高速数据传送，支持多媒体信息传送。建立高性能的可延伸网络，

支持于国际、国内各信息网络的连接，并具备简单、经济地升级到未

来高速网络能力。同时，网络系统设计应保证不间断通信能力，有避

免单点故障能力。

网络容错功能是实现网络可靠性的重要途径；确保网络的可靠性；

采取必要措施如双机备份、防火墙技术、用户权限分配等，最大程度

上保证系统的安全性。

网络结构具有开放性，通信和协议应符合国际标准及事实上的工

业标准，以便各类设备可以方便的联入网络并且与其他类型网络的互

连；从网络结构、技术、设备类型、厂商服务技术水平等综合考虑，

充分利用公网、现有资源、成熟技术以降低建设成本。支持多种方式

的远程连接，实现国内外远程联机查询及移动办公。

任何一个网络都有出现故障的可能，大型网络出现故障问题更为

严重，所以先进的网络管理能实时监控整个网络的运行情况，在网络

出现故障时，能立即反应出故障的节点和原因，对于恢复网络运行具

有重大意义。

六、系统投资

1、硬件投资

设备名称 配置 用途 数量 价格

机架式 1U/Xeon

WEB服务器 E3/DDR3 4G/146G*2/双

端口千兆/Raid 1

机架式 2U/Xeon

web服务器 1

数据库服务器

E3/DDR3 4G/146G*5/双

端口千兆/Raid 0+1

机架式 1U/Xeon

数据库服务器 1

应用服务器 2

E3/DDR3 4G/146G*2/双

端口千兆/Raid 1

网络交换机 内部组网 1

16端口/100M

合计

2、软件投资

子系统 功能描述 价格

统计分析与信息发布子系统 实时发布各类统计信息、房地产政策

和相关新闻等

新建商品房网上备案子系统 采用在线方式实现新建商品房预定、

预售、销售和相应的合同备案功能

存量商品房网上备案子系统 采用在线方式实现存量房经纪合同、

买卖合同和租赁合同的网上备案功能

从业主体管理子系统 采用在线方式实现从业主体数据的申

报功能

项目管理子系统 包括项目基本信息、项目建设进度情

况、项目分割转让情况、预售批准记

录、动拆迁主要事项信息等

登记管理子系统 实现房地产登记业务管理

测绘及成果管理子系统 负责房产业务管理系统的基础数据

合计

七、移动公司收益

1、平台使用费

平台建成后将开放给房地产企业使用，同时平台运营商（移动公

司）将会对该类房地产企业征收一定的使用年费。

2、点对点专线费用

考虑到数据的无障碍传输，平台考虑通过点对点专线直连的方式

向用户提供数据传输服务，因此移动公司可以收取专线铺设费用。

八、商务模式