二手房相关的辩论资料

东莞先行征税20%被指效果不明显 昨天，有媒体报道称东莞此前实行的按20%比例强征二手房交易个税，对抑制房价效果不明显。中国

房地产协会秘书长何琦也表示，东莞5年前实施的个税政策之所以效果不大，主要是由于政策执行力度不强。东莞计征二手房交易个税的

计算方式是（二手房交易总价-房屋原价-供房利息-契税-装修费用）×20%。一直以来，由于东莞楼市也是卖方市场，因此二手房成交中产

生的个税往往由买房者支付，对东莞的房价本身影响不大，“这几年东莞的房价和楼市走势主要还是受到市场供求的影响，税费调整短期对

市场有所影响，但长期来看影响不大。”

另外，袁先生表示，由于“新国五条”细则中计征二手房转让差价20%的个税对东莞来说算不上新政策，因此暂无实质性影响，“东莞二

手房一直按照20%的个税标准执行，这次新国五条细则对东莞二手房交易影响不大，我们最近的来电量和来访量一直保持平稳。”

□专家看法

东莞经验不适用于全国

东莞当地一位房产经纪人向记者表示，东莞目前房价在每平方米8000元左右，这几年的涨幅相对平稳，因此，在二手房买卖中，成

交价与原价的价差并不是很离谱，因此按照20%的比例所缴纳的个税基本都在几万元左右，买卖双方对此可以承受。但全国市场差异很大，

不同区域的楼市发展状况不同，东莞的经验并不适用于全国。

北京麦田房产市场分析师张叶松也表示，相比东莞，北京二手房原值与成交价的差别很大，按照20%的个税执行，一套房甚至要交数

十万元个税，如此大的数目很难被转嫁给购房者，因此，不能从东莞的执行经验推导出“个税政策效果不大”的结论，“我认为，20%的个税

标准，对于抑制北京市场旺盛的投资需求来说，将起到明显的抑制作用。”

没效果缘于执行不到位

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，东莞的政策本身是没有问题的，这个政策主要是抑制二手房市场投机行为，之所以最后没有达到

预期的效果，主要是对政策本身存在误读，同时执行也不到位。张宏伟表示，从技术层面来说，征收20%的个税是可以做到的，可以通过

房地产评估等手段，还原购房者的成本，包括房屋总价、交易税费、贷款费用、装修费用等，因此，如果严格执行这个政策，技术层面没

有问题。如果其他城市实施同样的政策，应该坚持去投资化的初衷，严格执行，这样对于稳定二手房交易肯定会有一定的效果。

中国房地产协会秘书长何琦也表示，东莞5年前实施的个税政策之所以效果不大，主要是由于政策执行力度不强。从此次新政内容来

看，调控力度为历次之最，细则出台也比较及时且力度有所加强。“计征二手房转让差价20%的个税并非新政策，之所以一直没有得到落

实，主要是由于此前包括福利分房等在内的房屋产权和购买方式不够清晰，但这些房源在最近几年逐步进入市场进行交易，有了基本的交

易价格，因此该项政策也具备了在全国深入实施的可行性。”何琦称。

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贾康：二手房交易征收20%税 "刚需"或被误伤

贾康认为，对二手房交易征收20%税的这一规定，规定的效应是在二手房市场上有往下抑制的作用，有一部分是原来想通过

买再卖出来，为了赚取比较高回报的、带有投机特征的交易，这一部分是被抑制了，要肯定这方面的正面效应。但不能否认的副作用是改

善性需求也在不得已的情况下被误伤，从长远来看，应该有更多的其他的更合理的方法，组合配套后，再做动态优化。

“我认为不能回避的是，使得一些刚性需求可能会涌入一级市场，本来有很多人希望看到房地产市场温度降低，弄得不好就会使

某些新的楼盘的温度不降反升，这也是有可能出现的。”贾康认为，从通盘考虑来说，新政里的统筹框架一定要强调，不仅是在商品房市

场调控，还得加紧建设保障房，不能把房地产调控只看做商品房房价这么一个问题，托起低端保障房的有效供给，要从长远考虑，比如处

理好产权房商品房市场短期调控和长期制度建设等问题。

二手房交易差额征税20% 引发阜阳二手房过户热潮

这一政策虽说在全国来说是首次推出，但事实上，算不上新招。仅在珠三角地区，就有深圳、东莞执行过类似政策。事实证明，这一

政策并没有那么大的杀伤力。股市之所以反应如此剧烈，不能排除更多是一种情绪上的宣泄以及相关机构的趁机作空。

2011年，深圳市地税局、深圳市规划国土委推出新政策：对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参

考价格核定计征各项税款，其中就包括20%税率的转让所得税。

这项政策实施之前，深圳二手房过户交易量激增。7月11日起，政策在深圳得到了较为严格的实施。实施之初，二手房成交量大幅

度萎缩——政策出来后的次周，深圳二手房的交易量下降了三分之二。

成交低迷一直持续到了2012年初，成交价则基本恢复到正常水平。2012年3月以后，二手房交易逐步上升并重新活跃。

至于东莞，更早在2007年已按此政策执行。与深圳不同的是，计征20%的税费前，卖房差额中可以扣除中介费、装修费、银行利息

等合理税费。和深圳一样，该政策实施前交易过户激增，之后是二手房交易的急剧萎缩。但之后逐步恢复，楼市未受到影响，税费的上调

最终都转嫁到买方身上，“结果就是大家买房掏的钱都多了。”

从各地的楼市反应看，之前深圳、东莞的情形将在各地重新上演。二手房交易者急于在政策正式执行前尽快完成交易，京津沪多个房

地产交易中心人头攒动，很多窗口前排起长队。若不出所料，各地也将重复深圳、东莞过去的故事。

个人认为，在深圳来说，这项政策主要对年头较早、没有按评估价交易过的二手房交易有较大影响。而对已经实施了一次按评估价交

易并征税的房屋没有太多影响。

道理很简单，如果2000年当时一套仅为50万元的房子，经评估后，认定现在市场价已经达到200万元。如果在最近一次的交易中，

它已经达到了评估价200万元，那么在其后的交易中，买卖双方肯定将把书面上的成交价一直为200万元——哪怕实际成交额已经达到了

300万元。因为即便是卖方，也不愿转嫁让买方多付20万元的个税。这一政策推出后，将使本就没有禁绝的阴阳合同，重新更为广泛地出

现。

至于新房，在“国五条”之中，除了贷款可能收紧，受到的影响并不大。甚至有人形容，“国五条”是帮助政府扩展新区，引导购房

者去买新房。因为，从节省交易成本的角度，买新房好过买二手房。如此，就更难理解地产股为何暴跌了：难不成地产商是以卖二手房为

主业吗？

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或许，市场会以一种令人意想不到的方式，来反映人们心态的变化。以深圳最大的社区梅林一村(小区网 论坛)为例，一位中介声言，

偌大的梅林一村数千套房子，目前业主签约挂盘的房子不超过十套。

而事实上，除非遇到重大变故，没有业主愿意卖房子。就像2011年初推出限购令，使人们更加惜售反而助推房价一样，这次二手房

征税20%又会有着怎样的结局呢？

谢逸枫：20%个税“祸市殃民”应废除恶税

导语：与2011年出台的政策相比，此次新政更注重用税收等经济手段调节市场。其中最引人注目的，也被称为调控十年最犀利狠招，

是“要求对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。”2013年3月1日晚上，国务院办公厅发布《关于继续做

好房地产市场调控工作的通知〔2013〕17号》，共六条，简称“新国五条”细则。新政最引人注目的是出售个人住房计征20%个人所得

税。按照第二条第三款的规定：“充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的

个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”按照目前二手房交易的个税

政策，可以按照差额的20%或全额的1%征收，但在实际操作中，绝大多数采取全额1%的方式征收。统一成差额20%后，将大幅提高

二手房买卖的交易成本。以一套5年前购买时总价50万元、目前售价200万元的普通二手房计算，此前需要缴纳个税为2万元，新政

后按差额的20%计算，需缴个税30万元，增加28万元，相当于房屋成交价的14%。

譬如在北京，购买二手房所有税费均由购房者承担。近日，吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房，该房已

满五年可上市交易，但并非业主的唯一住房。按现行政策，吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税，即150?%=1.5万元；但是，

如果按照新政策，因该经济适用房最初价值仅为20万元，如果按照差额缴税即(150-20)?0%=26万。这多出的24万多元的税收，让

吴先生很头疼。他说，他购买的这套小户型用于自住，但现在，多出的20万限制住了他这种非投资者。这一新政也引发人们对购买二手

房成本进一步上升的担忧。笔者接受《人民日报》采访时就表示，如果热点城市的供求关系得不到明显改善，新增个税也许会再次转嫁到

购房者身上，进一步提高购房者购买二手房的成本。由于一线城市楼市供求一直比较紧张，此前交易环节的营业税、个税、契税、中介费

等税费基本都转嫁到购房者身上。同时，北京、上海等一线城市二手房成交量已经超过或与新房成交量持平，如果新的个税政策使二手房

供应大幅减少，有可能进一步加剧这些城市尤其是中心城区市场的供不应求。

个人售房从严开征“20%个税”的关注度，远超过“新国五条”细则的任何政策，成为大家讨论焦点问题。讨论的激烈程度好比开一场

辩论赛。舆论与网友从“20%个税”的新出台开始，一波又波的评论一直持续到今天未结束，估计到两会议上都会出现大讨论。笔者认为，

严格来讲，这一政策并非新政，因为此前全国地方政府采取全额1%的方式征收。毫无疑问，招来“20%个税”征收的主要背景是一方面是

二手房市场出现混乱，政府有意整治。另外一方面是调控加码的力度由一手房扩大到二手房，体现中央调控房价坚定的决心，释放调控加

码信号。主要原因是二手房交易市场逃税现象严重。并且二手房市场过火过热、价格上涨过快、成交暴增呈现哄抬价格。因此，此政策企

图旨在扩大调控范围，增加调控强度。一是堵死避税通道。二是抑制二手房市场过热。三是遏制价格疯狂深上涨趋势，打击哄抬价格现象。

由于市场出现明显的分化，新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求，房价上涨过快的城市可以进一步提高第二套

住房贷款的首付比例和贷款利率，制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。调控

政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时，《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标，并与问责挂钩，这

将督促热点城市出台更为细化的调控政策。当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。笔者认为，刚性需求中的改善型需求也需要购

买二套房，与投资型需求难以清晰、科学地划分，因此提高二套房贷首付和利率，势必影响这一中间地带，一部分想“卖旧买新”改善住房

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条件的家庭，购房成本将提高，改善的难度将加大。如房价继续上涨，二套房贷进一步紧收将是大概率事件，先提高首付至少7成，利率

1.3倍。如效果不明显，不排除二套房贷停贷。

笔者认为，“出售个人住房计征20%个人所得税”存在不合理的“一刀切”弊端，中国的权力无所不能。按理来说，二手房市场基本是

满足自住需要，投资投机的成分不大。政策应该进行细化，对于非投资性的住房，应给予个人所得税减免或返还。 一是会伤到无辜的合

理的刚性与改善需求，国务院一直强调的“支持与鼓励合理住房需求”，显然与其调控与文件的精神是严重相悖的。二是“出售个人住房计

征20%个人所得税”违背最基本的市场经济原理，就是价格影响到市场供求关系。正如任志强提出质疑称坚持市场化改革大约是句空话。

“价格是市场供求关系的信号。当市场无法用价格传递正确的供求关系信息时，可能扩大投资增加供给吗?一个不能让供给主动增加的政策

会是好的政策吗?尤其是当一手市场供给短缺时，二手房扩大供给是对市场的补充。当这个补充也被税收而抑制时，只会让消费者少了更

多的选择。”

官方舆论上针对“20%个税”从严征收也表示出担忧与怀疑。当晚，新华社第一时间发布了微评：“个人售房将按转让所得征收20%

个税。此政策实为楼市调控十年以来最犀利狠招，预计短期内二手房买卖将跌至冰点。不过长期看政策效果可能打折扣：一是是否会转嫁

给买家再度推高房价？二是是否会带动新楼销售反而利好开发商和地方政府？三是是否抑制了改善性需求而导致租房价格猛涨？可谓观

点非常鲜明，基本是质疑“20%个税”从严征收的效果与负作用。并且提出“房价问题恐非加重个税可解决，需房产税、加大保障房力度、

保障供给等组合拳配套。另售房人很有可能将税款加入房价让刚需买单。期待细化措施。”笔者认为，“20%个人所得税”开征最大意义在

于稳定一二手楼市场预期，暂时遏制二手房价格疯涨势头与二手房市场过火过热的行情。一方面是打击了业主、二手房中介公司哄抬房价

的嚣张气势。另外一方面是一定程度了堵塞了避税通道，但是地方政府是否会执行才是最关键的。

市场上有观点认为，增加这么多税，卖家一定不会转嫁给买家，买家一定不会买不起。不会影响市场供应，不会推高房价的。笔者

认为，凡是用税收调节的办法一定不是标本兼治的长远办法，譬如，一套二手房，不满五年，原来200万买，现以350万卖。按最新政

策，以差额20%征个税，30万。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，

相当于总房款350万的11.1%，即38.85万。加上个税累计交易成本达68.85万。这能不转稼吗?这能抑制房价吗?这不是坑爹吗？基

本上全部的网友对“20%个人所得税”吐槽的态度、口气更是讽刺加挖苦兼打击，言论“恶评如潮，千夫所指。”总体上的评论是谴责与批判

多过于“赞同与支持”。

笔者认为，应该需警惕“20%个人所得税”开征的严重市场后果，一是历来房地产税费的增加，供求关系未改善时，都会毫无例外的

出现卖方转嫁给买方购房成本。由于抑制二手房交易将导致推高新房价格。譬如：一套普通房，买进100万，卖出200万，按原征税方

式，总额的1%，交税2万；按新规差额的20%，交税20万。相差10倍。二是如果卖房者会把个税加进价格，由购买者买单，增加了

购房成本与购房者生活负担，会让更多的刚性购房者买不起房。譬如，首套房的首付30%，20%个税相当于首付款成数升至45%，提

高了购房门槛与经济支付能力。三是会打击卖方出售房产，造成更多的空置房，从而减少供给，导致房价进一步上涨。一旦受到“重税”调

控的影响，卖方短期持有变长期持有，市场房屋供应量下降，会出现市场供小于求的现象，不利市场稳定预期。甚至在一定程度上导致一

手房价上涨现象。四是由于“重税”的影响，在一二手房市场选择减少与无法购买及买不起的情况下，必然会出现大量租房人，导致二手

房的租金猛涨。

网友戏称：“真狠，这不是控制房价，是推高房价，目的是借税掠夺民脂民膏 ”。也有网朋友说：“20%个人所得税”开征会带来的副

作用：一是将会使二手房行业雪上加霜。二是会转嫁买方身上，导致房价骤涨；三是房价越来越高和交易越来越萎，将会让楼市面临灭顶

之灾。四是短期的税收杠杆会掩盖制度上的沉疴。五是凡以敛财为落脚点的调控不是好调控。笔者认为，此政策是负能量大于正能量。最

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大的受害者是市场与购房者，而最大的受者是政府。难道不是“祸市殃民”的恶税吗？不应废除这样的错误措施，重新回到1%-2%吗？目

前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的

1%征收。只有二手房交易满五年，才能免征个税。通知将堵死将能够核实原值的房屋，从而增加卖房者的税负。其实，在二手房交易中，

虽然根据国家相关规定，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往这些税种，事实上都由买房者来承

担。所以，“重税”利政府不利老百姓。

笔者一直认为，“重税”不是彻底解决市场根本办法，只能够暂时起到表面效果，很难让房价合理回归，应该尽快建立调控长效机制，

才是市场唯一的出路。纵览历年房地产调控政策，其实就干了两件事，一边用国家政策宣布和确认住房已经成为限制购买的紧俏商品。一

边用税收、行政的政策和减少原材料（资金和土地）供应的方式进一步减少这种紧俏商品的供应。市场不需要过多行政手段干预的调控，

应该从制度与体制改革及供求关系上着手，才能出台好的调控措施。一是改革土地制度。二是土地私有化。三是严控货币发行量。四是改

革财税收入分配制度。五是减居民税费负担。六是增加居民财富与收入。七是拓宽投资渠道。八是财政全力支持保障房建设。九是打击房

地产腐败链条。十是完善预售制。供求稳则房价稳，预期稳则楼市稳，供求矛盾是楼市屡屡反弹的根本原因。一方面是在需求端，应该采

取只疏不堵。另外一方面是在供应端，首先要增加土地供应，最后才是增加住宅与保障房供应，形成住房保障供应体系。 “二套房首

付提高、卖房增值所得征20%税”，这是3月1日国务院公布的最新房地产调控措施。在全国人大政协“两会”即将开幕和新一届政府即将

上任的关键时刻，此次实施细则的出台可谓意图明确，别有深意。

对出售房屋20%征收所得税，凸显了楼市调控新思维。过去虽然这项规定也存在却一直未严格执行，大多数城市出售自有住房的个税

政策，都采取全额1%的征收方式，而此次要求从严征税，其意图也相当明显：第一、旨在抑制二手房交易，冻结二手房交易市场流动性，

把刚性需求转移到新盘市场。第二、既巩固新房市场成交量，又限制投机性购房和频繁的炒房行为。第三，虽然对改善性住房需求的打压

也难以避免，但在目前土地和新盘供应量不足的前提下，努力做加法。第四，而通过征税，政府也能进一步增加收入来源，将地方政府积

极性与中央政府统一起来。

然而，需要明白的是，凡药三分毒，治标需治本。无论行政手段进行限购，还是市场手段进行征税和收紧信贷，虽然政策出台短期能

达到一定效果，限制短期的购置需求，抑制短期一线热点城市的房价过快上涨，但一些合理需求被抑制和推延，最终可能产生报复性反弹，

近期北京等地房产成交量的快速升温正是如此。

这些年，通过“限购”等行政调控方式来试图抑制房地产价格均未见成效，归根到底还是没有遵循市场供求的机制，只有通过增加供给，

引导理性的市场机制才能真正解决问题。而每次调控，在18亿亩土地红线下，土地供应受到限制，而现有的土地财政更是了地方政

府的积极性。土地供给和卖地财政不加以改变，仍然难以根本解决市场问题。

自2003年以来，国务院九次召开以房地产调控为主题的常务会议，出台一轮轮调控政策，但房价越调越高，政策收效甚微。究其缘

由，正如2月20日出台的“国五条”所述，我国当前仍处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本

改变，因而支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

过去十年里，房地产作为中国经济发展的火车头，承载了过重的分量，也成为日常百姓生活里最热门争议最多的话题。从祖孙三辈供

一套房，到结婚丈母娘要求买房，而现在年轻人工作的唯一目标就是买房。

西班牙《世界报》曾经充满警告的说：“中国的高房价，毁灭了年轻人的爱情，也毁灭了年轻人的想象力。他们本可以吟诵诗歌、结

伴旅行、开读书会。但现在，年轻人大学一毕业就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的、

世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一种面向心灵的生活方式。” 某种程度上，房地产已经了中国经济和这一代中国人，高房价脱

离了劳苦大众，让人们变得贪婪和世俗，没有奋斗目标。而房价过快上涨犹如一把达摩克里斯之剑悬挂于中国人头顶，过快的上涨，将让

经济面临泡沫隐忧。

此次政策会明显抑制炒房热情，需要担心的是，在部分需求旺盛的城市，限制了一些普通家庭改善性住房的需求，过去在新房价格上

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涨过快下，很多人倾向购买二手房的选择被遏制。不过，上有政策下有对策，二手房主仍然可以将税赋转嫁给买房者，甚至是以阴阳合同

等弄虚作假行为出现，导致政策效果背离初衷。

对卖房所得征税20%，极有可能将价格转嫁到买房者手中，从长期来看，有可能达到推高房价的效果，与调控目标相悖。此外，20%

的税收上缴之后，这笔财政收入如何支配、是否会用来建设保障性住房等民生措施，也同样需要政府开诚布公。

这是房地产降价的良方还是损招？一套房究竟需要向国家缴纳多少税才合理？

赞成 此举可以抑制一时的投机炒房需求

@源源：太好了，这样说明二手房要降价了，也给那些房子多的人造成压力，你房子多就交税吧。

@木木达人：如果这条政策能够得到充分执行的话，那么显而易见，这将有助于抑制以赚取买卖差价为目的的投机客的买房行为。也

不必担心转嫁税负到买房者头上，在二手房转让征20%的税后，由于投机需求的减少，供需的优势是在向买方倾斜。而且，购房者还可以

转向一手市场。这将迫使卖家非得卖房的话，只能选择降价。

质疑 征税同时也会打击二手房供应

@今日话题：这次被戏称为 “新新新国五条”的调控，亮点在于实行严格的“二手房转让征20%个税”，有不少人相信这是房地产降

价的良方。问题是二手房转让征个税同时也会打击二手房供应，不能增加供应的调控都无法真正解决问题。

@幸福妈妈：买二手房的几乎都是没钱而又急需用房的，还要征收20%个税，这样会让他们更加买不起房，要想真正控制房价控制炒

房者，应该从根本做起，对于拥有两套及更多房子的人征收更多的税金。

专家说法

董藩（北京（楼盘）师范大学管理学院教授）：如果调控越来越让老百姓住不起房子，开发商企业运转也越来越困难，地方政府与中

央政府的冲突越来越多，各部委越来越无所适从，这样的调控你还支持吗？我们不应该反思吗？

贾康（全国政协委员、财政部财政科学研究所所长）：这项规定对投资需求来说，会产生很大的抑制作用，也会影响成交量，这是房

地产调控的一个正面效果。但不可避免，会对居民改善性购房需求带来抑制作用。对于房地产市场来说，“新国五条”确实会有一些负面

作用。但在现阶段，管理部门综合考虑后，总得要先解决当前房地产调控中的主要矛盾。总体来看，这样一个政策，我认为不要孤立地看

待。它在政策组合拳里，是看得见、摸得着的一个措施

二手房转让征20%个税，确实可以打击投机需求

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二手房转让征税的确可以抑制一时的投机炒房需求

之所以有人认为这次“征个税”的调控方法有效，是因为相信目前的房价高企很大原因是投机者炒房造成的。对二手房转让的差价征

20%个税，无疑是对炒房客的精确打击。在这次的“国五条”中，第二条标题就叫做“坚决抑制投机投资性购房”，相比起以往的“国X条”的

相关条款，本次的提法是最直接、最严厉的。在重申了限购、限价等行政措施后，把2011年“国八条”提出的“严格执行个人转让房地产所

得税征收政策”放到了税收手段调控的第一位，并首次提出“应依法严格按转让所得的20%计征”。

目前二手房转让所得税征收的现状是，绝大多数是按总价的1%进行收取。即一套房如果从200万涨到300万的话，按原来的征收方

法所得税是300万乘以1%即3万元，严格实行新政策后，将变为（300万-200万）乘以20%即20万元。

如果这条政策能够得到充分执行的话，那么显而易见，这将有助于抑制以赚取买卖差价为目的的投机客的买房行为

也不必担心转嫁税负到买房者头上

也有人认为，对卖房者征收个人所得税没有意义，在楼市仍处于“卖方市场”的当下，卖家可以轻易将税负转嫁到买房者头上——提

价就是了。例如，上海南天房产总经理助理薛敏强就认为，卖家将增加的税费（20%的个人所得税）转嫁给买家，这无疑会抬高房地产价

格并增加买家的隐性负担。

这个担心其实是不必要的，所得税作为直接税，并不是那么好转嫁的。如前所述，在二手房转让征20%的税后，由于投机需求的减

少，供需的优势是在向买方倾斜。而且，购房者还可以转向一手市场。这将迫使卖家非得卖房的话，只能选择降价。

但二手房转让征20%个税执行起来是一个难度

二手房转让应征个人所得税，如前所述在2011年的“国八条”里就提出来了。实际上，早在2005年，在房地产投机行为盛行的杭州、

南京、青岛等地，为了抑制房地产投机，就规定对二手房出售严格征收20%的个人所得税。北京市朝阳区还把纳税与过户挂钩，规定二手

房只有缴完所得税后才能办理过户手续。然而，不久后这一政策就纷纷取消了。

原因何在？很简单，执行不下去。因为不管是买家和卖家，都不愿意承受这一“额外”的成本，要么采用“阴阳合同”的办法避税，要

么就宣称丢失了原先的合同价格资料，只缴纳总额的1%。在房产现值评估体系尚未建好的当下，房管所等有关部门也没有很好的办法来

处理。这次的“国五条”写明“应依法严格按转让所得的20%计征”，如何做到，有待考验。

问题在于，二手房转让征个税同时也会打击二手房供应

高基尼系数的当下，投机炒房者可以好整以暇地“捂盘”

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对于二手房征个税，许多人的一个直觉是，这是一个抬高交易价格的举措，“好处”被政府占了，因而反对这一政策。不过，在国外，

卖房收入要课个人所得税，是一个普遍的做法。除了用来对付投机行为外，还有很大的作用是调节贫富差距，在以所得税为主的发达国家，

这是很重要的方式。美国人进行二手房交易时，就需缴纳交易税、遗产税和所得税，其中所得税税率最高可达39.9%。

那既然二手房转让征个税是通行做法，而且确实可以打击投机需求，那还有什么理由不实行呢？

答案是，在高基尼系数，且未真正开征房产税的当下，中国的投机客有充分的本钱和实力跟刚需购房者和政府玩拉锯战。虽然不会

再去进行投机炒房，但手头已有的房子可以“捂盘惜售”——与其降价出售，不如囤房，以待合适时机再出手。换言之，市场上二手房的供

应变少了。

所以，二手房转让征个税，最大的可能是造成供需双双减少，只能让房价横盘，不管是刚需还是投资需求也只会一时萎缩，等时机

一到还得涨价。[…详细]

2011年深圳711新政，预示“二手房转让征个税”的前景

事实上，2011年深圳楼市的“711新政”，已经预示了全国范围内“二手房转让征个税”的前景。

所谓深圳711新政，是指深圳市地税局联合市规划和国土资源委员会推行的一项政策：对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且

无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款，其中就包括20%税率的转让所得税。

711新政在深圳得到了较为严格的实施，那么，结果如何呢？首先就是二手房成交量大幅度萎缩——政策出来后的次周，深圳二手

房的交易量下降了三分之二，这一成交量的低迷一直持续到了2012年初，成交价则基本平盘，或者略微下跌。

然而，在2012年3月以后，随着楼市调控力度整体的趋缓，深圳二手房又开始量价齐升了。在新政实行满1年的时候，深圳的房地

产界人士都认为价格比调控之前还略高一点。

在“国五条”细则出来之后，一些机构如美联物业也认为，二手房价短期内会出现横盘，并且成交量大幅度萎缩，如果这种情况僵持

半年，房价才可能会略微下行，但到年末的时候，由于调控效力结束和外部经济的稳定，二手房价会重新企稳。

不能增加供应的调控都无法真正解决问题

近几年“国X条”的调控，主要就是针对旺盛的房产需求而进行的“限贷”、“限购”、“限外”、限证”，然而这些措施都伴随着房产供应，

尤其是新房供应的减少。在专题《是什么让房租涨得比房价还厉害》中，已经可以看到，多年调控后，北京的房产供需矛盾是越来越大，

“限购”等措施只不过是推迟了矛盾的激化，并不能解决问题。

相比起以上这些行政措施，二手房转让征20%个税的措施的好处是，不直接打击新房的供应，但仍然免不了减少二手房的供应。

如任志强所说：“用抑制需求的方式来掩盖供应不足的矛盾只能积累更多的问题，而不会有利于市场经济制度的建立和扩大消费。”

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1. 我觉得那些真心相信政府增加二手房20%个人所得税方案是为了降低房价的人真心是搞笑的。提高二手房交易难度难道不是为了

增加一手房的交易么?核心资源占有者地产开发商又不是靠买卖二手房赚钱。减少空置的一手房,还可以增加装修的需求。不觉得现在城乡

新楼盘空置率已经非常高了么。真心不要脸。

2. 天道自然2012：二手房交易个调税调至20%,能否抑制房价上涨,暂且不说,而对刚需体来说,不是利好消息。摁了葫芦起了瓢。

3. 夏：二手房征20%个税能让房价降低?-----------这是不可能的,1,转卖房屋,所有契税会转嫁到买主身上,导致房价直线上升,2,二手

房买不起,只能买新房,地产商奇货可居,不涨价等什么,3,为了曲线避税,各种千奇百怪的结婚离婚复婚层出不穷,导致社会秩序混乱,4老百姓

更加买不起房,希望破灭,报复社会

4. 成中9：征20%的二手房増值交易税,这那里是抑制房价,这是在催生房价。新一轮房价上涨要开始了,离经济崩溃也不远了,逃离中

国吧!

5. 林义相：二手房征20%个税能让房价降低?=====税收在本质上都是对老百姓的收入和财富的扣除,不论理由多么冠冕堂皇。只有

当收取的税收进行有利于老百姓的使用并事先得到老百姓认可时,这样的税收才是合理的,也只有这样收税才符合法的精神。

6. 守候萧条：有人说对二手房征20%交易税会推高一手房房价。今天股市房地产板块却大跌,投资者精神分裂了?

7. 大保定帝国的爷：不是简单的将出售二手房的税率增加到20%就可以解决中国买房难和房价不停上涨的现状。现在又有多少含辛

茹苦的父母为了给儿子一套结婚的新房而卖了自己的二手房的啊。这样的税只会让人民买房更难,房价更高。@VampireZyr证券必过

8. 风信子木男：我觉得大家的理解真够简单的,国五条里对二手房交易税提高到20%是为了降房价吗?你当国家真的傻吗?我也没说

是为了涨房价!税率增加只会抑制一点,就是交易量,想想为什么吧?!

9. 傲风石：国五条对降低房价没有多大功效,二手房20%的个税,对房价提升,居功至伟!

10. 林钢201292：二手房转售能否降低房价呢?只会推高房价.因屯房者都是有权有财有资本的人,收才多税房价还是涨与其关系不大,

税款转移到购买二手者身上,结果推高房价.那就去买现房,设想现房价会比二手房低吗.那开发商学雷锋学到家了.如开发商不跟进那就消化

所有屯积房,无房可卖,设想房价又会如何?本人认为房价涨得更快.

1. 房产税是良性稳定房价的关键。开征20%二手房交易差价个人所得税,一方面对新房产投资客有所抑制,但也阻碍了多套房的出货。

正确的调控办法,废除土地出让金,降低地价,先开征房产税,以税代金,持有成本提高促使二套房出货,既降了房价,又增加房屋供给,还使地方

财政可持续。

2. 快乐一剑飘： 原来二手房征20%的个税是让房价变低的政策! 看来我还是太没文化了!真可怕

3. 健康险传教士：陈贵: 20%个税实施细则:1、二手房房价、房租均会涨;新商品房,至少不会降;抢新房,有利于卖地;2、至少不会影响

地方政府,土地财政、新一轮卖地抢地会起高潮;降房价,不可能,副作用,会强烈,细则短命和可操作性,难说;3、交易阴阳合同,卷蹄重来、私下

低价交易,在所难免;吐槽,在所难免。

4. 松原曹_k3l：二手房20%税收的后续影响,1、推动房价持续上涨,2、推动房租的持续上涨,买房的卖房的都成输家,政府成为唯一赢

家.买房的卖房的都成输家,政府成为唯一赢家.买房的卖房的都成输家,政府成为唯一赢家.关系到老百姓民生的大问题,说出台就出台了?太

轻率了。真正得利的绝对不会是老百姓。

5. 小葇爸爸：20%房产税出来后,二手房价要大大地做低了,估计政府统计的房价会下跌了,或者达到政府“调控”的目标了。统计局发

布的房价暂且称为“政策性房价”。

6. 隔岸观海2012：二手房征税20%固然是会对房价有一定的遏制作用,但也会挫伤百姓改善住房的良好愿望,这个暂且不说。我只是

不知道,股市不敢投、金玉如同天价、矿山易出事、制造业没有利润、服务业风险太大、房市看不准,那你让天量的流动性货币去向何方?估

计只有向农业或者向流通投了,如此,那我们的CPI???唉!

7. 立信市场研究有限公司：【二手房征20%个税能让房价降低?】这次被戏称为 “新新新国五条”的调控,亮点在于实行严格的“二手房

转让征20%个税”,有不少人相信这是房地产降价的良方,果真如此乎?

二手房交易差额征税20% 或抬高房价房租

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■按20%征税被指“最具杀伤力”，投资投机客将遭遇“休克疗法”，但也可能造成二手房惜售，抬高房价及房租 ■有业内人士表

示满5年唯一住房应当免征重税，我省在制定辅助政策时需加以细化，以免误伤“刚改”一族

国务院办公厅昨日发出房产调控新政，其中对住房买卖严格按所得差额20%征收的规定，被业内誉为“对短期投资者”精准打击，对

投资投机客来说“几乎是休克疗法”。不过这项新政也遭到了业内人士以及购房者的质疑，如果这一政策没有更多细化及辅助政策的实施，

有可能误伤“刚改”人，甚至助推二手房价的上涨。

新政策原文

对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%

计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方

法加强存量房交易税收征管工作。1

“一刀切”征税会不会误伤“刚改”需求？

虽然按20%的标准征收个人所得税并不是一个新规定，但依然遭到了很多质疑，如此大幅度地提高卖房成本，虽然在一定程度上可以

抑制投资投机需求，但不分套数、不论买房年限，“一刀切”的按所得20%征税，让改善型买房人大呼“伤不起”。

“年轻人到了大城市，买个小房子先住着，待经济条件改善后再换大房居住，这本是政府提倡的住房阶梯消费模式，在现实生活中这

样的例子也屡见不鲜。特别是在房价不断攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一两百万一套，很多市民如果不卖掉自住的房子，是

很难有经济实力买新房的。但新政实施后，这阶梯消费的成本还真不低，这是否会误伤改善型需求？”一位业内人士评价说。再极端一些，

如果因为家中老人生病等原因，急需卖房救急，获利的一大块都被政府收了税，这样的税制是不是合理？

南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出，南京及大多数城市在执行个税规则时都有一条规定，即出售购买已满5年的家庭唯一住

房的，无需缴纳个人所得税。这一政策早在实行房产交易个人所得税之初就已存在，2011年国家规定个人将购买不足5年的住房对外销售

需全额征收营业税后，这一政策也只是顺势加上“需满5年”的条件。这样可以有效避免对刚需、刚改族的误伤。吴翔华表示，如果个税按

照20%开始计征，这一政策也不大可能改变。不过，由于目前新政策的细则并未出台，一切都有待有关部门的进一步明确解释。

高额个税将转嫁给购房者，反而抬高房价？

对于个税新政的出台，有专家表示肯定，但也有业内人士表露出对高额个税可能转嫁给购房者等问题的担忧。对此南京工业大学房地

产管理系主任吴翔华表示，从大方面来看，个税新政把握住了以市场手段从交易环节打击投机炒房族的关键，比之前的行政手段和金融手

段都更加准确。这一调控方向可说是正确的。但他同时也指出，征收高额个税的同时，需要有累进房产税、足量保障房及新房供给等政策

予以辅助，不然可能出现许多不可控的负面影响。

可能效果一：只征收差额20%的个人所得税，导致大量高差额的二手房主惜售，报价偏高，购房者转而集中于新房市场，造成二手房

交易暴跌。

可能效果二：征收差额20%个税，提供足量保障房和商品房供应，购房者需求可以得到缓解，但长期来看高差额的二手房炒房主依然

惜售，或者转售为长期出租，导致租金高涨。例如目前的韩国，在国家开始征收高额资本利得税后，导致租金高涨。

最理想效果的是：征收差额20%个税，提供足量保障房及商品房供给，同时对多套房或超过一定人均面积住房加征累进房产税。这样

炒房者如果继续囤房，将因为房产税付出高额代价，逼迫他们不得不选择出售。同时由于差额20%个税的征收，炒房者不得不降低房价，

减少收益，以此来吸引购房者。

刚签了卖房合同，但还没过户怎么办？

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有卖房者表示，刚刚签了售房合同，但还没有到房产部门去过户，是不是意味着很快就会被征税，如果真是这样那就亏大了，因为想

再提高些价格以弥补损失不可能了。

对于突然而来的新政，中介从业者无疑担忧很大。一位中介业务员告诉记者，晚上已接到多个客户电话，要求提前过户。南京链家市

场分析师尹筱沁表示，如果政策严格执行，可能在执行前的时间段内二手房交易量会激增。因为害怕被征高额个税的业主会急售，二手房

房源会突然增多。而政策执行后，短期内可能导致二手房业主将个税转嫁至买房人，那么个税过高的房源会无人问津，加上购房者的观望

情绪，交易量可能会骤降。

不过，尹筱沁也表示，究竟会产生何种效果，还需要看本地政府对政策的细化如何，总之新政策对中介的业务操作不会产生什么影响，

但对于业务量的影响是很大的，而且几乎无法准确判断。对此他们只能采取“兵来将挡，水来土掩”的策略。

虽然新“国五条”实施细则中，最具杀伤力的卖房征20%个人所得税主要影响二手房市场，但专家认为，其对新商品房的销售同样也威

力强大，由于卖旧买新的成本大幅提高，“刚性改善”一族很可能暂停买房。再加上调控加码对消费者心理的影响和房价预期的改变，“金三

银四”的新房销售可能难现红火。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为，个税按20%差额征收，是此次细则中最具调控力的措施，这将直接抑制投资客进行炒房。

去年以来，以往南京楼市“刚需”房源一枝独秀的局面变为“刚需”、“刚改”并重，大面积的房源上市量增加。而其中不少买房人是通过卖旧

买新的方式，获得买房资金。而如果个税按所得的20%征缴，则将大大提高他们换房的门槛。接下来，这部分房源销售会受到明显冲击，

大户型、高总价的房子可能会不那么好卖了。

“三套房”、“四套房”买主被严格的限购令挤出市场，“刚改”的买房积极性又将大受打击，接下来的市场销售，将主要成为“刚

需”一族的舞台。除了购买二手房，房价可能会提高外，买新房应该影响不大。而且因为新房市场需求的减少，市场供求的变化，房价可

能出现止涨甚至下跌的趋势。南京林业大学社会工作系主任孟祥远就认为，对于竞争力不强和近期搭顺风车复出的楼盘来说，影响还是很

大的。

1. 欧阳妙晨：二手房征20%个税能让房价降低?羊毛出在羊身上,无用的招数,鄙视继续征税!一套房产到底要交多少税率某些方面才

能满意呢!年年调控,常常出招,结果呢?依然无用

2. 袁云才：二手房交易加征20%的“增量”个税,粗看能遏制房价增长,实则是不动脑筋的馊主意。 任何征税都只可能增加交易成本,

从而造成物价上涨,楼市能例外么?就算二手房交易量暂时受挫,大量资金会涌向一手房,推高楼价。堵塞渠道,远不如引导、疏通投资渠道高

明。

3. 会飞的鱼儿nn："二手房征20%个税”说是抑制房价,其实说白了,羊毛出在羊身上,变相抬高房价而己。隐敝地保护了“多产者”和“开

发商”的利益,结果只能让更多的老百姓还是住不起大房子,一家几代除了蜗居在四五十平米的黑房子里,唯有望房兴叹了!!唉!.

4. 离风最近：20%!!!谁还敢买卖二手房?这样的调控政策可以抑制房价?真正有钱的人恐怕不会买二手房吧,刚需的也不敢买,大家都

去买新房,房价还会不涨?得益的只有ZF和KFS!20%!!!能转嫁给买家?买家又不是傻子!以后二手房烂在手里也卖不出去,租金也会跟着涨!

这是啥政策???

5. 旋转范围-理由：二手房20%税率新政观点:1)重视民众对高房价的不满,通过调控房价疏解这种不满情绪 2)房价下降 ,成交量上升,

经济持续增长。

6. 酒过三巡-菜过五味：二手房涨价20%,一手房能闲着吗? 调控是为了稳定房价还是抬高房价价格呢? 我希望国民党,共和党,民主

党能回答一下这个问题,共产党的话不听也罢。

7. Mr_阿無：20%的转让税,到底是新房房价的助推剂还是会使二手房房价变相提高?除了新房,二手房,PM还有其他选择吗???那这

个所谓的调控政策到底该如何解读呢?执行力在哪里,监控在哪里?不能执行到位的惩罚在哪里?最后买单的会是谁呢...

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8. 记者伊凡：二手房征20%个税能让房价降低?老百姓大多都是一共就一套房子, 嫌小想卖了再买个大点的, 本来就没有钱, 还要被

征20%的税, 还是买不起房子了。 这合理吗 ?应该收有两套以上大平数房子的个体, 为什么总是不考虑老百姓的苦楚呢?这等于二手房降

低交易,抬高新房盘价格.政府又可以多买地开新楼啦。

[原创]个人卖方20%的税收，是杀贫济富！

很多人说个税20%针对那些炒房者，会让房价下跌。

我不这么认为。这分明是利益集团跟房地产商联合起来打着为底层民众的利益来欺诈底层民众

如果真是为了降低房价，有应该按照个人拥有私人住宅多少卖房子来征税，而不是一概而论20%。还应该针对房地

产公司进行控制。

毕竟，炒房价的人时少数，财富永远掌握在少数人手中，这些人真的会因为拥有多套住房而受到影响吗？他们手里有

的是房子，20%的损失对他们来说也是九牛之一毛罢了。另外，作为权贵经济，那些炒房的大概已经有消息了吧？该

卖的早就卖了！

为什么说房地产商会高兴？因为二手房相比一手房来说明显有优势。二手房虽然旧，但是二手房多是多层建筑也就是

顶多5.6层高。而新的楼盘都是高层，小高层。少则十几层，多则三四十层。又有多少人愿意住这么高琼楼玉宇？最主

要的，现在的新楼盘公摊面积大。100平方米能有90就算很不错了。一下子多花10平方米的钱，傻不傻？这还不算，

整天坐电梯，虽然很多都是日本，德国电梯但是不能保证不出故障。明显不如楼矮爬楼梯方便。还有就是户型，小面

积的大多都是挑担房子，南北不通透。如果住在北面整年不见太阳。这样的房子你愿意住？还要交啥物业费。对于工

薪阶级也是不小的开销。

所以，大多数人会把二手房当做首选，最起码我们烟台二手房市场来说，大多数是多层建筑 ，没有公摊面积，户型相

对合理基本都朝阳。更不用交什么物业费。而且基本在老城区市里什么都方便。

另外，还要看看卖二手房的大多是什么人？真的是那些炒房者卖房子？普通人家有点积蓄换一个大一点的房子，或者

家里有了困难急需用钱卖房子这样的人不比炒房的人多的多吗？

二手房不好卖，必定会促进现在滞销的一手房大卖特卖。因为，中国男孩子家长娇惯孩子，而这些没有出息的男人们

又要为了讨好女友，逼着父母给自己买房子。所以，在中国年轻人是买房子的主力军。

还有一个值得注意的是，以前下来房改的消息，任志强那些房地产商就出来哭诉谴责，为啥这次没有了？

综上所述，二手房征税20%并不能降低房价，而是官家与房地产商联合起来杀贫济富。就如同苏联土改一样，杀了沙

皇，白俄，地主把土地给农民，可是苏联农民日子没有过得比以前好一样

卖房缴纳20%个税会推高还是降低房价

3月1日晚间，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，成为新国五条的细化政策，其中最惹人注目的是

首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收。

二手房交易严格按着20%缴纳个人所得税对房地产市场的影响，有两种截然相反的观点：一种观点认为，该政策会刺激房价上涨，

其主要根据在于，售房者会将这种提高了的成本转嫁给购房者以及大家都去买新房，会导致新房价格上涨。另一种观点则认为，这项政策

表明管理层对于房地产市场调控日趋严格，增加卖房成本会抑制楼市需求，从而会导致房地产市场低迷。

其实，该政策并非新政。此前二手房个人所得税有两种计征办法：差价的20%或总价的1%～2%（1%针对普通住宅，2%针对非普

通住宅），交易时可以从低选择。从还有选择的空间到没得选择，是这次“个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收”政策显著特点。

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没得选择之后，对于那些持有时间较长而且差价巨大的买房者来说，是非常不利的。如果按着总价的1%缴税，那么200万的房子也就缴

纳2万个税，如果差价是100万，那就是20万。显然，在现实中人们往往选择第一种缴纳方式，如今一下子都必须要按着差价的20%，

确实会抑制投机性行为。

那么，严格按照个人所得的20%征收到底会对市场有什么重大影响。毫无疑问，这是房地产市场上的特大利空政策。虽然我们并不

排除这项政策可能会成为推高房价成本，从而会推高房价，然而将这种政策解读为利好政策，在当前的历史背景下，是有些牵强了。

第一，从管理层出台该项政策的目的来看，管理层主要是想稳定房地产市场。不可否认，近期二手房市场风起云涌，一线城市房地

产市场又有暴涨的倾向，管理层之所以对二手房而非对新房痛下杀手，可以明显地看出，管理层对于房价上涨敏感度很高。从长期来看，

不可否认，投机是中国房地产价格日益上涨的重要推手，投机行为本身并没有好坏之分，关键看投机行为对经济破坏性程度或者是活跃程

度。在当前房地产市场成为地上悬河的大历史视野下，投机无疑是对房地产破坏性作用在加大。

第二，转嫁成本并不容易。经过十多年的房地产市场供应，虽然还有很大的刚性需求者支撑着房地产市场，但是，我们必须清醒地

认识到，到了现在这个阶段，卖家再转嫁成本给购房者并不容易。一方面新房供应量在急剧放大，另一方面，转嫁成本往往需要市场行情

比较好，预期价格涨幅高于转嫁成本时，这种转嫁才能比较顺利，从当前市场行情来说，转嫁成本是异常困难的。

第三，不能单一地看待个税按着20%征收这一条款。这里有一个关键性配套政策是，限贷和限购。继续严格实施差别化住房信贷政

策，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房

贷款的首付款比例和贷款利率。从中国房地产市场上涨的历史来看，信贷泛滥导致利用资金杠杆效应炒房，是中国房地产上涨的根本动力

之一，只要卡死这一块，卖家转嫁成本是难以实现的。从限购政策来看，政策规定，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型。

应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家

庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。由此可见，限购

政策不仅没有松动，反而更加严格。管理层目的就是打击投机，因为管理层已经意识到了，中国房地产如果再暴涨下去，将会给房地产市

场和整个经济都会拖入死胡同去。

第四，为了防止二手房低迷效应引起新房价格上涨，管理层还有一个政策提防：国务院要求各地制定公布的房价控制目标，首次专

门指向新建商品住房。可见，从整体上来说，这次房地产市场调控政策基本上是利空性很强的政策，实事求是地评价政策才能更好地反馈

现实。

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