房改房政策

一九九五年出售公有住房方案实施细则

第一条根据《关于出售公有住房的暂行办法》沪府发〔1994〕19号）和《关于 一

（

九九五年出售公有职工住房的方案》沪府〔1995〕22号）的规定，特制定本 实施

（

细则。

第二条 出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

第三条 凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和获得新分配住房的职工 出售，

但列入旧城改造规划、产权归属不清和具有历史保护价值的房屋以及市政 府认为不宜

出售的房屋除外。出售公有住房按计划、有步骤、分期分批地进行。 1995年出售的

是一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅。

职工租住单位购买的外销商品房、 侨汇商品房、高标准内销商品房仍不列入出售 范

围。

第四条按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次。职工家庭是指承租人 及其配

偶；承租人和同住人在二人或二人以上的；因离婚、丧偶、配偶支内或支 农等离开本

市另一方不再享受购房优惠而承租户内留有一人的；40岁以上的单 身未婚男子

（）

或女子。

第五条 购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在 住所

地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满 18周岁的同住成年人。

职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续。职工 家庭

购房时，可申请共有产权。共有人必须是前款规定的购房对象。 共有人再购 房时应

合并计算购房面积。承租人死亡或迁离本市的，应变更租赁户名后办理购 房手续。

有下列情况之一的不能购房：擅自转租或变相转租的；擅自改变公有住房结构及 有违

章搭建或违章建筑的；利用承租房屋改变用途的；承租人全家迁离本市的； 承租人去

国境）外定居、探亲、留学承租户内留有一人的承租户内留有二人或二 人以上的，

（（

须变更租赁户名后按规定购买。

）

第六条1995年出售公有住房的成本价为每平方米建筑面积 1060元。

第七条 按购房人每一年工龄给予每平方米建筑面积 15.30元的工龄折扣，确定

1995年公有住房出售的计算基价，职工家庭购房时的工龄仍可以新配房职工、 承租

人或同住成年人中工龄最长的一人为计算依据。 但该工龄最长者及其配偶再

迁至他处时不得重复享受优惠。职工购房时的工龄按连续工龄标准计算到 1991

年底。从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或其他有害身体健康工作的符 合国

家提前退休规定的提前退休职工，其购房时的工龄应加上提前的 工龄”。

第八条1995年公有住房的实际售价以确定的计算基价连乘以各种折扣和增减 率计算。

对按成本价购买公有住房的职工给予下列折扣：

1、 购买已租住的公有住房，按规定给予 5%的折扣。

2、 多层和高层住宅的面积折扣，多层住宅为 10 %，高层住宅为12 %。

3、 房屋的地段、朝向、层次等增减系数详见附件。

4、 房屋的成新折扣率为每年2%，折旧后残值低于40%的按40 %计算。 第九条 对购

房者给予以下优惠：

1、 购房者仍可按规定享受原有的住房补贴。

2、 购房者免缴房产税、契税，并缓征地租。

3、 购买新建住房者免缴固定资产投资方向调节税。

第十条1995年公有住房实际出售单价计算公式如下：

新分配公有住房的实际出售单价元/平方米=〔成本价元/平方米）-15.3元/年. 平

（）（

方米x购房工龄年）〕xxx地段增减率x朝向增减率x层次增减率。

（

已租住公有住房的实际出售单价元/平方米=〔成本价（元/平方米）-15.3元/年. 平

（）

方米x购房工龄年）〕xxx地段增减率x朝向增减率x层次增减率。

（

其中：购房工龄枣机关事业单位职工连续工龄按市人事局有关规定计算； 企业单

位职工连续工龄按市劳动局有关规定计算。连续工龄计算到 1991年底。

竣工年限枣按房屋出售年份减去房屋竣工年份计算。

加层的房屋按原来房屋竣工年份计算。

第十一条1995年公有住房实际出售单价含新分配公有住房、已租住公有住房、 套

（

增配房的最低限价：级地段内，定为每平方米建筑面积 213元；级地段

）

iii

内，定为每平方米建筑面积200元；级地段内，定为每平方米建筑面积 188 元；

iiiiv

级地段内，定为每平方米建筑面积 175元；级地段内，定为每平方米 建筑面积163

v

元；级地段内，定为每平方米建筑面积 150元。

vi

第十二条 出售公有住房的分户建筑面积计算标准，按《关于印发异产同幢房屋 建筑

面积摊算办法的通知》沪房〔93〕权字发第52号）规定执行。建筑面积计 算保留

（

二位小数，以下四舍五入。

第十三条职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，一般按人均建筑面积24 平方米

计算。家庭成员中有下列对象的也可按下列标准执行：

1、 建筑面积控制标准75平方米枣一般职工、干部；具有各类初级专业技术职 称的人

员。

2、 建筑面积控制标准85平方米枣科级干部；具有各类中级专业技术职称的人 员；具

有高级工证书的技术工人。

3、 建筑面积控制标准100平方米枣县处级干部；副教授、副研究员等各类高级 专业

技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

4、 建筑面积控制标准120平方米枣副局级干部。

5、 建筑面积控制标准140平方米枣正局级干部；教授；研究员；以及享受教授、 研

究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

6、 建筑面积控制标准50平方米枣无业、待业、孤寡老人。

7、 部级干部按国务院规定的控制标准执行。

购买高层公有住房在上述建筑面积控制标准的基础上再增加建筑面积 10平方

米。

以上是职工家庭购买公有住房的建筑面积控制标准，不是必须达到的分房标准。

第十四条1995年职工购买公有住房超过建筑面积控制标准的部分，实行市场 价。对

于享受离职休养待遇的干部购买公有住房超过建筑面积控制标准 10平方

米以内的，其超过部分按1995年规定的成本价购买，不再享受优惠折扣，超过 部分

的实际售价以成本价连乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定； 再超过

部分，实行市场价。凡按市场价购买的部分，不享受 1995年的优惠折扣

政策，其实际售价应连乘以朝向、层次等增减系数和成新折扣后确定。

第十五条1995年多层住宅每平方米建筑面积市场价：、级地段定为 2928

iii

元、级地段定为2092元；、级地段定为1255元。

；iiiivvvi

1995年高层住宅每平方米建筑面积市场价：、级地段定为 4442元、

iii；iii

ivvvi

级地段定为3173元；、级地段定为1904元。

第十六条 职工家庭购房后，因居住困难或其他原因符合住房分配规定的职工， 仍可

在单位享受住房分配和购买住房。具体办法按《公有住房出售后再套配、增 配的若干

规定》沪房地改发〔1995〕240号）办理。

（

第十七条 购房人以现金一次付清全部购房款的， 给予一次性付款折扣。1995年 一

次性付款折扣为20%。申请抵押贷款支付购房款的，不享受一次性付款折扣， 首期付

款不低于实际售价的30 %。

第十八条 对公有住房的出售人，可免缴营业税，售房所得不计入计算所得税的 税基。

第十九条 出售、购买公有住房的程序

（一） 出售公有住房按下列程序进行：

1、 出售公有住房前应先办理可售公房的确认手续。部属、市属单位和区、县属 单位

分别报市、区县房改办确认。对1994年度出售过公有住房的楼房不再办理 确认手续。

2、 出售公有住房应编报可售公有住房的售房规模。部属、市属单位和区、县属 单位

分别报市、区县房改办审核，备案。

3、 单位将1995年度竣工的新建住房以出售形式分配给职工之前，应办妥申领 单位房

屋所有权证的有关手续。

4、 出售人向住户宣传购房政策。

5、 出售人为购房人办理购房有关手续， 开具上海市公有住房出售收入专用票据。

（二） 购买公有住房按下列程序进行：

1、 职工家庭购买公有住房前，应先办理认购手续，预付手续费100兀（不购房时 不

予退还。购房时，应协商一致，确定购房人。

）

2、 职工家庭确定购房人后，应填写《职工家庭购买公有住房协议书》。

3、 购房人提供有关购房手续的证明，选择付款方式后与出售人签订房屋买卖合

同，支付定金1000元，按规定缴付购房款和有关税费。

4、 购房人凭购房合同、购房票据及付款凭证、证明文件向房屋所在地房产登记 发证

机关办理申领房屋所有权证有关手续。

第二十条按成本价购买公有住房，购房者拥有全部房屋产权。购房款已付清、 并购房

后住满五年者，其住房可进入房地产市场转让、出租，收益归己，但须按 规定补交土

地出让金和有关税费。该住户今后的自住房应自行解决。

职工购买公有住房前与单位订有配房协议的， 在购买公有住房后五年内，违反正 常

工作调动规定，擅自离职的，必须向单位补交擅自离职当年住房成本价与市场 价的差

价。

第二十一条 房屋维修责任和维修费用的承担规定如下：

（一） 室内维修由购房人自理。

（二） 住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人

共同承担，购房户的维修费用在房屋维修基金中提取， 租赁户的维修费用由产权 单

位承担。

（三） 住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复 或

赔偿。

（四） 住房建筑以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共 设

施的管理、维修、养护等费用，由房屋所有人共同承担。购房户承担的费用， 应在城

市维护费中列支，在公有住房出售起步阶段，暂在街坊公共设施管理、维 修、养护基

金中列支；租赁户承担的费用，由产权单位支付。

第二十二条 高层住宅水泵、电梯的运行费，由全幢房屋所有人按建筑面积合理 分摊。

在公有住房出售的起步阶段，购房的居民户只承担运行费用的 20 %，其

余80 %在维修基金中列支。

第二十三条房屋维修基金按下列规定筹集：

（一）多层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的 1.5 %缴付 房

屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售 房款中

按每平方米建筑面积成本价的 6 %缴付房屋维修基金，1995年定为每平 方米建筑面积

63.60元。

（二 ）高层住宅的购房人在购房时首期应按每平方米建筑面积成本价的 1.5 %缴付

房屋维修基金，1995年定为每平方米建筑面积15.90元；出售人应一次性从售 房款

中按每平方米建筑面积成本价的12 %缴付房屋维修基金，1995年定为每平 方米建筑

面积127.20元。

上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储按居民个人储蓄利率计息，专项使 用。

（）

以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

高层住宅电梯和水泵共用设备的大修和更新费用， 原则上由全幢房屋所有人按建

筑面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性按出 售的

每平方米建筑面积提取100元费用，用于电梯和水泵等共用设备的大修和 更新。

高层住宅出售人提供的电梯和水泵等共用设备大修和更新费用， 具体使用办法按 《上

海市公有住宅售后管理暂行办法》沪府发〔1994〕59号）的规定执行。 出

（

售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积 20元缴付街坊公共设施管理、维

修、养护基金。

第二十四条出售人和购房人需交付的费用：

出售人交付的费用：房屋维修基金；街坊公共设施管理、维修、养护基金；高层 住宅

水泵和电梯等设备的大修和更新费用；实际售房款 不计一次性付款折 扣）0.5 %的

（

手续费；房屋出售价0.5 %。的房屋买卖合同印花税。购房人交付的费 用：购房款；

首期维修基金；实际售房款同上）0.5 %的手续费；房屋登记勘丈费 0.30元/m2及

（

房产权证工本费5元；房屋出售价0.5 %。的房屋买卖合同印花税（分 期付款的按购

房总价0.5 %。交付；产权登记权证印花税5元。

）

第二十五条 出售单位应会同业主组建业主管理组织。业主管理组织可自行管理 物业

或委托物业管理部门管理。公有住房售后管理工作按 《上海市公有住宅售后 管理暂

行办法》沪府发〔1994〕59号）的规定办理。购买公有住房后，产权人 应按照社

（

会化管理的要求，根据管理单位的管理质量和内容，按月交纳管理费。

多层住宅产权人每月每套应承担 3-5元的管理费；高层住宅产权人每月每套应承 担

5-10元的管理费，由业主管理组织与物业管理部门签订管理合同时确定。

第二十六条 公有住房出售后的款项，按《上海市人民政府办公厅转发市房委会 关于

售房归集资金管理和使用规定的通知》 沪府办〔1995〕20号）办理。

（

房地产公司违反有关规定出售使用权住房给单位， 单位再分配给职工租住的，售

房款由市公积金管理中心负责归集， 专项用于住宅建设和旧房更新改造。 个人

购买使用权住房的，可按《公有住房出售暂行办法》和本实施细则的规定，交付 成本

价的首期维修基金；按本实施细则计算购房款不计一次性付款折扣）0.5 %的 手续费；

（

房屋登记勘丈费0.30元/m2 ;房产权证工本费5元；房屋买卖合同0.5 % 印花税；产权

登记权证印花税5元等。产权归己。其购房建筑面积不受面积控制 标准限制，住房的

维修和管理按《上海市公有住宅售后管理暂行办法》执行。房 屋产权单位必须按本实

施细则的规定，交付产权单位应交付的费用。

第二十七条新建公有住房分配时应贯彻先售后租原则。单位向职工分配新建住 房时，

出售数量不能低于新建住房总量的 30%，单位给本系统收入较高职工分 配新建住房

的，其出售价可在成本价每平方米建筑面积 1060元的基础上适当上 调，具体价格上

调办法由单位自行制定报市房改办审核、备案。

第二十八条1995年7月1日起不再按《上海市优惠价房出售管理办法》 规定出 售公

有住房。公有住房套配时不再执行有关租金奖励规定。

第二十九条 本实施细则适用于按成本价向中低收入家庭出售公有住房，职工家 庭购

房认购手续截止1996年6月底。

第三十条市房改办组织实施公有住房出售工作，并负责解释本实施细则。第三 十^一

条本实施细则自发布之日起施行。市房改办和原市房产管理局以前发布的有 关文件与

本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

一九九五年十二月十三日