HousingIsStillUnderpriced
被低估的房价
Afterrisingataquickpaceforthelastfiveyears,housingpricesarenowataplateau
gbubblebelieversfrequentlypointtothefactthathousingprices
haverunupwhilerentshaveremainedrelativelyflat,andclaimthatthedisparitymustbe
ingthepurchapriceofagivenhomeagainst
thepriceitfetchesinrentthoughshowsthathousingstillremainsagreatinvestmentwith
,theP/Eratioofhousingiscurrentlybelowmoststocks
themostoverpricedmarkets,
thepriceofhousingisbackedupbysolidfundamentals.
过去五年,房价持续快速增长,而如今,房价处于稳定期。那些坚信会出现房地
产泡沫人往往会指出这样一个事实:即使房租保持相对平稳,房价依旧会高涨。
同时,他们坚信,房价下跌可以阻止这一矛盾。通过分析对比给定的房屋售价与
其全部租金,购房仁是最好的投资,因为房价有很大的上升空间。实际上,购房
的市盈率本应随着投资风险降低而增高,而如今的市盈率却低于许多股票价。尽
管高估了楼市,但房价有坚固的基础作为后盾。
Price/EarningsRatio
市盈率
tcommonmetricfor
evaluatingstocksisthePrice/Earningsratio(P/E).P/Etakesthecurrentmarketpriceofa
stockmple,
MSFT(Microsoft)currentlytradesat27withearningspershareof$mputestoa
P/Eratioofabout22.9.P/EratiosofestablishedDOWcompaniesaretypicallyinthemid20s.
我们往往根据股票赢利估算股票价格。估算股票价格最常见的度量标准就是市盈
率。市盈率是一只股票现在的市场价格,除以按照一个季度(年度)这算的年收
益。比如微软公司,股价27,每股收益1.18美元。这样推算出的市盈率为22.9。
二十世纪二十年代中期陶式化工公司的市盈率非常具有代表性。
ApplestoApples
“一对一”的可比性
alhouintheBayArea
llsfor$700,000andcanberentedforabout$2,,thissumsto
$33,600collectedinrentandaP//Eratioofhousineventhemost
d-pricedmarketshaveP/Eratios
clorto15.
我们可以用相似的衡量标准来估算房价。一幢在海湾地区的标准房屋,售价700,000美元,每月租金为
2,800美元。这撞房屋一年的租金累计算起来为33,600美元,市盈率为20.8。即使房屋在价格最高的
时候,它的市盈率也接近20。许多中低价位的楼市,市盈率接近15。
UsingP/E,rinvested
inthy
ifabubbleexistsinthehousingmarketthentheremustalsoexistabubbleinthestock
ethatadvocatetheexistenceofthehousingbubblealsoclaimthatastock
marketbubblecurrentlyexists?
通过市盈率,我们可以清楚的看到,和股票相比,房市并没被高估。与投资到微
软公司的一美元相比,如今每年投资到房市的一美元获得的回报会更多。显而易
见的是,如果房地产市场存在泡沫,那么,股市肯定也存在泡沫。是否那些坚信
房地产泡沫的人也相信股市中存在泡沫呢?
HigherP/EforHousing
更高的房市市盈率
Housingtradingatadiscounttostocksreprentsagreatopportunityforhomebuyers
becaubadonfundamentals,housingpricesshouldcommandahigherP/Ethanstocks.
Traditionally,solidestablishedcompanieshavecommandedahigherP/Eratiobecauthere
oftismuchlesslikelytogobankrupt
rtup,soinvestorsarewillingtopaymore
forMSFT.
对于购房者来说,股市中折价销售的房屋是一个很大的商机,因为按照基本面计
算,房价比股价的市盈率更高。传统意义上说,可靠的已成立公司需要更高的市
盈率,这样,这些公司的收益风险就会减少。微软公司近期几乎不可能破产或降
价。因此,投资者十分愿意投资微软。
Housing
prices(earnings)tion,
mainstrueeveninthewildest
tockmarket,equitycandrop20%overnight
gwillneverdrop
20%,noteveninasingleyear,hefactsmeanthatinvestorsshould
valuehousingatagreaterearningsmultiplethanstocks,meaninghousingcurrently
reprentsagreatinvestmentvalue.
与股市中风险最小的股票投资相比,房价更加稳固,更少风险。与公司收益相比,租金(收益)波动更小。
此外,房价的波动比股票价格波动小得多。尽管房地产泡沫幻想如此狂热,如此愚蠢,房价波动也很小。
在股市中,当某家公司发布了糟糕的收益消息,或者市场倒闭,股票价格会一夜间骤降20%。而在房产业,
无论是否出现了房地产泡沫,房价都不会下降20%。这一切都说明了,投资者通常认为,投资房地产比投
资股票的收益多几倍。这意味着,房产业如今具有很大的投资价值。
Nowlet’sgetbacktotheearningssideofhousing–avebeenrelatively
flatinrecentyears,
itasjusttheopposite–rentpriceswillbeforcedupward,whichwillleadhousingpricestori
evenmore.
现在,让我们回到房地产收益方面的话题---租金。近几年来,租金相对稳定,一些预言家便推测,房价一
定会下降。我个人却持相反观点,我认为房租会上涨,这也会推动房价的进一步提高。
Inconclusion,housingisunderpricedandhasmuchroomtotheupsidewhencomparedto
arsagohousingwasridiculouslyunderpriced,andtodayhousingisstill
garoundwaitingforhousingpricestoreturntobargainlevels
astheywerein2000islikewaitingforGOOGtodropbackdownto20:It’snotgoingto
happen,youwillbewaitingandrentingforever.
总之,与股票相比,房价被低估了,并且它有很大的上升空间。五年前,房价实在是被低估了,如今,房
价任有些被低估。坐等房价下降到很廉价完全就像人们在2000年的时候等待谷歌公司股票降到20;这是
完全不可能发生的,你将会等已辈子,租一辈子的房子。
TheHousingBubbleMentality
房产泡沫思想
Afingto
thowhobelieveinthehousingbubble,theskyisfalling,theasaremeltingaway,andthe
headsclaimtohaveanalyzedthehousingmarket
withasharpeyeandreachedanapparentlylogicalconclusionthatgrowthisunsustainable.
Howcantwotsofpeoplelookatthesamefactsandreachconclusionsthatareatadirect
opposite?
一些以媒体为导向的广告使许多理性的美国人变得不理智了。按照那些相信房地
产泡沫的人的想法,天会塌下来,蓝天会消失,将会出现世界末日。一些蠢人说,
他们已经用最敏锐的眼光研究了房地产市场,并且得出了一个很合理的结论,那
就是,房价上涨理论是不成立的。面对同样的事实,两拨人看问题所得出的结论
怎么会如此不同呢?
peoplebuyNasdaqdogsatthe
heightofthedotcombubble?Whydidthosamepeoplellatthebottominapanicright
after9/11?Bubbleheadswouldhaveyoubelievethattheyarethesmartcrowdthistime
,plenegativeonhousingtodayaretheones
whoboughtCMGI,CSCO,INSP,andhundredsofotherspeculativejunkstocksrightbefore
themarketcrashinearly2000.
这就是因为人们亲信。为什么人们在互联网产业出现极度泡沫的时候购买那斯达
康?为什么9.11事件之后,人们做出相同的事,那就是疯狂的卖出股票?那些
愚蠢的人肯定认为在此时此刻,自己是最聪明的。事实上,与他们相反的观点才
是真正正确的。如今那些否定房地产的人,早在2000年股市崩盘前,购买了
CMGI,CSCO,INSP,还有其他投机的垃圾股。
Whatwastheprevailingattitudeofspeculatorsbuyingdotcomstocksbeforethecrash?“Look
athowmuchthemarketwentupinthepast,Ibetterbuybecaustocksaregoingup!”
Likewi,peoplesoldafter9/11fornootherreasonthanthefactthatstockshaddeclinedin
avethemediatryingtotellusthathousingisgoingtodeclineinthe
futurebecauitwentupinthepast.
投机者在股市崩盘前购买互联网股票时的普遍心态是怎样的呢?“让我们回顾一
下在过去股市的上升了多少。我最好买股票因为它肯定会上涨。”同理可得,人
们在9.11之后卖出股票是没有任何原因的,只是因为最近几年,股市都在下跌。
如今,媒体不断吹嘘,报道说,因为过去的房价是上涨的,所以,在未来,房价
将会下跌。
Onthesurface,youmightthinkthebubbleheadargumentisalogicalconclusiongiventhe
mesupmustcomedown,andwhatgoesdownmustcomeup,
right?mentsthatcrashmayneverrecover,andinvestmentsthatriinvalue
rapidlymaynevercomebackdowntoearth.
表面上看,根据最近的一些事件,那些蠢人的结论似乎很合理。价格上升过后一定会下降,价格下跌之后
一定会提高?大错特错。那些已崩盘的投资可能再也不会恢复,那些价格已快速上涨的投资可能再也不会
跌到低谷。
Ifyoutransportedabubbleheadbackintimetotheyear1988,hemightdecidethatshorting
MSFT(Microsoft)ll,MSFThaddoubledveral
timesintheyearspriorto1988,rwardto2006thoughand
thatbubbleheadissomethinglike3000%went
wrong?
如果你让那些蠢人穿越到1988年,他们也许会认为把微软的股票全部卖空才是
明智的决定。毕竟,在1988年前,微软的股票已经几次都翻了两番,因此,它
肯定会下跌。时间很快到了2006年,几乎3000%的人因为愚蠢而负债。又是哪
里出问题了呢?
TheRuleofBubbles
泡沫规则
’sRuleofBubbles:Whenyoujudgethefuturereturnofaninvestment
baduponitspastreturns,le
holdstrueinbothdirections:Sayingthataninvestmentmustgodownbecauitwentup
yesterdayisjustasfallaciousassayingthatitmustcontinuegoingupbecauitwentup
yesterday.
投资者精英的泡沫规则:当你根据过去的投资回暖判断未来的投资复苏时,你将
有可能丧失一大笔财富。这个规则无论在哪个方面都讲得通:有人说昨天投资的
股票下跌了,所以今天也同样会下跌;这样的话荒谬的就像有人说,昨天投资的
股票上升了,因为今天也会上升。
ticle
convincinglylaysoutthecaforthenon-existenceofthehousingbubble.
Fallinginterestratesinthenearfuturecoupledwithhighdemandforlimitedresourcesand
increa
regions,housingiscurrentlyundervalueddespitethefactthatpriceshaverininrecent
years,justasMSFTwasundervaluedin1988.
投资者根据故有的价值判断所投资股票的价值。这篇文章很有说服力,并给出了
不存在房地产泡沫的案例。在未来利率下降,对于有限资源要求更高。在大部分
地区,尽管今年来的房价有所上涨,如今的房价都被低估了,这就像1988年的
时候,微软的股票被低估了。
Aswithanyinvestment,itisimportanttolookclolyatthefundamentalsanddrawa
ca,factsareonthesideofthowhoremainupbeat
sadirectcorrelationbetweenthebubbleheadsoftodayand
gyourhometodayisakintobuyingCSCOat$140
pershare.
ThereIsNoHousingBubble
Youcannotreadanewspaperorturnonatelevisionthedayswithoutbeingconfrontedby
ingtothemanontheTV,there
,themediahastoldusthat
housingwillcrash,youthrow
yourhandsupinpanicthoughlet’ndlogicem
toindicatethatthehousingbubbleisnothingmorethanamediamyth.
Forthepastveralyears,returnsonhousingintheUSAhavebeenfarabovehistorical
averages,approaching20%byfarthenumber
onereasonthataptlynamed“bubbleheads”
rationalinvestorwilltellyouthoughthatbigreturnsintherecentpastdon’tnecessarily
mmonstockshoweda400%returnoververal
two-yearwindows,
comesupdoesn’tnecessarilycomedown.
IntrinsicValueofHousing
ymeaningfulquestionat
handinvaluinganinvestmentis“whatistheintrinsicvalue”?Inland-constrainedbusy
metropolitanareaslikeBoston,NewYork,andSanFrancisco,theintrinsicvalueofhousingis
ueofacarasameansoftransportationis
boundedonthehighendbythecostofabusfareplusapricegiventotheinconvenienceof
ueofacomputeronthehighendis
constrainedbythecostofinconveniencegiventovisitingthepubliclibraryforInternetaccess.
Ontheotherhand,thereisonlyoneboundontheriinthepriceofhousing:theabilityof
theconsumertopay.
ThefactisthatalargenumberofAmericansarewillingtopayanypricetoowntheirown
oplewillgladlypaywhatevertheycanmanagetotaside,asmuchas80%
oftheirincome,,Idonotthinkthisbehavioris
,heless,thisistherealityofthe
sk“why”,insteadask“howwillthisirrationalbehaviorinfluencethe
market”?
LooningLendingPractices
Housingwillcontinuetoriaslongasbuyerscanpaymore,whichinthissituationis
rytothe
beliefsofhousingbubbleaficionados,theabilityofthebuyertopayhasnotevenbeguntobe
gpracticeshavegottenlooroverthepastdecade,andtheywillcontinue
vereplaced30-yearmortgagesingreatnumbersinrecentyears,
ve
amortizationloans,45yearfixedloans,ortogototheextreme,interestonlyloanswherethe
principalnevercomesdue.
Thelendingmarketwillcontinuetomovetothenew“innovative”loansthatincreathe
sdonotwanttoethesystemcollap;theywilldo
whatevertheycantomaintainthestatusquo.
InterestRateHikes
Theoneacecardthatthehousingbubblecrowdhadgoingforthemwastheinterestrate
fedwillstopitstighteningcyclewithoneortwomorehikes,andthe10yearhasbarelyeven
atifthebondmarketweakenedasaresultofthererveratehikesand
lendersinturnwereforcedtoraitheirrates,thatwouldhavedefiantlyspelledadisasterfor
sfailedtomaterializethoughandtheworstisalreadyover.
Wanttoknowhowbadthehousingbubbleisgoingtoget?Lookaroundyourightnow,today
December30th2005isasbadasit’rampantconsumerpessimism
fueledbythedoomandgloomhousingbubblemedia,manypeoplearetryingtolltheir
homes,thefedhastightenedaboutasfarasitcango,andit’sthemiddleofwinter,
eofallthenegativesthehousingmarketisnot
collapsing.
ilderstockstradingin
themidsingledigitP/Esareveryattractivebuys,asarelenderstockswhichhavesoldoff
recently.
Wanttoeahousingbubble?willbe
willtakeoutloansin
amounts
thedilethe
smartmoneyisbuyinghousing.
正如任何投资,重要的是要仔细研究的基础和得出的结论是基于事实。在这种情
况下,事实是在身边的那些人保持乐观的住房市场。今天的房产泡沫和98年
2000年的网络泡沫有着直接的关系。今天买你的房子类似于公司以每股140美
元购买。
不存在房地产泡沫
你不能这些天在没有被媒体面临讨论楼市泡沫的情况下阅读报纸或打开电视。根
据电视上的人,毫无疑问的存在房地产泡沫。事实上,媒体已经告诉我们,房屋
会崩溃,如果今天不可能,那么会是下周。在你恐慌之前,让我们理性看待形势。
事实和逻辑似乎表明,房地产泡沫,无非是一个媒体的神话。
在过去的几年里,房产的回报在美国已远远高于历史平均水平,接近20%的回
报在不少市场都是热点,这是迄今为止第一位的原因。取名为“泡沫”就是说存在
房地产泡沫。任何理性的投资者会告诉你,大回报在最近的一些时间并不一定表
明未来会急剧下降。微软股票显示超过400%的回报超过几个两年期的窗口,但
我怀疑它会很快返回1991的估值。什么都是不一定的。
内在价值的房屋
一个聪明的投资者会忘记过去,因为它是无关的。唯一有意义的问题在的价值投
资和什么是“内在价值”?在土地约束繁忙的都市地区如纽约,波士顿,三藩,内
在价值的房屋是由正常的经济原则决定的。汽车的价值是作为一种交通工具界高
端的费用,公共汽车费加上价格给予不便以更长的时间才能到达目的地。计算机
上的高端限制的费用,不便给予访问公共图书馆上网。另一方面,那里只有一个
约束的价格上升,那就是住房消费者的支付能力。
事实是,大量的美国人愿意付出任何代价,他们拥有自己的家。许多人会很乐意
支付任何他们能留出至少高达80%的收入,所以他们能够成为业主。我不认为
这种行为是明智的。我不认为这种行为是合理的。然而,这是现实情况。不要问
“为什么”,而是问“这将如何影响市场的非理性行为”?
放松贷款的做法
住房将继续上升只要买家可以付出更多,住房将继续上升.而在这种情况下是一
般人可以确定借多少钱。与房地产泡沫信念相反的爱好者,有能力支付的购买者
甚至还没有开始被挖掘出来。贷款的做法有了宽松的在过去十年中,他们仍然将
继续得到放松。在近年来30年抵押贷款的被取代了,从而创造更多的购买力。
寻找更宽松贷款来取代。负摊销贷款,贷款45年固定,或走极端,仅贷款利息
的本金就会不到期。
信贷市场将继续移动到这些新的“创新”的贷款,增加借款人的借款能力。贷款人
不想看见的系统崩溃;他们会尽其所能维持现状。
加息
对付房地产泡沫的人群的王牌将是加息。这张卡已经被打了,没有什么更多的恐
惧。美联储将停止紧缩周期与一个或更多的上涨期,甚至10年了都还没有移动。
请注意,如果债券市场的削弱所造成的准备金率上涨和贷款又被迫提高利率,这
将挑战灾难性住房。这一直未能实现,最坏的都已经结束了。
想知道如何坏,房地产泡沫是要得到什么呢?看看你的周围吧,今天是
2005
年
十二月三十日已经够坏了。媒体对房地产泡沫推波助澜的猖獗和悲观的消费者,
使许多人试图出售自己的家园,美联储收紧约据,因为它可以去,它是隆冬时节,
传统淡季的买家.尽管所有这些悲观情绪是住房市场不倒塌。
智能逆势投资者现在就会购买住房。住房建筑商的股票在交易中的单位的市盈率是非常有吸
引力的购买,因为贷款机构最近在抛售股票。
要看到房地产泡沫?去睡觉吧,并在2012年左右起床。美联储将很快被削弱,它将持续最
多5年。买家将拿出他们从未使用的看起来保守的武器看-新贷款数额的贷款。让灾难预言
者继续他们的末日预言论吧。同时,聪明的钱购买住房
本文发布于:2023-01-04 03:44:31,感谢您对本站的认可!
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